Гражданский кодекс часть 1

Управление муниципальной собственности г. Владивостока (далее - УМС г. Владивостока) обратилось в арбитражный суд Приморского края с иском к открытому акционерному обществу «Строитель» (далее - ОАО «Строитель») об обязании ответчика освободить жилое помещение, расположенное по адресу: г. Владивосток, ул. Баляева, 40 кв. 37, общей площадью 59,8 кв.м., передав его по акту приема-передачи истцу.

Определением суда от 17.08.2009 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика привлечена Бурханова Татьяна Борисовна, проживающая по адресу: г. Владивосток, ул. Баляева, 40 кв. 37.

Определением суда от 01.10.2009 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика, привлечены Бурханова Мария Сергеевна и Бурханов Сергей Борисович, проживающих по адресу: г. Владивосток, ул. Баляева, 40 кв. 37.

Решением от 10.12.2009 Арбитражный суд Приморского края исковые требования удовлетворил в полном объеме.

Бурханова Мария Сергеевна, Бурханова Татьяна Борисовна, Бурханов Сергей Борисович обжаловали данное решение, указав, что суд неправильно применил нормы права, дал неверную оценку обстоятельствам дела. Заявители считают, что суд вынес решение, нарушающее их права и законные интересы как жильцов, проживающих в спорном помещении.

В судебном заседании заявители поддержали доводы апелляционной жалобы в полном объеме.

Представитель истца доводы апелляционной жалобы опроверг, считает, что заявители проживают в спорном помещении как сотрудники ответчика.

Ответчик в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания извещен надлежащим образом.

Суд апелляционной инстанции. Руководствуясь статьей 156 АПК РФ. рассмотрел доводы апелляционной жалобы в отсутствие не явившегося ответчика.

Законность и обоснованность судебного акта проверяется в порядке и пределах статей 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как установлено материалами дела, 15.03.2005 между УМС г. Владивостока (Арендодатель) и ОАО «Строитель» (Арендатор) был заключен договор аренды недвижимого имущества № 04-00742-001-Ж-АР-4314-00, согласно которому в аренду передано по акту приема-передачи от 01.01.2005. жилое помещение общей площадью 59,8 кв.м по адресу: город Владивосток, ул. Баляева, дом 40 (кв. 37) с целью использования для проживания сотрудников (далее - спорное помещение), сроком с 01.01.2005 по 31.12.2005 (далее - договор аренды).

Право собственности истца на спорное помещение подтверждено выпиской из реестра муниципальной собственности от 04.05.2009, согласно которой 17.12.1993 в реестр внесена запись под номером 742.

В связи с истечением срока действия договора аренды, Арендодатель направил арендатору уведомление о прекращении договора аренды № 12/3-1-37 от 29.02.2008 (что подтверждается почтовым уведомлением о вручении от 06.03.2008) с требованием освободить спорное помещение и передать его истцу по акту приема-передачи.

19.11.2009 истец, в ответ на обращение ответчика за № 7/1-151 от 05.10.2009 по вопросу продления договора аренды на спорное помещение, направил последнему отказ № 13304Д от 17.11.2009, мотивируя его невозможностью предоставления в аренду жилых помещений муниципального жилого фонда.

Поскольку ответчик не возвратил спорное имущество, истец обратился в суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на неё, выслушав пояснения сторон, суд апелляционной инстанции считате, что решение подлежит отмене.

В соответствии со статьей 671 ГК РФ юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции руководствовался статьей 622 ГК РФ, полагая, что ответчик обязан возвратить арендуемое имущество в связи с прекращением договора аренды от 15.03.2005.

Вместе с тем, суд первой инстанции не учел, что на момент заключения сторонами договора аренды от 15.03.2005, спорное помещение фактически находилось в пользовании Бурхановой Т.Б., у которой с Администрацией г. Владивостока сложились правоотношения, регулируемые нормами права о найме жилого помещения.

