Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления муниципальной собственности, г.Владивостока, Администрации г. Владивостока
апелляционные производства № 05АП-514/2011, 05АП-515/2011
на решение от 15.12.2010 судьи А.А. Лошаковой
по делу № А51-16576/2010 Арбитражного суда Приморского края
по иску Администрации г. Владивостока (ОГРН <***>, ИНН <***>), Управления муниципальной собственности г. Владивостока (ОГРН <***>)
к МУПВ «Муниципальная недвижимость» (ОГРН <***>), ООО «ДАС» (ОГРН <***>, ИНН <***>)
о признании ничтожным дополнительного соглашения к договору аренды недвижимого имущества.

УСТАНОВИЛ:

Администрация г. Владивостока и Управление муниципальной собственности г. Владивостока обратились в арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к МУПВ «Муниципальная недвижимость», ООО «ДАС» о признании ничтожным дополнительное соглашение от 23.01.2008 к договору аренды недвижимого имущества от 18.01.2008, заключенное между МУПВ «Муниципальная недвижимость» и ООО «ДАС».

Решением суда от 15.12.2010 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, истцы обратились в суд с апелляционной жалобой, в которой просил решение отменить, принять новый судебный акт. В обоснование доводов заявители жалобы указали, что совершение спорного дополнительного соглашения от 23.01.2008 к договору аренды недвижимого имущества от 18.01.2008 противоречит действующему законодательству, собственник имущества не давал согласие на заключение спорного дополнительного соглашения. Истцы указали, что поскольку в настоящем случае имеет место выкуп арендованного имущества, то к правоотношениям сторон должны применяться и нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие куплю-продажу недвижимого имущества, в том числе и статья 555 названного Кодекса. В договоре аренды от 18.01.2008 №18/01/2008 не определена выкупная цена арендованного имущества, в связи с чем, договор аренды считается незаключенным, следовательно, и дополнительное соглашение к нему.

В судебное заседание апелляционной инстанции МУПВ «Муниципальная недвижимость», извещенное надлежащим образом о времени и месте его проведения, не явилось. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассмотрел апелляционную жалобу в его отсутствие.

В канцелярию суда от ООО «ДАС» поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, который приобщён судом к материалам дела в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель истцов огласил доводы апелляционной жалобы, которые совпадают с текстом апелляционной жалобы, имеющейся в материалах дела. Решение Арбитражного суда Приморского края просил отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

Представитель ответчика – ООО «ДАС» на доводы апелляционной жалобы возразил. Решение Арбитражного суда Приморского края считает законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Исследовав материалы дела, проверив в порядке статей 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены судебного акта в силу следующего.

Согласно материалам дела, МУПВ «Муниципальная недвижимость» на праве хозяйственного ведения принадлежат нежилые помещения по адресу: <...>:

- площадью 949,4 кв.м. на основании договора об использовании муниципального имущества, переданного на праве хозяйственного ведения от 24.10.2006 № ХВ-ПР-118 (свидетельство о государственной регистрации права от 06.02.2007 серия 25-АА №828599);

- площадью 169,8 кв.м. на основании договора об использовании муниципального имущества, переданного на праве хозяйственного ведения от 14.03.2007 № ХВ-ПР-133 (свидетельство о государственной регистрации права от 28.12.2007 серия 25-АА № 952992);

- площадью 1389,1 кв.м. на основании договора об использовании муниципального имущества, переданного на праве хозяйственного ведения от 27.11.2007 № ХВ-ПР-195 (свидетельство о государственной регистрации права от 21.12.2007 серия 25-АА № 952962);

- площадью 503,9 кв.м. на основании договора об использовании муниципального имущества, переданного на праве хозяйственного ведения от 17.12.2007 № ХВ-ПР-196 (свидетельство о государственной регистрации права от 15.01.2008 серия 25-АА № 974681).

Между МУПВ «Муниципальная недвижимость» 18.01.2008 (арендодатель) и ООО «ДАС» (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества № 18/01/2008, согласно которому арендодатель передал арендатору во временное владение и пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: <...> общей площадью 3012, 20 кв.м. Срок аренды был установлен сторонами с 18.01.2008 по 31.12.2057.

Указанный договор согласован в Управлении муниципального имущества, градостроительства и архитектуры, прошёл государственную регистрацию 20.02.2008 (регистрационный № 25-25-01/018/2008-121).

