Гражданский кодекс часть 1

к акционерному обществу «Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости - Федеральное бюро технической инвентаризации» (ИНН 9729030514, ОГРН 5167746159785) в лице Сахалинского филиала, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области (ИНН 6501154644, ОГРН 1046500652065)

третьи лица: акционерное общество «Гате Кич-Плюс» (ИНН 6501150569, ОГРН 1046500628712), казенное предприятие Сахалинской области «Производственно-техническое управление» (ИНН 6501242820, ОГРН 1116501007810), Государственная инспекция труда в Сахалинской области (ИНН 6501088455, ОГРН 1026500523940), Министерство имущественных и земельных отношений Сахалинской области (ИНН 6500000761, ОГРН 1026500520364), Ким Ук Нам, Владимиров Владимир Анатольевич, Лепеев Вадим Николаевич, Иванова Наталья Александровна, Жуковская Зоя Владимировна, Прохоренко Виталий Сергеевич, Андриановский Андрей Иванович, Масалитин Андрей Алексеевич, Красавин Юлиан Олегович, Чжен Виктор Адольфович, Ким Ден Хак, Зорина Елена Хатамшаховна, Гван Александра Енгиевна, Доманова Оксана Ивановна, Емельянова Альфия Аксановна, Шакиров Сергей Миннасихович,

об обязании внести изменения в технический паспорт, составленный по состоянию на 10.01.1994 в части изменения параметров объекта капитального строительства, об обязании исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения об объекте с кадастровым номером 65:01:0702001:176, назначение «многоквартирный дом» и изменить сведения о наименовании объекта,

при участии:

от администрации г. Южно-Сахалинска: представитель Стребков К.В. по доверенности от 20.05.2022; представитель Замотаева Е.А. по доверенности от 01.02.2022;

от АО «Гате Кич-Плюс»: представитель Самойлович Ю.А. по доверенности от 10.01.2022;

от АО «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ», Управления Росреестра по Сахалинской области, третьих лиц: не явились, извещены;

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Южно-Сахалинска (далее – заявитель, администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением (с учетом принятых судом уточнений):

·об обязании акционерное общество «Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости - Федеральное бюро технической инвентаризации» (далее – общество, орган технического учета, АО «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ») в лице Сахалинского филиала внести изменения в технический паспорт, составленный по состоянию 10.01.1994, инв.№232 в части изменения параметров объекта капитального строительства на «гостиница Наталя»;

·об обязании Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области (далее – управление, регистрирующий орган, Росреестр) исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о объекте недвижимости с кадастровым номером 65:01:0702001:176, назначение: «многоквартирный дом», наименование: «жилой дом», площадью 4132,9 кв.м, расположенном по адресу: г. Южно-Сахалинск, ул. Антона Буюклы, д.38;

·об обязании Росреестр изменить содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости сведения об объекте недвижимости с кадастровым номером 65:01:0702001:176 в части наименования объекта недвижимости «многоквартирный дом» на «гостиница Наталя».

Определениями арбитражного суда от 04.10.2021, от 10.03.2022 и от 17.05.2022 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, были привлечены акционерное общество «Гате Кич-Плюс» (далее – третье лицо, АО «Гате Кич-Плюс»), казенное предприятие Сахалинской области «Производственно-техническое управление» (далее – третье лицо, КП «ПТП»), Государственная инспекция труда в Сахалинской области (далее – третье лицо, инспекция труда), Ким Ук Нам (далее – третье лицо, Ким У.Н.), Владимиров Владимир Анатольевич (далее – третье лицо, Владимиров В.А.), Лепеев Вадим Николаевич (далее – третье лицо, Лепеев В.Н.), Иванова Наталья Александровна (далее – третье лицо, Иванова Н.А.), Жуковская Зоя Владимировна (далее – третье лицо, Жуковская З.В.), Прохоренко Виталий Сергеевич (далее – третье лицо, Прохоренко В.С.), Андриановский Андрей Иванович (далее – третье лицо, Андриановский А.И.), Масалитин Андрей Алексеевич (далее – третье лицо, Масалитин А.А.), Красавин Юлиан Олегович (далее – третье лицо, Красавин Ю.О.), Чжен Виктор Адольфович (далее – третье лицо, Чжен В.А.), Ким Ден Хак (далее – третье лицо, Ким Д.Х.), Зорина Елена Хатамшаховна (далее – третье лицо, Зорина Е.Х.), Гван Александра Енгиевна (далее – третье лицо, Гван А.Е.), Доманова Оксана Ивановна (далее – третье лицо, Доманова О.И.), Емельянова Альфия Аксановна (далее – третье лицо, Емельянова А.А.), Шакиров Сергей Миннасихович (далее – третье лицо, Шакиров С.М.), Министерство имущественных и земельных отношений Сахалинской области (далее – третье лицо, министерство).

Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 10.08.2022 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, администрация обратилась с апелляционной жалобой в Пятый арбитражный апелляционный суд, согласно которой просит отменить обжалуемое решение и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. В обоснование доводов жалобы указывает, что в соответствии с проектной документацией в районе улицы Антона Буюклы, 38 был возведен объект капитального строительства «Гостиница Наталя», в отношении которого 10.01.1994 был составлен технический паспорт. Между тем 30.06.2012 в государственный кадастр недвижимости на основании технического паспорта 30.06.2010 были внесены сведения о государственном кадастровом учете данного объекта как многоквартирный дом. Учитывая, что администрацией, как уполномоченным органом местного самоуправления, разрешений на перевод нежилых помещений в жилые помещения в отношении спорного объекта не выдавалось, заявитель жалобы считает, что при техническом учете здания была допущена ошибка, воспроизведенная в кадастровом учете, которая подлежит исправлению. При этом администрация считает, что письмо Росреестра от 23.08.2012 №09-6741-ВАб, которым руководствовался суд первой инстанции, носит информационно-справочный характер, тем более, что перевод отдельных нежилых помещений в жилые не влечет изменение назначения всего здания, в котором такие помещения находятся. Кроме того, учитывая, что большую часть площади здания занимают нежилые помещения, используемые под коммерческую деятельность, администрация полагает, что здание является многофункциональным и не может иметь назначение «многоквартирный дом».

В судебном заседании представители администрации доводы апелляционной жалобы поддержали в полном объёме.

АО «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» в представленном суду письменном отзыве выразило несогласие с апелляционной жалобой и указало, что судом первой инстанции выяснены все обстоятельства дела, и им дана надлежащая правовая оценка, в связи с чем обжалуемое решение отмене не подлежит.

Представитель АО «Гате Кич-Плюс» с доводами апелляционной жалобы также не согласился, считает, что обжалуемое решение законным и обоснованным, принятым с правильным применением норм материального и процессуального права и не подлежащим отмене.

Орган технического учета, регистрирующий орган и третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, АО «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» письменно ходатайствовало о рассмотрении апелляционной жалобы без своего участия, в связи с чем суд апелляционной инстанции на основании статей 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие указанных лиц по имеющимся в материалах дела документам.

Из материалов дела коллегией установлено следующее.

07.04.1992 мэром города Южно-Сахалинска вынесено постановление №722 «О согласовании мест расположения объектов перспективного проектирования и об отводе земельных участков под застройку», в соответствии с пунктом 39 которого постановлено отвести редакции газеты «Се корё синмун» земельный участок №4016, расположенный северо-восточнее улиц Чехова-Буюклы, для строительства редакционно-издательского корпуса газеты с общежитием гостиничного типа, здания ТП и насосной станции, в соответствии с разработанной проектно-сметной документацией. Площадь отводимого участка 0,53 га.

По данным технической инвентаризации на 10.01.1994 оформлен технический паспорт на жилой дом №38, литер «А» по улице Антона Буюклы, г. Южно-Сахалинск, владелец: КПД-120 (Гостиница «Наталя»), год постройки - 1993, число этажей – 9, общая полезная площадь дома – 3714,9 кв.м, из них жилые помещения – 3714,5 кв.м.

16.03.1994 вынесено постановление мэра города Южно-Сахалинска №571, на основании которого АООТ «Предприятие КПД-120» разрешено использовать жилые помещения второго подъезда (№1 - №32) общежития гостиничного типа по ул. А. Буюклы, 38 в качестве жилых квартир.

17.04.1994 между АООТ «Предприятие КПД-120» и АОЗТ «Гате Кич Со., ЛТД» заключен договор о передаче в собственность АОЗТ «Гате Кич Со., ЛТД» здания общежития гостиничного типа по ул. А. Буюклы, 38, по условиям которого спорное здание было передано на баланс в качестве взноса от лица учредителей в уставной капитал АОЗТ «Гате Кич Со., ЛТД». Факт передачи здания был зафиксирован актом приема-передачи от 17.04.1994.

09.12.1994 между администрацией (арендодатель) и АОЗТ «Гате Кич Со., ЛТД» заключен договор о предоставлении участков в пользование на условиях аренды №21, на основании пункта 1.1 которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в долгосрочное пользование на условиях аренды земельный участок площадью 1817 кв.м. На участке имеются 9-этажное здание общежития гостиничного типа, ТП и гостевая стоянка.

Участок предоставляется под существующее здание общежития гостиничного типа, ТП и гостевую автостоянку (адресный номер – ул. А.Буюклы, 38). Настоящий договор заключается на 50 лет (пункты 1.3, 2.1 договора).

