Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Жалсановым Б.Ц., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Забайкальского края от 03 декабря 2013 года по делу № А78-7710/2013 по иску Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о взыскании 267 159 руб. 96 коп.,

(суд первой инстанции – Е.В.Гончарук),

при участии в судебном заседании:

от заявителя: индивидуальный предприниматель ФИО1, (паспорт);

от заинтересованного лица:

ФИО2, представитель по доверенности №5 от 10.01.2014.

установил:

Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края (ОГРН <***>, ИНН <***>, место нахождения: 672000, <...>, далее - истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд Забайкальского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРН <***>, ИНН <***>, место нахождение: г.Чита, далее – ответчик, предприниматель) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 252 433 руб. 74 коп. за период с августа 2010 по август 2013, пени на просрочку внесения платежей в сумме 14 726 руб. 22 коп. за период с сентября 2010 по август 2013.

Решением Арбитражного суда Забайкальского края взыскана с Индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края (ОГРН <***>, ИНН <***>) задолженность по арендной плате в размере 252 433 руб. 74 коп., пени за просрочку внесения платежа в сумме 14 726 руб. 22 коп. Взыскано с Индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 8 343 руб. 19 коп.

В обосновании суд первой инстанции указал, что задолженность ответчика за спорный период по расчетам истца составляет 252 433 руб. 74 коп. На основании пункта 1 статьи 614 ГК РФ, пункта 2 статьи 22 ЗК РФ, условий договора арендатор должен своевременно и в полном объеме вносить арендную плату. Доказательств оплаты задолженности в полном объеме материалы дела не содержат.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, предприниматель обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить (изменить) решение судьи Гончарук Е.В. Арбитражного суда Забайкальского края по делу №А78-7710/2013. Принять новое решение по делу. Полагает, что участок, пока оформлялись разрешительные на нем автомойки, был переведен под расширение автодороги. В связи с этим никаким строительством на данном участке не занимался и никаким образом его не использовал.

О месте и времени судебного заседания лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что подтверждается уведомлениями вручении. Информация о времени и месте судебного заседания по апелляционным жалобам размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети «Интернет» 18.02.2014,21.03.2014.

20 марта 2014 года судебное заседание было отложено на 17 апреля 2014 года на 14 часов 00 минут

Определением апелляционного суда от 16 апреля 2014 года произведена замена судьи Ткаченко Э.В. на судью Желтоухова Е.В.

Предприниматель в судебном заседании дал пояснения согласно доводам апелляционной жалобы, пояснил, что использование земельного участка по назначению невозможно, так как изменилось его назначение, пока он оформлял разрешительные документы. Просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу – удовлетворить.

Представитель департамента в судебном заседании поддержала позицию департамента, изложенную суду первой инстанции, пояснила, что земельный участок согласно изначально предоставлялся во временное пользование до того, как понадобится для иных нужд. Просила решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Изучив материалы дела, проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

ФИО1 зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя за основным государственным регистрационным номером ОГРИП <***>, что подтверждается выпиской из ЕГРИП по состоянию на 04.09.2013 (т.1 л.д.14-18).

Как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) 18.08.2010 заключен договор аренды №884/10, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 75:32:021136:34, площадью 962 кв.м, местоположение которого в соответствии с кадастровым паспортом земельного участка от 26.02.2010 установлено: <...> (т.1 л.д.19-26, 83-96, далее также договор).

Земельный участок предоставляется для временного размещения автостоянки и автомойки, без права капитального строительства (п.1.3-1.4 договора).

В соответствии с п.7.4 договора, договор одновременно является актом приема- передачи (передаточным актом) земельного участка (т.1 л.д.22).

Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю 30.06.2011, номер регистрации 75-75-01/124/2011-464 (т.1 л.д.95).

Согласно п. 2.1 договора, договор заключен на неопределенный срок.

Дополнительным соглашением от 20.05.2011 в договор внесены изменения в части срока действия до 18.08.2013 года, размера арендной платы на период с 2011-2013г., в части размера неустойки - 0,01% от суммы задолженности за каждый календарный день просрочки (т.1 л.д. 27-28).

