Гражданский кодекс часть 1

ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
672007, Чита, ул. Ленина, 145
тел. (3022) 21-24-91
Е-mail: info@4aas.arbitr.ru http://4aas.arbitr.ru
П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Чита Дело № А19-5630/2023
27 ноября 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 20 ноября 2023 года. В полном объеме постановление изготовлено 27 ноября 2023 года.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Горбатковой Е.В.,
судей: Мациборы А.Е., Филипповой И.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Куркиной Е.А., рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием системы веб-конференции апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Котляра Алексея Александровича на решение Арбитражного суда иркутской области от 09 августа 2023 года по делу № А19-5630/2023 по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Сибирский лофт» к индивидуальному предпринимателю Котляру Алексею Александровичу об обязании заключить договор, взыскании судебной неустойки,

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «Реновация»,
при участии в судебном заседании (удаленно):

представителя общества с ограниченной ответственностью «Сибирский лофт» - ФИО1, полномочия подтверждены доверенностью от 16.03.2023;

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Сибирский лофт» (далее – ООО «Сибирский лофт») обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Реновация» (далее – ООО «Реновация») об обязании заключить договор аренды в отношении помещения с кадастровым номером 38:36:000034:20707, площадью 60,4 кв.м, расположенного в одноэтажном деревянном здании по адресу: 664025, <...> сроком до 04.12.2029, на условиях договора субаренды от 01.08.2021 № 3; о взыскании судебной неустойки в случае неисполнения решения суда, в течение десяти дней с момента вступления решения в

законную силу, в сумме 1 000 рублей за каждый день неисполнения в пользу кредитора- взыскателя.

Определением Арбитражного суда Иркутской области от 03.07.2023 произведена замена ненадлежащего ответчика общества с ограниченной ответственностью «Реновация» (далее – ООО «Реновация») на надлежащего – индивидуального предпринимателя Котляра Алексею Александровичу (далее – ИП Котляр А.А.). ООО «Реновация» привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец заявил об отказе от иска в части взыскания судебной неустойки в случае неисполнения решения суда.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 09 августа 2023 года принят отказ от искового требования о взыскании судебной неустойки в размере 1 000 рублей за каждый день неисполнения судебного решения; производство по делу в указанной части прекращено. Исковые требования удовлетворены. Суд возложил на Котляра Алексея Александровича обязанность по заключению с обществом с ограниченной ответственностью «Сибирский лофт» договора аренды в отношении помещения с кадастровым номером 38:36:000034:20707, площадью 60,4 кв. метра, расположенного в одноэтажном деревянном здании по адресу: 664025, <...> сроком до 04.12.2029, на условиях договора субаренды № 3 от 01.08.2021.

Ответчик, не согласившись с принятым судом первой инстанции решением, обжаловал его в суд апелляционной инстанции. В апелляционной жалобе заявитель указывает, что поскольку отдельное технологическое подключение к электрическим и тепловым сетям к зданию с кадастровым номером 38:36:000034:20707 отсутствуют, исполнение Котляром А.А. пункта 3.3 договора субаренды, а, следовательно, и исполнение решения суда о заключении договора аренды на условиях договора субаренды № 3 от 01.08.2021 не представляется возможным. 04 августа 2023 года (после вынесения решения судом первой инстанции) Котляр А.А. обратился в ресурсоснабжающую организацию с заявлением о предоставлении информации о наличии договора на тепло-и энергоснабжение задания с кадастровым номером 38:36:000034:20707, площадью 60,4 кв.м. Ответ от ресурсоснабжающей организации был получен 21.08.2023, то есть, после вынесения решения судом первой инстанции, в связи с чем, данные документы по уважительной причине не могли быть представлены в суд первой инстанции. Выяснение вопроса о возможности исполнения договора аренды на условиях договора субаренды № 3 от 01.08.2023 новым собственником являлось юридически значимым и подлежало

выяснению в ходе судебного разбирательства. Просит решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В отзыве на апелляционную жалобу истец указал, что при покупке здания, составляется акт приема-передачи, осматривается помещение, идет осмотр коммуникаций, расположенных внутри помещений, имущества третьих лиц, имеющих права на пользование помещением. То есть, действуя разумно и добросовестно, ИП Котляр, при подписании договора купли - продажи 21.04.2023 в отношении помещения с кадастровым номером 38:36:000034:20707, площадью 60,4 кв. метра, расположенного в одноэтажном деревянном здании по адресу: 664025, <...> осознавал что в здании находится арендатор со своими вещами и правами, а в силу заключенного договора ИП Котляр приобретал не только права на здание, но и обязанности тесно связанные с владением здания - обеспечение арендатора коммунальными ресурсами. Кроме того, требование ИП Котляр о том, что незаконная пристройка должны быть включена в площадь арендуемого здания, незаконно. Просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

О месте и времени судебного заседания участвующие в деле лица извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, однако явку своих представителей в судебное заседание ответчик и третье лицо не обеспечили.

