Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Синяя Птица» на определение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 24 декабря 2020 года по делу №А58-4766/2018

по результатам рассмотрения заявления общества с ограниченной ответственностью «Синяя Птица» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о расторжении договора купли-продажи земельного участка от 13.04.2016 №91/03-15,

с привлечением к участию в обособленном споре в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, – публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства», ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ООО «Сахастройсервис», ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО22, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО37, ФИО38, ФИО39, ФИО40, ФИО41, ФИО42, ФИО43, ФИО44, ООО «Якутская компания Союзлифтмонтаж», ФИО45, ФИО46, ФИО47, ФИО48, ФИО49, ФИО50, ФИО51, ФИО52, ФИО53, ФИО54,

в деле о банкротстве общества с ограниченной ответственностью «Симиир» (ИНН <***>, ОГРН <***>),

установил:

решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) 11.10.2018 общество с ограниченной ответственностью «Симиир» (далее – ООО «Симиир», должник) признано несостоятельным (банкротом) в отношении него открыто конкурсное производство с применением правил параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве). Конкурсным управляющим ООО «Симиир» утверждена ФИО55 (далее – конкурсный управляющий).

Определением суда от 16.10.2019 публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства» привлечена к участию в деле №А58-4766/2018 о банкротстве должника – застройщика.

19.03.2020 общество с ограниченной ответственностью «Синяя птица» (далее – ООО «Синяя птица», заявитель) обратилось в арбитражный суд с заявлением о расторжении заключенного между ООО «Синяя птица» и ООО «Симиир» договора №91/03-15 от 13.04.2016 купли-продажи земельного участка площадью 1 691 кв.м., расположенного по адресу: <...>.

Сославшись на статьи 309, 310, 450, 454, 485, 486 Гражданского кодекса Российской Федерации заявитель мотивировал предъявленные требования неисполнением должником обязательства по оплате за приобретенный по договору №91/03-15 от 13.04.2016 земельный участок.

Определением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 24.12.2020 в удовлетворении заявления отказано.

Не согласившись с определением суда от 24.12.2020, ООО «Синяя птица» обратилось с апелляционной жалобой, просило определение суда отменить.

В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что защита прав граждан-участников долевого строительства не зависит от наличия у застройщика спорного земельного участка.

По мнению заявителя, защита прав дольщиков механизмом, предусмотренным Федеральным законом от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», не представляется возможной. Строительство не будет завершено в связи с тем, что решение о финансировании мероприятий по спорному объекту фондом до настоящего времени не принято; отсутствия на спорном земельном участке признаков начала строительства; а также по причине того, что размер финансирования в любом случае превысит размер предельной суммы выплат.

Публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства» в отзыве на апелляционную жалобу выразила несогласие с доводами заявителя.

О месте и времени судебного заседания лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, однако в судебное заседание апелляционной инстанции своих представителей не направили.

В соответствии с частями 3, 5 статьи 156 Арбитражного кодекса Российской Федерации неявка в судебное заседание представителей участвующих в деле лиц не препятствует судебному разбирательству.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34
Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении настоящего дела судом установлены следующие обстоятельства.

Между ООО «Синяя птица» (продавец) и ООО «Симиир» заключен договор №91/03-15 от 13.04.2016 купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 1 691 кв.м. с кадастровым номером 14:36:104003:4020, разрешенное использование – под строительство многоэтажных домов (от 4-х до 16-ти этажей) с административными помещениями, оздоровительный комплекс, категория земель – земли населенных пунктов.

Согласно пункту 3.1 договора стоимость земельного участка составляет
24 937 322,01 руб. По соглашению сторон могут быть предусмотрены иные формы оплаты, не запрещенные действующим законодательством Российской Федерации. В том числе путем зачета взаимных требований (пункт 3.2 договора).

Согласно пункту 3.3 договора на момент подписания настоящего договора покупатель полностью оплатил стоимость земельного участка, установленную пунктом 3.1 договора.

Государственная регистрация права собственности должника на земельный участок с кадастровым номером 14:36:104003:4020 произведена Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) в установленном порядке.

Согласно разрешению на строительство, выданному Окружной администрацией г. Якутска от 20.05.2016 № 14-RU14301000-59-2016, ООО «Симиир» разрешено производить строительство жилого комплекса в 16 квартале г. Якутска «Многоквартирный жилой дом
№ 3 с нежимыми помещениями» на земельном участке с кадастровым номером 14:36:104003:4020, срок действия разрешения продлен до 31.12.2023.