28.12.2004 указанный договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, запись о регистрации №65-01-24/2004-345.

Соглашением от 20.05.2004 №105/3 в указанный договор аренды были внесены изменения, в соответствии с которыми площадь земельного участка с 20.02.2004 была установлена в размере 1929 кв.м.

Соглашением от 04.11.2004 №105/6, заключенным между Департаментом архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска и ЗАО «Гате Кич-Плюс», в пункт 1.1 договора внесены изменения, согласно которым целевое назначение: строительство пристройки к гостинице «Наталя» в составе: офисные помещения со 2-го по 6-й этажи, кафе – в подвальном и 1-ом этажах (расширение).

Соглашением от 24.06.2005 №105/7 установлено целевое назначение земельного участка: пристройка к гостинице «Наталя» в составе офисные помещения со 2-го по 6-й этажи, кафе – в подвальном и 1-ом этажах.

19.12.2005 данные соглашения зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, запись о регистрации №65-01/024/2005-368.

По данным технической инвентаризации на 30.06.2010 оформлен технический паспорт на здание «Многоквартирный жилой дом», адрес (местоположение объекта): г. Южно-Сахалинск, ул. Антона Буюклы, дом 38, литер А. В разделе I «Общие архитектурно-планировочные и эксплуатационные сведения о многоквартирном доме» технического паспорта отражены следующие сведения (по состоянию на 20.03.2011): тип объекта капитального строительства – здание; назначение – жилое, для постоянного проживания, гостиница; фактическое использование – по назначению; год постройки – 1993; этажность – 9; количество квартир – 22; количество обособленных нежилых помещений – 6; площадь здания – 4132,9 кв.м; общая квартир здания – 1139,1 кв.м; общая площадь обособленных нежилых помещений здания – 2463,9 кв.м.

30.06.2012 в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о государственном кадастровом учете объекта недвижимости – здание, назначение: многоквартирный дом, наименование: жилой дом, площадь: 4132,9 кв.м, количество этажей: 9, кадастровый номер 65:01:0702001:176, местоположение: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, ул. имени Антона Буюклы, 38.

По данным Единого государственного реестра недвижимости по состоянию на 25.06.2021 в составе указанного объекта недвижимости расположены 70 помещений, из них 13 нежилых помещений и 57 жилых помещений (квартир).

В марте 2020 года АО «Гате Кич-Плюс», посчитав, что нахождение в границах земельного участка с кадастровым номером 65:01:0702001:50 многоквартирного жилого дома, свидетельствует об установлении в отношении земельного участка общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирного дома и о прекращении действия договора аренды земельного участка, обратилось в Департамент землепользования города Южно-Сахалинска с требованием о возврате незаконно полученных арендных платежей, в ответ на которое распоряжением от 14.04.2020 №408-р право аренды указанного третьего лица на спорный земельный участок было прекращено, и денежные средства за 2017-2020 годы были возвращены АО «Гате Кич-Плюс».

Полагая, что общество имеет право на взыскание процентов за пользование чужими денежными средствами, последнее обратилось в арбитражный суд с соответствующим иском, по результатам рассмотрения которого решением Арбитражного суда Сахалинской области от 21.12.2020 по делу №А59-2302/2020 исковые требования были удовлетворены частично.

Решением арбитражного суда от 22.12.2021 по делу №А59-1860/2021 с Департамента землепользования города Южно-Сахалинска в пользу АО «Гате Кич-Плюс» также было взыскано неосновательное обогащение в виде незаконно полученных арендных платежей за 2012 – 2016 годы.

Кроме того, решением суда от 06.08.2021 по делу №А59-1618/2021 на администрацию была возложена обязанность принять в муниципальную собственность инженерные коммуникации (тепловые сети наружные сети водоснабжения и канализации) до границы внешней стены многоквартирного жилого дома №38 по ул. А. Буюклы.

В целях выяснения обстоятельств государственного кадастрового учета объекта капитального строительства по ул. Антона Буюклы, 38 в качестве многоквартирного жилого дома администрация обратилась в Росреестр, который письмом от 11.06.2021 исх.№3 пояснил, что сведения о спорном объекте недвижимости были внесены в кадастр недвижимости на основании технического паспорта, составленного по состоянию на 30.06.2010. При этом сведения о здании «Общежитие гостиничного типа» в регистрирующий орган не поступали.

