Гражданский кодекс часть 1

при участии в судебном заседании представителей общества с ограниченной ответственностью «Торгсервис 238» ФИО1 (доверенность от 26.07.2019), общества с ограниченной ответственностью «Строй Двор Усть-Илимский» ФИО2 (доверенность от 24.08.2020),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Торгсервис 238» и общества с ограниченной ответственностью «Строй Двор Усть-Илимский» на решение Арбитражного суда Иркутской области от 19 июня 2020 года по делу № А19-22112/2019,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Строй Двор Усть-Илимский» (ОГРН<***>, ИНН <***>, далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), об обязании общества с общество с ограниченной ответственностью «Торгсервис 238» (ОГРН <***>, ИНН <***>, далее – ответчик) вернуть ООО «Строй Двор Усть-Илимский» помещения, арендованные по договору аренды недвижимого имущества №1/2018 от 23.08.2018; взыскании 966 336 руб. 45 коп. - задолженности за фактическое использование нежилых помещений, не возвращенных после расторжения договора аренды № 1/2018 от 23.08.2018 г., начисленной за период с 29.03.2019 г. по 31.07.2019 г.; задолженности за фактическое использование нежилых помещений, не возвращенных после расторжения договора аренды № 1/2018 от 23.08.2018 г., начисляемой начиная с 01.08.2019 г. до момента возврата помещений арендодателю на основании двустороннего акта, исходя из предусмотренной указанным договором аренды ставки - 235 877 руб.40 коп. в месяц; взыскании 28 234 руб. 52 коп. - неустойки за нарушение срока возврата нежилых помещений, начисленной за период с 29.03.2019 г. по 30.04.2020 г.; взыскании 2 084 942 руб. - убытков в виде стоимости восстановительного ремонта нежилых помещений.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 19 июня 2020 года по делу № А19-22112/2019 исковые требования удовлетворены частично. С общества с ограниченной ответственностью «Торгсервис 238» взыскано в пользу общества с ограниченной ответственностью «Строй Двор Усть-Илимский» 2 084 942 руб. убытков в виде стоимости восстановительного ремонта нежилых помещений, 25 997 руб. - расходы по госпошлине. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Истец и ответчик обратились в суд с апелляционными жалобами, в которых просят отменить обжалуемый судебный акт по мотивам, изложенным в жалобах.

Истец считает ошибочными выводы суда об уклонении истца от приемки арендованных помещений.

Ответчик полагает, что по акту приема-передачи истец не передавал ответчику спорные нежилые помещения.Согласно Приложению № 2 к договору аренды от 23.08.2018 года № 1/2018 сторонами была согласована только форма Акта приема-передачи, непосредственно сам Акт приема-передачи нежилых помещений, в котором указан момент передачи нежилого помещения (т.е. конкретная дата передачи имущества), а также описание состояния нежилых помещений в момент передачи арендатору имущества, ответчиком не подписывался.

Кроме того, ответчик считает, что истец свои обязательства по договору аренды не выполнил, т.к. согласно условиям договора арендованные помещения должны соответствовать определенным санитарным, строительным и иным требованиям. При заключении данного договора стороны согласовали указанные условия и истец не возражал привести данное нежилое помещение в соответствие с требованиями договора. Протокол разногласий к данному договору между сторонами не заключался. Однако, истец взятые на себя обязательства умышленно не выполнял на протяжении всего срока действия договора аренды, а именно в течение 7 календарных месяцев (т.е. с даты заключения договора - 23.08.2018 года до даты фактического освобождения помещения - 31.03.2019 года), соответственно, ответчик, решив расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке, воспользовавшись своим правом, установленном п. 4.5. договора аренды, вернул нежилые помещения в том же состоянии в каком и получил их от истца.

Также ответчик полагает, что эксперт ФИО3 вышла за пределы своей специальности и познаний, делает выводы о доказательствах за пределами своей компетенции. Определенную экспертом ФИО3 в экспертном заключении № 01-01/2020 стоимость восстановительного ремонта (стоимость работ по приведению помещений в исправное состояние) в размере 2 084 942 рублей нельзя признать достоверной.

Истец и ответчик в отзывах с доводами апелляционных жалоб не согласились.

Определением суда от 26.08.2020 года судебное разбирательство отложено на 10 часов 30 минут 23 сентября 2020 года.

Определением суда от 23.09.2020 года судебное разбирательство отложено на 09 часов 40 минут 20 октября 2020 года.

