Гражданский кодекс часть 1

к Управлению муниципальной собственности г. Владивостока (ОГРН 1032501280602, ИНН 2536097608, адрес регистрации: Приморский край, г.Владивосток, ул.Западная, 15)

третьи лица: Муниципальное казенное учреждение «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости», общество с ограниченной ответственностью «Лев-Информ», оценщики ФИО2, ФИО3

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора,

при участии:

от истца: ФИО4 – представитель по доверенности от 17.05.2014 сроком на один год;

от ответчика: ФИО5 – представитель по доверенности от 27.11.2014 №28/1-6144 сроком на один год;

от третьих лиц представители не явились,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1) обратился в арбитражный суд к Управлению муниципальной собственности г.Владивостока (далее – Управление) с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора №175-ППВ купли-продажи арендуемого муниципального имущества (с субъектами малого и среднего предпринимательства), изложив пункт 3.1 вышеуказанного договора в следующей редакции: «Цена продажи арендуемого имущества составляет 1228813 (один миллион двести двадцать восемь тысяч) рублей 56 копеек (без учета НДС)».

Определением Арбитражного суда Приморского края от 07.03.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечено Муниципальное казенное учреждение «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» (далее – Агентство).

Определением Арбитражного суда Приморского края от 22.04.2014 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечены ООО «Лев-Информ», оценщики ФИО2, ФИО3.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 23.10.2014 урегулированы разногласия, возникшие в связи с заключением договора №175-ППВ купли-продажи арендуемого муниципального имущества с условием о рассрочке (с субъектами малого и среднего предпринимательства), путём изложения пункта 3.1 договора в следующей редакции: «Цена продажи арендуемого имущества составляет 1233000 (один миллион двести тридцать три тысячи) рублей 00 копеек (без учета НДС)».

Не согласившись с вынесенным решением, Управление обратилось в апелляционный суд с жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска в полном объеме. Ссылается на то, что решения Думы города Владивостока об утверждении условий приватизации арендуемого истцом объекта недвижимости не отменено, являются действующими; отчет об оценке рыночной стоимости указанного объекта, положенный в основу принятия решений об утверждении условий приватизации и составления проекта договора купли-продажи истцом не оспорен, доводов о его недостоверности не приведено. По мнению Управления, поскольку в материалах дела имеются три отчета об оценке рыночной стоимости выкупаемого истцом имущества с противоречивыми выводами, у суда не имелось оснований для удовлетворения иска об урегулировании спорных разногласий.

В канцелярию суда поступили письменные возражения ИП ФИО1 на апелляционную жалобу, в которых истец указал на отсутствие доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объекта недвижимости, указанной в заключении, представленном истцом, а также сослался на результаты судебной экспертизы, положенные в основу решения. Просит в удовлетворении жалобы отказать.

Агентство, ООО «Лев-Информ», оценщики ФИО2, ФИО3, извещенные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, явку своих представителей в суд не обеспечили. Суд, руководствуясь частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие не явившихся представителей третьих лиц.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал апелляционную жалобу, обжалуемое решение суда первой инстанции просил отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

Представитель истца по апелляционной жалобе возражал, пояснил, что считает обжалуемое решение Арбитражного суда Приморского края законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Исследовав доказательства по делу, оценив доводы представителей лиц, участвующих в деле, проверив правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.

Из материалов дела судом установлено, что ИП ФИО1 является арендатором нежилых помещений общей площадью 46,9 кв.м в здании (лит.А), этаж: цокольный, расположенных по адресу: <...>, на основании договора аренды недвижимого имущества от 28.01.2013 №02-02866-001-Н-АР-6878-00 для использования под склад на период с 01.01.2013 по 30.06.2015.

Во исполнение пункта 2 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 22.07.2008 №159-ФЗ) 29.11.2013 Агентство направило в адрес ИП ФИО1 проект договора №175-ППВ купли-продажи арендуемого муниципального имущества (с субъектами малого и среднего предпринимательства) с указанием цены объекта в размере 2559322 рубля (без учета НДС).

