Гражданский кодекс часть 1

к федеральному государственному бюджетному образовательному учреждению высшего образования «Сахалинский государственный университет» (ОГРН <***>, ИНН <***>),

индивидуальному предпринимателю ФИО1

(ОГРНИП <***>, ИНН <***>),

третье лицо: Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Сахалинской области,

о признании недействительным договора аренды нежилого помещения №390/18 от 01.06.2018 и применении последствий его недействительности,

при участии:

от прокурора Сахалинской области: Карасева О.В., по доверенности от 02.07.2019 №8-1168-18;

от ответчиков и третьего лица: не явились,

УСТАНОВИЛ:

Заместитель прокурора Сахалинской области (далее – истец, прокурор, Прокуратура) обратился в Арбитражный суд Сахалинской области с исковым заявлением к федеральному государственному бюджетному учреждению высшего образования «Сахалинский государственный университет» (далее – ФГБОУ «СахГУ»), индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ИП ФИО1) о признании недействительным договора аренды №390/18 нежилого помещения от 01.06.2018, об обязании ИП ФИО1 возвратить ФГБОУ «СахГУ» нежилые помещения площадью 1 кв.м каждое, находящиеся в городе Южно-Сахалинске по адресам: ул. Ленина, 290; ул. Ленина, 296; ул. Ленина, 288; ул. Пограничная, 68; ул. Пограничная, 70; ул. Горького, 26; ул. Горького, 30; ул. Крюкова, 167; Коммунистический проспект, 33.

Определением Арбитражного суда Сахалинской области от10.12.2018 в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Сахалинской области (далее – ТУ Росимущества в Сахалинской области).

Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 29.03.2019 исковые требования удовлетворены в полном объеме, договор аренды нежилого помещения №390/18 от 01.06.2018, заключенный между ответчиками, признан недействительным. Также суд обязал ИП ФИО1 возвратить ФГБОУ «СахГУ» нежилые помещения площадью 1 кв.м каждое, находящиеся в городе Южно-Сахалинске по адресам: ул. Ленина, 290; ул. Ленина, 296; ул. Ленина, 288; ул. Пограничная, 68; ул. Пограничная, 70; ул. Горького, 26; ул. Горького, 30; ул. Крюкова, 167; Коммунистический проспект, 33.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ИП ФИО1 обратился в Пятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование доводов жалобы апеллянт указывает, что, поскольку условия договора не позволяют конкретизировать имущество, переданное в аренду для размещения кофейных аппаратов, то вывод о фактическом использовании данного имущества является несостоятельным.

Определением Пятого арбитражного апелляционного суда от 28.05.2019 апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 04.07.2019.

До начала судебного заседания через канцелярию суда от прокурора поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, который в порядке статьи 262 АПК РФ был приобщен к материалам дела. В отзыве прокурор просил оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В заседание суда 04.07.2019 ответчики и трете лицо, извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, не явились, в связи с чем на основании статьи 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие указанных лиц.

Представитель Прокуратуры на доводы апелляционной жалобы возразил, решение Арбитражного суда Сахалинской области счел законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на неё, заслушав представителя Прокуратуры, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения судебного акта в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела, согласно свидетельству о государственной регистрации права 65АА №0033671 Российской Федерации на праве собственности принадлежит 4-х этажный учебный корпус №1, назначение – нежилое, общей площадью 4 276,06 кв.м, расположенный по адресу: <...>, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимости (далее – ЕГРН) внесена запись №65-01-10/2002-654.

Указанный объект недвижимости передан в оперативное управление ФГБОУ «СахГУ», что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 17.06.2016.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права 65АА №054086 Российской Федерации на праве собственности принадлежит 3-х этажный учебный корпус №4, назначение – нежилое, общей площадью 4 481,4 кв.м, расположенный по адресу: <...>, о чем в ЕГРН внесена запись №65-01-10/2002-665.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права 65АА №033668 Российской Федерации на праве собственности принадлежит 4-х этажный учебный корпус №5, назначение – нежилое, общей площадью 2 545,5 кв.м, расположенный по адресу: <...>, о чем в ЕГРН внесена запись №65-65-01/017/2011-055.

