Гражданский кодекс часть 1

к администрации Варфоломеевского сельского поселения Яковлевского муниципального района Приморского края (ИНН <***>, ОГРН <***>) и администрации Яковлевского муниципального района Приморского края (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании незаконным решения от 21.11.2016 №726 об отказе в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 25:25:020503:59,

при участии: стороны не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

Сельскохозяйственный производственный кооператив «Прогресс» (далее – заявитель, кооператив) обратился в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения администрации Варфоломеевского сельского поселения Яковлевского муниципального района Приморского края (далее – администрация сельского поселения) от 21.11.2016 №726 об отказе в заключении договора аренды земельного участка площадью 14180000 кв.м с кадастровым номером 25:25:020503:59 и об обязании администрацию Яковлевского муниципального района Приморского края (далее – администрация муниципального района) заключить договор аренды земельного участка площадью 14180000 кв.м с кадастровым номером 25:25:020503:59 сроком на 50 лет из земель сельскохозяйственного назначения для целей сельскохозяйственного производства (с учетом уточнений, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ)).

Определением от 18.01.2017 арбитражный суд произвел замену ненадлежащего ответчика надлежащим и заменил Главу администрации Варфоломеевского сельского поселения Яковлевского муниципального района Приморского края на администрацию сельского поселения, а также привлек к участию в деле в качестве соответчика администрацию муниципального района.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 11.04.2017 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции в части установления факта невозможности заключения договора аренды по основаниям, изложенным в решении 1994 года, и в части вывода о том, что часть земельного участка с кадастровым номером 25:25:020503:59 предоставлена для сенокошения и выпаса скота, что предполагает срок их аренды не более 3 лет, кооператив обратился в Пятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда в обжалуемой части изменить и принять новый судебный акт. Выражает несогласие с выводом суда первой инстанции об утрате им права на заключение договора аренды в связи с изменениями в земельном законодательстве, согласно которым договор может быть заключен только через процедуру, установленную статьей 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ, Кодекс). По мнению заявителя жалобы, указанный вывод сделан без учета положения пункта 4 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон №101-ФЗ). Также полагает, что пункт 1 статьи 16 Закона №101-ФЗ к рассматриваемым правоотношениям не применим, поскольку регулирует арендные отношения в части оборота земельных долей. Отмечает, что спорный земельный участок предоставлен для выращивания сельскохозяйственных культур, соответственно, он может быть передан в аренду на срок от трех до сорока девяти лет.

Стороны, надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание не явились, заявлений, ходатайств не представили, в связи с чем судебная коллегия на основании статей 156, 266 АПК РФ рассмотрела апелляционную жалобу без их участия.

В силу части 5 статьи 268 АПК РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Принимая во внимание, что решение суда обжалуется только в части установления факта невозможности заключения договора аренды по основаниям, изложенным в решении 1994 года, и в части вывода о том, что часть земельного участка с кадастровым номером 25:25:020503:59 предоставлена для сенокошения и выпаса скота, что предполагает срок их аренды не более 3 лет, возражений по проверке судебного акта только в обжалуемой части от лиц, участвующих в деле, не поступило, суд апелляционной инстанции в соответствии с частью 5 статьи 268 АПК РФ проверяет законность и обоснованность обжалуемого решения только в указанной части.

Исследовав материалы дела, судебная коллегия установила следующее.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 29.12.1991 №86 «О порядке реорганизации колхозов и совхозов» на основании постановления главы администрации муниципального района от 08.02.1993 №83 совхоз «Прогресс» реорганизован в товарищество с ограниченной ответственностью «Прогресс».

Постановлением администрации муниципального образования Яковлевский район Приморского края от 01.07.1999 №317 зарегистрирован устав сельскохозяйственного кооператива «Прогресс» и установлено, что кооператив является правопреемником ТОО «Прогресс».