Так в материалы дела представлен ордер на жилую площадь в общежитии № 1 от 27.05.2002, в соответствии с которым спорное помещение было предоставлено Бурхановой Т.Б. в индивидуальное пользование, вследствие чего 31.05.2002 она была зарегистрирована по адресу: г. Владивосток, ул. Баляева, дом 40, кв. 37.

С 2002 года на имя Бурхановой Т.Б. (ранее Вяткина) открыт лицевой счет №428-1241-7 для оплаты коммунальных платежей.

Согласно квитанциям об оплате коммунальных услуг Бурханова Т.Б с 2002 года ежемесячно осуществляла платежи за найм жилого помещения. При этом, как следует из квитанций, в качестве наймодателя указан собственник жилого помещения - Администрация г. Владивостока.

В соответствии со статьей 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно положениям статьи 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 611 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Таким образом, установив, что на момент заключения договора аренды от 15.03.2005 спорные жилые помещения были обременены правами заявителей, как нанимателями жилого помещения, проживание которых в спорном помещение не было признано незаконным, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что договор аренды от 15.03.2005 № 04-00742-001-ж-ар-4314-00 является недействительным, в силу статьи 168 ГК РФ.

В материалы дела не представлены доказательства фактического исполнения сторонами условий договора. Нет подтверждения регулярного внесения арендной платы со стороны ответчика. При этом, Бурханова Т.Б. подтвердила документально, что регулярно осуществляла оплату коммунальных платежей, в том числе оплату за найм жилья.

Доводы истца о том, что заявители проживают в спорном помещении как сотрудники ответчика в соответствии с договором аренды недвижимого имущества от 29.12.2000 №4/7, суд апелляционной инстанции не принимает, поскольку в ордере от № 1 от 27.05.2002, послужившим основанием для вселения заявителей в спорное помещение, нет ссылок на указанный договор аренды.

Кроме этого, данный договор аренды от 29.12.2000 суд апелляционной инстанции находит незаключенным, поскольку данный договор аренды не был зарегистрирован в установленном законом порядке, как заключенный на срок более одного года.

Как следует из выписки № 25 из решения горисполкома № 797 от 06.12.1984 спорое помещение было выделено предприятию «Стройдеталь», правопреемником которого является ОАО «Строитель».

Поскольку Бурханова Т.Б. была вселена в спорное помещение на основании ордера, выданного ОАО «Строитель», суд апелляционной инстанции не принимает доводы истца о самовольном занятии спорного помещения.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции приходит, что с 2002 года спорное помещение находится в пользовании Бурхановой т.Б. и членов ее семьи и фактически не передавалось в аренду ответчику.

Суд апелляционной инстанции не принимает в качестве доказательства нахождения спорного имущества в пользовании ответчика акт проверки № 13 от 09.02.2009, поскольку отраженные в нем сведения не соответствуют действительности.

Так, в акте указано, что на момент проверки спорное помещение занимает Бурханова Т.Б., являющаяся сотрудником ОАО «Строитель», в то время как материалами дела подтверждается, что Бурханова Т.Б. не является и не являлась сотрудником ответчика. В указанном акте отмечено, что он составлен в присутствии Бурхановой Т.Б., в месте с тем на акте отсутствие подпись заявительницы, нет отметок о том, что она отказалась от подписи.

Учитывая вышеизложенное, суд апелляционной инстанции считает, что исковые требования об обязании ответчика возвратить спорное имущество истцу в порядке статьи 622 ГК РФ не могут быть удовлетворены.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 10 декабря 2009 года по делу №А51-11503/2009 отменить.

В удовлетворении исковых требований управлению муниципальной собственности г. Владивостока отказать.

Взыскать с Управления муниципальной собственности г. Владивостока за счет казны муниципального образования г. Владивосток в пользу Бурхановой Татьяны Борисовны 1000 (одну тысячу) рублей расходов по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы.

Выдать исполнительный лист.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий:

И.Л. Яковенко

Судьи:

С.В. Шевченко

Н.А. Скрипка