Информация о времени и месте судебного заседания по апелляционным жалобам размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети «Интернет» 01.08.2020, 27.08.2020, 24.09.2020. Таким образом, о месте и времени судебного заседания лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 АПК РФ.

Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Изучив материалы дела, доводы апелляционных жалоб, отзывов на жалобы,дополнительных пояснений,проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, между обществом с ограниченной ответственностью «Строй Двор Усть-Илимский» (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Торгсервис 238» (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества от 23.08.2018 г. № 1/2018, в соответствии с условиями которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду части нежилого помещения, а именно: часть помещения № 1, общей площадью 543,3 м²; помещение № 9, общей площадью 308,2 м²; помещение № 10, общей площадью 74,5 м²; помещение № 11, общей площадью 9 м²; помещение № 13 общей площадью 39,7 м², всего общей площадью 974,7 м², этаж 1, расположенные по адресу: Иркутская область, <...>, в состоянии, позволяющем осуществлять его нормальную эксплуатацию в целях извлечения прибыли арендатором. Нежилое помещение находится в здании Торгового центра, назначение: нежилое 2-этажное крупнопанельное здание торгового центра с нежилым 1 - этажным крупнопанельным пристроем в 2-х уровнях, общей площадью 5080 м², расположенное по адресу: Иркутская область, <...>.(п. 1.1 договора).

В соответствии с пунктом 2.1.10 договора арендодатель обязан обеспечить гарантию на полы не менее 5 лет. Полы должны быть ровные, единого уровня, антипылевые, моющиеся, выдерживающие нагрузку 3 т/м³, бетонные с полимерным покрытием по всем помещениям. На весь период гарантии, обеспечить ремонт полов своими силами и за свой счет.

Согласно пункту 2.2.10 договора арендатор обязан при наступлении соответствующих обстоятельств в порядке, предусмотренном разделом 4 договора, возвратить по акту приема-передачи в исправном состоянии нежилые помещения, свободным от имущества арендатора.

В силу пункта 3.1 договора арендная плата согласована сторонами в размере 242 руб. за 1 квадратный метр общей площади нежилого помещения.

Из пункта 3.3 договора следует, что оплата арендной платы производится арендатором ежемесячно не позднее 10 числа месяца, за который вносится оплата, путем перечисления на расчетный счет арендодателя. Расчетным периодом является календарный месяц.

Согласно пункту 4.3 договора при расторжении (прекращении) договора арендатор обязан уплатить арендодателю все предусмотренные договором платежи, в т.ч. арендную плату и возвратить нежилое помещение по акту приема-передачи не позднее десяти календарных дней с момента расторжения (прекращения) договора.

В соответствии с пунктом 4.5. договора одностороннее расторжение договора по инициативе арендатора допускается в одностороннем внесудебном порядке (отказ от исполнения договора) при условии письменного уведомления арендодателя об этом не менее чем за 60 календарных дней до даты расторжения (отказа от договора). В этом случае арендатор обязан возвратить помещения по акту приема-передачи в течение 3-х календарных дней с момента окончания срока, указанного в уведомлении о расторжении. Договор в данном случае считается расторгнутым по истечении 60 календарных дней с даты направления арендатором письменного уведомления арендодателю.

В силу п. 6.2 договора в случае нарушения арендатором срока возврата нежилого помещения он уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,03% от размера арендной платы, установленной пунктом 3.1. договора, за каждый день пользования нежилым помещением сверх установленных для его возврата сроков до момента его фактической передачи.

Согласно п. 5.1 договора срок действия договора согласован сторонами - 15 лет.

По акту приема-передачи помещений в аренду, являющемуся приложением № 2 к договору аренды переданы нежилые помещения: часть помещения № 1, общей площадью 543,3 м²; помещение № 9, общей площадью 308,2 м²; помещение № 10, общей площадью 74,5 м²; помещение № 11, общей площадью 9 м²; помещение № 13 общей площадью 39,7 м², всего общей площадью 974,7 м², этаж 1, расположенные по адресу: Иркутская область, <...>, в состоянии, позволяющем осуществлять его нормальную эксплуатацию в целях извлечения прибыли арендатором.

