Гражданский кодекс часть 1

от Общества с ограниченной ответственностью «Бархат»: адвокат Третьяков А.Н. по доверенности от 22.06.2010, удостоверение адвоката № 1102,
от Общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания 71 микрорайона»: ФИО1, по доверенности от 11.01.2012 № 7/12,
от Товарищества собственников жилья «На Борисенко»: ФИО2 по доверенности от 21.05.2012 № 9,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу

Товарищества собственников жилья «На Борисенко»

апелляционное производство № 05АП-4839/2012

на решение от 29.04.2012

судьи Е.А. Левченко

по делу № А51-16919/2011 Арбитражного суда Приморского края

по иску Товарищества собственников жилья «На Борисенко»

к обществу с ограниченной ответственностью «Бархат»

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания 71 микрорайона»

об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании спорного имущества общим имуществом собственников многоквартирного дома

УСТАНОВИЛ:

Товарищество собственников жилья «На Борисенко» (далее – ТСЖ «На Борисенко») обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском об истребовании из незаконного владения общества с ограниченной ответственностью «Бархат» следующего имущества: нежилых помещений общей площадью 625,1 кв.м. в здании (лит. 1, 1), номера на поэтажном плане: 1-25, этаж: подвальный, расположенных по адресу: <...>, (спорное имущество); о признании спорного имущества общим имуществом собственников многоквартирного дома № 16 по ул. Фадеева в г. Владивостоке.

Определением арбитражного суда от 31.01.2012 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечено Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания 71 микрорайона».

Решением от 29.04.2012 Арбитражный суд Приморского края в удовлетворении исковых требований ТСЖ «На Борисенко» отказал, взыскал с ТСЖ «На Борисенко» в доход федерального бюджета 8000 руб. расходов по оплате государственной пошлины, отменил обеспечительные меры, принятые определением Арбитражного суда Приморского края от 01.12.2011 по делу № А51-16919/2011.

Не согласившись с вынесенным решением, истец обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить в связи с нарушением судом первой инстанции норм процессуального права, принять по делу новый судебный акт.

Считает необоснованным вывод суда первой инстанции о том, что спорные помещения на момент приватизации первой квартиры в доме входили в комплекс помещений кафе. Указывает на то, что при продаже в мае 1993 года кафе «Тайга» спорные помещения предметом сделки не являлись. По мнению заявителя, спорные помещения использовались для обслуживания других помещений в доме с момента постройки, что подтверждается копией технического паспорта данного дома. Поскольку некоторые помещения являются проходными и единственными помещениями, через которые возможен доступ в соответствующие части подвального этажа для обслуживания общедомовых коммуникаций, следовательно, помещения не имеют самостоятельного назначения и являются общим имуществом собственников помещений в доме.

Ссылается на нерассмотрение судом первой инстанции заявленного истцом ходатайства о назначении судебной экспертизы.

Обращает внимание на то, что на настоящий момент истец обслуживает общедомовые коммуникации, находящиеся в спорных помещениях, которые закрыты.

В письменном отзыве на апелляционную жалобу ответчик с доводами жалобы не согласился, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Полагает, что наличие коммуникаций в спорных помещениях не является безусловным основанием для возникновения права общей долевой собственности домовладельцев на подвальные помещения. Поскольку на момент приватизации первой квартиры в доме спорные помещения использовались самостоятельно под помещения кафе и не были предназначены для обслуживания других помещений в доме, у собственников многоквартирного дома отсутствует право общей долевой собственности на данные помещения. Нерассмотрение судом первой инстанции ходатайства о назначении экспертизы не является основанием для отмены решения суда, кроме того истец не участвовал в судебном заседании 26.04.2012 и не настаивал на рассмотрении данного ходатайства в его отсутствие.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы своей апелляционной жалобы.

Представитель ответчика на доводы апелляционной жалобы возразил. Решение Арбитражного суда Приморского края считает законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представитель истца поддержал ходатайство о назначении судебной экспертизы, пояснил, что оно не было рассмотрено судом первой инстанции.

После совещания, суд руководствуясь ст. 82 АПК РФ, определил отклонить заявленное ходатайство о назначении экспертизы как необоснованное, поскольку разрешение вопросов, предлагаемых для постановки перед экспертом, правового значения не имеет, учитывая, что стороны не оспаривают факт нахождения в спорных помещений инженерных коммуникаций и иного обслуживающего более одного помещения в жилом доме оборудования.