Полагая, что в отсутствие решения о переводе нежилого помещения в жилое помещение и акта приемочной комиссии, подтверждающего окончание перевода помещений, основания для государственного кадастрового учета здания с кадастровым номером 65:01:0702001:176 в качестве многоквартирного дома отсутствовали, администрация обратилась к АО «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» с претензией от 17.09.2021 исх.№07-751, содержащей требование внести изменения технический паспорт по состоянию на 10.01.1994 в части наименования объекта капитального строительства «Гостиница Наталя», и к Росреестру с претензией от 17.09.2021 исх.№07-750 об исключении из ЕГРН сведений о многоквартирном доме и об изменении наименования объекта с «многоквартирный дом» на «Гостиница Наталя».

Оставление данных претензией без ответа и удовлетворения послужило основанием для обращения администрации в арбитражный суд с настоящим иском, фактически направленном на исправление реестровой ошибки в сведениях Единого государственного реестра недвижимости в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 65:01:0702001:176, в удовлетворении которого обжалуемым решением суда было отказано.

Исследовав материалы дела, проанализировав доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе, проверив в порядке статей 268, 270 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта исходя из следующего.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственного кадастрового учета недвижимого имущества, до 01.01.2017 регулировались Федеральным законом от 24.07.2007 №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее - Закон №221-ФЗ).

В соответствии с частью 3 статьи 1 названного Закона государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных законом сведений о недвижимом имуществе.

Согласно части 5 статьи 4 данного Закона сведения вносятся в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета на основании поступивших в этот орган в установленном порядке документов, если иное не установлено названным Федеральным законом.

По правилам части 1 статьи 7 Закона №221-ФЗ в государственный кадастр недвижимости вносятся сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости, в том числе вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства); кадастровый номер и дата внесения данного кадастрового номера в государственный кадастр недвижимости; кадастровый номер здания или сооружения, в которых расположено помещение, номер этажа, на котором расположено это помещение; площадь, определенная с учетом установленных в соответствии с законом требований, если объектом недвижимости является земельный участок, здание или помещение.

Как установлено частью 1 статьи 28 указанного Закона, ошибками в государственном кадастре недвижимости являются: 1) техническая ошибка (описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка либо подобная ошибка), допущенная органом кадастрового учета при ведении государственного кадастра недвижимости и приведшая к несоответствию сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости, сведениям в документах, на основании которых вносились сведения в государственный кадастр недвижимости (техническая ошибка); 2) воспроизведенная в государственном кадастре недвижимости ошибка в документе, на основании которого вносились сведения в государственный кадастр недвижимости (кадастровая ошибка).

В настоящее время в связи с вступлением в силу с 01.01.2017 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон №218-ФЗ) установлено, что единый государственный реестр недвижимости представляет собой свод достоверных систематизированных сведений в текстовой форме (семантические сведения) и графической форме (графические сведения) и состоит из реестра объектов недвижимости (кадастр недвижимости) и реестра прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества (реестр прав на недвижимость).

В силу части 1 статьи 8 данного Закона в кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости.

К основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи (часть 2 статьи 8 Закона №218-ФЗ).

К дополнительным сведениям об объекте недвижимости относятся сведения, которые изменяются на основании решений (актов) органов государственной власти или органов местного самоуправления, сведения, которые содержатся в других государственных и муниципальных информационных ресурсах (за исключением сведений, указанных в части 2 настоящей статьи), и сведения, которые в соответствии с частями 1 - 3 статьи 38 настоящего Федерального закона вносятся в уведомительном порядке (часть 3 статьи 8 Закона №218-ФЗ).

В соответствии с пунктами 4, 9, 11 части 5 статьи 8 указанного Закона в качестве дополнительных сведений в кадастр недвижимости вносятся, в том числе сведения о виде разрешенного использования здания; о назначении здания (нежилое, жилое, многоквартирный дом, жилое строение); о наименовании здания при наличии такого наименования.

Внесение сведений в Единый государственный реестр недвижимости осуществляется в результате государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав - при внесении основных сведений об объекте недвижимости и сведений о правах, об ограничениях прав и обременениях объекта недвижимости, о сделках, подлежащих на основании федерального закона государственной регистрации; в порядке межведомственного взаимодействия или в уведомительном порядке - при внесении дополнительных сведений об объекте недвижимого имущества (статья 13 Закона №218-ФЗ).

На основании части 1 статьи 61 названного Закона под технической ошибкой (описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка либо подобная ошибка) понимается допущенная органом регистрации прав при осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и приведшая к несоответствию сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, сведениям, содержащимся в документах, на основании которых вносились сведения в Единый государственный реестр недвижимости.

Согласно части 3 этой же статьи под реестровой ошибкой понимается воспроизведенная в Едином государственном реестре недвижимости ошибка, содержащаяся в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы, или ошибка, содержащаяся в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами и (или) органами в порядке информационного взаимодействия, а также в ином порядке, установленном названным Федеральным законом.