Как отражено в указанном акте: состояние нежилого помещения соответствует условиям договора, в том числе: обеспечено теплоснабжением, обеспечено водоснабжением; обеспечено канализацией; обеспечено электроснабжением; обеспечено вентиляцией; обеспечено отоплением и системой кондиционирования; обеспечено освещением лампами дневного света; обеспечено полами ровными, единого уровня, антипылевыми, моющимися, выдерживающими нагрузку 3 т/кв.м., бетонными с полимерным покрытием по всем помещениям с гарантией на покрытие 5 лет; обеспечено охранной сигнализацией; обеспечено пожарной сигнализацией; стены, потолок, колонны внутри помещения окрашены краской светлых тонов.

ООО «Торгсервис 238» в адрес ООО «Строй Двор Усть-Илимский» 24.01.2019 г. направило уведомление об отказе от договора аренды недвижимого имущества № 1/2018 от 23.08.2018 г. с приложением соглашения о расторжении договора и акта возврата имущества из аренды 28.03.2019 г.

В письме ООО «Строй Двор Усть-Илимский» от 18.03.2019 г. арендодатель выразил согласие на предложение о расторжении договора, с указанием на неполучение приложения.

Ввиду непринятия из аренды ООО «Строй Двор Усть-Илимский» в условленный срок нежилого помещения, ООО «Торгсервис 238» направило в адрес ООО «Строй Двор Усть-Илимский» повторное уведомление о приемке освобождаемых помещений 05.04.2019 г., указав, что в случае отказа от принятия помещений арендодателем, арендатором будет произведено комиссионное составление акта возврата помещения, который вместе с ключами будет направлен посредствам почты в адрес арендодателя.

05.04.2019 г. ООО «Торгсервис 238» составлен комиссионный акт приема-передачи (возврата) нежилого помещения по договору аренды недвижимого имущества № 1/2018 от 23.08.2019 г., который вместе с ключами от помещений был направлен в адрес истца.

Истец направил в адрес ответчика претензию от 29.07.2019 г. с предложением погасить образовавшуюся задолженность за использование нежилых помещений, не возвращенных после расторжения договора, стоимости восстановительного ремонта, однако до настоящего времени ответчиком задолженность не погашена, что послужило основанием для обращения истца в Арбитражный суд Иркутской области с иском.

В обоснование иска истец сослался на то, что ответчик свои обязательства по возврату имущества из аренды надлежащим образом не исполняет, имущество возвращено в ненадлежащем состоянии, необходимо проведение восстановительного ремонта, также истцом произведен расчет неустойки за нарушение срока возврата арендованного имущества, а также начисление арендной платы до срока возврата имущества из аренды.

Суд первой инстанции, оценив доводы и возражения сторон, а также доказательства, представленные сторонами в обоснование своих требований и возражений, в соответствии со статьёй 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на предмет их относимости, допустимости, достоверности в отдельности, а также достаточности и взаимной связи в их совокупности, на основе правильного установления фактических обстоятельств по делу, верного применения норм материального и процессуального права сделал обоснованный вывод о наличии основания для частичного удовлетворения исковых требований.

Правоотношения между истцом и ответчиком возникли на основании договора аренды нежилого помещения от 23.08.2018 г. № 1/2018. Предмет договора определен в п. 1.1. договора, следовательно, договор является заключенным.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

На основании статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (ст. 310 ГК РФ).

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами оплата за аренду помещений произведена ООО «Торгсервис 238» по 28.03.2019 г. включительно.

Сторонами договора в п. 4.5. договора одностороннее расторжение договора по инициативе арендатора допускается в одностороннем внесудебном порядке (отказ от исполнения договора) при условии письменного уведомления арендодателя об этом не менее чем за 60 календарных дней до даты расторжения (отказа от договора). В этом случае арендатор обязан возвратить помещения по акту приема-передачи в течение 3-х календарных дней с момента окончания срока, указанного в уведомлении о расторжении. Договор в данном случае считается расторгнутым по истечении 60 календарных дней с даты направления арендатором письменного уведомления арендодателю.

Во исполнение указанного условия договора, ООО «Торгсервис 238» почтовым отправлением (почтовый идентификатор 66408031002967) в адрес ООО «Строй Двор Усть-Илимский» 24.01.2019 г. направило уведомление исх.№ 12 об отказе от договора аренды недвижимого имущества № 1/2018 от 23.08.2018 г. с приложением соглашения о расторжении договора от 28.03.2019 г. и акта приема-передачи (возврата) (что следует из представленной в материалы дела описи вложения в ценное письмо.)