Из выписки ЕГРН следует, что земельный участок с кадастровым номером 14:36:104003:4020 обременен правами участников долевого строительства на основании договоров участия в долевом строительстве.

Факт отсутствия оплаты за полученное должником по договору № 91/03-15 от 13.04.2016 имущество конкурсный управляющий не оспорил. Согласно устным пояснениям конкурсного управляющего, должник оплату за полученный земельный участок не произвел.

Определением суда от 09.12.2020 удовлетворено заявление Фонда о намерении в порядке статьи 201.15-2-2 Закона о банкротстве стать приобретателем прав ООО «Симиир» на земельные участки, предназначенные для строительства и принадлежащие ООО «Симиир», со всеми неотделимыми улучшениями на таких земельных участках (в том числе объектами незавершенного строительства), расположенные по адресу: <...> кадастровый номер 14:36:104003:4021; прав на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения.

Отказывая в удовлетворении заявления ООО «Синяя птица», суд первой инстанции пришел к выводу о том, что в случае расторжении договора купли-продажи от 13.04.2016
№ 91/03-15 Фонд утратит возможность реализовать свои права на земельный участок, а граждане – участники долевого строительства будут лишены возможности на получение компенсационных выплат, определение суда от 09.12.2020 будет неисполнимо.

При принятии обжалуемого судебного акта суд первой инстанции руководствовался положениями статей 223, 454, 546, 486 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 131, 201.8 Закона о банкротстве, учел разъяснения, содержащиеся в абзаце втором пункта 34 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 № 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве».

Рассмотрев доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, проверив правильность применения норм материального и соблюдения норм процессуального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

В силу части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 32 Закона о банкротстве, дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам АПК РФ с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

Согласно пункту 1 статьи 131 Закона о банкротстве все имущество должника, имеющееся на день открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу, из которой осуществляется удовлетворение требований конкурсных кредиторов должника.

По общему правилу с момента признания должника банкротом и открытия в отношении его конкурсного производства требования кредиторов по неденежным обязательствам имущественного характера трансформируются в денежные (абзац седьмой пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве, абзац второй пункта 34 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 № 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве»). Такие требования подлежат денежной оценке, они рассматриваются по правилам статьи 100 Закона о банкротстве и удовлетворяются в общем порядке, предусмотренном статьями 134, 142 названного Закона.

Земельный участок с кадастровым номером 14:36:104003:4020, являющийся предметом договора купли-продажи от 13.04.2016 № 91/03-15, на день введения процедуры конкурсного производства был зарегистрирован за должником.

Таким образом, положения статей 398, 456 и пункта 3 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации применительно к реестровым требованиям после открытия в отношении должника конкурсного производства в силу специальных положений законодательства о банкротстве неприменимы. При обратном подходе кредитор получал бы предпочтительное удовлетворение своих требований из конкурсной массы перед иными кредиторами, что противоречит принципу очередности и пропорциональности удовлетворения требований кредиторов (пункты 2 и 3 ст. 142 Закона о банкротстве).

Аналогичная правовая позиция сформулирована в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 28.12.2016 № 308-ЭС16-12236 и 26.12.2016 № 308-ЭС15-12123.

При изложенных обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что расторжение договора купли-продажи земельного участка повлечет исключение земельного участка из конкурсной массы застройщика-банкрота, и как следствие, невозможность реализации застройщиком обязательств, вытекающих из договоров долевого участия.

Доводы заявителя жалобы о том, что защита прав граждан-участников долевого строительства не зависит от наличия у застройщика спорного земельного участка, не соответствуют действительности и приведенным выше нормам и разъяснениям, потому суд апелляционной инстанции их не принимает.

Доводы жалобы не содержат сведений о фактах, которые могли повлиять на законность принятого по делу судебного акта. По изложенным причинам суд апелляционной инстанции их не принимает.

Суд первой инстанции не допустил нарушения или неправильного применения норм процессуального права, в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации влекущих безусловную отмену судебного акта.

Следовательно, определение арбитражного суда в обжалованной части законно и обоснованно, оснований для его отмены или изменения не имеется.

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судей, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

По ходатайству указанных лиц копии постановления на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Лица, участвующие в деле, могут получить информацию о движении дела в общедоступной базе данных Картотека арбитражных дел по адресу www.kad.arbitr.ru.

Руководствуясь ст. ст. 258, 268-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

П О С Т А Н О В И Л:

Определение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 24 декабря 2020 года по делу № А58-4766/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение месяца.

Председательствующий О.П. Антонова

Судьи Н.А. Корзова

О.В. Монакова