Постановлением администрации Яковлевского района от 25.05.1994 №267 «О закреплении земель и выдаче Государственного акта на землю ТОО Прогресс» за указанным лицом закреплены земельные угодья:

1) в коллективно-долевую собственность для выращивания сельскохозяйственных культур в количестве 2802 га, в том числе пашни – 2802 га, согласно предоставленному списку собственников;

2) в постоянное пользование земли общего назначения площадью 5103 га, в том числе леса - 2576 га, кустарников - 322 га, под водой - 95 га, болотами – 1288 га, дорогами, прогонами, просеками - 117 га, общими дворами - 46 га, прочих земель - 659 га;

3) в постоянное пользование осушительные системы: «Достоевская» на площади нетто - 462 га, «Прогрессовская» - на площади нетто - 995 га;

4) в аренду для выращивания сельскохозяйственных культур согласно договорам:

·на 50 лет - земельные участки общей площадью 1418 га, в том числе сельхозугодий - 1418 га, а именно: пашни - 19 га, сенокосы - 871 га, пастбища - 528 га;

·на пять лет - 109 га, в том числе сенокосы - 71 га, пастбища - 38 га.

Во исполнение указанного постановления ТОО «Прогресс» выдан государственный акт ПК-25-2 №199, согласно которому указанному лицу на основании постановления от 25.05.1994 №267 предоставлено 9432 гектаров земли, в том числе: 1) в коллективно-долевую собственность – 2802 гектаров, из них бесплатно – 2802 гектаров, 2) в бессрочное (постоянное) пользование – 5103 гектаров в границах, указанных в чертеже, для производства сельскохозяйственной продукции.

25.05.1994 земельный участок из земель категории «земли сельскохозяйственного назначения», разрешенное использование «для выращивания сельскохозяйственных культур» площадью 14180000 кв.м поставлен на государственный кадастровый учет без установления границ в соответствии с требованиями земельного законодательства с присвоением кадастрового номера 25:25:020503:59.

13.09.2016 кооператив обратился в администрацию муниципального района с заявлением вх. №3390 о заключении договора аренды земельного участка из земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения для выращивания сельскохозяйственных культур, площадью 14180000 кв.м.

Рассмотрев указанное заявление, письмом от 22.09.2016 №3054 администрация муниципального района уведомила кооператив о том, что не является уполномоченным органом по предоставлению испрашиваемого земельного участка, а также указала на то, что границы земельного участка с кадастровым номером 25:25:020503:59 не установлены.

13.10.2016 кооператив обратился в администрацию сельского поселения с целью заключения договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения для выращивания сельскохозяйственных культур площадью 14180000 кв.м с кадастровым номером 25:25:020503:59 сроком на 50 лет.

Письмом от 21.11.2016 №726 администрация сельского поселения отказала заявителю в заключении договора аренды земельного участка площадью 14180000 кв.м на основании пункта 3 статьи 6 ЗК РФ в связи с тем, что границы испрашиваемого земельного участка не установлены, его местоположение определить на местности невозможно.

Считая отказ администрации сельского поселения в предоставлении заявителю спорного земельного участка в аренду незаконным, нарушающим его права и законные интересы, кооператив обратился с заявлением в арбитражный суд.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции пришёл к выводу о том, что заявителем утрачено право на предоставление испрашиваемого земельного участка в аренду по правилам Закона №101-ФЗ, а также посчитал, что для заключения договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения необходимо уточнить границы испрашиваемого земельного участка, в том числе определить границы пашен, сенокосов и пастбищ, а также необходимо уточнить срок арендных отношений, так как действующее земельное законодательство ограничивает срок аренды сенокосов и пастбищ 3 годами. Одновременно арбитражный суд установил, что администрация сельского поселения в настоящее время не уполномочена на предоставление в аренду земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которые расположены на межселенных территориях.

Оценив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, проверив правильность применения арбитражным судом норм материального и процессуального права, коллегия апелляционной инстанции не усматривает правовых оснований для изменения решения суда в обжалуемой части в силу следующего.

Пунктом 2 статьи 22 ЗК РФ установлено, что земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Согласно пункту 1 статьи 10 Закона №101-ФЗ (в редакции, действующей с 01.03.2015) земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации.

По правилам пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Так, в силу подпункта 31 пункта 2 названной статьи договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, арендатору, в отношении которого у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка.