В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения дела по существу.

В ходе судебного заседания представитель истца поддержал позицию, изложенную в отзыве на апелляционную жалобу. Полагает, что основания для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

От ответчика в материалы дела поступили ходатайства о приобщении: заключения специалиста № 65-09/2023 Д по результатам обследования ограждающих и несущих строительных конструкций дома, расположенного по адресу <...>; документов, подтверждающих квалификацию специалиста; копию письма и ответа ООО «Иркутсэнергосбыт» от 21.08.2023.

Рассмотрев заявленное ходатайство, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для его удовлетворения, ввиду нарушения положений пункта 2 статьи 268

Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которым дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него.

Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проанализировав доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, изучив материалы дела, оценив доказательства в деле в их совокупности, достаточности и взаимной связи, проверив правильность применения судом первой инстанции норм процессуального и материального права, пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ООО «Реновация» (арендодатель) и ООО «Сибирский лофт» (субарендатор) заключен договор субаренды нежилого помещения от 01.08.2021 № 3, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить за плату во временное владение и пользование субарендатору нежилые помещения общей площадью равной сумме площадей помещений, указанных в приложениях к настоящему договору. В каждом приложении указаны: площадь одного помещения, кадастровый номер нежилого помещения, этажность, адрес. Нежилые помещения принадлежат арендодателю на праве договора аренды нежилых зданий № 10376 от 05.12.2019 с Администрацией города Иркутска, в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска.

По пункту 1.2 договора арендуемые помещения предоставляются субарендатору для осуществления коммерческой деятельности, вид которой для каждого нежилого помещения указан в соответствующем приложении.

В пункте 4.1 договора субаренды определено, что размер арендной платы на момент подписания настоящего договора указан в Приложениях к настоящему договору, по каждому из помещений.

Согласно приложению № 1 к договору от 01.08.2021 № 3 объектом субаренды является нежилое помещение площадью 60,4 кв.м. (кадастровый номер нежилого помещения: 38:36:000034:20707), этажность: 1, расположенное по адресу: <...>, далее «Помещение». Помещение предоставляется субарендатору для осуществления коммерческой деятельности, а именно, ресторанного обслуживания. Страховая стоимость объекта субаренды, в соответствие с которой Субарендатор обязуется заключить договор страхования, составляет 236 271 рублей 42 копейки. Размер арендной платы на момент подписания настоящего приложения составляет 13 500 рублей в месяц.

По акту приема-передачи нежилое помещение передано в пользование субарендатора.

Договор субаренды нежилого помещения от 01.08.2021 № 3 зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области 17.02.2022.

Как усматривается из материалов дела, в связи с заключением договора купли-продажи арендованного имущества между ООО «Реновация» и Администрацией города Иркутска договор аренды нежилых зданий от 05.12.2019 № 10376 досрочно прекратил действие.

В адрес ООО «Сибирский лофт» от ООО «Реновация» направлено уведомление от 17.02.2023, в соответствии с которым истцу предложено заключить договор аренды в отношении помещения с кадастровым номером 38:36:000034:20707, на условиях предложенного проекта договора аренды, определив объект аренды следующим образом: арендодатель обязуется предоставить за плату во временное владение и пользование арендатору нежилое здание с кадастровым номером 38:36:000034:20707, расположенное по адресу: <...>, площадью 60,4 кв.м. (общая площадь с некапитальным пристроем согласно техпаспорту БТИ составляет – 77,2 кв.м.).

В предлагаемом проекте договора аренды ответчиком изменено условие об арендной плате, а пункт 4.1 предложен в следующей редакции: арендная плата по настоящему договору составляет 65 620 рублей (из расчета 850 руб./кв.м).

Истец не согласившись предложенной ответчиком редакцией договора аренды, заявил о намерении заключить договор аренды спорного нежилого помещения на условиях, определенных договором субаренды от 01.08.2021 № 3.

Поскольку сторонами не достигнуто соглашение о заключении договора аренды, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском о понуждении ответчика к заключению договора аренды на условиях, определенных договором субаренды от 01.08.2021 № 3.

Принимая решение, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 445, 615, 618 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу об удовлетворении исковых требований, поскольку истец (субарендатор) обратился с требованием о понуждении заключить договор аренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора субаренды.

