Гражданский кодекс часть 1

по заявлению Управления муниципальной собственности городского округа ЗАТО город Фокино (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 06.04.2006)

о признании недействительными решения и предписания Управления Федеральной антимонопольной службы по Приморскому краю (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 15.12.2002)

третьи лица: общество с ограниченной ответственностью «Эко Плюс», общество с ограниченной ответственностью «АСИРИС»,

при участии:

от Управления Федеральной антимонопольной службы по Приморскому краю: представитель ФИО1 по доверенности от 09.01.2014 сроком действия до 31.12.2014,удостоверение,

от ООО «АСИРИС»: адвокат Нигматулин А.А. по доверенности от 22.06.2014 сроком действия на 3 года, удостоверение., директор ФИО2 полномочия подтверждаются Решением № 1 от 11.02.2013, паспорт.

от Управления муниципальной собственности городского округа ЗАТО город Фокино: начальник Управления ФИО3 на основании приказа № 54-л от 03.04.2013, паспорт;

от ООО «Эко Плюс»: представитель ФИО4 по доверенности от 05.11.2014 сроком на 1 год, паспорт.

УСТАНОВИЛ:

Управление муниципальной собственности городского округа ЗАТО город Фокино (далее – заявитель, управление, УМС ЗАТО г.Фокино) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с заявлением о признании недействительными решения и предписания Управления Федеральной антимонопольной службы по Приморскому краю (далее – антимонопольный орган, УФАС по Приморскому краю) от 05.05.2014 № 62/08-2014.

Определением Арбитражного суда Приморского края от 30.05.2014 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО «Эко Плюс», ООО «АСИРИС».

Решением от 13.08.2014 суд удовлетворил заявленные требования – признал решение и предписание УФАС по Приморскому краю от 05.05.2014, вынесенные по делу № 62/08-2014, незаконными, как не соответствующие Федеральному закону Российской Федерации от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции».

Обжалуя в порядке апелляционного производства решение суда от 13.08.2014, ООО «Эко Плюс» просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе УМС ЗАТО г.Фокино в удовлетворении заявленных требований.

В апелляционной жалобе ООО «Эко Плюс» указало, что поданные им в составе заявки документы соответствуют требованиям пункта 5 статьи 38.2 ЗК РФ и содержат необходимые предложения по планировке, межеванию и застройке территории в границах конкретного земельного участка с указанием его кадастрового номера, площади, местоположения и с соблюдением требований к масштабу; ссылаясь на пункт 8.1 статьи 45 ГрК РФ, указало, что расходы в целях подготовки документации по планировке территории в границах земельного участка несет арендатор уже после заключения договора аренды земельного участка (в том числе, и по результатам торгов); также указало, что им не было допущено нарушений, предусмотренных пунктом 17 статьи 38.1 ЗК РФ, в связи с чем УМС ЗАТО г.Фокино необоснованно отказало ему в допуске к участию в аукционе.

ООО «Эко Плюс» также считает, что решение о допуске к участию в сделке, предусмотренное статьей 8 Закона РФ № 3297-1 от 14 июля 1992 года «О закрытом административно-территориальном образовании», может быть представлено участником аукциона после оформления протокола аукциона – на стадии заключения договора, а требование о представлении такого решения при подаче заявок противоречит нормам законодательства.

ООО «Эко Плюс» также представило в материалы дела дополнения к апелляционной жалобе, в которых указало, что на этапе решения вопроса о допуске лиц к участию в аукционе организатор аукциона осуществляет проверку представленных документов, касающихся вопросов планирования территории, исключительно на соответствие требованиям правил землепользования и застройки и нормативам градостроительного проектирования.

Доводы, заявленные в апелляционной жалобе, дополнениях к ней, представитель ООО «Эко Плюс» поддержал в судебном заседании.

УФАС по Приморскому краю в представленном в материалы дела письменном отзыве с доводами апелляционной жалобы согласилось, просит данную апелляционную жалобу удовлетворить, решение суда первой инстанции – отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе УМС ЗАТО г.Фокино в удовлетворении заявленных требований.

УМС ЗАТО г.Фокино, ООО «АСИРИС» в представленных в материалы дела письменных отзывах на доводы апелляционной жалобы возразили, решение суда первой инстанции считают законным и обоснованным, просят оставить его без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

УМС ЗАТО г.Фокино, ООО «АСИРИС», и УФАС по Приморскому краю также представили в материалы дела дополнительные письменные пояснения.