Указанный объект недвижимости передан в оперативное управление ФГБОУ «СахГУ», что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 27.06.2016.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права 65АА №033674 Российской Федерации на праве собственности принадлежит 5-ти этажный учебный корпус №6, назначение – нежилое, общей площадью 3 750,2 кв.м, расположенный по адресу: <...>, о чем в ЕГРН внесена запись №65-65-01/017/2011-054.

Указанный объект недвижимости передан в оперативное управление ФГБОУ «СахГУ», что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 28.06.2016.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права 65АА №004276 Российской Федерации на праве собственности принадлежит 4-х этажный учебный корпус (подземных этажей – 1), назначение – нежилое, общей площадью 2 793,7 кв.м, расположенный по адресу: <...>, (лит.А), о чем в ЕГРН внесена запись №65-65-01/017/2010-900.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права 65АА №004281 Российской Федерации на праве собственности принадлежит учебный корпус, назначение – нежилое, общей площадью 1 040,6 кв.м, расположенный по адресу: <...>, (лит.А1), о чем в ЕГРН внесена запись №65-65-01/017/2010-902.

Указанный объект недвижимости передан в оперативное управление ФГБОУ «СахГУ», что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 25.06.2016.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права 65АА №004280 Российской Федерации на праве собственности принадлежит 4-х этажный учебный корпус (подземных этажей – 1), назначение – нежилое, общей площадью 4 954,2 кв.м, расположенный по адресу: <...>, о чем в ЕГРН внесена запись №65-65-01/017/2010-901.

Указанный объект недвижимости передан в оперативное управление ФГБОУ «СахГУ», что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 28.06.2016, представленным в материалы дела.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права 65АА №033670 Российской Федерации на праве собственности принадлежит 5-ти этажное здание общежития, назначение – жилое, общей площадью 4 297,3 кв.м, расположенное по адресу: <...>, о чем в ЕГРН внесена запись №65-65-01/017/2011-057.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права 65АА №033669 Российской Федерации на праве собственности принадлежит 4-х этажный учебный корпус, назначение – нежилое, общей площадью 9 159,4 кв.м, расположенный по адресу: <...>, о чем в ЕГРН внесена запись №65-65-01/017/2011-056.

Указанный объект недвижимости передан в оперативное управление ФГБОУ «СахГУ», что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 04.07.2016.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права 65АБ №229930 на праве собственности Российской Федерации принадлежит 5-ти этажное здание общежития №4, назначение – жилое, общей площадью 4 624,8 кв.м, расположенное по адресу: <...>, о чем в ЕГРН внесена запись №65-65-001-65/001/018/2015-458/1.

Указанный объект недвижимости передан в оперативное управление учреждению, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 28.06.2016.

01.06.2018 между ФГБОУ «СахГУ» (арендодатель) и ИП ФИО1 (арендатор) подписан договор №390/18 аренды нежилого помещения (далее – спорный договор), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор получает за плату во временное владение и пользование помещения ФГБОУ «СахГУ», находящиеся в г. Южно-Сахалинске по следующим адресам: ул. Ленина, 290; ул. Ленина, 296; ул. Ленина, 288; ул. Пограничная, 68; ул. Пограничная, 8; ул. Горького, 26; ул. Горького, 30; ул. Крюкова, 167; Коммунистический проспект, 33, площадью 1 кв.м каждое (пункт 1.1.).

Согласно пункту 1.4 договора помещение передается для размещения в нем вендингового аппарата.

В соответствии с пунктом 1.6 договор заключен сроком действия с 01.06.2018 по 31.12.2023.

За пользование помещениями арендатор ежемесячно уплачивает арендодателю арендную плату в размере 3 906 рублей в месяц, НДС – (18%) 703,08 рублей в месяц (пункт 3.1. договора).

По акту приема-передачи помещения переданы в аренду. Указанный договор аренды в установленном законом порядке не зарегистрирован.

Письмом от 05.09.2018 №05/3220 ТУ Росимущества в Сахалинской области указало перечень помещений, передача которых в аренду была согласована собственником. Спорные помещения в данный перечень не входят.