Представитель третьего лица на доводы апелляционной жалобы возразил. Решение Арбитражного суда Приморского края считает законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Указал, что не согласен только с выводом суда, изложенным на странице 3 решения в предпоследнем абзаце, так как истец не оказывал и не отказывает услуги по управлению многоквартирным домом.

Рассмотрев ходатайство истца о приобщении к материалам дела дополнительных письменных доказательств, которые приложены к апелляционной жалобе, суд признал причины невозможности представления доказательств в суде первой инстанции уважительными, руководствуясь ст.ст. 159, 184, 185, ч. 2 ст. 268 АПК РФ, ходатайство о приобщении к материалам дела доказательств удовлетворил, приобщил к материалам дела копию договора купли продажи объекта муниципальной собственности по конкурсу № 108 от 21.05.1993, копию акта приема-передачи от 01.06.1993, копию свидетельства о государственной регистрации права от 17.07.1998; возвратил истцу копию определения об отложении судебного разбирательства от 30.03.2012, копию технической инвентаризации домовладения, поскольку данные документы есть в материалах дела.

Исследовав доказательства по делу, оценив доводы представителей лиц, участвующих в деле, проверив правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.

Согласно Свидетельству о государственной регистрации права серии 25-АБ № 535018 от 25.03.2011 нежилые помещения общей площадью 1025,9 кв.м. в здании (лит. 1, 1); номера на поэтажном плане: 1-25; 1, 3, 4, 6-12, 19-37; этажи: подвальный, 1; назначение: учрежденческое, кадастровый номер 25:28:000000:00:17343/1,1:10003, адрес объекта: <...> принадлежат на праве собственности Обществу с ограниченной ответственностью «Бархат» на основании Решения Ленинского районного суда города Владивостока от 21.04.2008 по делу № 2-839/08, Определения Ленинского районного суда города Владивостока от 20.05.2010, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 25.03.2011 сделана запись регистрации № 25-25-01/208/2010-148.

В соответствии с актом обследования нежилых помещений от 20.09.2010, составленным ТСЖ «На Борисенко» с ООО «УК «Приморье», в помещениях подвала жилого дома по адресу: <...>, обозначенных на поэтажном плане (подвал) литеры № 1-25 (далее по тексту – спорные помещения) согласно техническому паспорту дома, располагаются розливы и стояки центрального отопления, холодного и горячего водоснабжения, электроснабжения с отключающими устройствами по стоякам, канализационные стояки с ревизиями и прочистками канализационных выпусков и лежаков, водомерный и тепловой узел. Данные помещения предназначены для обслуживания общедомовых инженерных сетей, к которым необходим свободный доступ круглосуточно для обеспечения безаварийной эксплуатации общедомового оборудования.

Истец, полагая, что наличие зарегистрированного права собственности ответчика на спорные помещения и фактическое владение ответчиком данными помещениями нарушают право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме, обратился в Арбитражный суд Приморского края с рассматриваемым иском.

В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Согласно ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем признания права.

В соответствии со ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» разъяснено, что в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.

Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).

Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (статья 196 ГК РФ).

Согласно ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии с п. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Состав общего имущества в многоквартирном доме определен в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491.

Вместе с тем такие объекты государственной собственности, как жилой и нежилой фонд, находящийся в ведении соответствующих советов народных депутатов, были отнесены к муниципальной собственности, собственности Москвы и Санкт-Петербурга согласно п. 1 Приложения N 3 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность».

Однако с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.

Поэтому правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.

Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.

При этом для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

Поскольку именно приватизация гражданами жилья являлась основанием появления в одном доме нескольких собственников и возникновения у них права общей долевой собственности на общее имущество дома, в том числе на технические этажи и подвалы, то это право в отношении каждого дома возникло только один раз - в момент приватизации первого помещения в доме.

Принятые в дальнейшем федеральные законодательные акты (включая Закон Российской Федерации от 24.12.1992 N 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики», Временное положение о кондоминиуме, утвержденное Указом Президента Российской Федерации от 23.12.1993 N 2275, ст. 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ) лишь подтверждали наличие у домовладельцев уже возникшего права общей долевой собственности на общее имущество дома и уточняли его состав, но не порождали названное право заново.

Данный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 02.03.2010 № 13391/09, являющейся общеобязательной и подлежащей применению судами при рассмотрении аналогичных дел.

Согласно письму Муниципального казенного учреждения «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» № 1-12/975 от 16.04.2012 (л.д. 93 т. 2) первой в жилом доме по адресу: <...> приватизирована квартира № 4, в соответствии с распоряжением главы администрации г. Владивостока от 11.06.1992 № 404 квартира № 4 в доме № 16 по ул. Фадеева передана в собственность ФИО3.