Доводы заявленных ими отзывов на апелляционную жалобу, а также дополнительных письменных пояснений УМС ЗАТО г.Фокино, ООО «АСИРИС» и УФАС по Приморскому поддержали в судебном заседании.

Определением председателя судебного состава от 18.12.2014 была произведена замена судьи Л.А. Бессчасной на судью В.В. Рубанову (в связи с нахождением в отпуске судьи Л.А. Бессчасной). В связи с этим рассмотрение настоящего дело было начато сначала на основании статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела судебной коллегией установлено следующее.

13.03.2014 УМС ЗАТО г.Фокино на официальном сайте для размещения информации о проведении торгов размещена информация (извещение №130314/005443/01) о проведении торгов в форме аукциона, открытого по составу участников и по форме подачи заявок, с предметом аукциона - право на заключение договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства земельного участка с кадастровым номером 25:35:050301:343, площадью 128 936 кв.м.

Заявки на участие в аукционе подали ООО «АСИРИС» и ООО «Эко плюс». Решением аукционной комиссии, оформленным протоколом №3/14 от 14.04.2014 ООО «Эко плюс» было отказано в допуске к аукциону по причине непредоставления надлежащего предложения по межеванию территории, а также отсутствия регистрации на территории ЗАТО, соответствующих разрешений и согласований.

ООО «Эко плюс» подало в УФАС по Приморскому краю жалобу на действия аукционной комиссии УМС ЗАТО г.Фокино по отказу в допуске к участию в аукционе, по результатам рассмотрения которой было возбуждено дело № 62/08-2014, и 05.05.2014 Комиссией УФАС по Приморскому краю вынесено решение, которым жалоба ООО «Эко плюс» признана обоснованной, УМС ЗАТО г.Фокино выдано предписание № 62/08-2014: отменить протокол от 14.04.2014 № 3/14 приема заявок на участие в аукционе; осуществить повторное рассмотрение заявок с учетом решения Комиссии, Земельного кодекса Российской Федерации, Градостроительного кодекса Российской Федерации и пункта 2 статьи 8 ФЗ «О ЗАТО»; разместить соответствующую информацию на официальном сайте в сети Интернет; в срок до 30.05.2014 предоставить в Приморское УФАС России информацию, подтвержденную документально, об исполнении предписания.

Указанное решение, как следует из его мотивировочной части, было принято УФАС по Приморскому краю по трем основаниям:

1. Представленное ООО «Эко плюс» предложение по планировке, межеванию и застройке земельного участка соответствует Правилам землепользования и застройки, действующим на территории ЗАТО г.Фокино и нормативам градостроительства, а, поскольку указанное предложение не является проектом планировки и межевания территории, то требования о том, что оно должно соответствовать ГрК РФ, является необоснованным. Соответственно, комиссия пришла к выводу о том, что у организатора аукциона не имелось правовых оснований для отказа обществу в допуске к участию в аукционе по пункту 17 статьи 38.1 ЗК РФ;

2. Комиссия УФАС по Приморскому краю посчитала, что, исходя из пункта 2 статьи 8 Закона РФ № 3297-1 от 14 июля 1992 года «О закрытом административно-территориальном образовании» (далее – Закон № 3297-1) и правового подхода, отраженного в судебной практике, факт отсутствия регистрации заявителя на территории ЗАТО не исключает его из числа участников сделок с недвижимым имуществом, а лишь устанавливает иной порядок участия в таких сделках, в связи с чем претендент на участие в аукционе в целях совершения такой сделки не должен обращаться в орган местного самоуправления за получением соответствующего разрешения и согласования, и все предусмотренные законом действия при получении заявки претендента лежат на организаторе аукциона.

3. Комиссия УФАС по Приморскому краю также посчитала, что, организатором аукциона нарушен порядок заключения договора аренды, установленный пунктом 30 статьи 38.1 ЗК РФ, поскольку договор между организатором аукциона и ООО «Асирис» заключен (подписан) 18.04.2014, хотя мог быть подписан не ранее, чем через 10 дней со дня размещения информации о результатах аукциона на официальном сайте Российской Федерации, т.е. не ранее, чем 26.04.2014.

