Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью «ПК Лимонник» (далее – заявитель, Общество, ООО «ПК Лимонник») обратилось в Арбитражный суд Приморского края с заявлением о признании незаконным отказа Управления муниципальной собственности администрации г. Владивостока (далее - УМС г. Владивостока) в реализации преимущественного права приобретения арендуемого муниципального имущества – объекта нежилого фонда по адресу <...>, изложенного в письме от 02.04.2010 №30292 сп (09).

Решением суда от 17.06.2010 года заявленные требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с решением суда, Управление муниципальной собственности администрации г. Владивостока подало апелляционную жалобу, доводы которой сводятся к тому, что поскольку договор аренды спорного помещения не прошел государственную регистрацию, соответственно не может считаться заключенным с момента его подписания. Заявитель жалобы считает необоснованны вывод суда о том, что Общество не имело возможности зарегистрировать договор аренды по вине УМС г. Владивостока, так как не представлены доказательства обращения ООО «ПК Лимонник» в УМС г. Владивостока по вопросу государственной регистрации договора аренды.

Представитель УМС г. Владивостока в судебном заседании доводы жалобы поддержал в полном объеме.

Представитель ООО «ПК Лимонник» в судебном заседании с доводами жалобы не согласился, считает решение суда законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Из материалов дел судом апелляционной инстанции установлено следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «Производственная компания Лимонник» зарегистрировано в качестве юридического лица Мэрией г.Владивостока 08.07.1998, о чем внесена запись в ЕГРЮЛ за основным государственным регистрационным номером 1022502262848.

27.01.1999 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г.Владивостока и ООО «ПК Лимонник» заключен договор №1/105 аренды недвижимого имущества (помещение, строение) расположенного по адресу: <...>, общей площадью 390, 34 кв.м, сроком действия до 31.12.1999. По акту приема-передачи указанное имущество передано в пользование арендатору.

04.04.2000 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г.Владивостока и ООО «ПК Лимонник» заключен договор №1/105 аренды недвижимого имущества (помещение, строение) расположенного по адресу: <...>, общей площадью 389 кв.м, сроком действия с 01.01.2000 по 31.02.2002. По акту приема-передачи указанное имущество передано в пользование арендатору, Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Приморскому краю произведена государственная регистрация права аренды 04.05.2000 года.

01.03.2004 заключен договор №01-03312-001-Н-АР-3111-00 сроком действия с 01.01.2003 по 31.12.2004. При этом арендатору было передано нежилое помещение по адресу: <...>, общей площадью 378 кв.м. Помещение указанной площади передано по акту приема-передачи арендатору. При это названный договор, заключенный на срок не менее года в установленном порядке зарегистрирован не был.

Арендные отношения продолжены по договорам: № 01-03312-001-Н-А-4783-00 от 19.05.2005, сок действия которого с 01.01.2005 по 31.12.2005; № 01-0312-001-Н-АР-5245-00 от 28.12.2006 сроком действия с 01.01.2006 по 31.12.2007 (договор на срок не менее года не был зарегистрирован в установленном порядке); №01-03312-001-Н-АР-5781-00 от 02.04.2008 сроком действия с 01.01.2008 по 28.12.2008 (на срок менее года, не подлежит регистрации); № 01-03312-001-Н-АР-6047-00 от 19.02.2009 сроком действия с 01.01.2009 по 29.12.2009 (на срок менее года не подлежит регистрации).

23.03.2010 Управлением муниципальной собственности г.Владивостока с ООО «Производственная компания Лимонник» заключен договор №01-03312-001-Н-АР-6322-00 аренды недвижимого имущества (помещение, строение) расположенного по адресу: <...>, общей площадью 465 кв.м, сроком с 30.12.2009 по 28.12.2010 (на срок менее года). По акту приема-передачи указанное имущество передано в пользование арендатору.

11.12.2009 ООО «ПК Лимонник» обратилось в Управление муниципальной собственности г.Владивостока с заявлением о включении в план приватизации отдельно стоящего здания по ул.Станюковича, д.31-А, строение Д, на условиях преимущественного права выкупа, так как ООО «ПК Лимонник» является малым предприятием и арендует это помещение более десяти лет.

Письмом №30292сп(09) от 04.02.2010 Управление муниципальной собственности г.Владивостока известило Общество о том, что его заявление будет рассмотрено после внесения изменений в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним в части изменения площади объекта.