Согласно пункту 3.1 проекта договора цена продажи арендуемого имущества определена продавцом в соответствии с отчетом об оценке объекта недвижимости, составленным независимым оценщиком, и распоряжением Управления от 22.11.2013 №909/28. В материалы дела представлен отчет об оценке рыночной стоимости №022321, составленный ООО «Лев-Информ» 23.10.2013 по состоянию на 17.10.2013.

Не согласившись с предложенной ценой выкупаемого имущества, ИП ФИО1 подготовил протокол разногласий от 30.12.2013 и направил подписанный проект договора купли-продажи вместе с протоколом разногласий в адрес Агентства. В редакции истца пункт 3.1 проекта договора было предложено изложить в следующей редакции: «Цена продажи арендуемого имущества составляет 1228813 (один миллион двести двадцать восемь тысяч) рублей 56 копеек (без учета НДС)». Указанная в протоколе разногласий цена объекта установлена покупателем на основании отчета от 18.07.2013 №13-01.1489 об оценке рыночной стоимости нежилых помещений, изготовленного ООО «Центр развития инвестиций».

09.01.2014 Агентство подготовило письменное уведомление исх.№1-14/8 об отклонении протокола разногласий и об отказе в принятии договора купли-продажи в предложенной истцом редакции.

ИП ФИО1, полагая, что выкупная стоимость вышеуказанного объекта недвижимости является завышенной, обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Удовлетворяя требования об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации (далее - федеральное имущество), субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц (статья 1 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»).

Статьёй 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ установлено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности).

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно статье 8 Закона об оценочной деятельности проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе, при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с указанным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Заключение договора купли-продажи объектов недвижимости с субъектами малого предпринимательства при наличии условий, предусмотренных статьёй 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, является для ответчика обязательным в силу положений статьи 4 указанного Федерального закона.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии со статьей 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, при подготовке проекта договора купли-продажи Управление руководствовалось отчетом об оценке от 23.10.2013 №022321, подготовленным ООО «Лев-Информ», согласно которому рыночная стоимость оцениваемых помещений, находящихся в собственности муниципального образования, по состоянию на 17.10.2013 составляет 2559322 рубля (без учета НДС). Данная цена включена Управлением в пункт 3.1 проекта договора купли-продажи арендуемого недвижимого имущества №175-ППВ.

В свою очередь ИП ФИО1 ранее обращался к другому независимому оценщику – ООО «Центр развития инвестиций», которым подготовлен отчет №13-01.1489, утверждённый 18.07.2013, об оценке рыночной стоимости вышеуказанных нежилых помещений, которая по состоянию на 15.07.2013 округленно составила 1228813 рублей.

Таким образом, между сторонами возникли разногласия по поводу выкупной цены объекта недвижимости, которые и были переданы на рассмотрение арбитражного суда, в связи с чем судом отклоняется довод заявителя жалобы о том, что истец не оспорил отчет об оценке от 23.10.2013 №022321, подготовленный по заказу Управления.

Согласно части 1 статьи 75 АПК РФ письменными доказательствами являются содержащие сведения об обстоятельствах, имеющих значение для дела, договоры, акты, справки, деловая корреспонденция, иные документы, выполненные в форме цифровой, графической записи или иным способом, позволяющим установить достоверность документа. Статьёй 12 Закона об оценочной деятельности установлено, что отчет об оценке является документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное. Аналогичная правовая позиция содержится в пункте 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведённой независимым оценщиком».

