Гражданский кодекс часть 1

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «ФарИст-Дивелопмент» (ИНН 6501180820, ОГРН 1076501003633, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 13.04.2007)

к департаменту архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска (ИНН 6501053780, ОГРН 026500544510, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 13.12.2002)

о признании незаконным решения, оформленного письмом от 19.11.2015 № 16462-014/017, об отказе в выдаче разрешения на строительство и возложении обязанности выдать разрешение на строительство, взыскании судебных расходов,

при участии:

от ООО «ФарИст-Дивелопмент»: представитель Протасов А.В. по доверенности от 04.07.2013 сроком на 3 года, удостоверение;

от департамент архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом;

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «ФарИст-Дивелопмент» (далее – заявитель, общество, ООО «ФарИст-Дивелопмент») обратилось в Арбитражный суд Сахалинской области с заявлением к департаменту архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно – Сахалинска (далее – ответчик, департамент, ДАГИЗ г. Южно-Сахалинска) с требованием о признании незаконным решения, оформленного письмом от 19.11.2015 № 16462 – 014/017, об отказе в выдаче разрешения на строительство и возложении обязанности выдать разрешение на строительство, взыскании судебных расходов

Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 01.04.2016 в удовлетворении заявления отказано.

Не согласившись с решением суда, общество обратилось в Пятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой.

Доводы апелляционной жалобы и в дополнениях к ней сводятся к тому что у департамента не имелось оснований для отказа обществу в выдаче разрешения на строительство, поскольку последним в качестве правоустанавливающих документов на земельный участок был представлен действующий договор аренды земельного участка от 18.07.2012 №10042. Кроме того апеллянт указывает, что в ходе судебного разбирательства в качестве доказательства своих доводов представил выписку из ЕГРП от 15.12.2015 №65/001/2015-6688, согласно которой у заявителя имелось право аренды спорного земельного участка.

Считает вывод суда о том, что договор аренды прекращает свое действие 09.12.2015 не относится к периоду обращения общества с заявлением о выдаче разрешения на строительство и его рассмотрения (решение об отказе в выдаче разрешения от 19.11.2015), и более того, подтверждает наличие у заявителя на момент обращения права на использование арендованного земельного участка в целях жилищного строительства.

Кроме указывает на то, что уведомление о прекращении арендных отношений по договору от 18.07.2007 №10042, датированное 24.08.2015 исх.№4344-014/07, положенное в обоснование вывода суда о прекращении аренды, не может рассматриваться, как предупреждение общества о прекращении указанного договора, (заключенного, по мнению апеллянта на неопределенный срок в 2012 году) поскольку согласно сведениям содержащимся в ЕГРЮЛ, единственным лицом имеющим право без доверенности действовать от имени ДАГИЗ г.Южно-Сахалинска, указан Гаврильчик Владимир Иосифович, однако уведомление от 24.08.2015 исх.№4344-014/07 подписано заместителем начальника департамента Гулецкой Н.Н., не обладающей полномочиями начальника департамента, в том числе на совершение сделок от имени департамента.

Следовательно, по мнению подателя жалобы, заявитель не предупреждался в порядке, установленном пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ о прекращении аренды земельного участка, отведенного для жилищного строительства в соответствии с договором аренды земельного участка от 18.07.2007 №10042, правовых последствий в виде прекращения договора аренды не возникло.

Апеллянт обращает внимание и на то, что арендодателем в лице департамента постоянно не выполнялись условия договора аренды, выразившиеся в размещении в непосредственной близости с арендуемым земельным участком промышленного производства асфальтобетона с санитарно-защитной зоной, распространяющейся на большую часть арендуемого земельного участка, что препятствовало обществу осуществлять комплексную жилую застройку. Отмечает, что данные обстоятельства установлены Арбитражным судом Сахалинской области при рассмотрении дел № А59-5404/2013 и № А59-4025/2014.

С учетом изложенных доводов заявитель настаивает на том, что оспариваемое решение нарушает его права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности и просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить заявленные требования в полном объеме.

В связи с нахождением в отпуске судьи С.В. Гуцалюк на основании определения от 14.06.2016 года произведена замена судьи С.В. Гуцалюк на судью Н.Н. Анисимову, рассмотрение дела начато сначала на основании статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Департамент, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения жалобы, в заседание арбитражного суда апелляционной инстанции своих представителей не направил, в связи с чем судебная коллегия с согласия представителя общества и на основании статей 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) рассмотрела апелляционную жалобу по делу в его отсутствие.

В судебном заседании заявитель доводы апелляционной жалобы и в дополнениях к ней поддержал в полном объеме.

Из материалов дела коллегией установлено следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «ФарИст-Дивелопмент» в 2007 приобрело на аукционе по продаже права аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности из земель категории «земли населенных пунктов» право аренды земельного участка.