Дополнительное соглашение от 20.05.2011 зарегистрировано 30.06.2011 (т.1 л.д.95).

Расчет арендной платы и порядок оплаты согласован в разделе 2 договора №884/10.

Согласно п.2.4 договора аренды №884/10 арендные платежи начинают исчисляться с даты подписания договора. Арендная плата вноситься поквартально не позднее 15-го числа последнего месяца квартала.

Расчет арендной платы производится в соответствии с постановлением Правительства Забайкальского края от 21.10.2008 года № 49 «Об утверждении порядка определения размера арендной платы за земли, в том числе земельные участки, части земельных участков, находящиеся в собственности Забайкальского края, а также земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории забайкальского края, и об утверждении положения о порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за земли, в том числе земельные участки, части земельных участков, находящиеся в собственности забайкальского края, а также земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории забайкальского края» и средним удельным показателем кадастровой стоимости, утвержденной постановлением Правительства Забайкальского края от 16.12.2008 № 116 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории забайкальского края".

Кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с кадастровым паспортом земельного участка №7532/201/10-1789 от 26.02.2010 (т.1 л.д.24-2).

Уведомлением №01-13/4213а от 20.05.2013 (получено 02.07.13) истец уведомил ответчика об отказе от договора аренды №884/10 от 18.08.2010 (т.1 л.д.31-32) в связи с неуплатой арендной платы более двух раз, а также в связи с неиспользованием земельного участка более трех лет.

Актом обследования земельных участков от 06.08.2013 установлен, что земельный участок с кадастровым номером 75:32:021136:34 по назначению не используется (л.д.33- 37).

Ответчиком не оспаривается факт обследования земельного участка.

Согласно выписке из реестра 26.08.2013, внесена запись №321 о погашении регистрации права аренды (т.1 л.д.79).

Следовательно, правоотношения по договору аренды №884/10 между сторонами прекращены.

Доказательств передачи земельного участка арендодателю материалы дела не содержат.

Согласно п. 5.3. договора аренды №884/10 в случае ненадлежащего исполнения или неисполнения одного из условий договора, нарушившая сторона обязана устранить нарушения не позднее 30 дней со дня получения претензий другой стороны.

Претензия от 20.05.2013 №01-13/4213а полученная ответчиком 02.07.2013, оставлена без удовлетворения (т.1 л.д.31-32).

Согласно расчету истца задолженность ответчика по арендной плате составляет 252 433 руб. 74 коп. (т.1 л.д.30).

Доказательств оплаты ответчиком задолженности по арендным платежам за спорный период в материалы дела не представлены.

На основании п. 5.2. договора аренды №884/10 в редакции дополнительного соглашения от 20.05.2011, в случае неуплаты платежей в установленный срок арендатору начисляется пеня в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки, а с 01 января 2011 года в размере 0,01 % от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Истец за неисполнение обязательства по внесению арендной платы начислил пени за каждый день просрочки за период с 15.09.2010 по 29.08.2013 в размере 14 726 руб. 22 коп.

В связи с неоплатой задолженности департамент обратился в Арбитражный суд Забайкальского края с иском о ее взыскании.

Суд первой инстанции заявленные требования удовлетворил.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, предприниматель обратился в суд апелляционной инстанции.

Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения сторон в судебном заседании, приходит к выводу об отсутствии оснований для изменения или отмены решения суда первой инстанции по следующим мотивам.

Рассматривая дело, суд первой инстанции правильно исходил из следующего.

Согласно ч.1 ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратится в арбитражный суд за защитой своих нарушенных прав и законных интересов в порядке, установленном кодексом.

В соответствии с п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров.

Предметом иска является взыскание суммы основного долга по арендной плате и пени за просрочку внесения арендных платежей.

Фактическим основанием иска указано неисполнение ответчиком своих обязательств по уплате арендной платы в спорный период.

По настоящему делу между сторонами возникли правоотношения, вытекающие из договора аренды, предусмотренные нормами главы 34 ГК РФ.

