Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Литвинцевой Д.С., рассмотрел в открытом заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью «Центральный перекресток» на решение Арбитражного суда Иркутской области от 06 августа 2013 года по делу № А19-7861/2013 по иску Общества с ограниченной ответственностью «СибТрейд» к Обществу с ограниченной ответственностью «Центральный перекресток» о расторжении договора аренды, об обязании освободить земельный участок

(суд первой инстанции: Архипенко А.А.)

при участии в судебном заседании:

от ООО «СибТрейд» (ОГРН <***>, ИНН <***>; адрес: 664003, Иркутская обл, Иркутск г, Дзержинского ул, 1, 606): ФИО1 – представитель (доверенность от 17.07.2013);

от ООО «Центральный перекресток» (ОГРН <***>, ИНН <***>; адрес: 664007, Иркутская обл, Иркутск г, ФИО2 ул, 12): не явился, извещен

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «СибТрейд» (далее – истец, ООО «СибТрейд») обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Центральный перекресток» (далее – ответчик, ООО «Центральный перекресток») о расторжении заключенного между ними договора аренды нежилого здания № 8645 от 18.01.2010 и обязании ООО «Центральный перекресток» освободить земельный участок, расположенный по адресу: <...>, кадастровый номер 38:36:000034:1680, площадью 362 кв.м.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 06.08.2013 исковые требования удовлетворены частично, договор аренды нежилого здания от 18.01.2010№ 8645, заключенный между ООО «СибТрейд» и ООО «Центральный перекресток» расторгнут, в остальной части иска отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО «Центральный перекресток» обжаловало его в апелляционном порядке, ставит вопрос об отмене решения и принятии по делу нового судебного акта. Заявитель апелляционной жалобы указал, что суд первой инстанции не дал оценку доказательствам, представленным ответчиком, в частности суд не учел, что арендная плата в полном объеме оплачена, ответчиком производится подготовительный этап по проведению ремонта, а требования истца, сформулированные в письме о предупреждении, не могли быть исполнены в установленный истцом 30-ти дневный срок. Заключение эксперта об обнаружении на земельном участке самовольно возведенных построек ответчик считает ненадлежащим доказательством, так как ответчик не предупреждался о проведении экспертизы и не присутствовал при ее проведении.

ООО «СибТрейд» представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором указало на законность и обоснованность решения суда первой инстанции, просило оставить его без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Согласно части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

В пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28 мая 2009 года N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" указано, что при применении части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации необходимо иметь в виду следующее: если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции в судебном заседании выясняет мнение присутствующих в заседании лиц относительно того, имеются ли у них возражения по проверке только части судебного акта, о чем делается отметка в протоколе судебного заседания.

При непредставлении лицами, участвующими в деле, указанных возражений до начала судебного разбирательства суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 260 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в апелляционной жалобе должны быть указаны, среди прочего, требования лица, подающего жалобу.

Из содержания апелляционной жалобы ООО «Центральный перекресток» следует, что решение суда первой инстанции оспаривается только в части удовлетворения иска.

ООО «СибТрейд» в судебном заседании не заявило возражений относительно проверки законности и обоснованности решения суда первой инстанции только в обжалуемой части.

Учитывая изложенное, решение суда первой инстанции проверяется только в обжалуемой ООО «Центральный перекресток» части, относящейся к удовлетворению иска, соответственно, в части отказа в удовлетворении иска, законность и обоснованность решения суда первой инстанции не проверяется.

О месте и времени судебного заседания ответчик извещен надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что подтверждается почтовым уведомлением № 67200266454943, а также отчетом о публикации 02.10.2013 12:27:17 МСК на официальном сайте Четвертого арбитражного апелляционного суда в сети «Интернет» определения о принятии апелляционной жалобы к производству, однако явку своих представителей в судебное заседание не обеспечил, ходатайствовал о рассмотрении апелляционной жалобы в его отсутствие.

Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проанализировав доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, изучив материалы дела, заслушав представителя истца, проверив правильность применения судом первой инстанции норм процессуального и материального права, пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 18.01.2010 между администрацией г. Иркутска (арендодатель) и ООО «Центральный перекресток» (арендатор) заключен договор № 8645 (т. 1 л.д. 24-31).

Согласно пункту 1.1. договора арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное возмездное владение и пользование за плату муниципальное нежилое здание, назначение нежилое, 1-этажный, общая площадь 128,1 кв. м, инв. № 25:401:001:020192600, лит.А, расположенное по адресу: <...>.

Площадь земельного участка, расположенного под объектом и необходимого для его использования составляет 362 кв.м. (пункт 1.3.).

Договор действует с 18.01.2010 по 18.01.2020 (пункт 1.4.).

Пунктом 1.5. договора предусмотрено, что перепланировка и (или) переустройство объекта возможны при условии их согласования в установленном порядке. Возведение на земельном участке, необходимом для использования объекта, дополнительных строений (самовольных построек) арендатором или иными лицами не допускается.

Согласно пункту 2.3.2 договора арендатор обязан содержать объект в надлежащем санитарно-техническом состоянии, провести ремонт за счет собственных средств в соответствии с Графиком -доведения ремонта (приложение № 4 к Договору); проводить ежегодный текущий ремонт в течении всего срока аренды; устранять аварии на коммуникациях, находящихся внутри объекта за свой счет.

Пунктами 2.3.4. и 2.3.5. предусмотрена обязанность арендатора в месячный срок заключить договоры на все виды коммунального обслуживания со специализированными организациями города и перечислять коммунальные платежи на счета данных организаций, а также заключить договор страхования объекта.

Передаточным актом (т. 1 л.д. 35) подтверждается передача объекта аренды по договору № 8645 от 18.01.2010.

Объект аренды является объектом культурного наследия «усадьба ФИО3: дом с лавкой, особняк», кон. XIX - нач. XX, регистр. № 488 в «Сводном списке вновь выявленных объектов г. Иркутска, представляющих историческую, научную, художественную или иную культурную ценность - 2000 г.».

16.09.2010 в результате пожара арендованное нежилое здание в значительной степени было повреждено огнем.

В результате сделки приватизации – заключенной по результатам торгов договора купли-продажи нежилого здания от 24.08.2011 - арендованное здание муниципальным образованием в лице администрации г. Иркутска было продано ООО «СибТрейд», сделка сторонами исполнена, зарегистрирован переход права собственности за покупателем-истцом по настоящему делу (свидетельство о государственной регистрации права от 29.12.2011 № 38 АД 673491), а 07.09.2011 между муниципальным образованием в лице администрации г. Иркутска и ООО «СибТрейд» был заключен договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 38:36:000034:1680, площадью 362 53.м., с расположенным на нем вышеуказанным объектом.

Право собственности ООО «СибТрейд» на земельный участок зарегистрировано в установленном законом порядке, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права от 29.12.2011 № 38 АД 673492.

ООО «СибТрейд» уведомило арендатора приобретенного муниципального здания - ООО «Центральный перекресток» о смене собственника арендуемого по договору аренды № 8645 от 18.01.2010 имущества.

13.03.2012 ООО «Центральный перекресток» сообщило о принятии уведомления к сведению.

Истец указав, что арендатор ненадлежащим образом не исполняет условия договора аренды, а именно:

- в нарушение пункта 1.5 договора без согласования с арендодателем на земельном участке арендатором произведена установка самовольных построек (торговых павильонов), от исполнения требования арендодателя о сносе построек, как это предусмотрено абзацем 2 пункта 2.3.11 договора, арендатор уклонился;

- не исполняются предусмотренные пунктом 2.3.2 договора обязанности по содержанию объекта в надлежащем санитарно-техническом состоянии, по проведению ремонта за счет собственных средств в соответствии с Графиком -доведения ремонта (приложение № 4 к Договору); по осуществлению ежегодных текущих ремонтов в течении всего срока аренды;

- в нарушение пункта 2.3.5 договора арендатор не заключил договор страхования объекта;

- в нарушение условий пункта 2.3.13 договора арендатор не осуществил согласование состояния объекта аренды с Роспотребнадзором и Управлением государственной противопожарной службы г. Иркутска в месячный срок с момента заключения договора, 11.04.2013 направил предупреждение об исполнении договора аренды в разумный 30-дневный срок, которое арендатором получено, но не исполнено.

