Гражданский кодекс часть 1

Управление муниципальной собственности г.Владивостока (УМС г.Владивостока) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «ЭХО» (далее – ООО «ЭХО») о расторжении договора недвижимого имущества от 21.02.2013 №05-03795-001-Н-АР-6892-00, заключенного УМС г.Владивостока и ООО «ЭХО», об обязании освободить нежилые помещения, расположенные по адресу: ул.Русская, 65а, общей площадью 208,6 кв.м, номера на поэтажном плане: 4-32, этаж: подвал.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 02.10.2014 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с вынесенным решением, УМС г.Владивостока обратилось в апелляционный суд с жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении иска. Ссылается на проведение внеплановой проверки использования ответчиком нежилых помещений, в результате которой установлено нахождение в арендуемых ответчиком помещениях комплекса сауны, что не отвечает целевому назначению помещений (административно-бытовое), при этом для проведения внеплановой проверки уведомление арендатора не требовалось.

В письменном отзыве на апелляционную жалобу ООО «ЭХО» указало, что нежилые помещения используются обществом в целях отдыха и обогрева с душевой, что соответствует целевому назначению помещений, а обратного ответчиком не доказано. Просит в удовлетворении жалобы отказать.

В судебном заседании представитель УМС г.Владивостока поддержал апелляционную жалобу, обжалуемое решение суда первой инстанции просил отменить по основаниям, изложенным в жалобе.

Представитель ответчика по апелляционной жалобе возражал, обжалуемое решение Арбитражного суда Приморского края считает законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Исследовав доказательства по делу, оценив доводы представителей лиц, участвующих в деле, проверив правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.

Из материалов дела судом установлено, что 21.02.2013 УМС г.Владивостока (арендодатель) и ООО «ЭХО» (арендатор) заключили договор №05-03795-001-Н-АР-6892-00 аренды недвижимого имущества, по условиям которого арендодатель передает во временное владение и пользование арендатору недвижимое имущество – помещения общей площадью 208,6 кв.м (номера на поэтажном плане: 4-32, этаж: подвал), расположенные по адресу: <...>, для использования в целях «офис». Срок договора установлен с 01.01.2013 по 30.06.2015.

В соответствии с пунктом 5.2 договора последний может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя в одностороннем порядке в случае использования помещения арендатором не по целевому назначению. В этом случае арендодатель направляет арендатору по адресу, указанному в пункте 7.2 договора заказным письмом уведомление о расторжении договора аренды и необходимости освобождения занимаемого помещения в установленный срок.

Дополнительным соглашением от 21.02.2013 №1 стороны внесли изменения в указанный договор аренды от 21.02.2013 в части размера арендной платы.

Дополнительным соглашением от 21.08.2013 №2 стороны внесли изменения в пункт 1.1 договора аренды, согласовав, что помещения, переданные в аренду по данному договору, используются арендатором в целях «административно-хозяйственное (бытовое)».

Аренда по вышеуказанному договору аренды и дополнительные соглашения к нему зарегистрированы в установленном законом порядке.

28.03.2014 УМС г.Владивостока проведена проверка использования муниципального имущества, расположенного по адресу: <...>, результате которой установлено, что использование нежилых помещений не отвечает целевому назначению: административно-бытовое, так как не содержит помещений, используемых для административных функций (офисного назначения), о чем составлен соответствующий акт от 28.03.2014 №45.

Уведомлением от 15.05.2014, полученным ответчиком 19.05.2014, УМС г.Владивостока предложило ответчику в течение пяти дней с момента получения данного уведомления расторгнуть договор аренды от 21.02.2013 №05-03795-001-Н-АР-6892-00 и освободить занимаемые помещения.

Письмом от 19.05.2014 ООО «ЭХО» сообщило истцу об отказе в расторжении договора.