Таким образом, с учетом условий договора о порядке уведомления об отказе от договора (60 дней с даты направления уведомления), даты направления уведомления (24.01.2019 г.), суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что датой расторжения договора является 26.03.2019 г.

Как указано самим истцом расчеты за аренду произведены ООО «Торгсервис 238» полностью по состоянию на 28.03.2019 г.

В статье 622 ГК РФ установлено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Из смысла данной нормы следует, что арендодатель не вправе уклоняться от принятия предложенного арендатором исполнения в виде возвращения объекта аренды. Неисправность арендованного имущества может служить основанием для взыскания с арендатора убытков, причиненных использованием имущества в нарушение условий договора, а не для отказа от принятия арендуемого имущества.

В соответствии со статьей 655 ГК РФ при прекращении договора аренды, арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, а именно по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Согласно пункту 37 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.

Выводы суда первой инстанции об уклонении истца от принятия арендованного имущества являются обоснованными и подтверждаются материалами дела.

Из представленной в материалы дела описи вложения в ценное письмо от 24.01.2019 г. в качестве приложения к уведомлению об отказе от договора направлено само уведомление о расторжении договора, соглашение о расторжении договора и акт приема-передачи (возврата) имущества. Согласно сведениям официального сайта «Почта России», отраженным в представленном отчете об отслеживании почтового отправления почтовый идентификатор 66408031002967 указанное отправление получено адресатом 12.03.2019 г. Иное истцом не доказано.

Довод о неверном указании в почтовом отправлении с идентификатором 66408031002967 наименования адресата не может быть прият во внимание, поскольку данное обстоятельство не повлияло на факт получения указанного отправления адресатом.

Кроме того, указанное уведомление также было вручено ООО «Строй Двор Усть-Илимский» нарочно 28.01.2019 г., что не отрицается истцом.

Вместе с тем, в письме ООО «Строй Двор Усть-Илимский» от 18.03.2019 г. арендодатель, выразив согласие на предложение о расторжении договора, указал на неполучение приложения, и 28.03.2019 г. для получения (возврата) из аренды имущества не явился.

05.04.2019 г. ввиду неявки представителя истца для принятия из аренды имущества, ООО «Торгсервис 238» составлен комиссионный акт приема-передачи (возврата) нежилого помещения по договору аренды недвижимого имущества №1/2018 от 23.08.2019 г., который вместе с ключами от помещений был направлен в адрес истца 06.04.2019 г.

Указанные обстоятельства извещения истца о намерении возвратить имущество из аренды подтверждены показаниям свидетеля ФИО4, допрошенной в ходе судебного разбирательства, пояснившей, что она занималась направлением и вручением уведомления об отказе от договора, а также акта о возврате имущества 28.03.2019 г. и 05.04.2019 г. и направления ключей. Указала, что уведомления об отказе от договора направлялись и вручались истцу с приложением. Истец от подписания акта возврата отказывался, предлагал направлять все по почте. Кроме того, свидетели ФИО4 и ФИО5 указали, что отключение электроэнергии явилось причиной незначительной задержки освобождения арендованного имущества, ввиду невозможности вывоза холодильного оборудования и снятия остатков.

Таким образом, из поведения истца, не следует явного намерения принять из аренды имущество, тогда как судом правильно установлено явное намерение ответчика возвратить арендованное имущество из аренды в соответствии с согласованными сторонами в договоре условиями и полагает арендованное имущество возвращенным надлежащим образом 05.04.2019 г.

Довод истца о том, что ответчиком направлялись уведомления о необходимости возврата помещений от 19.04.2019 г. и 24.06.2019 г., не может быть принят во внимание, поскольку, как установлено судом, возврат арендованного имущества надлежащим образом произведен 05.04.2019 г., ответчиком предприняты исчерпывающие меры для извещения истца о дате, назначенной для возврата имущества (28.03.2019 г. и 05.04.2019 г.)

Довод о направлении уведомления о принятии из аренды имущества в день составления акта 05.04.2019 г., что исключило, по мнению истца, возможность его получения, по мнению суда апелляционной инстанции, является следствием недобросовестного поведения истца, выразившегося в уклонении от принятия из аренды имущества 28.03.2019 г. и 05.04.2019 г., тогда как истец с достоверностью знал о необходимости принятия из аренды арендованного имущества,

Доказательств обратного истцом в материалы дела не представлено.

