Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Сюхунбин Е.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации Ангарского муниципального образования на определение Арбитражного суда Иркутской области от 4 декабря 2013 года по делу № А19-14404/2013 по исковому заявлению Администрации Ангарского муниципального образования (ОГРН 1023800526056, ИНН 3801022058; адрес места нахождения: Иркутская область, г. Ангарск, пл. Ленина) к Обществу с ограниченной ответственностью «Инвестиционная компания Агломерация» (ОГРН 1073811008336, ИНН 3811115576; адрес места нахождения: г. Иркутск, ул. Ширямова, д. 10, 202) о расторжении договора аренды земельного участка, об обязании освободить земельный участок и передать его по акту приема-передачи,

(суд первой инстанции: Капустенская Е.Ф.)

установил:

Администрация Ангарского муниципального образования (далее – Администрация) обратилась в Арбитражный суд Иркутской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственности «Инвестиционная компания Агломерация» (далее – ООО «ИК Агломерация», Общество) о расторжении договора аренды земельного участка № 8281 от 17 сентября 2010 года, об обязании освободить земельный участок и передать его по акту приема-передачи.

Определением Арбитражного суда Иркутской области от 4 декабря 2013 года исковое заявление Администрации оставлено без рассмотрения по основанию, предусмотренному пунктом 2 части 1 статьи 148 АПК Российской Федерации.

Не согласившись с определением суда первой инстанции, Администрация обжаловала его в апелляционном порядке и ставит вопрос об отмене определения суда первой инстанции. В обоснование своей позиции Администрация указывает, что в соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации она обратилась в суд первой инстанции с исковым заявлением о досрочном расторжении договора аренды в связи с невнесением Обществом более двух раз подряд по истечении установленного договором срока арендной платы. При этом исковое заявление было подано по истечении сроков для погашения задолженности по договору аренды, установленных в уведомлении от 9 сентября 2013 года, а также в связи с отказом Общества от подписания соглашения о расторжении договора. Заявитель апелляционной жалобы полагает, что им был соблюден досудебный порядок урегулирования спора с Обществом.

ООО «ИК Агломерация» в письменном отзыве на апелляционную жалобу выражает согласие с определением суда первой инстанции, просит оставить его без изменения. При этом Общество отмечает, что в настоящее время по оспариваемому договору аренды имеется переплата в размере 13 042,97 рублей.

В подтверждение своих доводов Обществом в материалы дела представлены дополнительные доказательства, а именно: копия акта сверки на 12 декабря 2013 года, копия письма Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации от 12 декабря 2013 года № 7219 «О проведении зачета в счет пени», копия расчета пени от 12 декабря 2013 года.

На основании части 2 статьи 268 АПК Российской Федерации указанные дополнительные доказательства приобщены к материалам дела.

В возражениях от 12 февраля 2014 года на отзыв Администрация поддерживает доводы апелляционной жалобы и настаивает на ее рассмотрении по существу.

В связи с поступлением в материалы дела копия письма Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации от 12 декабря 2013 года № 7219, в котором указано на наличие у ООО «ИК Агломерация» переплаты, Четвертый арбитражный апелляционный суд телефонограммой от 13 февраля 2014 года уточнил у Администрации, имеется ли у нее интерес в дальнейшем рассмотрении спора по существу, в том числе и апелляционной жалобы. Представитель Администрации подтвердила, что несмотря на наличие у Общества переплаты по арендным платежам, Администрация настаивает на рассмотрении апелляционной жалобы.

На основании статьи 163 АПК Российской Федерации в судебном заседании 10 февраля 2014 года объявлялись перерывы до 10 часов 45 минут 13 февраля 2014 года и до 09 часов 00 минут 17 февраля 2014 года, о чем были сделаны публичные объявления путем размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда апелляционной инстанции.

О месте и времени судебного заседания Администрация и ООО «ИК Агломерация» извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 АПК Российской Федерации, что подтверждается телефонограммой от 30 января 2014 года, отчетом об отправке сообщения по каналу факсимильной связи от 28 января 2014 года, а также отчетами о публикации 29 января, 11 и 14 февраля 2014 года на официальном сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в сети «Интернет» (www.arbitr.ru) определения о принятии апелляционной жалобы к производству, публичных извещений о перерывах в судебном заседании, однако явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили. От Администрации поступило ходатайство о рассмотрении дела без участия представителя.

Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 АПК Российской Федерации, проанализировав доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, изучив материалы дела, в том числе дополнительно представленные доказательства, проверив правильность применения судом первой инстанции норм процессуального права, пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, ООО «ИК Агломерация» зарегистрировано в качестве юридического лица 20 ноября 2007 года, ему присвоен основной государственный регистрационный номер 1073811008336 (л.д. 37).

17 сентября 2010 года между Администрацией (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды № 8281 земельного участка с кадастровым номером 38:26:000000:112, площадью 7 414 611 кв.м., расположенного по адресу: Иркутская область, Ангарский район, севернее рабочего поселка Мегет, для сельскохозяйственного производства. Договор аренды заключен сроком до 14 сентября 2020 года (л.д. 10-11).

Пунктом 3 названного договора предусмотрены размер и условия внесения арендной платы.

В связи с невнесением арендной платы в сроки, установленные договором, Администрация 9 сентября 2013 года направила Обществу уведомление о задолженности по договору с требованиями об устранении нарушений по неуплате арендных платежей в срок 20 сентября 2013 года (л.д. 14-15).

В этом же уведомлении Администрация предложила Обществу до 23 сентября 2013 года расторгнуть договор аренды земельного участка.

19 сентября 2013 года в Администрацию поступил ответ Общества, согласно которому последнее отказалось от расторжения договора и просило рассмотреть возможность для снижения начисленных сумм пени (л.д. 68).

Руководствуясь статьями 452 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, Администрация обратилась с исковым заявлением в суд первой инстанции о расторжении договора аренды земельного участка № 8281 от 17 сентября 2010 года, об обязании освободить земельный участок и передать его по акту приема-передачи.

Оставляя исковое заявление без рассмотрения, суд первой инстанции исходил из того, что Администрацией не соблюден досудебный порядок расторжения договора, который должен быть произведен следующим образом: арендодатель (Администрация) должен направить письменное предупреждение о необходимости исполнения арендатором (Обществом) обязательства в разумный срок; по истечении срока, предоставленного в таком предупреждении, направить предложение расторгнуть договор в срок, указанный в предложении или установленный законом или договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

Суд апелляционной инстанции не согласен с выводами суда первой инстанции о несоблюдении Администрацией досудебного порядка урегулирования спора ввиду следующего.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 148 АПК Российской Федерации арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

На основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

- пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

- существенно ухудшает имущество;

- более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

- не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 данного Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В пункте 60 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 года № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение о расторжении договора либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Следовательно, иск арендодателя об одностороннем досрочном расторжении договора аренды может быть удовлетворен в случае установления судом фактов, указанных в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (в частности, неоднократного невнесения арендатором по истечении установленного договором срока арендной платы), и соблюдения истцом требований о досудебном порядке урегулирования возникшего спора.

В пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор.

По смыслу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Так как часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

При этом в приведенном в пункте 29 информационного письма № 66 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации примере судебной практики отмечено следующее: «…суд обратил внимание истца на то, что в направленном ответчику предупреждении ставился вопрос только о необходимости погашения задолженности по арендной плате. Предложение расторгнуть договор в случае неисполнения этой обязанности в разумный срок в данном предупреждении не содержалось».

Таким образом, для соблюдения досудебного порядка урегулирования спора предупреждение о погашении задолженности и предложение расторгнуть договор могут содержаться в одном документе.

Данный вывод находит свое подтверждение и в судебно-арбитражной практике Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа, который в своих постановлениях от 18 октября 2012 года по делу № А33-16/2012, от 1 октября 2012 года по делу № А10-4137/2011 и от 19 декабря 2013 года по делу № А19-4056/2013 указал на возможность оформления в одном документе как требования о погашении задолженности по арендной плате, так и предложения о досрочном расторжении договора аренды.

На основании изложенного суд апелляционной инстанции считает необоснованным вывод суда первой инстанции о необходимости направления в адрес арендатора (Общества) двух разных документов - письменного предупреждения о погашении задолженности по договору и предложения о расторжении договора.