Таким образом, комиссия, признав, что организатором аукциона был нарушен порядок организации и проведения аукциона, установленный извещением, а также нарушен порядок заключения договора аренды, признала жалобу ООО «Эко плюс» обоснованной и приняла обжалуемые решение и предписание.

Не согласившись с вышеуказанными решением и предписанием, посчитав, что они не соответствуют действующему законодательству и нарушают его права и законные интересы, УМС ЗАТО г.Фокино обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании их недействительными.

13.08.2014 был вынесен обжалуемый судебный акт.

Исследовав материалы дела, проверив в порядке статей 268, 270 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, проанализировав доводы апелляционной жалобы, отзывов на нее, дополнительных пояснений по делу, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, коллегия считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу – не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

1. Как следует из протокола приема заявок на участие в аукционе от 14.04.2014 № 3/14, ООО «Эко плюс» было отказано в допуске к участию в аукционе на право заключения договора аренды для комплексного освоения в целях жилищного строительства земельного участка с кадастровым номером 25:35:050301:343 площадью 128 936 кв.м., в том числе, по тому основанию, что в заявке ООО «Эко плюс» отсутствует предложение по межеванию территории в границах земельного участка в соответствии с нормативами градостроительного проектирования.

В соответствии с пунктом 1 статьи 30.2 ЗК РФ земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, которое включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта.

Согласно пункту 2 статьи 30.2 ЗК РФ предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе в порядке, установленном статьей 38.2 данного Кодекса, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 10 этой статьи.

В соответствии с пунктом 5 статьи 38.2 ЗК РФ для участия в аукционе заявители представляют в установленный в извещении о проведении аукциона срок документы, указанные в пункте 12 статьи 38.1 данного Кодекса, а также документы, содержащие предложения по планировке, межеванию и застройке территории в соответствии с правилами землепользования и застройки и нормативами градостроительного проектирования в границах земельного участка, право на заключение договора аренды которого приобретается на аукционе.

Пунктом 12 статьи 38.1 ЗК РФ предусмотрено, что для участия в аукционе заявители представляют в установленный в извещении о проведении аукциона срок следующие документы: заявку на участие в аукционе по установленной форме с указанием реквизитов счета для возврата задатка; копии документов, удостоверяющих личность (для физических лиц); документы, подтверждающие внесение задатка.

Согласно пункту 6 статьи 38.2 ЗК РФ организатор аукциона не вправе требовать представление других документов, кроме тех, которые указаны в пункте 5 данной статьи.

Вместе с тем, в соответствии с пунктом 3 статьи 30.2 ЗК РФ арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, обязан выполнять требования, предусмотренные подпунктами 6 - 8 пункта 3 статьи 38.2 данного Кодекса.

В свою очередь, согласно подпункту 6 пункта 3 статьи 38.2 ЗК РФ в извещении о проведении аукциона должны быть указаны, в том числе, максимальные сроки подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Из вышеизложенного следует, что обязанности по подготовке проекта планировки территории и проекта межевания территории возлагаются исключительно на арендаторов земельных участков, предоставленных для их комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Таким образом, коллегия признает обоснованным довод УФАС по Приморскому краю о том, что заявитель, желающий принять участие в аукционе по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, не обязан представлять вместе с заявкой на участие в аукционе именно проект планировки территории и проект межевания территории, порядок подготовки которых предусмотрен статьями 42, 43 Градостроительного кодекса РФ (далее – ГрК РФ).

Вместе с тем, отсутствие указанной обязанности не свидетельствует об освобождении лица, желающего принять участие в аукционе, от обязанности по представлению организатору аукциона документов, предусмотренных пунктом 12 статьи 38.1 и пунктом 5 статьи 38.2 ЗК РФ, в том числе, документов, содержащих предложения по планировке, межеванию и застройке территории в соответствии с правилами землепользования и застройки и нормативами градостроительного проектирования в границах земельного участка, право на заключение договора аренды которого приобретается на аукционе.

Суд апелляционной инстанции учитывает, что конкретный состав и требования к содержанию и форме предусмотренных пунктом 5 статьи 38.2 ЗК РФ документов, содержащих предложения по планировке, межеванию и застройке территории, действующее законодательство не устанавливает, за исключением условия о соответствии этих документов правилам землепользования и застройки и нормативам градостроительного проектирования в границах земельного участка, право на заключение договора аренды которого приобретается на аукционе.