Аналогичные положения о возможности приобретения в собственность или заключения нового договора аренды земельного участка, находящего в государственной или муниципальной собственности и предоставленного гражданину или юридическому лицу в аренду при условии надлежащего использования такого земельного участка, предусмотрены пунктом 4 статьи 10 Закона №101-ФЗ.

В свою очередь случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, с 01.03.2015 урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 названного Кодекса, а условия реализации такого права - пунктом 4 данной статьи.

При отсутствии в совокупности вышеперечисленных условий арендатор земельного участка лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона.

Материалами дела подтверждается, что постановлением администрации муниципального района от 25.05.1994 №267 заявителю в аренду для выращивания сельскохозяйственных культур сроком на 50 лет предоставлен в аренду земельный участок общей площадью 1418 га.

Между тем во исполнение указанного постановления договор аренды кооперативом с администрацией муниципального района не заключался.

В этой связи суд первой инстанции обоснованно посчитал, что указанное постановление, датированное 1994 годом и фактически не реализованное в договор аренды, не может явиться основанием для заключения в настоящее время договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, минуя процедуру, установленную действующим земельным законодательством.

Довод апелляционной жалобы о том, что такое право сохранилось за кооперативом в силу пункта 4 статьи 10 Закона №101-ФЗ, признаётся апелляционной коллегией безосновательным, поскольку в силу буквального прочтения названной нормы право на заключение договора аренды на новый срок предоставлено арендаторам земельного участка, надлежащим образом исполнявшим свои обязанности по ранее заключенному договору аренды.

Однако в спорной ситуации заявитель таким лицом не является, поскольку у него отсутствует договор аренды испрашиваемого земельного участка, равно как отсутствуют доказательства надлежащего использования земельного участка в период действия арендных отношений ввиду отсутствия таковых.

Кроме того, следует учитывать, что на заключение нового договора аренды без проведения торгов в силу пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ имеют право только лица, получившие такой земельный участок в аренду без проведения торгов, и только при соблюдении условий, предусмотренных пунктом 4 этой же статьи, включая подачу заявления до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, что в спорной ситуации материалами дела не подтверждается.

При таких обстоятельствах несогласие заявителя с выводами арбитражного суда о невозможности заключения договора аренды по основаниям, изложенным в постановлении от 25.05.1994 №267, не может быть принято коллегией во внимание как нормативно необоснованное.

Оценивая довод заявителя жалобы о том, что указанным постановлением администрации муниципального района земельный участок всей площадью 1418 га был предоставлен кооперативу в аренду сроком на 50 лет, в связи с чем суд первой инстанции ошибочно посчитал, что часть земельного участка, составляющая сенокосы и пастбища, может быть предоставлена в аренду только сроком на 3 года, суд апелляционной инстанции установил следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 77 ЗК РФ землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от негативного воздействия, водными объектами, а также зданиями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции (пункт 2 статьи 77 Кодекса).

Согласно пункту 1 статьи 79 ЗК РФ сельскохозяйственные угодья - пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), - в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране.

По правилам подпункта 11 пункта 8 статьи 39.8 Кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трех до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка для сельскохозяйственного производства, за исключением случаев, предусмотренных подпунктом 12 настоящего пункта

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок не более чем три года в случае предоставления земельного участка гражданину для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества (подпункт 12 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ).

Данные положения Кодекса корреспондируют с нормами статьи 9 Закона №101-ФЗ, в силу пункта 1 которой в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности.

На основании пункта 3 этой же статьи договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трех до сорока девяти лет, за исключением случаев, установленных настоящим Федеральным законом.

Для сенокошения и выпаса скота договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет.

Из материалов дела усматривается, что земельный участок площадью 1418 га поставлен на государственный кадастровый учет 25.05.1994 без установления границ в соответствии с требованиями земельного участка, что обоснованно расценено судом первой инстанции, как наличие оснований для уточнения местоположения испрашиваемого земельного участка.

Действительно, в силу пункта 3 статьи 6 ЗК РФ земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

По правилам части 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее – Закон №221-Ф) в редакции, действующей до 01.01.2017, государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи.