В рассматриваемом случае на основании пункта 4.1.1 договора аренды земельного участка № 8281 от 17 сентября 2010 года арендодатель (Администрация) вправе требовать досрочного расторжения договора при невнесении арендной платы более чем за 3 месяца.

Посчитав, что ООО «ИК Агломерация» не уплачены арендные платежи, Администрация направила в адрес арендатора уведомление от 9 сентября 2013 года, в котором содержались одновременно требование о погашении образовавшейся задолженности по договору аренды земельного участка не позднее 20 сентября 2013 года и предложение расторгнуть указанный договор в срок до 23 сентября 2013 года.

12 сентября 2013 года такое уведомление получено законным представителем Общества – генеральным директором Жемчужниковым А.Н., о чем имеется соответствующая отметка (л.д. 14-15).

В письме № 19 от 19 сентября 2013 года Общество отрицало образовавшуюся задолженность, просило представить расчет пени и рассмотреть вопрос о снижении начисленных сумм, а также отказалось от расторжения договора (л.д. 32 и 68).

После получения отказа Общества от расторжения договора Администрация в соответствии с пунктом 2 статьи 452, статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации обратилась в арбитражный суд с заявлением о расторжении договора аренды.

По мнению суда апелляционной инстанции, уведомление от 9 сентября 2013 года является надлежащим доказательством, подтверждающим соблюдение Администрацией положений статей 452 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации о досудебном порядке урегулирования спора, в связи с чем суд первой инстанции необоснованно оставил исковое заявление Администрации о расторжении договора аренды без рассмотрения.

Приведенные Обществом в отзыве на апелляционную жалобу доводы, в том числе о наличии у него переплат по арендным платежам, не подтверждают правильность позиции суда первой инстанции о наличии оснований для оставления иска без рассмотрения, но могут быть учтены при рассмотрении дела по существу.

Согласно пункту 2 части 4 статьи 272 АПК Российской Федерации при рассмотрении жалоб на определения суда первой инстанции суд апелляционной инстанции вправе направить конкретный вопрос на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В пункте 36 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28 мая 2009 года № 36 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции» указано, что применяя данную норму, следует иметь в виду, что на новое рассмотрение могут быть направлены вопросы, разрешение которых относится к ведению суда первой инстанции и которые суд по существу не рассматривал по причине необоснованного возврата искового заявления, оставления заявления без рассмотрения, прекращения производства по делу или отказа в пересмотре судебного акта по вновь открывшимся обстоятельствам, тогда как в полномочия суда апелляционной инстанции входит повторное рассмотрение дела. В этих случаях, поскольку суд первой инстанции не рассматривал вопросы по существу и не устанавливал обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, суд апелляционной инстанции не имеет возможности осуществить повторное рассмотрение дела, как этого требует часть 1 статьи 268 АПК Российской Федерации.

Отменяя определение и направляя вопрос на новое рассмотрение, суд апелляционной инстанции указывает в постановлении мотивы, по которым он не согласен с выводами суда первой инстанции.

Учитывая изложенное, обжалуемое определение суда первой инстанции не может быть признано законным и обоснованным, подлежит отмене с направлением искового заявления Администрации о расторжении договора аренды земельного участка, об обязании освободить земельный участок и передать его по акту приема-передачи на новое рассмотрение в Арбитражный суд Иркутской области.

Рассмотрев апелляционную жалобу на определение Арбитражного Иркутской области от 4 декабря 2013 года по делу № А19-14404/2013 об оставлении искового заявления без рассмотрения, Четвертый арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 258, 268-271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Иркутской области от 4 декабря 2013 года по делу № А19-14404/2013 об оставлении искового заявления без рассмотрения отменить.

Направить исковое заявление Администрации Ангарского муниципального образования к Обществу с ограниченной ответственностью «Инвестиционная компания Агломерация» о расторжении договора аренды земельного участка, об обязании освободить земельный участок и передать его по акту приема-передачи на новое рассмотрение в Арбитражный суд Иркутской области.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в месячный срок в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа.

Председательствующий судья Г. Г. Ячменёв

Судьи Е. О. Никифорюк

Э. В. Ткаченко