Согласно статье 1 ГрК РФ правила землепользования и застройки – это документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.

Решение Думы городского округа ЗАТО г.Фокино от 25.11.2013 № 114-МПА утверждены Правила землепользования и застройки на территории городского округа ЗАТО г.Фокино (далее - Правила землепользования и застройки на территории городского округа ЗАТО г.Фокино, Решение Думы городского округа ЗАТО г.Фокино № 114-МПА).

Согласно пункту 2 Правил землепользования и застройки на территории городского округа ЗАТО г.Фокино данные правила разработаны в целях, а том числе, создания условий для устойчивого развития территории городского округа ЗАТО город Фокино, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия, создания условий для планировки территории городского округа ЗАТО город Фокино, обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства.

Указанные правила применяются наряду с техническими регламентами и иными обязательными требованиями, установленными в соответствии с законодательством, в целях обеспечения безопасности жизни и здоровья людей, надежности и безопасности зданий, строений и сооружений, сохранения окружающей природной среды и объектов культурного наследия, иными установленными требованиями (пункт 4 Правил землепользования и застройки на территории городского округа ЗАТО г.Фокино).

Постановлением Администрации Приморского края от 21.05.2010 № 185-па утверждены Региональные нормативы градостроительного проектирования в Приморском крае (далее - Региональные нормативы, Постановление Администрации Приморского края № 185-па).

Согласно пункту 1.1 указанных Региональных нормативов данные региональные нормативы градостроительного проектирования Приморского края разработаны в соответствии с законодательством Российской Федерации и Приморского края, содержат минимальные расчетные показатели обеспечения благоприятных условий жизнедеятельности человека (в том числе объектами социального и коммунально-бытового назначения, доступности таких объектов для населения (включая инвалидов) объектами инженерной инфраструктуры, благоустройства территории).

В соответствии с пунктом 1.2 Региональных нормативов при разработке и утверждении местных нормативов градостроительного проектирования органами местного самоуправления Приморского края не допускается устанавливать минимальные расчетные показатели обеспечения благоприятных условий жизнедеятельности человека ниже, чем расчетные показатели обеспечения благоприятных условий жизнедеятельности человека, содержащиеся в настоящих Нормативах.

Согласно пункту 2.1 Региональных нормативов данные нормативы учитываются при подготовке, согласовании, утверждении документов территориального планирования, правил землепользования и застройки, документации по планировке территории и проектной документации.

Согласно пункту 2.2 Региональных нормативов объектами нормирования являются требования по организации территории и размещению зданий, строений и сооружений, инженерно-технические требования, организационно-методические и общие технические правила и нормы, необходимые для осуществления градостроительной деятельности на территории Приморского края.

Учитывая в совокупности вышеприведенные нормы, коллегия приходит к выводу о том, что для участия в рассматриваемом аукционе лицо, желающее принять в нем участие, должно представить, помимо документов, предусмотренных пунктом 12 статьи 38.1 ГрК РФ, также документы, содержащие предложения по планировке, межеванию и застройке территории в соответствии с вышеуказанными Региональными нормативами градостроительного проектирования в Приморском крае и Правилами землепользования и застройки на территории городского округа ЗАТО г.Фокино.

Согласно Региональным нормативам градостроительного проектирования в Приморском крае жилые зоны – это зоны, предназначенные для застройки индивидуальными, малоэтажными, среднеэтажными и многоэтажными жилыми домами, а также жилой застройки иных видов.

В соответствии с пунктом 4.1 Региональных нормативов градостроительного проектирования в Приморском крае жилые зоны предназначены для организации благоприятной и безопасной среды проживания населения, отвечающей его социальным, культурным, бытовым и другим потребностям.

Рассмотрев раздел 4 «Жилые зоны» Региональных нормативов градостроительного проектирования в Приморском крае, коллегия установила, что в данном разделе предусмотрены расчетные показатели обеспечения благоприятных условий жизнедеятельности человека.

Так, пунктом 4.12 Региональных нормативов градостроительного проектирования в Приморском крае установлено, что расстояния между жилыми зданиями, жилыми и общественными, а также производственными зданиями следует принимать на основе расчетов инсоляции и освещенности, учета противопожарных требований и бытовых разрывов. Расстояния между жилыми и производственными зданиями определяются также с учетом размера санитарно-защитной зоны. Расстояния (бытовые разрывы) между длинными сторонами секционных жилых зданий высотой два, три этажа должны быть не менее 15 м, а высотой четыре этажа - не менее 20 м, между длинными сторонами и торцами этих же зданий с окнами из жилых комнат - не менее 10 м.