Поскольку соглашение о расторжении договора аренды на момент подачи искового заявления ООО «ЭХО» не подписано, требование уведомления от 15.05.2014 в добровольном порядке не исполнено, УМС г.Владивостока обратилось в суд с настоящим исковым заявлением, ссылаясь в обоснование заявленных требований на то, что ответчик использует спорные помещения не по целевому назначению «административно-хозяйственное (бытовое)», указанному в договоре аренды от 21.02.2013 №05-03795-001-Н-АР-6892-00 (в редакции дополнительного соглашения от 21.08.2013 №2).

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 615 ГК РФ установлено, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В силу пункта 3 статьи 615 ГК РФ если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Согласно пункту 5.2 договора аренды договор может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя в одностороннем порядке в случае использования помещения арендатором не по целевому назначению.

В соответствии со статьёй 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Факт использования ответчиком нежилых помещений, переданных в аренду, с 21.02.2013 по настоящее время подтверждается представленными в материалы дела договором и актом приема-передачи от 21.02.2013, дополнительными соглашениями к указанному договору аренды от 21.02.2013 и от 21.08.2013. Кроме того, данный факт не оспаривается ответчиком.

Вместе с тем истцом не представлено доказательств того, что ответчик использует спорные помещения не по целевому назначению «административно-хозяйственное (бытовое)», указанному в договоре аренды в редакции дополнительного соглашения от 21.08.2013 №2.

Как следует из представленного в материалы дела акта проверки использования муниципального имущества от 28.03.2014, в нежилых помещениях, расположенных в подвале жилого дома по адресу: <...>, площадью 208,6 кв.м расположены комнаты отдыха: установлена кровать, диваны, скамьи и стол, оборудована стойка администратора, установлен бильярдный стол; установлено оборудование саун и бань: имеется две парные (сауна), душевые комнаты, санузел; используются для размещения бара. Проверкой установлено, что фактически нежилые помещения общей площадью 140,6 кв.м представляют собой комплекс сауны и непосредственные предназначены для его обслуживания. Оставшиеся помещения площадью 68,0 кв.м представляют собой помещения вспомогательного назначения (коридоры, лестницы, кладовые, туалет, эл. щитовая и т.п.). Вместе с тем указанный акт проверки составлен в одностороннем порядке, каких-либо доказательств уведомления ответчика о проведении проверки использования муниципального имущества истцом в материалы дела не представлено. Как указало УМС г.Владивостока в апелляционной жалобе, проверка носила внеплановый характер, и согласно распоряжению от 17.04.2013 №283/28 «О проведении проверок использования движимого и недвижимого муниципального имущества, входящего в состав казны Владивостокского городского округа, за исключением земельных участков, переданного в аренду и безвозмездное пользование» уведомление арендатора не требовалось. Однако текст указанного распоряжения истцом в материалы дела не представлен.

Согласно представленным в материалы дела копиям поэтажного плана и экспликации к поэтажному плану нежилых помещений, изготовленным по состоянию на 29.06.2009, назначение помещений, арендуемых ответчиком, указано как лечебно-санитарное.

На вопрос суда представитель ответчика пояснил, что помещения используются для отдыха сотрудников, непосредственно офисные помещения расположены на первом этаже того же здания и принадлежат обществу на праве собственности.

При этом апелляционная коллегия исходит из того, что использование помещений, в том числе помещений сауны, для отдыха сотрудников не противоречит целевому использованию, предусмотренному договором аренды, «административно-хозяйственное (бытовое)».

Доказательств обратного и эксплуатации ответчиком помещений под сауну для коммерческого использования истцом в материалы дела не представлено.

В силу изложенного, коллегия приходит к выводу о том, что истцом не доказано использование ответчиком имущества не в соответствии с целями, согласованными сторонами в договоре.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно счел исковые требования УМС г.Владивостока необоснованными и не подлежащими удовлетворению, поскольку не представлено доказательств существенного нарушения условий договора аренды ответчиком в виде использования нежилых помещений не по целевому назначению.

С учетом изложенного оснований для отмены обжалуемого решения не имеется, апелляционная жалоба УМС г.Владивостока удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 02.10.2014 по делу №А51-18529/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

А.В. Ветошкевич

Судьи

С.Б. Култышев

ФИО3