На основании протокола об итогах аукциона от 18.06.2007 №8 между арендодателем (департаментом) и арендатором (обществом) был заключен договор аренды земельного участка №10042 с кадастровым номером 65:01:0000000:0075 площадью 27 3077 кв.м. категория земель – «земли населенных пунктов», расположенный по адресу – г. Южно-Сахалинск, юго-восточная часть города, по восточной стороне пр.Мира, в районе электроподстанции «Хомутово».

Согласно данному договору участок предоставлен под комплексную малоэтажную застройку повышенной плотности, состоящей из 1-2-х квартирных блокированных 2-4-х этажных домов в сочетании с многоквартирными 2-4 этажными секционными домами и объектами обслуживания населения (п.1).

Согласно п.2 договора аренды, срок договор установлен на 5 лет, на период с 18.07.2007. Пункт 4 договора содержит особые условия договора: максимальный срок разработки проектов планировки – 2 года, максимальный срок обустройства участка путем строительства объектов инженерной инфраструктуры – 3,5 года, другие условия согласно АПЗ.

Договор аренды зарегистрирован в управлении Федеральной регистрационной службы по Сахалинской области 28.12.2007.

01.10.2007 подписано соглашение к договору аренды земельного участка №10042 от 18.07.2007, согласно которому изменился кадастровый номер предоставленного земельного участка на 65:01:0000000:0097, изменена площадь земельного участка, которая составила 270682 кв.м. Изменены иные пункты договора.

Соглашение зарегистрировано управлением Федеральной регистрационной службы по Сахалинской области 28.12.2007.

24.12.2008 подписано сторонами Соглашение к договору аренды №10042 от 18.07.2007, по условиям которого приватизация земельного участка может быть осуществлена в соответствии с действующим земельным законодательством РФ после обустройства участка путем строительства на нем объектов инженерной инфраструктуры и государственной регистрации права собственности.

Письмом от 24.08.2015 №4344-014/07, департамент уведомил заявителя о прекращении арендных отношений в соответствии с пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ (далее- ГК РФ) по договору аренды от 18.07.2007 №10042 и предложил не позднее чем через 3 месяца с момента получения настоящего уведомления освободить и передать земельный участок департаменту.

05.11.2015 и 16.11.2015 общество обратилось в департамент с заявлениями о выдаче ему разрешения на строительство многоквартирных жилых домов в юго-восточной части города по восточной стороне пр.Мира в районе электроподстанции «Хомутово». 1 очередь строительство – общежитие сроком на 24 месяца.

19.11.2015 письмом №16462-014/017 департамент отказал обществу в выдаче разрешения на строительство на основании части 13 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ (далее - ГрК РФ) в связи с отсутствием правоустанавливающих документов на земельный участок, а также указал, что департамент в силу ч.2 ст.610 ГК РФ прекращает с заявителем арендные отношения по договору №10042 от 18.07.2007.

Не согласившись с отказом департамента, посчитав его нарушающим права и законные интересы общества, последнее обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя общества, проверив в порядке статей 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм материального и процессуального права, апелляционная коллегия приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Из приведенной выше нормы с учетом требований части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что для признания незаконным решения (действия) органа местного самоуправления необходимо установить наличие в совокупности двух обстоятельств: несоответствие его закону и иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (пункт 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

В соответствии с частью 2 статьи 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Согласно части 1 статьи 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

На основании части 4 статьи 51 ГрК РФ разрешение на строительство на земельном участке выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка.

В силу части 7 статьи 51 ГрК РФ в целях строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства застройщик направляет в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство в соответствии с частями 4 - 6 данной статьи федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления заявление о выдаче разрешения на строительство.

К указанному заявлению прилагается, в том числе, правоустанавливающие документы на земельный участок.

Как установлено в части 11 статьи 51 ГрК РФ, уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня получения заявления о выдаче разрешения на строительство проводят проверку наличия документов, необходимых для принятия решения о выдаче разрешения на строительство; проводят проверку соответствия проектной документации или схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства требованиям градостроительного плана земельного участка, выдают разрешение на строительство или отказывают в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа.

В части 13 статьи 51 ГрК РФ перечислены основания для отказа в выдаче разрешения на строительство, в качестве которых названы отсутствие документов, предусмотренных частями 7 и 9 данной статьи, или несоответствие представленных документов требованиям градостроительного плана земельного участка или в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта требованиям проекта планировки территории и проекта межевания территории, а также требованиям, установленным в разрешении, на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции.

Таким образом, уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган вправе отказать в выдаче такого разрешения только в прямо указанных в части 13 статьи 51 ГрК РФ случаях, а именно, отсутствие одного из документов, подлежащих представлению, или несоответствие проектной документации градостроительному плану.

Как усматривается из материалов дела с заявлениями о выдаче разрешения на строительство заявителем в качестве правоустанавливающих документов на земельный участок были представлены договор аренды земельного участка от 18.07.2007 №10042 и дополнительное соглашение от 01.10.2007 №26434/1.