Выводы, приведенные судом первой инстанции в обжалуемом судебном акте, суд апелляционной инстанции находит верными, мотивированными и соответствующими обстоятельствам дела.

Согласно положениям статей 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Из материалов дела следует, что между ООО «Реновация» и ООО «Сибирский лофт» заключен договор субаренды нежилого помещения от 01.08.2021 № 3.

Нежилые помещения принадлежат арендодателю на праве договора аренды нежилых зданий № 10376 от 05.12.2019 с Администрацией города Иркутска, в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска.

Договор аренды нежилых зданий от 05.12.2019 № 10376 досрочно прекратил действие.

Уведомлением от 17.02.2023 ООО «Реновация» предложило истцу заключить договор аренды в отношении спорного помещения, указав при этом площадь 60,4 кв.м. (общая площадь с некапитальным пристроем согласно техпаспорту БТИ составляет – 77,2 кв.м.) и, изменив стоимость арендной платы с 13 500 рублей на 65 620 рублей (из расчета 850 руб./кв.м.).

В силу пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Истец, обращаясь в суд с иском, указал на то, что площадь спорного помещения составляет 60,4 кв.м. Оснований для заключения договора аренды в отношении спорного помещения с указанием большей площади не имеется.

Из представленной в материалы дела выписки из Единого государственного реестра недвижимости следует, что на государственный кадастровый учет поставлено нежилое здание площадью 60,4 кв.м., расположенное по адресу: <...>, этажность – 1.

Из заключенного сторонами договора субаренды, прошедшего государственную регистрацию 17.02.2022 также следует, что в субаренду ООО «Сибирский лофт» предоставлено нежилое помещение площадью 60,4 кв.м.

Таким образом, площадь фактически существующего объекта, право на который зарегистрировано в установленном законом порядке, составляет 60,4 кв.м. Доказательств того, что площадь объекта аренды увеличилась (77,2 кв.м.), в материалы дела не представлено.

Согласно пункту 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

В рассматриваемом случае на момент прекращения отношений по аренде нежилого помещения между истцом и третьим лицом действовал договор субаренды, и срок договора субаренды не выходил за пределы действия договора аренды, заключенного между третьим лицом и Администрацией (собственником нежилых помещений).

При этом из буквального толкования положений статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что в удовлетворении требования об обязании заключить договор аренды может быть отказано только при отсутствии объективной возможности передать спорное имущество в аренду, например гибели имущества.

В материалах дела отсутствуют доказательства наличия обстоятельств, препятствующих в настоящее время передаче спорного имущества в аренду истцу.

Таким образом, включение дополнительного объекта (пристроя площадью 16,4 кв.м.), который не был предметом договора субаренды, в предмет аренды является существенным изменением договора, как и установление иного условия о размере арендной платы.

В рамках рассмотрения дел № А19-5630/2023, № А19-8563/2023 только устанавливаются обстоятельства незаконной реконструкции - возведение нового строения взамен старого. Итоговые судебные акты не приняты.

Как верно установил суд первой инстанции, поскольку истец (субарендатор) обратился с требованием о понуждении заключить договор аренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора субаренды, в том числе, в части

размера арендных платежей, исковые требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Доводы апелляционной жалобы о невозможности исполнения решения суда о заключении договора аренды на условиях договора субаренды № 3 от 01.08.2021, поскольку отдельное технологическое подключение к электрическим и тепловым сетям к зданию с кадастровым номером 38:36:000034:20707 отсутствуют, подлежит отклонению.

Из технического паспорта следует, что спорный объект является благоустроенным. Кроме того, согласно содержанию ранее действовавшего договора субаренды от 01.08.2021, а также договору, на заключении которого настаивала сторона ответчика, следует, что на арендатора возлагается обязанность по оплате коммунальных услуг (электрической энергии, ХВС, ГВС, тепловой энергии).

Доводы, приведенные заявителем в апелляционной жалобе, не свидетельствуют о наличии оснований для отмены обжалуемого судебного акта и отклоняются судом апелляционной инстанции как основанные на ошибочном толковании норм права.

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судей, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

По ходатайству указанных лиц копии постановления на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Лица, участвующие в деле, могут получить информацию о движении дела в общедоступной базе данных Картотека арбитражных дел по адресу www.kad.arbitr.ru.

Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 09 августа 2023 года по делу № А19-5630/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты принятия путем подачи жалобы через суд первой инстанции.

Председательствующий: Е.В. Горбаткова Судьи: А.Е. ФИО2 Филиппова