Из ответа филиала по Приморскому краю ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» № 227358 от 25.04.2012 на запрос Арбитражного суда Приморского края следует, что по состоянию на 1977 г. часть нежилых помещений подвального этажа общей площадью 161,5 кв.м. использовались как помещения общественного питания (пельменная, с 1984 г. использовались как кафе).

Из представленного истцом в материалы дела Договора № 108 купли-продажи объекта муниципальной собственности по конкурсу от 21.05.1993, заключенного между Фондом имущества г. Владивостока и Акционерным обществом «Рюрик», Свидетельства о государственной регистрации права от 17.07.1998 следует, что ЗАО «Рюрик» было передано в собственность муниципальное предприятие кафе «Тайга» и занимаемые им помещения общей площадью 1122,2 кв.м. в подвале и на первом этаже жилого дома № 16 по ул.Фадеева в г. Владивостоке.

При этом решением Арбитражного суда Приморского края от 11.10.2007 по делу № А51-1566/2007 2-114, а также решением Ленинского районного суда г. Владивостока от 21.04.2008 по делу №2-839/08 установлено, что ЗАО «Рюрик» были переданы помещения кафе, в том числе, в подвальном этаже с номерами на поэтажном плане 1-25, в связи с чем являются несостоятельными доводы заявителя о том, что при продаже в мае 1993 года кафе «Тайга» спорные помещения предметом сделки не являлись.

Доказательств обратного, а также того, что в 1992 году кафе занимало меньшую площадь, нежели помещения №№ 1-25, истцом в нарушение статьи 65 АПК РФ в материалы дела не представлено.

Сведения, содержащиеся в техническом паспорте жилого дома, составленном по состоянию на 24.07.1968, не опровергают выводы суда о том, что на момент первой приватизации спорные помещения были выделены для целей самостоятельного использовании под размещение кафе.

При таких обстоятельствах апелляционный суд, оценив доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам ст. 71 АПК РФ, пришел к выводу о недоказанности истцом факта использования на момент первой приватизации спорных помещений исключительно в целях технической эксплуатации жилого дома. Напротив, из материалов дела следует, что спорные помещения использовались самостоятельно.

Кроме того, в соответствии в соответствии с п. 1 ст. 291 ГК РФ собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом образуют товарищества собственников квартир (жилья).

Согласно п. 1 ст. 135 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Исходя из п. 8 ст. 138 ЖК РФ товарищество собственников жилья обязано представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме в отношениях с третьими лицами, в том числе путем обращения в арбитражный суд.

Между тем, как установлено судом, ООО «Бархат» является не только собственником спорных помещений подвального этажа (№№1-25), но и собственником нежилых помещений первого этажа (№№1,3,4, 6-12, 19-37) в многоквартирном жилом доме по улице Фадеева, 16 и, следовательно, имеет право на долю в праве общей собственности на общее имущество в здании. В связи с этим ООО «Бархат» не может выступать по отношению к собственникам других помещений в многоквартирном доме в качестве третьего лица.

В таком случае спор о праве общей долевой собственности на спорное помещение между лицами, являющимися собственниками помещений в многоквартирном доме, должен рассматриваться с участием самих собственников.

Данный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 13.10.2009 №7319/09 по делу №А09-8463/2007-14.

Таким образом, ТСЖ «На Борисенко» является ненадлежащим истцом по настоящему делу.

Подлежат отклонению ссылки истца на нерассмотрение судом первой инстанции ходатайства о назначении судебной экспертизы по делу, поскольку данное нарушение не привело к принятию неверного по существу решения и в силу ст. 270 АПК РФ не является безусловным основанием к отмене решения. Кроме того, данное ходатайство было рассмотрено судом апелляционной инстанции и отклонено как необоснованное.

В силу изложенного оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Излишне уплаченная истцом государственная пошлина по апелляционной жалобе в сумме 2000 руб. подлежит возврату из федерального бюджета на основании ст. 333.40 НК РФ.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского краяот 29.04.2012 по делу №А51-16919/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Возвратить товариществу собственников жилья «На Борисенко» 2 000 (две тысячи) рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе, излишне уплаченной платежным поручением №84 от 28.05.2012 на общую сумму 4000 (четыре тысячи) рублей.

Выдать справку на возврат государственной пошлины.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.М. Синицына

Судьи

Г.М. Грачёв

С.Б. Култышев