Неисполнение изложенных в предупреждении требований послужило поводом для обращения арендодателя с предложением о расторжении договора (т. 1 л.д. 82-83). Данное предложение также оставлено без ответа.

В связи с указанными обстоятельствами истец обратился в суд с иском о досрочном расторжении договора аренды, а также освобождении переданного арендатору под эксплуатацию объекта (нежилого здания) земельного участка, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 38:36:000034:1680, площадью 362 кв.м.

Суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции в пересматриваемой части об удовлетворении иска в связи со следующим.

Заключенный сторонами договор является договором аренды, отношения по которому регулируются нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наниматель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (часть 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

По правилам пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Арендодатель обращался к арендатору с предупреждением об исполнении договора, письмо направлено 11.04.2013 и вручено арендатору 24.04.2013, что подтверждается описью вложения и уведомлением о вручении (т. 1 л.д. 80-81).

Неисполнение арендатором условий пунктов 1.5, 2.3.2, 2.3.4, 2.3.5, 2.3.6, 2.3.11, 2.3.13, 2.3.19 договора в силу пунктов 2.2.1, 6.2.2 договора является основанием для его досрочного расторжения по требованию арендодателя.

Поскольку арендатор не принял мер к надлежащему исполнению условий договора аренды, доказательств надлежащего исполнения условий договора аренды в материалы дела не представлено, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования о расторжении спорного договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что арендная плата в полном объеме оплачена, ответчиком производился подготовительный этап по проведению ремонта, суд апелляционной инстанции рассмотрел, однако не признал влияющим на выводы суда, поскольку внесение арендной платы не освобождает арендатора от исполнения иных обязательств по договору аренды. Проведение подготовительного этапа не подтверждено соответствующими доказательствами в порядке статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Довод заявителя апелляционной жалобы, что требования истца, сформулированные в письме о предупреждении, не могли быть исполнены в установленный истцом 30-ти дневный срок, судом апелляционной инстанции отклоняется, так как арендатор не представил доказательств, что им предпринимались меры для исполнения условий договора, арендатор не обращался к истцу для урегулирования сроков устранения замечаний. Кроме того, суд апелляционной инстанции учитывает, что арендатор принял объект аренды 18.01.2010, следовательно, у него имелось достаточно времени для исполнения всех условий договора.

Согласно передаточному акту (т. 1 л.д. 35) объект имел назначение – магазин, кафе, в акте отсутствуют особые указания на невозможность использования здания и необходимость капитального ремонта. Из акта технического состояния памятника истории и культуры от 26.10.2011 (т. 1 л.д. 62-70) следует, что здание находится в аварийном состоянии.

Таким образом, ответчик не принимал мер по проведению ремонта, допустив при этом ухудшение состояния объекта.

Довод заявителя апелляционной жалобы, что заключение эксперта об обнаружении на земельном участке самовольно возведенных построек является ненадлежащим доказательством, поскольку ответчик не предупреждался о проведении экспертизы и не присутствовал при ее проведении, не принимается судом апелляционной инстанции, так как присутствие ответчика при проведении экспертизы не является обязательным для установления факта наличия самовольных построек.

Все доводы заявителя апелляционной жалобы рассмотрены судом апелляционной инстанции, однако не могут быть учтены как не влияющие на законность и обоснованность решения суда по настоящему делу.

При изложенных фактических обстоятельствах и правовом регулировании дела у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения обжалуемого решения.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

П О С Т А Н О В И Л :

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 06 августа 2013 года по делу № А19-7861/2013 в обжалованной части оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа.

Председательствующий Е.М. Бушуева

Судьи Е.Н. Скажутина

С.И. Юдин