Расстояния от площадок для сушки белья не нормируются, расстояния от площадок для мусоросборников до физкультурных площадок, площадок для игр детей и отдыха взрослых следует принимать не менее 20 м, а от площадок для хозяйственных целей до наиболее удаленного входа в жилое здание - не более 100 м для домов с мусоропроводами и 50 м для домов без мусоропроводов (пункт 4.16 Нормативов).

Статьей 24 Правил землепользования и застройки на территории городского округа ЗАТО г.Фокино установлены правила застройки для зоны застройки малоэтажными и среднеэтажными жилыми домами.

Данная зона определена для застройки жилыми домами высотой до 5-ти этажей, а также объектами социального и культурно-бытового обслуживания населения, инженерной и транспортной инфраструктуры, необходимыми для функционирования зоны (пункт 1 статьи 24 Правил землепользования и застройки на территории городского округа ЗАТО г.Фокино).

Пунктом 3 указанной статьи установлены предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства. Так, минимальный размер земельных участков по фронту застройки со стороны улицы должен составлять 5 м; минимальная площадь участка определяется из расчета 16,5 кв.м. земельной доли на человека; максимальный процент застройки в границах земельного участка, предназначенного для размещения многоквартирных жилых домов - 40%; минимальный процент озелененной территории земельного участка - 30%.

В соответствии с пунктом 1.1 «Инструкции по межеванию земель», утвержденной Комитетом РФ по земельным ресурсам и землеустройству 08.04.1996, межевание земель представляет собой комплекс работ по установлению, восстановлению и закреплению на местности границ земельного участка, определению его местоположения и площади.

Рассмотрев вышеприведенные нормы в совокупности, коллегия приходит к выводу о том, что лицо, желающее принять участие в аукционе, должно представить такое предложение по межеванию земельного участка, из которого было бы видно, какая площадь рассматриваемого к предоставлению в аренду земельного участка отводится под каждый из предполагаемых к постройке жилых домов. Это необходимо для определения размеров земельных участков по фронту застройки со стороны улицы, которые должны быть не менее 5 м., для определения размера земельной доли на человека, которая должна быть не ниже 16,5 кв.м, а также для определения того, соблюден ли заявителем максимальный процент застройки в границах земельного участка, т.е. какой размер земельного участка, предназначенного для застройки каждого жилого дома, предназначен непосредственно под строительство этого жилого дома, и каков размер прилегающей к нему территории, на которой будут располагаться, например, парковка, детская площадка, площадка для сбора мусора, места для сушки белья и т.д., относящиеся к этому жилому дому. Из предложения по межеванию должно быть ясно, обеспечивает ли данное предложение застройки благоприятные условий жизнедеятельности человека, или нет; например, какое предусмотрено расстояние между жилыми зданиями, жилыми и общественными зданиями, какое расстояния (бытовые разрывы) предусмотрено между длинными сторонами секционных жилых зданий, между длинными сторонами и торцами этих же зданий с окнами из жилых комнат, какое предусмотрено расстояния от площадок для мусоросборников до физкультурных площадок, площадок для игр детей и отдыха взрослых, от площадок для хозяйственных целей до наиболее удаленного входа в жилое здание и т.д.

Именно с целью определения соблюдения указанных параметров необходимо предоставление лицом, желающим стать участником аукциона, предложений по межеванию.

Рассмотрев представленное ООО «Эко плюс» аукционной комиссии предложение (т.1 л.д. 116-120), коллегия пришла к выводу о том, что из него невозможно установить соответствие этого предложения какому-либо из перечисленных параметров. Жилые дома на представленном ООО «Эко плюс» чертеже расположены произвольно, какую площадь земельного участка занимает каждый из домов, из данного предложения не ясно, отсутствует указание на то, какое предусмотрено расстояние между домами, а также между домами и имеющимся на чертежи торговом центре, какой предусмотрен размер земельных участков по фронту застройки со стороны улицы и т.д. Из данного предложения невозможно определить, как объекты, которые планирует построить заявитель апелляционной жалобы, расположены относительно друг друга и относительно самого земельного участка, которые предполагается предоставить по договору аренды.

