Гражданский кодекс часть 1

Индивидуальный предприниматель ФИО4 обратился в суд к Управлению муниципальной собственности г. Владивостока с иском, с учетом уточнений, о государственной регистрации подписанного сторонами договора №2/407 (№ 02-04431-006-Н-АР-2015-00) аренды недвижимого имущества от 03.12.2002 (далее договор от 03.12.2002) в связи с уклонением ответчика от государственной регистрации данного договора.

Решением от 16.08.2010 Арбитражный суд Приморского края отказал в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

ИП ФИО4 обжаловала данное решение, указав, что суд неправильно применил нормы права, дал неверную оценку обстоятельствам дела.

По мнению заявителя, суд необоснованно пришел к выводу о недоказанности уклонения ответчика от регистрации договора. Отсутствие государственной регистрации договора аренды от 03.12.2002 препятствует заявителю реализовать свое право на выкуп арендованного имущества в соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ. Также заявитель указал на незаконность выводов суда о несогласованности условий о предмете договора аренды.

В судебном заседании представители истца доводы апелляционной жалобы поддержали.

Представитель ответчика доводы апелляционной жалобы опроверг, считает решение не подлежащим отмене.

Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания извещен надлежащим образом.

Судебная коллегия, руководствуясь статьей 156 АПК РФ. Рассмотрела дело в отсутствие не явившегося лица.

Законность и обоснованность судебного акта проверяется в порядке и пределах статей 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как установлено материалами дела, 03.12.2002 между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) подписан договор № 2/407 (№02-04431-006-Н-АР-2015-00) аренды недвижимого имущества, в силу которого истец обязался передать ответчику во временное владение и пользование за плату на условиях договора аренды сроком с 27.11.2002 по 31.12.2006 следующее недвижимое имущество: помещение общей площадью 13 квадратных метров, расположенное в здании по адресу: <...>, для использования в целях размещения магазина.

Имущество было передано истцу по акту приема-передачи от 27.11.2002.

Срок действия договора был определен сторонами с 27.11.2002 по 31.12.2006.

В соответствии с п. 6.5 договора от 03.12.2002 обязанности и расходы по государственной регистрации этого договора несет истец.

15.01.2007 в отношении указанного имущества между сторонами был заключен новый договор аренды № 02-04431-006-Н-АР-5249-00, срок действия которого был определен сторонами с 01.01.2007 по 28.12.2007. Имущество было передано истцу по акту приема-передачи от 01.01.2007.

05.05.2008 между сторонами был подписан договор аренды №02-04431-006-Н-АР-5815-00, в соответствии с которым вышеуказанное имущество передавалось истцу во временное владение и пользование. Срок действия данного договора стороны распространили на отношения, возникшие между ними с 01.01.2008 по 28.12.2008. Дополнительным соглашением от 06.08.2008 срок действия договора был продлен до 28.12.2013. В акте приема-передачи имущества от 05.05.2008 стороны указали, что имущество находится в фактическом ведении истца с 01.01.2008.

Договор аренды от 05.05.2008 был зарегистрирован в установленном законом порядке 28.10.2008, о чем на договоре имеется соответствующая отметка.

Истец обратился в суд с настоящим иском, полагая, что ответчик уклонился от государственной регистрации договора от 03.12.2002, что выразилось в несвоевременной регистрации права муниципальной собственности на объект аренды. Данные обстоятельства привели к нарушению прав истца на преимущественный выкуп спорного имущества в порядке, установленном федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав пояснения представителей сторон, судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного акта.

Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Пунктом 1 статьи 26 ФЗ РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции обоснованно исходил из недоказанности факта уклонения ответчика от регистрации договора аренды от 03.12.2002.

Условия вышеуказанного договора от 03.12.2002 возлагают на истца обязанность осуществить государственную регистрацию сделки. В материалах дела отсутствуют документы, свидетельствующие об обращении истца в регистрирующий орган с заявлением о регистрации договора, об истребовании регистратором документов, необходимых для проведения государственной регистрации, об отсутствии соответствующих документов у истца и об отказе ответчика предоставить их.

Следовательно, истцом не представлено надлежащих доказательств, подтверждающих принятие им действий, необходимых для государственной регистрации договора аренды согласно ст. 65 АПК РФ.

Как правильно указал суд первой инстанции, представленные истцом в материалы дела доказательства не свидетельствуют об уклонении ответчика от государственной регистрации договора.

Суд апелляционной инстанции отклоняет доводы заявителя о невозможности государственной регистрации договора аренды от 03.12.2002 в связи с отсутствием государственной регистрации права муниципальной собственности на имущество в связи с тем, что заявителем не представлено доказательств обращения истца к ответчику с требованием о необходимости государственной регистрации права собственности и договора аренды.

Наличие устных обращений заявителя в администрацию по данному вопросу также не свидетельствуют о принятии заявителем всех необходимых мер, направленных на регистрацию договора аренды в судебном порядке применительно к положениям пункта 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Обращаясь в суд, ИП ФИО4 полагала, что у нее имеется преимущественное право выкупа спорных нежилых помещений на основании Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ), и отсутствие государственной регистрации договора аренды от 03.12.2002 препятствует ей реализовать данное право.

Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в пункте 4 Информационного письма от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" разъяснено следующее: судам необходимо иметь в виду, что договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества только в том случае, если он был зарегистрирован в установленном законом порядке либо имеется вступившее в законную силу решение суда о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ).

Вместе с тем, на момент обращения ИП ФИО4 в суд с настоящим иском действие договора от 03.12.2002 прекращено и между сторонами имеется иной договор аренды в отношении спорного имущества.

Государственная регистрация не является какой-либо особой формой сделки или элементом ее формы согласно статье 158 ГК РФ. К моменту совершения акта государственной регистрации процесс выражения воли участниками сделки уже завершен, и акт государственной регистрации означает лишь публичную констатацию государством законности совершенной сделки и создает презумпцию осведомленности о факте совершения сделки остальных участников гражданского оборота.

Поскольку в настоящее время между сторонами имеется иной действующий договор аренды в отношении спорного имущества, удовлетворении исковых требований не приведет к восстановлению нарушенного права истца в соответствии с нормами статей 165, 433, 651 ГК РФ.

Таким образом, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дав оценку представленным в материалы дела доказательствам, арбитражный суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 16 августа 2010 года по делу №А51-7656/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий:

И.Л. Яковенко

Судьи:

И.С. Чижиков

Т.А. Аппакова