07.09.2018 и.о. прокурора города Южно-Сахалинска было принято решение №622 о проведении проверки деятельности ИП ФИО1 на соблюдение требований законодательства, регулирующего использование федеральной собственности. Предметом проверки являлся спорный договор аренды №390/18 от 01.06.2018.

Актами проверки от 04.09.2018 и от 07.09.2018 старшим помощником прокурора города установлены факты размещения в учебных корпусах и общежитиях, расположенных по вышеперечисленным адресам, принадлежащих ФГБОУ «СахГУ» на праве оперативного управления, вендинговых аппаратов.

Согласно Уставу ФГБОУ «СахГУ» предметом деятельности университета является, в том числе, реализация образовательных программ среднего профессионального образования, основных и дополнительных общеобразовательных программ, дополнительных профессиональных программ, основных программ профессионального обучения (пункт 2.1.).

Университет владеет, пользуется закрепленным имуществом в пределах установленных законодательством Российской Федерации, в соответствии с целями своей деятельности, назначением имущества, и, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, распоряжается имуществом с согласия собственника (пункт 6.5.).

Университет не вправе совершать сделки, возможными последствиями которых является отчуждение или обременение имущества, закрепленного за Университетом, или имущества, приобретенного за счет средств, выделенных Университету учредителем, за исключением случаев, если совершение таких сделок допускается федеральными законами (пункт 6.6.).

Университет вправе выступать в качестве арендатора имущества в порядке, установленном законодательство Российской Федерации (пункт 6.7.).

Ссылаясь на отсутствие согласия собственника имущества на совершение спорной сделки, а также нарушение порядка ее заключения, предусмотренного действующим законодательством, прокурор обратился в Арбитражный суд Сахалинской области с настоящим иском.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) признание сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, применение последствий недействительности ничтожной сделки являются способами защиты нарушенного права.

В силу пункта 1 статьи 422 названного Кодекса договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Пунктом 1 статьи 166 ГК РФ установлено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с пунктом 2 названной статьи сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, предметом заключенного договора аренды является имущество, которое числится в реестре объектов федеральной собственности, закрепленное на праве оперативного управления за ФГБОУ «СахГУ».

Согласно статье 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно пункту 1 статьи 296 ГК РФ учреждение и казенное предприятие, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, владеют, пользуются этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, назначением этого имущества и, если иное не установлено законом, распоряжаются этим имуществом с согласия собственника этого имущества.

Университет вправе выступать в качестве арендатора имущества в порядке, установленном законодательство Российской Федерации (пункт 6.7. Устава ФГБОУ «СахГУ»).

В силу части 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон о защите конкуренции) заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением случаев, перечисленных в пунктах 1-16 части 1 данной статьи.

Согласно части 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции в порядке, предусмотренном частью 1 настоящей статьи, осуществляется заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования, в том числе в отношении государственного или муниципального недвижимого имущества, закрепленного на праве оперативного управления за государственными или муниципальными автономными учреждениями.

В то же время, согласно пункту 14 части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции заключение договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования государственным или муниципальным имуществом, может быть осуществлено без проведения торгов в случае предоставления имущества, которое является частью или частями помещения, здания, строения или сооружения, если его общая площадь составляет не более чем двадцать квадратных метров и не превышает десять процентов площади соответствующего помещения, здания, строения или сооружения, права на которые принадлежат лицу, передающему такое имущество.

Как следует из условий спорного договора, общая площадь переданных в аренду частей помещений составила 9 кв.м, при этом в каждом из девяти зданий в аренду была предоставлена часть помещения площадью 1 кв.м, что не превышает десять процентов площади соответствующего здания.

Таким образом, в силу положений пункта 14 части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции спорные помещения возможно было передавать в аренду без проведения соответствующих конкурсных процедур, вследствие чего вывод суда первой инстанции об обратном является ошибочным.

Вместе с тем, исковые требования подлежат удовлетворению в силу следующего.

Согласно части 1 статьи 52 АПК РФ прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

Пунктом 1 статьи 173.1 ГК РФ предусмотрено, что сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.

Поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа.