Истцом также заявлены требования о взыскании неустойки в соответствии с п. 6.2 договора за несвоевременный возврат арендованного имущества в сумме 28 234 руб. 52 коп. за период с 29.03.2019 по 30.04.2020, которые с учетом выводов о прекращении действия договора и возврате арендованного имущества надлежащим образом в установленные договором сроки, правомерно признаны судом первой инстанции необоснованными.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца о взыскании 966 336 руб. 45коп. - задолженности за фактическое использование нежилых помещений, не возвращенных после расторжения договора аренды № 1/2018 от 23.08.2018 г., начисленную за период с 29.03.2019 г. по 31.07.2019 г.; задолженности за фактическое использование нежилых помещений, не возвращенных после расторжения договора аренды № 1/2018 от 23.08.2018 г., начисляемую начиная с 01.08.2019 г. до момента возврата помещений арендодателю на основании двустороннего акта, исходя из предусмотренной указанным договором аренды ставки - 235 877руб.40 коп. в месяц, взыскании 28 234 руб. 52 коп. - неустойки за нарушение срока возврата нежилых помещений, начисленная за период с 29.03.2019 г. по 30.04.2020 г.

Поскольку арендованное имущество возвращено истцу надлежащим образом 05.04.2019 г., постольку отсутствуют и основания для удовлетворения требований истца о возврате обществу с ограниченной ответственностью «Строй Двор Усть-Илимский» помещения, арендованного по договору аренды недвижимого имущества №1/201 8от 23.08.2018.

В части требований истца о возмещении стоимости восстановительного ремонта судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Истцом произведен осмотр помещений (акт осмотра недостатков (повреждений) нежилых помещений от 08.07.2019 г.), в ходе которого выявлен ряд существенных недостатков, подготовлена дефектная ведомость на восстановление повреждений, согласно которой стоимость восстановительного ремонта составила 913 729 руб.

В пункте 2.2.10 договора определено, что арендатор обязан при наступлении соответствующих обстоятельств в порядке, предусмотренном разделом 4 договора, возвратить по акту приема-передачи в исправном состоянии нежилые помещения, свободным от имущества арендатора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Таким образом, из анализа законодательства и условий договора, следует, что ответчик, как арендатор, отвечает за состояние арендованного имущества, его нормальный износ.

Доводы ответчика о неисполнении истцом обязанности по передаче в пользование арендатора помещения в надлежащем состоянии отклоняются судебной коллегией.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу пункта 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Из положений пункта 2 статьи 612 ГК РФ следует, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Арендатор в силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 ГК РФ).

По смыслу статей 328, 611 ГК РФ невозможность использования арендованным имуществом по независящим от арендатора причинам освобождает последнего от обязанности по уплате арендной платы.

В соответствии с пунктом 2.1.10 договора арендодатель обязан обеспечить гарантию на полы не менее 5 лет. Полы должны быть ровные, единого уровня, антипылевые, моющиеся, выдерживающие нагрузку 3 т/м3, бетонные с полимерным покрытием по всем помещениям. На весь период гарантии, обеспечить ремонт полов своими силами и за свой счет.

Согласно акту приема-передачи помещений в аренду, являющемуся приложением № 2 к договору аренды, состояние нежилого помещения соответствует условиям договора, передается в состоянии, позволяющем осуществлять его нормальную эксплуатацию в целях извлечения прибыли арендатором, в том числе: обеспечено теплоснабжением, обеспечено водоснабжением; обеспечено канализацией; обеспечено электроснабжением; обеспечено вентиляцией; обеспечено отоплением и системой кондиционирования; обеспечено освещением лампами дневного света; обеспечено полами ровными, единого уровня, антипылевыми, моющимися, выдерживающими нагрузку 3 т/кв.м., бетонными с полимерным покрытием по всем помещениям с гарантией на покрытие 5 лет; обеспечено охранной сигнализацией; обеспечено пожарной сигнализацией; стены, потолок, колонны внутри помещения окрашены краской светлых тонов.

Таким образом, арендатор принял спорные помещения в аренду без замечаний по акту приема-передачи, пользовался предоставленным имуществом.

При этом состояние арендуемого имущества, его характеристики были отражены в акте приема-передачи.

Следовательно, по мнению судебной коллегии, об отсутствии со стороны арендатора каких-либо претензий по состоянию переданного в аренду имущества, свидетельствует внесение указанным лицом арендных платежей за пользование имуществом в полном объеме.

