Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Квартет», общества с ограниченной ответственностью «Моником», индивидуального предпринимателя Паниной Светланы Владимировны, индивидуального предпринимателя Кройт Андрея Михайловича,

апелляционные производства № 05АП-5956/2015, 05АП-5955/2015, 05АП-5954/2015, 05АП-5953/2015

на решение от 13.05.2015

судьи Ю.А. Караман

по делу № А59-5484/2012 Арбитражного суда Сахалинской области

по иску Департамента архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска (ОГРН 1026500544510, ИНН 6501053780, дата государственной регистрации: 13.12.2002)

к обществу с ограниченной ответственностью «Квартет» (ОГРН 1056500748700, ИНН 6501163254, дата государственной регистрации: 14.11.2005), обществу с ограниченной ответственностью «Моником» (ОГРН 1026500536941, ИНН 6501087370, дата государственной регистрации: 19.11.2002), обществу с ограниченной ответственностью «Премиум» (ОГРН 1082721009117, ИНН 2721163164, дата государственной регистрации: 06.11.2008), индивидуальному предпринимателю Паниной Светлане Владимировне (ОГРНИП 304770000534709, ИНН 650102013840, дата государственной регистрации: 10.11.2004); индивидуальному предпринимателю Кройт Андрею Михайловичу (ОГРНИП 304650109000164, ИНН 650101108746, дата государственной регистрации: 30.03.2004)

о взыскании арендной платы,

при участии:

от ООО «Квартет» - Ляшенко Ф.В. по доверенности от 27.02.2014 сроком действия на два года, удостоверение,

от ООО «Моником» - Ляшенко Ф.В. по доверенности от 27.02.2014 сроком действия на два года, удостоверение,

от ИП Паниной С.В. - Ляшенко Ф.В. по доверенности от 06.03.2014 сроком действия на два года, паспорт,

от ИП Кройт А.М. - Ляшенко Ф.В. по доверенности от 23.08.2013 сроком действия на три года, удостоверение,

в судебное заседание не явились:

истец и ООО «Премиум», о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

Департамент архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска обратился в суд с исковым заявлением к ответчикам обществу с ограниченной от ветственностью «Квартет», обществу с ограниченной от ветственностью «Моником», обществу с ограниченной от ветственностью «Премиум», индивидуальному предпринимателю Паниной Светлане Владимировне, индивидуальному предпринимателю Кройт Андрею Михайловичу о взыскании задолженности по арендной плате и пени за просрочку платежей по договору аренды №2375/1022 от 26.07.2001, в котором просит:

- взыскать с ООО «Квартет» в пользу Департамента 1 125 889 рублей 38 копеек задолженности по арендной плате за период с 01.01.2010 по 30.09.2012, пени за период с 11.04.2010 по 21.11.2012 в размере 574 693 рубля 57 копеек;

- взыскать с ООО«Моником» в пользу Департамента 1 017 234 рубля 88 копеек задолженности по арендной плате за период с 01.01.2010 по 30.09.2012, пени в размере 510 447 рублей 56 копеек за период с 11.04.2010 по 21.11.2012;

- взыскать с ООО «Премиум» в пользу Департамента пени в размере 389 726 рублей 09 копеек за период с 01.01.2010 по 13.07.2011;

- взыскать с индивидуального предпринимателя Кройт Андрея Михайловича в пользу Департамента 161 488 рублей 90 копеек задолженности по арендной плате за период с 01.01.2010 по 30.09.2012, пени в размере 81 743 рубля 59 копеек за период с 11.04.2010 по 21.11.2012;

- взыскать с индивидуального предпринимателя Паниной Светланы Владимировны в пользу Департамента 358 133 рубля 68 копеек задолженности по арендной плате за период с 01.01.2010 по 30.09.2012, пени в размере 181 281 рубль 92 копейки за период с 11.04.2010 по 21.11.2012.

Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 28.01.2014 года по делу А59-5484/2012, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2014, исковые требования Департамента архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска удовлетворены частично, в пользу Департамента взыскано:

- с ООО «Квартет» 1 125 889 рублей 38 копеек основного долга, 32 062 рубля 32 копейки пени,

- с ООО «Моником» 1 017 324 рубля 88 копеек основного долга, 28 485 рублей 10 копеек пени;

- с индивидуального предпринимателя Кройт Андрея Михайловича 161 488 рублей 90 копеек основного долга, 4 555 рублей 37 копеек пени;

-с индивидуального предпринимателя Паниной Светланы Владимировны 358 133 рубля 68 копеек основного долга, 10 102 рубля 36 копеек пени;

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 21.07.2014 решение арбитражного суда Сахалинской области от 28.01.2014, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2014 по делу № А59-5484/2012 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Сахалинской области.

В принятом судебном акте, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа указал на необходимость выяснения существенных обстоятельств о том, в какой степени используемые в расчетах истца решение городского собрания г.Южно-Сахалинска от 09.12.2009 № 46/4вн-09-4 и Закон Сахалинской области от 01.08.2008 № 78-ЗО повлияли на ранее существовавший порядок определения размера арендной платы в отношении земельного участка, используемого ответчиками в соответствии с условиями договора под территорию благоустройства, и с какого момента изменилось целевое назначение данного участка.

Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 13.05.2015 исковые требования Департамента архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска удовлетворены частично, в пользу Департамента взыскано:

- с ООО «Квартет» 1 125 889 рублей 38 копеек основного долга, 32 062 рубля 32 копейки пени,

- с ООО «Моником» 1 017 324 рубля 88 копеек основного долга, 28 485 рублей 57 копеек пени;

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись вынесенным судебным актом, ООО «Квартет», ООО «Моником», ИП Панина С.В., ИП Кройт А.М., обратились с апелляционными жалобами, в которых просили решение Арбитражного суда Сахалинской области от 13.05.2015 отменить, принять по делу новый судебный акт. В обоснование жалоб апеллянты указали на то, что истец в качестве обоснования размера взыскиваемой за пользование земельными участками с кадастровыми номерами 65:01:060103:0034 и 65:01:060103:0028 платы, указывает, что фактически ответчики пользовались земельными участками с кадастровыми номерами 65:01:0601003:32 и 65:01:0601003:86, при этом соответствующих изменений в договор аренды сторонами не вносилось. Вместе с тем, постановка на кадастровый учет земельных участков с кадастровыми номерами 65:01:0601003:32 и 65:01:0601003:86 носила временный характер, поскольку каких-либо прав на них не зарегистрировано. Считают, что применять при расчете арендной платы кадастровую стоимость иных земельных участков незаконно. Отмечают, что права аренды на земельные участки были зарегистрированы в 2009 и 2010 годах, тогда как изменения кадастровых номеров спорных земельных участков в ГКН были внесены в 2004 и 2006 годах. Полагают, что в рассматриваемом случае применение к земельному участку с кадастровым номером 65:01:060103:0028 с видом разрешенного использования – под территорию благоустройства коэффициента Кд равного 0,15 не обосновано, поскольку основания для его определения в соответствии с Решением Городского Собрания г. Южно-Сахалинска от 09.12.2009 N 46/4вн-09-4 к указанному земельному участку отсутствуют. Подобный подход применим только к участкам, предоставленным в соответствии с Порядком предоставления земельных участков для целей не связанных со строительством, принятым Решением Городского Собрания г. Южно-Сахалинска от 17.09.2008 № 1231/54-08-3, при этом основной участок должен быть предоставлен под строительство. Вместе с тем, предоставление земельного участка с кадастровым номером 65:01:060103:0034 (основного участка) не связано со строительством. Указывают на то, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, поскольку арендных отношений в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 65:01:0601003:0032 и 65:01:0601003:0086 между сторонами не возникало.

В канцелярию суда от ООО «Премиум» поступили письменные отзыв на апелляционные жалобы, по тексту которого ООО «Премиум» поддерживает положения апелляционных жалоб, считает, что решение от 13.05.2015 подлежащим изменению в части взыскания денежных сумм. Отзыв в порядке статьи 262 АПК РФ приобщен к материалам дела.
По тексту отзыва также заявлено ходатайство о рассмотрении апелляционных жалоб в отсутствие представителя ООО «Премиум». Суд, руководствуясь статьями 156, 159, 184, 185, 258 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), рассмотрел и удовлетворил заявленное ходатайство.