Пунктом 3 части 1 статьи 7 названного Закона предусмотрено, что в числе других сведений в государственный кадастр недвижимости вносятся сведения об описании местоположения границ объекта недвижимости, если объектом недвижимости является земельный участок.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 22 этого же Закона в состав документов необходимых для осуществления государственного кадастрового учета входит межевой план, который составляется на основе кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке и в котором воспроизведены определенные внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения и указаны сведения об образуемых земельном участке или земельных участках, либо о части или частях земельного участка, либо новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках (часть 1 статьи 38 Закона №221-ФЗ).

В силу части 7 статьи 38 указанного Закона местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части.

Таким образом, границы земельных участков, в отношении которых процедура межевания не проводилась, не являются определенными в соответствии с требованиями действующего земельного законодательства.

В спорной ситуации отсутствие границ земельного участка с кадастровым номером 25:25:020503:59 площадью 1418 га свидетельствует о том, что данный земельный участок не может являться объектом земельных отношений, тем более, что в составе данного земельного участка постановлением администрации от 25.05.1994 №267 были выделены пашни – 19 га, сенокосы – 871 га и пастбища – 528 га, которые по своему характеру имеют различное сельскохозяйственное назначение.

Учитывая изложенное, а также то обстоятельство, что договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения заключается на срок от 3 до 49 лет, а предельный срок аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения для сенокошения и выпаса скота составляет 3 года, что прямо предусмотрено подпунктами 11, 12 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ и пунктом 3 статьи 9 Закона №101-ФЗ, вывод суда первой инстанции о том, что договор аренды испрашиваемого земельного участка не может быть заключен сроком на 50 лет, является обоснованным.

Указание кооператива на то, что постановлением от 25.05.1994 №267 весь земельный участок площадью 1418 га был предоставлен ему в аренду сроком на 50 лет для выращивания сельскохозяйственных культур, и данный вид разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения нашёл отражение в кадастровом паспорте спорного земельного участка, не может быть принято судебной коллегией во внимание, поскольку вид разрешенного использования земельного участка не отменяет дифференциацию сельскохозяйственных угодий на пашни, сенокосы и пастбища, установленную названным выше постановлением администрации муниципального района.

В этой связи нельзя согласиться с заявителем апелляционной жалобы в части того, что часть земельного участка с кадастровым номером 25:25:020503:59 не предоставлялась ему для сенокошения и выпаса скота, ввиду чего установленные действующим законодательством предельные сроки аренды таких земельных участков не могут быть применены к спорным правоотношениям.

Делая указанный вывод, суд апелляционной инстанции принимает во внимание пояснения администрации муниципального района, которая в ходе судебного разбирательства настаивала на том, что из земельного участка площадью 1418 га, предоставленного в аренду постановлением от 25.05.1994 №267, только 19 га относятся к пашням, 871 га является сенокосами, а 528 га – пастбищами, что предполагает различный характер их сельскохозяйственного использования.

Данные доводы администрации муниципального района заявителем жалобы мотивированно не опровергнуты.

Что касается ссылок кооператива на необоснованное применение судом первой инстанции в спорной ситуации пункта 1 статьи 16 Закона №101-ФЗ, регулирующего особенности заключения договора аренды земельных долей, то, действительно, из имеющихся в материалах дела документов не усматривается, что вопрос аренды земельного участка площадью 1418 га касается аренды земельных долей.

Вместе с тем данная ошибочная ссылка арбитражного суда не привела к принятию неправильного судебного акта и не может служить основанием для его отмены или изменения, исходя из положений пункта 35 Постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 №36 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции».

Таким образом, доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда, положенные в основу принятого судебного акта, направлены на переоценку фактических обстоятельств дела и представленных доказательств по нему, и не могут служить основанием для изменения решения суда в обжалуемой мотивировочной части.

Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта в обжалуемой части, апелляционной инстанцией не установлено.

Соответственно оснований для изменения решения суда в обжалуемой части и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

На основании статьи 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы относятся судом на заявителя.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 11.04.2017 по делу №А51-30715/2016 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

Н.Н. Анисимова

Судьи

С.В. Гуцалюк

О.Ю. Еремеева