Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью «Джокер» (далее – ООО «Джокер», истец) обратилось в Арбитражный суд Приморского края к Управлению муниципальной собственности г.Владивостока (далее – Управление, ответчик) с иском об урегулировании разногласий между Обществом с ограниченной ответственностью «Джокер» и Управлением муниципальной собственности г. Владивостока, возникшие при заключении договора №327-ППВ купли-продажи муниципального недвижимого имущества с условием о рассрочке (с субъектами малого и среднего предпринимательства) нежилого помещения общей площадью 113,4 кв.м, назначение: нежилое помещение, этаж: подвал, кадастровый номер:25:28:030017:6502, расположенного по адресу: Приморский край, г.Владивосток, ул.Сахалинская, д.З6а, изложив пункт 3.1 договора в следующей редакции: «Согласно отчету об оценке объекта недвижимости, составленного независимым оценщиком, цена продажи арендуемого имущества составляет 2 449 270 (два миллиона четыреста сорок девять тысяч двести семьдесят) рублей 00 копеек (без учета НДС)».

Определением Арбитражного суда Приморского края от 31.01.2020 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены МКУ «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости», ООО «Аналитик Центр», ООО «Центр развития инвестиций».

21.09.2020 суд в порядке статьи 49 АПК РФ принял уточненные исковые требования в части цены выкупаемого имущества, изложив пункт 3.1 договора в следующей редакции «Согласно отчету об оценке объекта недвижимости, составленного независимым оценщиком, цена продажи арендуемого имущества составляет 1 866 667 (один миллион восемьсот шестьдесят шесть тысяч шестьсот шестьдесят семь) рублей (без учета НДС)».

Решением Арбитражного суда Приморского края от 09.12.2020 исковые требования общества удовлетворены.

Не согласившись с вынесенным решением, УМС обратилось в апелляционный суд с жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. В обоснование своей позиции апеллянт настаивает на том, что согласно отчету об оценке объекта недвижимости, составленного независимым оценщиком, распоряжения УМС г.Владивостока от 01.10.2019 №998/28 цена продажи арендуемого имущества обозначена 4 728 333 рублей.

Определением Пятого арбитражного апелляционного суда от 27.01.2021 жалоба Управления принята к производству, дело назначено к судебному разбирательству на 24.02.2021.

Через канцелярию суда от ООО«Джокер» поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, который в порядке статьи 262 АПК РФ приобщен к материалам дела. Истец по тексту представленного отзыва на апелляционную жалобу выразил несогласие с изложенными в ней доводами, считает обжалуемый судебный акт законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, имеющейся в материалах дела, решение суда первой инстанции просил отменить по основаниям, изложенным в жалобе. Представитель истца на доводы апелляционной жалобы возражал, обжалуемое решение просил оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения.

Из материалов дела апелляционным судом установлено следующее.

ООО «Джокер» на основании договора аренды муниципального имущества от 28.07.2015 №03-01035-001-Н-АР-7232-00 использует нежилое помещение площадью 113,4 кв.м., кадастровый номер 25:28:030017:6502, расположенное по адресу: г.Владивосток, ул.Сахалинская, д.36а. Срок аренды установлен по 30.06.2020г.

ООО «Джокер» обратилось в УМС г.Владивостока с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого обществом имущества - нежилого помещения с кадастровым №25:28:030017:6502, принадлежащего на праве собственности муниципальному образованию г.Владивосток (право зарегистрировано 11.09.2001, регистрационная запись №25-1/00-86/2001-420.

26.09.2019 Думой г.Владивостока Решением №268 «Об утверждении условий приватизации муниципального имущества в городе Владивостоке путем реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества» установлена рыночная стоимость имущества - 4 728 333 рублей.

Уведомлением от 04.10.2019 №190/2887 МКУ «АПМЗН» предложило ООО «Джокер» заключить договор купли-продажи вышеуказанного муниципального имущества, с приложением проекта Договора купли-продажи муниципального недвижимого имущества с условием о рассрочки (с субъектами малого и среднего предпринимательства) №327-ППВ, согласно пункту 3.1. договора цена продажи имущества определена в 4 728 333 (четыре миллиона семьсот двадцать восемь тысяч триста тридцать три) рубля (без учета НДС). Указанная цена установлена согласно отчету об оценке объекта недвижимости, составленному независимым оценщиком, Распоряжению УМС г.Владивостока от 01.10.2019 №998/28 «О приватизации муниципального имущества в г.Владивостоке путем реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественною права на приобретение арендуемого имущества».

Не согласившись с предложенной выкупной ценой, ООО «Джокер» обратилось в ООО «Центр развития инвестиций», которым по заказу Общества составлен отчет №19-01.2446 от 11.11.2019 «Об оценке рыночной стоимости объекта недвижимого имущества - нежилые помещения в здании, площадь 113, 4 кв.м. этаж: подвал, кадастровый номер 25:28:030017:6502. расположенного по адресу: Приморский край. г.Владивосток, ул.Сахалинская, д.36а.

19.11.2019 ООО «Джокер» представило в МКУ «АПМЗН» протокол разногласий к проекту договора №327-ППВ, в котором предложило изложить в. 3.1. договора в следующей редакции: «Согласно отчету об оценке объекта недвижимости, составленного независимым оценщиком, цена продажи арендуемого имущества составляет 2 449 270 рублей (без учета НДС)».