Согласно статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Как предусмотрено статьей 621 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

В силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

В соответствии со статья 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Между тем из условий договора аренды от 18.07.2007 №10042 следует, что срок договора установлен на 5 лет, на период с 18.07.2007, пунктом 6.1 (6.1.1) этим же договором предусмотрено право арендатора по истечении срока действия договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за 2 месяца до истечения срока действия договора при условии выполнения надлежащим образом принятых на себя обязательств по настоящему договору.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, срок действия договора в установленном законом порядке продлен не был, по истечении данного срока договор продолжал действовать, а общество продолжало пользоваться участком, следовательно, спорный договор в силу закона являлся возобновленным на неопределенный срок.

Вместе с тем, воля арендодателя в лице департамента на прекращение договора аренды от 18.07.2007 №10042 явно выражена в направленном в адрес заявителя письме (уведомлении) №4344-014/07 от 24.08.2015 об отказе в продлении срока действия договора с просьбой об освобождении земельного участка и его передаче арендодателю.

В соответствии с правилами части 2 статьи 610 ГК РФ арендодатель отказался от договора, предупредив об этом общество письмом от 24.08.2015, полученным обществом 09.09.2015, следовательно, договор аренды от 18.07.2007 №10042 прекратил свое действие по истечении трех месяцев с момента получения уведомления 09.12.2015 представителем общества по доверенности.

В соответствии со статьей 4 пункта 3 Решения №611/38-12-4 от 04.07.2012 «Об утверждении положения о департаменте архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска» начальник департамента имеет заместителей. Заместители начальника департамента назначаются на должность и освобождаются от должности приказом по департаменту. Определение компетенции, полномочий и утверждение должностной инструкции заместителей начальника департамента осуществляется начальником департамента. На время отсутствия начальника департамента исполнение его обязанностей возлагается на одного из заместителей начальника департамента.

На основании Распоряжения администрации от 17.09.2015 №797к – Гаврильчик Владимир Иосифович был принять на работу с 17.09.2015 в департамент архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска исполняющим обязанности на главную должность муниципальной службы – начальник департамента.

В связи с чем, ссылка подателя жалобы о том, что заявитель в порядке пункта 2 статьи 610 ГК РФ не предупрежден о прекращении аренды земельного участка, ввиду того, что уведомление от 24.08.2015 №4344-014/07 подписано заместителем начальника департамента – Гулецкой Н.Н., не обладающей полномочиями начальника департамента является несостоятельной на основании изложенного.

Преимущественное право на заключение нового договора аренды в отношении спорного участка не было реализовано обществом.

При таких обстоятельствах, апелляционный суд приходит к выводу, что на момент обращения ООО «ФарИст-Дивелопмент» в уполномоченный орган с заявлениями о выдаче разрешения на строительство (05.11.2015 и 16.11.2015) у него отсутствовали какие-либо права на земельный участок, на котором предполагалось строительство объекта «Многоквартирные жилые дома в юго-восточной части города, по восточной стороны пр.Мира врайоне электростанции «Хомутово». 1-я очередь строительства – общежитие» (договор аренды прекращен), в связи с чем департамент архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска правомерно отказала в выдаче разрешения на строительство на основании части 13 статьи 51 ГрК РФ ввиду отсутствия одного из документов, подлежащих представлению, а именно правоустанавливающих документов на земельный участок.

Непредставление правоустанавливающих документов на земельный участок является самостоятельным основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство, в связи с чем суд первой инстанции правомерно отказал в признании недействительным оспариваемого отказа, выраженного в письме от 19.11.2015 № 16462–014/017 департамента архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска, а также в удовлетворении требований о выдаче разрешения на строительство указанного выше объекта.

Доводы ответчика о невозможности использования земельного участка по назначению в связи с размещением в непосредственной близости с арендуемым земельным участком промышленного производства асфальтобетона с санитарно-защитной зоной подтверждают отсутствие нарушения прав и законных интересов заявителя в связи с оспариваемым отказом в выдаче разрешения на строительство, поскольку подтверждают отсутствие возможности ведения жилищного строительства на спорном земельном участке на основании запрашиваемого разрешения.

В соответствии с пунктом 3 статьи 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

Поскольку в ходе рассмотрения дела оснований для признания оспариваемого отказа от 27.03.2015 № 7198-014/012 незаконным установлено не было, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении заявленных требований.

Учитывая изложенное, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права.

Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

Убедительных доводов, основанных на доказательственной базе, позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционная жалоба не содержит, оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, представленных доказательств у апелляционной инстанции не имеется.

Кроме того, доводы заявителя апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, а выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

При изложенных обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, оснований для его отмены и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 26.02.2016 по делу №А59-6062/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.

Председательствующий

О.Ю. Еремеева

Судьи

Н.Н. Анисимова

А.В. Гончарова