Согласно ст. 606, п.1 ст. 611 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Доказательств разграничения государственной собственности на объект аренды в материалах дела не имеется. Следовательно, в силу п.3 ст.10 Федерального закона №137- ФЗ от 25.10.2001 "О введении в действие Земельного кодекса РФ" арендодателем по договору выступил управомоченный субъект - орган местного самоуправления городской округ «Город Чита».

С 01 февраля 2008 года в соответствии с Законом Читинской области от 21 ноября 2007 года № 1046-ЗЧ0 «Об установлении полномочия Администрации Читинской области по распоряжению земельными участками на территории города Читы, государственная собственность на которые не разграничена», постановлением Администрации Читинской области от 21 января 2008 года № 10-А/п «О некоторых полномочиях Комитета по управлению государственным имуществом Читинской области» уполномоченным исполнительным органом государственной власти Читинской области по распоряжению земельными участками на территории города Читы, государственная собственность на которые не разграничена, являлся Комитет по управлению государственным имуществом Читинской области.

В соответствии со статьями 1, 2, 3 Федерального конституционного закона от 21 июля 2007 года № 5-ФКЗ в результате объединения Читинской области и Агинского Бурятского автономного округа с 1 марта 2008 года в составе Российской Федерации образован новый субъект Российской Федерации - Забайкальский край. Границы Забайкальского края совпадают с границами Читинской области и охватывают территории объединившихся Читинской области и Агинского Бурятского автономного округа.

В соответствии с Законом Забайкальского края от 26 сентября 2008 года № 46-ЗЗК «Об установлении отдельных полномочий высшего исполнительного органа государственной власти Забайкальского края», Законом Забайкальского края от 01 апреля 2009 года № 152-ЗЗК «О регулировании земельных отношений на территории

Забайкальского края», Положением о Департаменте государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края, утвержденным постановлением Правительства Забайкальского края от 08 июня 2010 года № 233, уполномоченным исполнительным органом государственной власти Забайкальского края по распоряжению земельными участками на территории города Читы, государственная собственность на которые не разграничена, является Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края. Департамент в соответствии с Положением является правопреемником Комитета.

На основании изложенного Департамент является надлежащим истцом.

В соответствии со ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Как правильно указывает суд первой инстанции, предметом договора аренды является земельный участок местоположение которого установлено: <...>, площадью 962 кв.м., с кадастровым номером 75:32:021136:34. Земельный участок предоставляется для временного размещения автостоянки и автомойки, без права капитального строительства (п.1.3-1.4 договора). Стороны в п.2.4 договора и дополнительным соглашением от 20.05.2011 определили размер арендной платы и срок ее уплаты.

При наличии определенного предмета и размера арендной платы, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что стороны согласовали существенные условия договора аренды №884/10 (п.3 ст. 607, ст. 654 ГК РФ).

Как предусмотрено статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются соглашением сторон. В силу части 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации юридические и физические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей. Они по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права (часть 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

В соответствии со статьей 26 ЗК РФ права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV Кодекса, удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Как следует из пункта 3 статьи 3 и пункта 2 статьи 22 ЗК РФ, имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В соответствии со статьей 26 ЗК РФ договоры аренды земельного участка, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с п.1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В силу пункта 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Как правильно указано судом первой инстанции, договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 30.06.2011. Согласно п. 7.4 договора, договор одновременно является актом приема-передачи (передаточным актом) земельного участка (л.д.22). Следовательно, до момента государственной регистрации между сторонами имеет место фактическое владение и пользование объектом договора арены, что не освобождает арендатора от уплаты арендной платы за период фактического использования здания (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002г., №66).

В соответствии со ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее -ЗК РФ) использование земли является платным. Формами платы за использование земли является земельный налог и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Правительством Забайкальского края №49 от 21.10.2008 утвержден Порядок определения размера арендной платы за земли, в том числе земельные участки, части земельных участков, находящиеся в собственности Забайкальского края, а также земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Забайкальского края.

На основании статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Статья 310 ГК РФ не допускает одностороннего отказа от исполнения обязательств.