Согласно пункту 1 статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

В силу части 2 статьи 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Для взыскания убытков лицо, требующее их возмещения, обязано доказать факт нарушения обязательства, наличие причинной связи между допущенным нарушением и возникшими убытками, а также размер причиненных убытков. При этом требование о возмещении убытков подлежит удовлетворению только при условии доказанности всех перечисленных выше обстоятельств.

Определением от 26.12.2019 по ходатайству истца назначена экспертиза по определению стоимости восстановительного ремонта.

На разрешение эксперта были поставлены следующие вопросы: 1) Определить перечень недостатков (повреждений) следующих нежилых помещений: часть помещений №1 общей площадью 543,3 м²; помещение №9 общей площадью 308,2 м², помещение №10 общей площадью 74,5 м², помещение №11 общей площадью 9 м², помещение №13 общей площадью 39,7 м², общей площадью 974,7 м², расположенных по адресу: Иркутская область, <...>, 1 этаж, находившихся в аренде у ООО «Торгсервис 238» на основании договора аренды недвижимого имущества №1/2018 от 23.08.2018г.? 2) Определить стоимость восстановительного ремонта (стоимость работ по приведению помещений в исправное состояние) указанных нежилых помещений? 3) Отдельно определить (выделить) стоимость восстановительного ремонта (стоимость работ по приведению в исправное состояние) полов в указанных нежилых помещениях? 4) Являются ли имеющиеся повреждения полов следствием нормального износа (с момента заключения договора аренды недвижимого имущества №1/2018 от 23.08.2018г.) или полы повреждены по иным причинам?

Согласно заключению № 01-01/2020 от 17.03.2020 г. экспертом ФИО3 сделаны выводы по каждому из вопросов, а именно: определен перечень недостатков (повреждений); определена стоимость восстановительного ремонта (стоимость работ по приведению помещений в исправное состояние) в размере 2 084 942 руб.; отдельно определена стоимость восстановительного ремонта пола в сумме 1 491 210 руб.; сделан вывод, что имеющиеся повреждения полов, возникли в результате механического воздействия в процессе эксплуатации в период аренды (с момента заключения договора аренды недвижимого имущества №1/2018 от 23.08.2018г.) и не являются следствием нормального износа.

По мнению ответчика, под пунктом 4 в экспертном заключении указан СНИП 3.04.01.-87 «Отделочные и изоляционные покрытия», утвержденный постановлением Государственного строительного комитета СССР от 04.12.1978 года № 80, который не подлежит применению с 28.08.2017 года на основании приказа Минстроя от 27.02.2017 года № 128/пр, введен в действие СП 71.13330.2017. Под пунктом 9 в экспертном заключении указан МДС 81-38.2004 «Указания по применению федеральных единичных расценок на ремонтно-строительные работы», которые также не подлежат применению на основании приказа Минстроя России № 94б/пр от 30.06.2017 года.

Между тем, согласно пояснениям эксперта, данные позиции включены в перечень литературы (стр. 4-5 экспертного заключения) ошибочно. Данная нормативная литература экспертом при производстве экспертизы не использовалась, ссылки на неё в исследовательской части заключения отсутствуют.

Доводы ответчика о том, что в локальном ресурсном сметном расчете указаны работы, которые не были указаны в дефектной ведомости объемов работ, т.е. эксперт ФИО3 самовольно учитывает дополнительные работы, которые необоснованно увеличивают стоимость ремонтных работ, проверены судом апелляционной инстанции и отклоняются как необоснованные.

Между тем на странице 7 заключения отражено, что на стенах и колоннах по периметру помещения №1 на высоте до 2 м зафиксировано многочисленное разрушение, шелушение и отслоение отделочного слоя... В гипсокартонных листах зафиксированы отверстия от механического воздействия размерами до 0,4 кв.м. Приложены фотографии, где отчетливо видны соответствующие повреждения, в т.ч. повреждения откосов, столбов и пилястр. На странице 9 заключения отражено, что в помещении №9 на гипсокартонных листах зафиксированы дефекты в виде отверстий выбоин и разрушений. Приложены фотографии, где видны соответствующие повреждения. На странице 11 заключения отражено, что на стенах и колоннах по периметру помещения № 10 на высоте до 2,5 м зафиксировано многочисленное разрушение, шелушение и отслоение отделочного слоя... На гипсокартонных листах зафиксированы дефекты в виде отверстий выбоин и разрушений. Приложены фотографии повреждений.