В случаях, если исправление технической ошибки в записях и реестровой ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, такое исправление производится только по решению суда (часть 4 статьи 61 Закона №218-ФЗ).

Из анализа указанных выше норм следует, что к техническим ошибкам относятся грамматические ошибки, опечатки, неправильное указание наименований, имен, адресов участников регистрационного правоотношения, неправильное указание цифр, то есть несоответствие между документами, представляемыми на государственную регистрацию, и записями в ЕГРП. Сам термин «техническая ошибка» предполагает случайный характер таких ошибок, и отсутствие умысла со стороны лица, допустившего ошибку.

В этой связи процесс исправления технической ошибки предполагает исключительно внесение корректировок в существующие записи об объекте недвижимого имущества исходя из документов кадастрового и регистрационного учета, которые при этом остаются неизменными.

В свою очередь реестровая ошибка является следствием неверного указания органом кадастрового учета уникальных характеристик объекта кадастрового учета в результате ошибки, допущенной при внесении этих сведений в документ, на основании которого осуществляется кадастровый учет.

Соответственно исправление реестровой ошибки возможно лишь в том случае, если уникальные характеристики объекта в ходе кадастровых работ были определены кадастровым инженером верно, а ошибка допущена на стадии оформления межевого (технического) плана и воспроизведена в кадастровом учете.

Между тем в спорной ситуации апелляционная коллегия не усматривает наличие в Едином государственном реестре недвижимости технической или реестровой ошибки, поскольку уникальные характеристики спорного объекта недвижимости, содержащиеся в ЕГРН, согласуются со сведениями об этом объекте в технических документах, а сведения о кадастровом учете спорного объекта не противоречат материалам его технической инвентаризации.

Делая указанный вывод, судебная коллегия отмечает, что в силу части 1 статьи 43 Закона №221-ФЗ до 01 января 2013 года (в первоначальной редакции - до 01.01.2010) устанавливается переходный период применения настоящего Федерального закона к отношениям, возникающим в связи с осуществлением государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства (далее - переходный период).

Согласно части 2.2 статьи 44 названного Закона подготовка документов, необходимых для осуществления государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства в порядке осуществления такого учета в переходный период, проводится организациями по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации, кадастровыми инженерами в соответствии с правилами, установленными данным порядком.

Порядок технического учета (инвентаризации) регламентирован в Положении об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 04.12.2000 №921 (далее – Положение №921).

Техническая инвентаризация объектов капитального строительства подразделяется на первичную техническую инвентаризацию и техническую инвентаризацию изменений характеристик объекта капитального строительства (пункт 6 Положения №921).

Пунктом 7 указанного Положения определено, что первичный государственный технический учет объектов капитального строительства осуществляется по результатам первичной технической инвентаризации, за исключением случаев, установленных пунктом 8 настоящего Положения.

При осуществлении первичного государственного технического учета объектам капитального строительства в установленном порядке присваиваются инвентарный и кадастровый номера. По результатам технической инвентаризации на каждый объект капитального строительства оформляется технический паспорт, форма которого и состав включаемых в него сведений устанавливаются Министерством экономического развития Российской Федерации.

Совокупный анализ названных норм права показывает, что в период действия переходного периода соответствующие органы и организации по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации осуществляли подготовку документов для осуществления государственного учета зданий, посредством выдачи технических паспортов по установленной форме. В свою очередь осуществление такого технического учета объектов недвижимости ведет к возникновению у соответствующих объектов статуса ранее учтенных объектов недвижимости.

В спорной ситуации, как подтверждается материалами дела, государственный кадастровый учет в отношении объекта недвижимости «здание, назначение: многоквартирный дом, наименование: жилой дом, площадь: 4132,9 кв.м, количество этажей: 9, местоположение: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, ул. имени Антона Буюклы, 38» с присвоением кадастрового номера 65:01:0702001:176 был осуществлен на основании технического паспорта, выдачу которого осуществило ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» в лице Сахалинского филиала по состоянию на 30.06.2010.

Соответственно в отношении спорного объекта недвижимости в переходный период был осуществлен государственный кадастровый учет ранее учтенного объекта недвижимости, который в силу прямого указания части 1 статьи 45 Закона №221-ФЗ, части 4 статьи 69 Закона №218-ФЗ является юридически действительным.

Как следует из технического паспорта, оформленного по состоянию на 10.01.1994, по результатам технической инвентаризации в 1994 году здание, расположенное по адресу: г. Южно-Сахалинск, ул. Антона Буюклы, 38, было описано как жилой дом с общей полезной площадью дома – 3714,9 кв.м. При этом жилая площадь дома приходилась на 24 квартиры, в том числе 12 однокомнатных квартир, 12 двухкомнатных квартир.