В силу ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

На основании пункта 1 статьи 614 ГК РФ, пункта 2 статьи 22 ЗК РФ, условии договора арендатор должен своевременно и в полном объеме вносить арендную плату.

Как указывает суд первой инстанции, задолженность ответчика за спорный период по расчетам истца составляет 252 433 руб. 74 коп. Доказательств оплаты задолженности в полном объеме материалы дела не содержат.

Правильность расчета указанной суммы ответчиком не оспаривается, контррасчетов не представлено.

По правилам ст. 331 ГК РФ соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

Пунктом 5.2 договора аренды предусмотрено начисление пени в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки, а с 01 января 2011 года в размере 0,01 % от суммы задолженности за каждый день просрочки.

На основании изложенного, соглашение сторон о размере и порядке начисления пени, изложенное в п. 5.2 договора аренды, соответствует требованиям гражданского законодательства.

Согласно ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Взыскание неустойки является как самостоятельным способом защиты гражданских прав (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации), так одновременно и самостоятельной формой гражданско-правовой ответственности (статья 394 Гражданского кодекса Российской Федерации). Кроме того, неустойка в силу статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации является способом обеспечения исполнения договорных обязательств.

Одним из оснований для применения меры гражданско-правовой ответственности в виде взыскания неустойки является просрочка исполнения обязательства арендатором, что и было установлено судом.

В силу правовой позиции Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, или зарегистрирован в последствии, и данным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

Расчет истца в части основного долга и начисления пени судом первой инстанции был проверен, нарушении не установлено. Апелляционным судом таких нарушений также не выявлено.

На основании статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требовании и возражений.

В соответствии со статьей 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Согласно ст. 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Как правильно указывает суд первой инстанции, иные документы ответчиком не представлены, заявление ответчика о пропуске сроки исковой давности материалы дела не содержат.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что требования истца о взыскании задолженности по арендной платы в размере 252 433 руб. 74 коп., пени за просрочку внесения платежей за спорный период в сумме 14 726 руб. 22 коп., обоснованными, подтвержденными материалами дела и подлежащими удовлетворению в заявленном объеме.

Доводы предпринимателя о том, что строительство на земельном участке невозможно, так как изменилось его назначение, а также в связи с принятием новых правил застройки, о чем имеется надпись главного архитектора на представленной апелляционному суду копии генплана с ситуационной схемой, пояснительной запиской, поэтому предприниматель строительства не осуществлял и земельным участком не пользовался, отклоняются апелляционным судом в связи со следующим.

Доказательств изменения назначения использования земельного участка в материалах дела не имеется, ссылка на Правила землепользования и застройки городского округа "Город Чита", утвержденные Решение Думы городского округа "Город Чита" от 12.11.2009 N 171 не конкретизирована, то есть не указано согласно каким пунктам невозможно было использование земельного участка по назначению, апелляционным судом ограничений по тексту данного акта, размещенного в СПС Консультант-Плюс, не установлено.

Представленная копия действительно имеет запись от руки от имени главного архитектора, однако установить, когда и кем она была совершена, не представляется возможным, как и невозможно установить строительство каких объектов (капитальных или нет, постоянных или временных) невозможно.

Также апелляционный суд исходит из того, что договор был заключен только для временного размещения автостоянки и автомойки без права капитального строительства с возможностью прекращения договора в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд (пункты 1.3, 1.4, 6.1 договора).

Более того, договор был прекращен в связи с неуплатой арендной платы и неиспользованием земельного участка, то есть до момента прекращения договора никаких препятствий для пользования земельным участком не имелось. Предмет аренды считается поступившим в пользование с момента его передачи, поэтому отсутствие фактического использования под стоянку, а также то обстоятельство, что необходимо было время для согласования документации, не могут освобождать от уплаты арендной платы.

При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме, но не могут быть учтены как не влияющие на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.

Суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Забайкальского края от 03 декабря 2013 года по делу №А78-7710/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты принятия.

Председательствующий Е.О.Никифорюк

Судьи Е.В.Желтоухов

Д.В.Басаев