Таким образом, судебная коллегия соглашается с пояснениями эксперта о том, что выполнение поставленных под сомнение ответчиком работ необходимо для устранения указанных повреждений помещений, а именно дефектов столбов, откосов и гипсокартонного покрытия. Соответствующие повреждения зафиксированы и описаны в исследовательской части заключения (фото 3-46, а также таблица №1 исследования).

Таким образом, следует признать, что заключение эксперта соответствует требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; лицами, участвующими в деле, не оспорено, о назначении повторной либо дополнительной экспертизы не заявлено. В заключении отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения, оно основано на материалах дела и является надлежащим доказательством.

Заключение эксперта в соответствии с требованиями пункта 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исследуется наряду с другими доказательствами по делу.

Довод ответчика об отсутствии оснований полагать, что имущество, возвращенное из аренды, возвращено в состоянии отличном от состояния, в котором оно было принято в аренду, правомерно отклонен судом первой инстанции.

Ответчик, составляя комиссионный акт возврата имущества из аренды от 05.04.2019 г. в пункте 2, отражающий состояние имущества, определил его следующим образом: «Состояние нежилого помещения с учетом нормального износа за срок аренды не ухудшено, находится в технически исправном состоянии, пригодном для использования по назначению, очищено от мусора, от торгового оборудования, товароматериальных ценностей арендатора, без видимых повреждений, в том числе: обеспечено теплоснабжением - находится в рабочем состоянии, без повреждений; обеспечено водоснабжением (холодным и горячим) - находится в рабочем состоянии, без повреждений; обеспечено канализацией - находится в рабочем состоянии, без повреждений; обеспечено электроснабжением - находится в рабочем состоянии, без повреждений; обеспечено вентиляцией – находится в рабочем состоянии ,без повреждений; обеспечено отоплением – находится в рабочем состоянии, без повреждений; обеспечено освещением лампами дневного света- находится в рабочем состоянии, без повреждений; обеспечено полами ровными, единого уровня, бетонными, моющимися, выдерживающими нагрузку 3т/м³ - без повреждений; обеспечено охранной сигнализацией - находится в рабочем состоянии, без повреждений; обеспечено пожарной сигнализацией, сертифицированной специализированной организацией - находится в рабочем состоянии, без повреждений.

Вместе с тем, учитывая, что указанный акт составлен без представителя истца, т.е. в одностороннем порядке, суд не может полагаться на указанное доказательство, как на объективное, достоверно свидетельствующее о нахождении имущества возвращенного из аренды именно в указанном состоянии.

Оценивая акт приема-передачи имущества при заключении договора аренды (приложение №2 к договору аренды недвижимого имущества от 23.08.2018 г. №1/2018) судом установлено, что он не содержит описания каких-либо повреждений, указано, что помещение передается в состоянии, позволяющем осуществлять его нормальную эксплуатацию.

По ходатайству ответчика судом первой инстанции допрошены свидетели ФИО4 и ФИО5, являющиеся работниками ООО «Торгсервис 238», которые пояснили, что помещение, возвращенное из аренды, при принятии его в аренду находилось в таком же состоянии (присутствовали отверстия в стенах, разрушено покрытие пола и т.д.). Также свидетель ФИО5, указал, что арендованное помещение не соответствовало требуемым техническим характеристикам, в частности покрытие пола, однако было принято в аренду и эксплуатировалось с таким покрытием.

Обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами (статья 68 АПК РФ). В данном случае свидетельские показания не являются достаточными и допустимыми доказательствами для установления факта причинения ответчиком убытков истцу, поскольку в соответствии со статьей 68 АПК РФ указанные обстоятельства должны быть подтверждены документально.

Иных допустимых доказательств с безусловной достоверностью свидетельствующих о нахождении имущества при принятии его в аренду в том же состоянии, что и при его возвращении не представлено.

Ответчик является коммерческой организацией ввиду чего несет коммерческие риски при осуществлении предпринимательской деятельности, направленной на систематическое получение прибыли (статья 2 ГК РФ).

Поэтому, в целях недопущения возложения на него необоснованных обязательств, ответчик должен с безусловной достоверностью при возможном возникновении спорного момента (отражения в акте состояния передаваемого помещения) озаботится наличием достоверных и допустимых доказательств. Однако в рассматриваемом случае ответчик таких доказательств суду не представил.