Согласно техническому паспорту на здание «Многоквартирный жилой дом» от 30.06.2010 (уточненному 20.03.2011), назначение объекта было определено как «жилое, для постоянного проживания, гостиница», количество квартир – 22, количество обособленных нежилых помещений – 6, площадь здания – 4132,9 кв.м, общая площадь квартир здания – 1139,1 кв.м, общая площадь обособленных нежилых помещений здания – 2463,9 кв.м.

В дальнейшем воспроизведение результатов технической инвентаризации в государственном кадастре недвижимости привело к осуществлению кадастрового учета объекта недвижимости - здание, назначение: многоквартирный дом, наименование: жилой дом, площадь: 4132,9 кв.м, количество этажей: 9, кадастровый номер 65:01:0702001:176, местоположение: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, ул. имени Антона Буюклы, 38.

Анализ имеющейся в материалах дела выписки из ЕГРН показывает, что сведения о назначении и наименовании объекта недвижимости, о его площади, этажности и местоположении соответствуют характеристикам объекта недвижимого имущества, содержащимся в техническом паспорте по состоянию на 30.06.2010.

Принимая во внимание изложенное, следует признать, что сведения о спорном объекте недвижимости, указанные в ЕГРН, соответствуют сведениям, отраженным в документах технического учета спорного объекта недвижимости, ввиду чего внесение в ЕГРН сведений о назначении здания «многоквартирный дом» и о наименовании здания «жилой дом» было осуществлено управлением без каких-либо технических (реестровых) ошибок.

При этом доказательств наличия противоречия в документах технического и кадастрового учета относительно спорного объекта недвижимости, заявителем жалобы не представлено.

В этой связи суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии документального подтверждения наличия технической или реестровой ошибки, подлежащей исправлению в судебном порядке.

Утверждение администрации о том, что первоначально технический учет был осуществлен в отношении объекта капитального строительства «Гостиница Наталя», а не объекта «многоквартирный дом», судом апелляционной инстанции признается ошибочным, поскольку буквальное прочтение вводной части технического паспорта от 10.01.1994 показывает, что он составлен в отношении жилого дома №38, литер «А» по ул. Антона Буюклы в г. Южно-Сахалинске. При этом сведения о гостинице «Наталя» приведены только в разделе I «Общие сведения», в графе «владелец», где указано – КПД-120 (Гостиница Наталя).

Учитывая, что сведения о гостинице относятся к наименованию владельца здания, судебная коллегия не усматривает оснований считать, что первичная техническая инвентаризация была проведена в отношении объекта, имеющего назначение «гостиница» и наименование «Гостиница Наталя».

Соответственно отсутствуют основания считать, что при техническом учете в 2010 году имело место изменение назначения и наименования объекта, что в дальнейшем привело к государственному кадастровому учету ранее учтенного объекта недвижимости с кадастровым номером 65:01:0702001:176 с ошибкой в указанных дополнительных сведениях.

Довод апелляционной жалобы об обратном со ссылками на то, что земельный участок в районе ул. Антона Буюклы был предоставлен для строительства общежития гостиничного типа, и что на баланс правопредшественника АО «Гате Кич-Плюс» в качестве вклада в уставной капитал было передано 9-этажное здание общежития гостиничного типа, названных выводов судебной коллегии не отменяет, поскольку технический учет объекта недвижимости, создающий правовую основу государственного кадастрового учета спорного объекта, был осуществлен в отношении многоквартирного дома.

При этом, как обоснованно заключил суд первой инстанции, такие действия органа технического учета соответствовали фактическим характеристикам объекта, в составе которого изначально находились жилые квартиры.

Действительно, по правилам статьи 1 Федерального закона от 24.11.1996 №132-ФЗ «Об основах туристской деятельности в Российской Федерации» гостиница - средство размещения, в котором предоставляются гостиничные услуги и которое относится к одному из видов гостиниц, предусмотренных положением о классификации гостиниц, утвержденным Правительством РФ.

Согласно части 6 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) многоквартирным домом признается здание, состоящее из двух и более квартир, включающее в себя имущество, указанное в пунктах 1 – 3 части 1 статьи 36 настоящего Кодекса. Многоквартирный дом может также включать в себя принадлежащие отдельным собственникам нежилые помещения и (или) машино-места, являющиеся неотъемлемой конструктивной частью такого многоквартирного дома.

Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (часть 2 статьи 15 ЖК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся: 1) жилой дом, часть жилого дома; 2) квартира, часть квартиры; 3) комната.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (часть 3 статьи 16 ЖК РФ).

Аналогичные определения содержатся в пунктах 5, 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом», утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 №47.