Из разъяснений пункта 90 постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – постановление №25) сделка может быть признана недействительной по основанию, предусмотренному пунктом 1 статьи 173.1 ГК РФ, только тогда, когда получение согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления (далее в этом пункте - третье лицо) на ее совершение необходимо в силу указания закона (пункт 2 статьи 3 ГК РФ).

Согласно пункту 3 статьи 298 ГК РФ бюджетное учреждение без согласия собственника не вправе распоряжаться особо ценным движимым имуществом, закрепленным за ним собственником или приобретенным бюджетным учреждением за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение такого имущества, а также недвижимым имуществом.

Материалами дела подтверждается, что собственник переданных в аренду помещений – Российская Федерация в лице ТУ Росимущества в Сахалинской области, согласия на передачу в аренду спорных помещений ФГБОУ «СахГУ» не давало.

Следовательно, учитывая отсутствие согласия собственника на передачу в аренду спорных помещений, а также принимая во внимание то, что ИП ФИО1 должен был знать об отсутствии на момент совершения сделки такого согласия, коллегия приходит к выводу, что оспариваемая сделка является недействительной на основании пункта 1 статьи 173.1, статей 296, 298 ГК РФ.

При этом, судом первой инстанции правомерно отмечено, что согласно Информационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 №165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации. Вместе с тем такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации. Поэтому подобный договор может быть оспорен по правилам о недействительности сделок.

Довод апелляционной жалобы о том, что, поскольку условия договора не позволяют конкретизировать имущество, переданное в аренду для размещения кофейных аппаратов, то вывод о фактическом использовании данного имущества является несостоятельным, отклоняется апелляционной коллегией, поскольку о фактическом использовании данного имущества свидетельствует размещение на них вендинговых аппаратов предпринимателя, что последним не оспаривается. Доказательств наличия между сторонами договора каких-либо разногласий и споров относительно предмета и порядка исполнения договора, ответчиками суду не представлены.

Согласно пункту 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии с пунктом 2 данной статьи при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В силу пункта 82 постановления №25 в случае недействительности договора, по которому полученное одной из сторон выражалось во временном возмездном пользовании индивидуально-определенной вещью, эта сторона возмещает стоимость такого пользования другой стороне, если оно не было оплачено ранее (пункт 2 статьи 167 ГК РФ). Переданная в пользование по такому договору вещь также подлежит возврату.

Следовательно, общим правовым последствием недействительной сделки является двусторонняя реституция, то есть возврат сторон сделки в первоначальное положение, существовавшее до ее заключения. В то же время, признание договора недействительным не дает оснований для бесплатного пользования имуществом.

Согласно пункту 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 №49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении» денежные средства, уплаченные за пользование имуществом, предоставленным по недействительному договору, могут считаться неосновательно полученными лишь в части, превышающей размер причитающегося собственнику имущества возмещения.

При рассмотрении настоящего дела судом установлено, что в результате исполнения недействительной сделки арендатор фактически пользовался имуществом по договору аренды, в связи с чем обязан возместить другой стороне – арендодателю стоимость такого пользования.

При указанных обстоятельствах в рассматриваемом случае не подлежат применению последствия недействительности сделки в виде возложения на учреждение обязанности по возврату предпринимателю платежей, уплаченных за время фактического пользования арендованным имуществом по признанному недействительным договору; первоначальное положение сторон, существовавшее до заключения оспариваемой сделки, подлежит восстановлению путем применения последствия недействительности сделки в виде передачи спорного имущества арендодателю.

Согласно пункту 35 постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 №36 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции» (далее – постановление №36) в случае несогласия суда только с мотивировочной частью обжалуемого судебного акта, которая, однако, не повлекла принятия неправильного решения, суд апелляционной инстанции, не отменяя обжалуемый судебный акт, приводит иную мотивировочную часть.

При таких обстоятельствах, основания для отмены или изменения обжалуемого судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют, принятое арбитражным судом первой инстанции решение в обжалуемой части подлежит оставлению без изменения за иной мотивировкой, что не противоречит разъяснениям, изложенным в абзаце 2 пункта 35 постановления №36.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 29.03.2019 по делу №А59-7258/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.М. Синицына

Судьи

Д.А. Глебов

А.С. Шевченко