Однако из представленного в материалы дела заключения специалиста 12-2013/32н, изготовленного экспертом ФИО6 – членом экспертного совета Некоммерческого партнерства «Национальный союз экспертных организаций» на отчет от №022321, выполненный оценщиком ООО «Лев-Информ» ФИО2, следует, что данный отчет не соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки; проведенные расчеты и использованная информация в целом не обеспечивают достоверность отчета как документа, содержащего сведения доказательственного значения; отчет признан не соответствующим статье 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В этой связи подлежат отклонению доводы апелляционной жалобы о действительности отчета, который лег в основу принятия Думой г.Владивостока решения от 21.11.2013 №199 «О внесении изменений в приложение к решению Думы г.Владивостока от 21.02.2013 №38 «Об утверждении условий приватизации муниципального имущества в городе Владивостоке на 2013 год». Достоверность выводов оценщика в отчете от 23.10.2013 №022321, опровергнута заключением специалиста, которое, в свою очередь, Управлением не оспорено.

Согласно положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

При наличии в материалах дела двух отчетов об оценке, содержащих противоречивые сведения о величине рыночной стоимости определением суда от 06.08.2014 назначена судебная экспертиза на предмет определения действительной рыночной стоимости нежилых помещений, арендуемых ИП ФИО1, расположенных по адресу: <...>, по состоянию на 17.10.2013 с учетом и без учета НДС. Проведение экспертизы поручено эксперту Некоммерческого партнерства по содействию оценочной и консультативной деятельности «Клуб Профессионал» ФИО7.

Заключением о рыночной стоимости нежилых помещений от 05.09.2014, изготовленным экспертом Некоммерческого партнерства по содействию оценочной и консультативной деятельности «Клуб Профессионал» ФИО7, установлено, что рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 17.10.2013 составляет 1455000 рублей с учетом НДС, 1233000 рублей – без учета НДС.

Судом первой инстанции верно установлено, что при изготовлении заключения от 05.09.2014 оценщиком был проведен анализ наиболее эффективного использования, который подразумевает все возможные варианты использования объекта оценки и его позиционирования на рынке с целью выявления максимальной стоимости, расчет стоимости объекта оценки произведен сравнительным подходом. Таким образом, оценщиком на основании анализа полученной информации и приведенных расчетов, представленных в заключении от 05.09.2014, установлено, что стоимость объекта оценки по состоянию на 17.10.2013 округленно составляет 1233000 рублей без учета НДС. Достоверность данной величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной оценщиком, не была оспорена в установленном законом порядке согласно статьям 12 и 13 Закона об оценочной деятельности.

В связи с вышеизложенным размер выкупной цены, установленный при составлении заключения от 05.09.2014 в рамках судебной экспертизы и составляющий 1233000 рублей без учета НДС, подлежит включению в проект договора купли-продажи в качестве цены продажи арендуемого имущества.

Подлежит отклонению довод Управления о том, что поскольку в деле имеются три отчета об оценке, содержащих не соответствующую один другому информацию, то спорные разногласия по цене выкупаемого объекта не подлежали урегулированию судом. Управление фактически предлагает лишить истца права на урегулирование разногласий по договору, предусмотренного статьями 445, 446 ГК РФ, при этом не оспаривая заключение оценщика в рамках судебной экспертизы, а лишь настаивая на достоверности отчета от 23.10.2013 №022321, изготовленного по заказу Управления. Вместе с тем, отсутствие согласования спорных условий договора, являющихся в силу статьи 432 ГК РФ существенными, не дает оснований считать данный договор заключенным до принятия судебного решения по данным разногласиям. В рассматриваемом случае цена выкупаемого имущества определена хотя и не сторонами, а судом, но тем же способом, что и при подготовке проекта договора продавцом – на основании отчета независимого оценщика в соответствии с требованиями законодательства о приватизации.

С учетом изложенного суд первой инстанции правомерно посчитал заявленные истцом требования обоснованными и подлежащими удовлетворению. Оснований для отмены обжалуемого решения Арбитражного суда Приморского края и удовлетворения апелляционной жалобы Управления не имеется.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 23.10.2014 по делу №А51-3888/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

А.В. Ветошкевич

Судьи

С.Б. Култышев

С.М. Синицына