Анализ имеющихся в материалах дела документов показывает, что в составе объекта недвижимости с кадастровым номером 65:01:0702001:176 по состоянию на 25.06.2021 расположены 70 помещений, из них 13 нежилых помещений и 57 жилых помещений (квартир).

В свою очередь по данным технического учета 1994 года в составе здания по ул. Антона Буюклы, 38 находилось 24 квартиры, а по данным технического учета 2010 – 22 квартиры.

Соответственно наличие в составе спорного объекта недвижимости указанных жилых помещений отвечает понятию многоквартирный дом, что согласуется с результатами технического учета здания по ул. Антона Буюклы, 38.

Позиция заявителя жалобы о том, что орган местного самоуправления не принимал какого-либо решения о переводе нежилых помещений в жилые помещения в спорном многоквартирном доме на дату его технического учета по состоянию на 30.06.2010, не может быть принята коллегией во внимание, поскольку совокупностью имеющихся в деле документов подтверждается, что спорное здание изначально было возведено с жилыми помещениями.

В пользу указанного вывода суд апелляционной инстанции принимает во внимание не только сведения технического паспорта 1994 года, но и постановление мэра города Южно-Сахалинска от 16.03.1994 №571 о разрешении использования жилых помещений второго подъезда общежития гостиничного типа в качестве квартир.

При этом несогласие администрации с применением судом первой инстанции к спорным правоотношениям разъяснений, изложенных в письме Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 23.08.2012 №09-6741-ВАб, не влияет на правильность разрешения настоящего спора, учитывая, что в спорном объекте недвижимости, как обоснованно заключил суд первой инстанции, находится значительное количество жилых помещений, используемых в качестве квартир, в том числе с разрешения и по воле органа местного самоуправления.

То обстоятельство, что перевод нежилых помещений №12, №18 в жилые помещения был осуществлен на основании постановлений администрации от 27.01.2011 №90, от 14.11.2018 №3149-па, то есть после осуществления технического учета спорного многоквартирного дома в 1994, 2010 годах, не вступает в противоречие с имеющимся в деле доказательствами, в силу которых объектом технического учета 1994 года был многоквартирный дом, имеющий общую полезную площадь дома в размере 3714,9 кв.м, из которой 489,3 кв.м приходилось на жилую площадь.

Довод апелляционной жалобы о том, что большую часть в спорном объекте недвижимости занимают нежилые помещения, принадлежащие не только АО «Гате Кич-Плюс», которое использует такие помещения в качестве гостиницы, но и другим лицам, которые используют нежилые помещения для осуществления коммерческой деятельности, а, следовательно, спорный объект недвижимости является многофункциональным зданием, не свидетельствует о наличии реестровой ошибки в ЕГРН, которая подлежит установлению в результате сравнения документов технического учета и кадастра недвижимости, а не в результате количественной оценки площади нежилых и жилых помещений в здании.

Что касается утверждения администрации о том, что в отсутствие нормативного порядка изменения назначения здания необходимо все нежилые помещения в здании перевести в жилые помещения, и только после этого ставить вопрос об изменении назначения здания, то суд апелляционной инстанции учитывает, что названное утверждение не применимо к спорной ситуации, при которой спорный объект недвижимости был возведен с жилыми помещениями, в связи с чем его назначение в ходе технического учета отражало реальное назначение объекта.

Указание заявителя жалобы на то, что полученное в ходе судебного разбирательства реестровое дело объекта недвижимости с кадастровым номером 65:01:0702001:176 не содержало каких-либо разрешительных или заявочных документов, подтверждающих технический учет здания в качестве многоквартирного дома, также не свидетельствует об ошибочности или незаконности технического учета спорного здания с назначением объекта как многоквартирный жилой дом, поскольку первичная учетная инвентаризация предполагает установление и фиксацию объекта недвижимости с определенными характеристиками, позволяющими индивидуализировать его в гражданском обороте.

Соответственно отсутствие в реестровом деле каких-либо документов по строительству данного объекта не нивелирует смысл и результат технического учета, который как раз и направлен на описание объекта и его уникальных характеристик путем составления технического паспорта.

Оценивая довод апелляционной жалобы о расположении спорного объекта недвижимости в территориальной зоне ОД-1 (административно-деловая зона), основные и условно разрешенные виды использования земельных участков и объектов недвижимости в которой не предусматривают расположение жилых домов, суд апелляционной инстанции учитывает, что в силу пункта 4 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации земельные участки, виды разрешенного использования которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом.

Соответственно нахождение спорного объекта недвижимости в административно-деловой зоне не создает правовых оснований считать, что назначение спорного здания необходимо привести в соответствие с градостроительным регламентом территориальной зоны ОД-1, и, более того, данное обстоятельство не свидетельствует о наличии в сведениях кадастрового учета спорного здания реестровой ошибки, которая определяется по документам технического (кадастрового) учета в сравнении со сведениями ЕГРН, а не применительно к правилам землепользования и застройки городского округа.