Письмом №19/3515 от 03.12.2019 МКУ «АПМЗН» в урегулировании разногласий в досудебном порядке отказано, поскольку в соответствии с пунктом 3 статьи 10 Решения Думы г.Владивостока от 23.04.2002 №82 «Об утверждении Положения о порядке проведения приватизации муниципального имущества в городе Владивостоке» утверждение условий приватизации муниципального имущества относиться к компетенции Думы города Владивостока, в связи с чем, у МКУ «АПМЗН» отсутствуют полномочия самостоятельно вносить изменения в сумму выкупа муниципальных помещений. Требование заявителя в протоколе разногласий изменить действующую, никем не оспоренную стоимость муниципального имущества, установленную, согласно требованиям ФЗ №159, на основании отчета независимого оценщика и утвержденную представителем органом муниципального образования – Думой города Владивостока, не подлежат удовлетворению.

Поскольку соглашение по вопросу определения продажной цены по спорному договору сторонами не было достигнуто, истец обратился в суд с рассматриваемым иском.

Исследовав материалы дела, проверив в порядке, предусмотренном статьями 268, 270 АПК РФ, правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, проанализировав доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе и отзыве на нее, судебная коллегия считает решение арбитражного суда первой инстанции законным и обоснованным, апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению в связи со следующим.

В соответствии с частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу положений статьи 446 ГК РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Порядок и условия приватизации государственного и муниципального имущества субъектами малого и среднего предпринимательства определены Законом №159-ФЗ.

Согласно статье 3 Закона №159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон №135-ФЗ).

В соответствии с пунктом 8 статьи 4 Закона №159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

В силу статьи 12 Закона №135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 13 Закона №135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Как следует из материалов дела, при подготовке проекта договора купли-продажи УМС руководствовалось отчетом об оценке ООО «Аналитик Центр» №1965/19 от 17.12.2018, согласно которому рыночная стоимость помещения составляет 4 728 333 рублей (без учета НДС).

Вместе с тем, в рамках рассмотрения настоящего дела была назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 113,4 кв. м, назначение: нежилое помещение, этаж: подвал, кадастровый номер 25:28:030017:6502, расположенного по адресу: г.Владивосток, ул.Сахалинская, д.36а, по состоянию на 17.12.2018, проведение которой поручено ООО «Геолого-геодезический центр» эксперту Бережной Марии Николаевне.

24.08.2020 в материалы дела от ООО «Геолого-геодезический центр» поступило Заключение эксперта по делу №А51-978/2020, которым установлено, что рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 113,4 кв.м., назначение: нежилое помещение, этаж: подвал, кадастровый №25:28:030017:6502, расположенного по адресу: г.Владивосток, ул.Сахалинская, д.36а по состоянию на 17.12.2018 составляет 2 240 000 рублей включая НДС или 1 866 667 рублей, не включая НДС.

В связи с возникшими у ответчика вопросами по экспертному заключению определением суда от 21.09.2020 в судебное заседание был вызван эксперт Бережная Мария Николаевна для дачи пояснений по подготовленному экспертному заключению.

Оценив экспертное заключение ООО «Геолого-геодезический центр», апелляционный суд признал, что оно соответствует требованиям статей 67, 38 АПК РФ, нормам Федерального закона от 31.05.2001 №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации». В этой связи, принимая во внимание то обстоятельство, что экспертом даны полные, конкретные и достаточно ясные ответы на поставленные вопросы, не допускающие противоречивых выводов или неоднозначного толкования, суд апелляционной инстанции считает представленное заключение эксперта надлежащим доказательством по делу,

Доказательств, опровергающих выводы эксперта, суду не представлено. Ходатайство о проведении дополнительной или повторной экспертизы в порядке, установленном статьей 87 АПК РФ, ответчик не заявлял.

При таких обстоятельствах доводы УМС о необходимости заключения с истцом договора купли-продажи по цене, предложенной УМС, являются необоснованными и нарушают права истца.

Следовательно, разногласия сторон по договору купли-продажи верно урегулированы судом с учетом стоимости выкупаемого помещения, определенного заключением ООО «Геолого-геодезический центр», в сумме 1 866 667 рублей (пункт 3.1 договора).

Доводы апеллянта о том, что цена договора в рассматриваемом случае не может быть отличной от цены, установленной на основании отчета об оценке ООО «Аналитик Центр» №1965/19 от 17.12.2018, поскольку оценка рыночной стоимости отчуждаемого в порядке Закона №159-ФЗ имущества может быть обеспечена исключительно уполномоченным органом, признаются коллегией несостоятельными. Покупатель государственного и муниципального имущества, не согласный с предлагаемой ему ценой выкупа, не лишен права на предложение иной цены, которая, вместе с тем, определяется не им лично, а тем же способом, что и при подготовке проекта договора продавцом - на основании отчета независимого оценщика, отвечающего требованиям действующего законодательства, в соответствии с требованиями законодательства о приватизации.

С учетом изложенного доводы апелляционной жалобы не нашли своего подтверждения при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции. Следовательно, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения обжалуемого судебного акта не имеется

Обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исследованным судом первой инстанции, дана надлежащая правовая оценка по правилам, установленным статьей 71 АПК РФ, выводы суда первой инстанции соответствуют материалам дела и действующему законодательству.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Вопрос о взыскании государственной пошлины по апелляционной жалобе судом не рассматривался, поскольку на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации апеллянт освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 АПК РФ, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 09.12.2020 по делу №А51-978/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

Д.А. Глебов

Судьи

С.Б. Култышев

С.М. Синицына