По мнению коллегии, представленное предложение не является в принципе предложением по межеванию, поскольку земельный участок вообще никак не размежеван.

Следовательно, из представленного ООО «Эко плюс» предложения невозможно установить соответствие его Региональным нормативам градостроительного проектирования в Приморском крае и Правилам землепользования и застройки на территории городского округа ЗАТО г.Фокино, что является нарушением пункта 5 статьи 38.2 ЗК РФ и основанием для отказа ООО «Эко плюс» в допуске к участию в аукционе в соответствии с положениями пункта 17 статьи 38.1 ЗК РФ.

Соответственно, выводы антимонопольного органа, сделанные в оспариваемом решении, о том, что у УМС ЗАТО г.Фокино не имелось правовых оснований для отказа ООО «Эко плюс» в допуске к участию в аукционе являются неверными – не соответствующие положениям ЗК РФ, а вывод суда о правомерности отказа ООО «Эко плюс» в допуске к участию в аукционе является правильным.

Довод, заявленный УФАС по Приморскому краю в отзыве на апелляционную жалобу, о том, что представленное ООО «Эко плюс» предложение предполагает разделение исходного земельного участка на соответствующие функциональные зоны, коллегия отклоняет.

Во-первых, данное выделение зон является предположительным. В представленном чертеже (т.1 л.д.119) выделены не все зоны, о которых говорит антимонопольный орган; из данного чертежа непонятно, где расположена, к примеру, зона площадки для детей, где – зона озеленения, а где – зона для выгула собак и хозяйственных площадок, указаны только общие площади этих зон.

Во-вторых, обозначение функциональных зон в данном случае не свидетельствует о межевании земельного участка, поскольку размеры этих зон для каждого конкретного дома, также как и площадь земельного участка под каждым домом из указанного чертежа определить невозможно.

В целом, указанные доводы антимонопольного органа никаким образом не опровергают выводы заявителя об отсутствии предложения по межеванию в представленных ООО «Эко плюс» документах.

Довод УФАС по Приморскому краю о том, что согласно представленным ООО «Эко плюс» документам парковки автотранспорта и площадки для складирования мусора расположены по периметру участка на необходимом удалении от окон жилых домов, коллегия отклоняет, как голословный: на представленных ООО «Эко плюс» чертежах не обозначено конкретное место расположения ни парковок автотранспорта, ни площадок для складирования мусора, и, соответственно, также не указано расстояние от них до окон жилых домов. Также из предложения ООО «Эко плюс» не ясно, где именно предусмотрено озеленение территории, о котором пишет в отзыве антимонопольный орган. Так, согласно предложению, общая площадь озеленения земельного участка составляет 38680,8 кв.м., однако, из представленного чертежа не видно, в какой именно части предполагается это озеленение.

2. Как следует из оспариваемого решения антимонопольного органа, комиссия УФАС по Приморскому краю посчитала, что, исходя из пункта 2 статьи 8 Закона РФ № 3297-1 от 14 июля 1992 года «О закрытом административно-территориальном образовании» и правового подхода, отраженного в судебной практике, факт отсутствия регистрации заявителя на территории ЗАТО не исключает его из числа участников сделок с недвижимым имуществом, а лишь устанавливает иной порядок участия в таких сделках, в связи с чем претендент на участие в аукционе в целях совершения такой сделки не должен обращаться в орган местного самоуправления за получением соответствующего разрешения и согласования, и все предусмотренные законом действия при получении заявки претендента лежат на организаторе аукциона.

Рассмотрев указанные доводы УФАС по Приморскому краю, также послужившие основанием для удовлетворения жалобы ООО «Эко плюс» и вынесения оспариваемых решения и предписания, в совокупности с имеющимися в материалах дела документами, коллегия пришла к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 3 статьи 38.1 ЗК РФ аукцион по продаже земельного участка для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договора аренды такого земельного участка является открытым по составу участников и по форме подачи заявок.

В качестве продавца земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка выступает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 настоящего Кодекса. Продавец земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка принимает решение о проведении аукциона (пункты 4, 5 статьи 38.1 ЗК РФ).

Согласно пункту 8 статьи 38.1 ЗК РФ организатор аукциона устанавливает время, место и порядок проведения аукциона, форму и сроки подачи заявок на участие в аукционе, порядок внесения и возврата задатка, величину повышения начальной цены предмета аукциона ("шаг аукциона").