Впоследствии, 23.01.2008 стороны заключили дополнительное соглашение к договору аренды недвижимого имущества № 18/01/2008, которым внесли следующие изменения: имущество, указанное в пункте 1.1. переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной настоящим договором выкупной цены равной рыночной стоимости имущества по состоянию на 18.01.2008 и составляющей 15 300 000 рублей. В зачет оплаты выкупной цены, зачисляются ежемесячные арендные платежи, а также стоимость улучшений арендованного имущества, производимых арендатором в течение всего времени аренды имущества.

Дополнительное соглашение согласовано с Управления муниципального имущества, градостроительства и архитектуры, прошло государственную регистрацию 27.07.2010 (регистрационный № 25-25-01/105/2010-130).

Посчитав, что дополнительное соглашение от 23.01.2008 к договору аренды недвижимого имущества от 18.01.2008 №18/01/2008 заключено с нарушением норм действующего законодательства, истцы обратились с настоящим исковым заявлением в суд.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно части 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Таким образом, судом первой инстанции сделан правильный вывод, что спорный договор аренды с правом выкупа (в редакции дополнительного соглашения) следует рассматривать как смешанный договор, содержащий в себе элементы договора аренды недвижимости и договора купли-продажи недвижимости.

Частью 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что к отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

В силу статьи 624 Гражданского кодекса Российской Федерации в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

Из указанных норм права следует, что возможность заключения договора аренды с правом выкупа арендуемого имущества, в том числе путем подписания дополнительного соглашения, прямо предусмотрена действующим законодательством.

Согласно части 2 статьи 113 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество государственного или муниципального унитарного предприятия находится соответственно в государственной или муниципальной собственности и принадлежит такому предприятию на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.

В пункте 1.2. Устава МУПВ «Муниципальная недвижимость» указано, что имущество предприятия находится в собственности Владивостокского городского округа.

Как установлено статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Федеральный закон от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», на нарушение которого ссылаются истцы, к спорным правоотношениям не применим, поскольку в соответствии с пунктом 9 части 2 статьи 3 указанного закона его действие не распространяется на отношения, возникающие при отчуждении государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными и муниципальными учреждениями имущества, закрепленного за ними в хозяйственном ведении или оперативном управлении.

В соответствии с части 2 статьи 295 Гражданского кодекса Российской Федерации предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника.

В Постановлении главы администрации г. Владивостока от 16.12.2005 № 1617 «Об учреждении муниципального унитарного предприятия города Владивостока «Муниципальная недвижимость», пункте 1.2. Устава МУПВ «Муниципальная недвижимость» указано, что учредителем предприятия от лица Владивостокского городского округа выступает Управление муниципального имущества, градостроительства и архитектуры.

Согласно пункту 3.2. Устава МУПВ «Муниципальная недвижимость» предприятие не вправе продавать недвижимое имущество, закрепленное за ним по соответствующим договорам на право распоряжения муниципальным имуществом, отдавать его в залог вносить в качестве вклада в уставной капитал хозяйственных обществ и товариществ, сдавать в аренду или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника – Учредителя.

Из материалов дела следует и установлено судом, что спорное дополнительное соглашение согласовано с и.о. начальника Управления муниципального имущества, градостроительства и архитектуры ФИО3, о чем имеется отметка, прошло государственную регистрацию 27.07.2010 (регистрационный № 25-25-01/105/2010-130).

Таким образом, является правомерным вывод суда о заключении спорного дополнительного соглашения с согласия собственника имущества, как того требует часть 2 статьи 295 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, суд апелляционной инстанции отклонил доводы заявителей жалобы о том, что совершение спорного дополнительного соглашения от 23.01.2008 к договору аренды недвижимого имущества от 18.01.2008 противоречит действующему законодательству, а собственник имущества не давал согласие на заключение спорного дополнительного соглашения, как противоречащие имеющимся доказательствам и фактическим обстоятельствам дела.

Доводы истцов о том, что в настоящем случае имеет место выкуп арендованного имущества, и к правоотношениям сторон должны применяться и нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие куплю-продажу недвижимого имущества, в том числе и статья 555 названного Кодекса. В договоре аренды от 18.01.2008 №18/01/2008 не определена выкупная цена арендованного имущества, в связи с чем, договор аренды считается незаключенным, следовательно, и дополнительное соглашение к нему, судом апелляционной инстанции отклонены, поскольку дополнительным соглашением определена выкупная цена имущества, которая равна его рыночной стоимости и составляет 15 300 000 рублей. Таким образом, существенное условие выкупа недвижимого имущества сторонами согласовано. Доказательств иного суду не представлено.

При изложенных обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

Оснований для отмены обжалуемого решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края по делу №А51-16576/2010 от 15.12.2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий:

ФИО4

Судьи:

ФИО5

ФИО6