04.02.2010 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю произведена государственная регистрация права собственности Муниципального образования г.Владивосток, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации №25-25-01/010/2010-143.

02.04.2010 Управлением принято решение об отказе во включении в решение об условиях приватизации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, расположенного по адресу: <...>, площадью 465 кв.м. в связи с тем, что арендатор занимает помещение менее двух лет, поскольку договор №01-03312-001-Н-АР-5245-00 не считается заключенным.

Не согласившись с указанным решением, посчитав, что оно не соответствует закону, нарушает права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, ООО «ПК Лимонник» обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Исследовав материалы дела, проверив в порядке, предусмотренном статьями 266, 268, 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм материального и процессуального права, проанализировав доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе, коллегия считает, что решение суда подлежит отмене по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее –Закон № 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при следующих условиях: арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Указанный Федеральный закон опубликован в официальном издании «Российская газета» 25.07.2008 и вступил в силу 05.08.2008, за исключением частей 2, 3 и 4 статьи 9 Закона, вступающих в силу 01.01.2009.

Таким образом, для получения вышеуказанного права выкупа государственного или муниципального имущества арендные отношения должны возникнуть не позднее 05.08.2006.

В соответствии со статьей 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Как следует из разъяснений, данных Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в пункте 4 Информационного письма от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества в том случае, если он был зарегистрирован в установленном законом порядке.

Как следует из материалов дела, договор аренды недвижимого имущества № 01-03312-001-Н-АР-5245-00 от 28.12.2006, названный Управлением в письме от 02.04.2010 № 30292сп(09), заключён сторонами на срок с 01.01.2006 по 31.12.2007.

Соответственно, для признания этого договора заключенным, он подлежал государственной регистрации, с даты государственной регистрации считался заключенным.

В материалах дела отсутствуют доказательства регистрации договора аренды № 01-03312-001-Н-АР-5245-00 от 28.12.2006г. в установленном законом порядке.

Следовательно, договор аренды от 28.12.06 в соответствии со статьей 651 ГК РФ является незаключенным ввиду отсутствия государственной регистрации.

Исходя из вышеизложенного, коллегия считает ошибочным вывод суда первой инстанции о наличии у Общества преимущественного права на выкуп арендуемого помещения, обоснованный ссылкой на пункт 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 № 134-ФЗ. Указывая на непрерывное пользование помещением в течение двух и более лет, суд первой инстанции не учел, что п.6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 № 134-ФЗ предусмотрено, что временное владение или временное пользование может рассматриваться как непрерывное и при наличии незначительного промежутка времени между прекращением одного договора аренды имущества и заключением последнего договора при условии, что в течение этого времени арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом и возражения арендодателем не заявлялись, то есть принимается во внимание наличие заключенных договоров по состоянию на 05.08.2008г.

Между тем, согласно части 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В связи с тем, что договор аренды № 01-03312-001-Н-АР-5245-00 от 28.12.2006г. не зарегистрирован Обществом в установленном законом порядке, и является незаключенным, коллегия считает, что отказ Управления муниципальной собственности г.Владивостока в реализации Обществом преимущественного права приобретения арендуемого муниципального нежилого помещения по ул.Станюковича, 31-а, строение Д, в г.Владивостоке является правомерным и не противоречит Закону № 159-ФЗ.

В соответствии с частью 3 статьи 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования

При таких обстоятельствах, решение суда подлежит отмене, апелляционная жалоба – удовлетворению.

В связи с отказом в удовлетворении заявленных требований, расходы по госпошлине, понесенные Обществом по оплате госпошлины при подаче заявления в суд первой инстанции, возмещению не подлежат.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение арбитражного суда Приморского края от 17.06.2010 года по делу № А51-6611/2010 года отменить.

Отказать ООО «ПК Лимонник» в удовлетворении требований о признании незаконным отказа Управления муниципальной собственности администрации г. Владивостока (далее - УМС г. Владивостока) в реализации преимущественного права приобретения арендуемого муниципального имущества – объекта нежилого фонда по адресу <...>, изложенного в письме от 02.04.2010 №30292 сп (09).

Прекратить исполнение исполнительного листа серии АС №001763708, выданного 21.06.2010 года Арбитражным судом Приморского края.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий:

З.Д. Бац

Судьи:

Г.А. Симонова

Т.А. Солохина