В пункте 12 статьи 38.1 ЗК РФ установлен перечень документов, предоставляемых для участия в аукционе.

В силу пункта 13 статьи 38.1 ЗК РФ организатор аукциона не вправе требовать предоставления других документов, кроме указанных в пункте 12 названной статьи.

В пункте 17 статьи 38.1 ЗК РФ предусмотрен исчерпывающий перечень оснований, по которым заявитель не допускается к участию в аукционе:

- непредставление определенных пункте 12 настоящей статьи необходимых для участия в аукционе документов или представление недостоверных сведений;

- непоступление задатка на счет, указанный в извещении о проведении аукциона, до дня окончания приема документов для участия в аукционе;

- подача заявки на участие в аукционе по продаже земельного участка лицом, которое в соответствии с федеральными законами не имеет права приобретать в собственность земельные участки;

- отсутствие сведений о заявителе в едином государственном реестре юридических лиц (для юридических лиц) или едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей (для индивидуальных предпринимателей).

Согласно пункту 18 статьи 38.1 ЗК РФ отказ в допуске к участию в торгах по иным основаниям, кроме указанных в пункте 17 названной статьи оснований, не допускается.

В соответствии с подпунктом 6 пунктом 5 статьи 27 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, расположенные в границах ЗАТО, ограничены в обороте.

Согласно пункту 1 статьи 1 Закона № 3297-1 под закрытым административно-территориальным образованием признается имеющее органы местного самоуправления территориальное образование, в пределах которого расположены промышленные предприятия по разработке, изготовлению, хранению и утилизации оружия массового поражения, переработке радиоактивных и других материалов, военные и иные объекты, для которых устанавливается особый режим безопасного функционирования и охраны государственной тайны, включающей специальные условия проживания граждан.

Из материалов дела следует, что ЗАТО г. Фокино является закрытым административно-территориальным образованием.

Особенности совершения сделок с недвижимым имуществом, находящимся на территории ЗАТО, установлены в статье 8 Закона № 3297-1, согласно пункту 1 которой сделки по приобретению в собственность недвижимого имущества, находящегося на территории ЗАТО, либо иные сделки с таким имуществом могут совершаться только юридическими лицами, расположенными и зарегистрированными на территории ЗАТО.

В соответствии с пунктом 2 статьи 8 Закона № 3297-1 участие граждан и юридических лиц, не указанных в пункте 1 данной статьи, в совершении сделок, предусмотренных этим пунктом, допускается по решению органов местного самоуправления ЗАТО, согласованному с федеральными органами исполнительной власти, в ведении которых находятся организации и (или) объекты, по роду деятельности которых создано ЗАТО.

Согласно пункту 5 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора. Лицо, выигравшее торги, при уклонении от подписания протокола утрачивает внесенный им задаток. Организатор торгов, уклонившийся от подписания протокола, обязан возвратить задаток в двойном размере, а также возместить лицу, выигравшему торги, убытки, причиненные участием в торгах, в части, превышающей сумму задатка.

Если предметом торгов было только право на заключение договора, такой договор должен быть подписан сторонами не позднее двадцати дней или иного указанного в извещении срока после завершения торгов и оформления протокола. В случае уклонения одной из них от заключения договора другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а также о возмещении убытков, причиненных уклонением от его заключения.

Таким образом, при проведении открытого аукциона на право заключить договор аренды земельного участка оформление протокола о результатах проведения аукциона является основанием для дальнейшего заключения договора аренды с лицом, выигравшим торги, то есть процедура заключения договора следует за процедурой проведения торгов.

Учитывая вышеизложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что решение о допуске к участию в сделке (в данном случае к заключению договора аренды земельного участка), предусмотренное статьей 8 Закона № 3297-1, может быть представлено участником аукциона и после оформления протокола аукциона - на стадии заключения договора.

Таким образом, коллегия приходит к выводу о том, что недопуск к участию в аукционе на право заключения договоров аренды земельных участков для строительства жилых домов в связи с отсутствием у участников аукциона на стадии допуска к участию в аукционе решения о допуске к участию в сделке, является незаконным, не соответствующим приведенным выше нормам законодательства.

Данная правовая позиция соответствует правовой позиции, изложенной в Определении ВАС РФ от 24 июля 2014 г. № ВАС-9132/14.