Таким образом, учитывая, что материалами дела не подтверждается наличие реестровой ошибки в сведениях Единого государственного реестра недвижимости относительно объекта недвижимости с кадастровым номером 65:01:0702001:176, судебная коллегия поддерживает вывод арбитражного суда об отсутствии оснований для её исправления в судебном порядке.

Одновременно коллегия суда отмечает, что по смыслу части 4 статьи 61 Закона №218-ФЗ исправление реестровой ошибки в случае наличия возможности причинения вреда или нарушения законных интересов правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи, содержащиеся в ЕГРН, производится только по решению суда.

При этом ответчиком по делу об исправлении реестровой ошибки является орган, осуществляющий кадастровый учет, поскольку в результате разрешения спора об устранении реестровой ошибки обязанность по ее исправлению может быть возложена только на орган кадастрового учета, которым внесены недостоверные сведения в государственный кадастр недвижимости.

Согласно пункту 1, 4 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 №457, федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии и её территориальные органы.

В этой связи, учитывая, что АО «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» не является органом кадастрового учета, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что требование об обязании указанного ответчика внести изменения в технический паспорт, составленный по состоянию 10.01.1994, инв.№232, в части изменения параметров объекта капитального строительства на «гостиница Наталя», не основано на нормах статьи 61 Закона №218-ФЗ и, соответственно, является необоснованным.

При этом возможность изменения документов технического учета в судебном порядке нормами права не предусмотрена, а само требование направлено на исправление технического паспорта 1994 года, тогда как иск администрации мотивирован реестровой ошибкой, допущенной при внесении в ЕГРН записи о государственном кадастровом учете объекта недвижимости с кадастровым номером 65:01:0702001:176 на основании технического паспорта 2010 года.

С учетом изложенного требования администрации в указанной части подлежат отклонению, в том числе и как нормативно необоснованные.

Что касается заявленных администрацией требований к Росреестру, то суд апелляционной инстанции отмечает, что требование об обязании регистрирующий орган исключить из ЕГРН сведения об объекте недвижимости с кадастровым номером 65:01:0702001:176 и об обязании управление изменить в ЕГРН сведения о наименовании данного объекта являются взаимоисключающими, тем более, что исключение сведений об объекте недвижимости из ЕГРН не имеет признаков исправления реестровой ошибки, а фактически направлено на аннулирование государственного кадастрового учета объекта, что не соотносится с фактическими обстоятельствами настоящего спора и правомочиями органа местного самоуправления в отношении объекта недвижимости, не принадлежащего ему на каком-либо праве.

В свою очередь требование заявителя жалобы о том, что спорный объект недвижимости подлежит указанию в Едином государственном реестре недвижимости с наименованием «гостиница Наталя», судом апелляционной инстанции оценивается критически, поскольку из документов технического и кадастрового учета не следует, что спорный объект недвижимого имущества имел такие дополнительные характеристики, отраженные в соответствующих технических документах.

Кроме того, при заявлении данного требования администрацией допущено смешение дополнительных характеристик объекта «назначение» и «наименование», поскольку по данным ЕГРН объект недвижимости с кадастровым номером 65:01:0702001:176 имеет назначение «многоквартирный дом» и наименование «жилой дом», а заявленные требования направлены на изменение наименования объекта недвижимости «многоквартирный дом» на «гостиница Наталя», тогда как обозначение «многоквартирный дом» относится к назначению объекта, но не к его наименованию.

Соответственно с учетом сведений, содержащихся в ЕГРН о спорном объекте недвижимости, суд первой инстанции сделал обоснованный вывод об отсутствии правовых оснований для исправления реестровой ошибки.

Принимая во внимание изложенное, судебная коллегия считает, что выводы арбитражного суда по настоящему делу соответствует нормам материального права и имеющимся в материалах дела доказательствам. Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену обжалуемого судебного акта, не установлено.

В целом доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда, положенные в основу принятого судебного акта, направлены на переоценку фактических обстоятельств дела и представленных доказательств по нему, и не могут служить основанием для отмены обжалуемого решения суда.

На основании изложенного решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

По результатам рассмотрения апелляционной жалобы судебная коллегия на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации не распределяет судебные расходы вследствие того, что администрация освобождена от уплаты государственной пошлины при обращении в арбитражный суд за совершением юридически значимых действий.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 10.08.2022 по делу №А59-4955/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.

Председательствующий

Н.Н. Анисимова

Судьи

А.В. Гончарова

С.В. Понуровская