Довод ответчика о том, что осмотр помещений на предмет наличия повреждений произведен истцом спустя три месяца после его возврата, ввиду чего ответчик полагает возможным образование повреждений уже после возврата имущества, в отсутствие доказательств использования помещения после его возврата иным лицом не может быть принят во внимание. Однако таких доказательств суду не представлено.

Кроме того, необходимо отметить, что договорные отношения сторон являются продолжительными, указанные в договоре аренды от 23.08.2018 г. № 1/2018 нежилые помещения, ранее также использовались ООО «Торгсервис 238» на основании договора аренды от 10.07.2014 г., расторгнутого на основании соглашения сторон 22.08.2018 г. и возвращенного по акту от 22.08.2018 г.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об удовлетворении требования истца в части взыскания убытков в виде стоимости восстановительного ремонта нежилых помещений в сумме 2 084 942 руб.

Доводы ответчика о наличии обоснованных сомнений в беспристрастности и компетентности эксперта ФИО3 отклоняются судебной коллегией как несостоятельные.

Как следует из материалов дела, заключение судебной строительно-технической экспертизы №01-01/2020 от 17.02.2020 поступило в материалы дела 18.03.2020.

В судебном заседании 18 марта 2020 года судом первой инстанции сторонам было предложено ознакомиться с результатами экспертизы.

Представителем ООО «Строй Двор Усть-Илимский» ФИО2 подано заявление об ознакомлении с материалами дела.

Однако на основании совместных постановлений Президиума Верховного Суда РФ и Президиума Совета судей РФ от 18.03.2020г. N 808, от 8 апреля 2020 г. N 821 в связи с угрозой распространения на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV) личный прием граждан в судах был приостановлен, что исключало возможность ознакомления с материалами дела при личном присутствии представителя в суде.

Электронным письмом от 27.04.2020, направленным с электронного адреса помощника судьи представителю истца ФИО6, была направлена скан-копия заключения эксперта (выводы).

Таким образом, после ознакомления с данной скан-копией истец имел возможность уточнить исковые требования, направив в суд соответствующее ходатайство 30.04.2020. Следовательно, доводы ответчика о наличии сомнений в беспристрастности эксперта основаны на предположении и являются необоснованными.

По мнению ответчика, эксперт ФИО3 обладает квалификацией необходимой для проведения только строительных экспертиз. Однако, вопросы 2 и 3, поставленные перед экспертом, относятся к области оценочной деятельности, и эксперту необходимо обладать в данной области профессиональными знаниями, о чем информация в представленном экспертном заключении отсутствует. Таким образом, ответчик полагает, что у эксперта отсутствует необходимая квалификация, позволяющая проводить экспертизу в области оценочной деятельности,

При проверке указанного довода суд апелляционной инстанции находит его несостоятельным в силу следующего.

Как следует из заключения, стоимость восстановленного ремонта определена в соответствии с положениями, изложенными в Методических рекомендациях, утверждённых письмом Минстроя России от 10 ноября 1992 года № БФ-926712 и МДС 81-35.2004 «Методика определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации».

При этом на стр. №4 экспертного заключения указан Сертификат соответствия № 011594 действителен с 04.06.2010г по 03.06.2022 г. Государственного учреждения Российского Федерального центра судебной экспертизы при Министерстве юстиции Российской Федерации. «Компетенции и соответствия требованиям системы сертификации для экспертов судебной экспертизы в области: 16.5. «Исследование строительных объектов, их отдельных фрагментов, инженерных систем, оборудования и коммуникаций с целью установление объема, качества и стоимости выполненных работ, использованных материалов и изделий», что, по мнению суда, позволяет эксперту ФИО3 производить расчет стоимости выполняемых строительных работ, изделий и материалов.

Приведенные в апелляционных жалобах доводы, свидетельствуют не о нарушении судом первой инстанции норм материального и процессуального права, а о несогласии заявителей жалоб с установленными по делу фактическими обстоятельствами и оценкой судом доказательств.

При таких установленных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционных жалоб, доводы которых проверены, но правильных выводов суда первой инстанции не опровергают и не могут быть учтены как не влияющие на законность принятого по делу судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

По ходатайству указанных лиц копии постановления на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Четвертый арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 19 июня 2020 года по делу № А19-22112/2019 оставить без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд первой инстанции в срок, не превышающий двух месяцев с даты принятия.

Председательствующий Д.В. Басаев

Судьи В.Л. Каминский

А.Е. Мацибора