Соответственно, вывод суда первой инстанции о правомерности отказа УМГ ЗАТО г.Фокино ООО «Эко плюс» в допуске к участию в аукционе по указанному основанию является ошибочным.

3. Рассматривая третье основание для вынесения оспариваемого решения УФАС по Приморскому краю, а именно, нарушение организатором аукциона порядка заключения договора аренды, установленного пунктом 30 статьи 38.1 ЗК РФ, коллегия пришла к следующим выводам.

В соответствии с указанной нормой не допускается заключение договора по результатам аукциона или в случае, если аукцион признан не состоявшимся по причине, указанной в подпункте 1 пункта 26 данной статьи, ранее, чем через десять дней со дня размещения информации о результатах аукциона на официальном сайте Российской Федерации в сети «Интернет».

Как было установлено антимонопольным органом, договор между организатором аукциона и ООО «Асирис» заключен (подписан) 18.04.2014, хотя мог быть подписан не ранее, чем через 10 дней со дня размещения информации о результатах аукциона на официальном сайте Российской Федерации, т.е. не ранее, чем 26.04.2014.

Как следует из материалов дела, информация об итогах рассматриваемого аукциона была размещена на официальном сайте РФ в сети «Интернет» 15.04.2014, таким образом, договор аренды земельного участка между УМГ ЗАТО г.Фокино и ООО «Асирис» мог быть заключен не ранее, чем 26.04.2014.

Вместе с тем, в соответствии с частью 1 статьи 164 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Согласно части 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с частью 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Таким образом, заключение договора аренды неравнозначно подписанию договора аренды. Антимонопольный орган смешивает эти два правовых понятия.

Рассмотрев в совокупности вышеуказанные нормы, коллегия приходит к выводу о том, что в соответствии с положениями пункта 30 статьи 38.1 ЗК РФ договор по результатам аукциона или в случае, если аукцион признан не состоявшимся по причине, указанной в подпункте 1 пункта 26 данной статьи, не может быть заключен ранее, чем через десять дней со дня размещения информации о результатах аукциона на официальном сайте Российской Федерации в сети «Интернет». Однако, это не означает, что такой договор не может быть подписан сторонами ранее истечения этих десяти дней, поскольку заключенным такой договор будет считаться только с момента его государственной регистрации.

Как следует из материалов дела, информация об итогах рассматриваемого аукциона была размещена на официальном сайте РФ в сети «Интернет» 15.04.2014, договор между организатором аукциона и ООО «Асирис» был подписан 18.04.2014, государственная регистрация этого договора состоялась 16.06.2014, т.е. по истечении более, чем 10 дней со дня размещения информации о результатах аукциона на официальном сайте РФ.

Таким образом, вывод антимонопольного органа о нарушении организатором аукциона порядка заключения договора аренды, установленного пунктом 30 статьи 38.1 ЗК РФ, является неправомерным.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частью 2 статьи 201 АПК РФ, для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов необходимо наличие двух обязательных условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Поскольку решение и предписание УФАС по Приморскому краю от 05.05.2014, вынесенные по делу № 62/08-2014, не соответствуют статьям 38.1, 38.2 ЗК РФ и нарушают права и законные интересы заявителя - УМС ЗАТО г.Фокино, данные решение и предписание являются незаконными.

То, что вывод суда первой инстанции о правомерности отказа УМГ ЗАТО г.Фокино ООО «Эко плюс» в допуске к участию в аукционе по основанию отсутствия его государственной регистрации на территории данного муниципального образования, является ошибочным, не привело в конечном итоге к принятию судом неправильному решению, поскольку выводы суда первой инстанции о том, что организатор аукциона обоснованно отказал ООО «Эко плюс» в допуске к участию в аукционе в связи с непредставлением последним аукционной комиссии предложения по межеванию являются законными и обоснованными.

Доводы ООО «Эко плюс», антимонопольного органа, заявленные в апелляционной жалобе, а также при рассмотрении дела в судебном заседании в суде апелляционной инстанции, коллегия отклоняет в силу вышеизложенного.

Нарушений судом первой инстанции норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, коллегией не установлено.

Учитывая вышеизложенное, арбитражный суд апелляционной инстанции не усматривает правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 13.08.2014 по делу №А51-15887/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

Т.А. Солохина

Судьи

В.В. Рубанова

Е.Л. Сидорович