В судебном заседании 28.07.2015 представитель ООО «Квартет», ООО «Моником», ИП Паниной С.В., ИП Кройт А.М. доводы апелляционных жалоб поддержал по изложенным в них основаниям, решение суда первой инстанции просил отменить и принять по делу новый судебный акт.

Истец, извещенный о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в том числе с учетом размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, в заседание суда не явился, что не препятствует рассмотрению поданных жалоб по существу.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы представителя ответчиков, арбитражный суд апелляционной инстанции установил следующее.

Из материалов дела следует, что 26.07.2001 между Комитетом по управлению муниципальной собственностью города Южно-Сахалинска, правопреемником которого является Департамент (арендодатель), и Закрытым акционерным обществом «Лэндлиз» (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка № 2375/1022, согласно которому арендатору были переданы в пользование земельные участки: площадью 895 кв.м с кадастровым номером 65:01:060103:0034 под встроенное помещение и площадью 1698 кв.м с кадастровым номером 65:01:060103:0028 под территорию благоустройства, расположенные по адресу: г. Южно-Сахалинск, IV микрорайон, северо-западнее пересечения пр. Победы и ул.Комсомольской.

Срок действия договора аренды № 2375/1022 определен с 05.02.2001 по 05.02.2026.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем 02.11.2001 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись № 65-01-20/2001-663.

Впоследствии право собственности ЗАО «Лэндлиз» на конкретные нежилые помещения в административном здании, расположенном на земельном участке площадью 895 кв.м с кадастровым номером 65:01:060103:0034, перешло к ответчикам на основании договоров купли-продажи, заключенных в 2009-2010 годах.

Согласно извещениям от 21.08.2009, от 14.09.2009 и от 05.02.2010, направленных в адрес Департамента, а также соглашениям от 01.07.2009, от 14.09.2009 и от 02.01.2010, осуществлена передача прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 26.07.2001 № 2375/1022 от первоначального арендатора – ЗАО «Лэндлиз» к новым соарендаторам (ответчикам).

В дальнейшем по договору купли-продажи от 29.06.2011, заключенному между Департаментом (продавец) и ООО «Квартет», ООО «Моником», ООО «Премиум», МАБЭС «Сахалин-Вест», гражданами Кройт А.М. и Паниной С.В. (покупатели), ответчиками в долевую собственность приобретен земельный участок по адресу: г. Южно-Сахалинск, проспект Победы, 24 с кадастровым номером 65:01:0601003:168 площадью 7 080 кв. м, предоставленный под существующее административное здание, принадлежащее покупателям.

Между тем, в связи с принятием Решения Городского Собрания г. Южно-Сахалинска от 09.12.2009 № 46/4вн-09-4 «Об установлении размеров коэффициентов, применяемых в расчете арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, расположенных на территории городского округа «Город Южно- Сахалинск» и закона Сахалинской области от 01.08.2008 № 78-30 «О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков на территории Сахалинской области» размер арендной платы был увеличен.

Ответчики ООО «Моником», ООО «Квартет», ИП Панина С.В., ИП Кройт А.М., не согласившиеся с расчетом арендной платы в соответствии с указанными нормативными актами, вносили платежи в рассматриваемый период не в полном объеме, в связи с чем образовалась задолженность. Кроме того, ответчики, полагая, что после заключения договора купли-продажи от 29.06.2011 земельного участка, предоставленного под существующее административное здание, их обязанность по внесению арендной платы была прекращена, арендную плату с 2011 года не вносили. Право общей долевой собственности ответчиков на земельный участок было зарегистрировано в ЕГРП 08.04.2013.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Департамента в арбитражный суд с требованием о взыскании с ответчиков задолженности по внесению арендной платы.

Учитывая указания Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа, изложенные в постановлении от 21.07.2014 № Ф03-2849/2014 по настоящему делу, повторно рассмотрев исковое заявление, суд первой инстанции счел требования частично обоснованными и удовлетворил их в соответствующей части.

Исследовав представленные в дело доказательства, оценив их по правилам статьи 71 АПК РФ, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, апелляционная коллегия поддерживает выводы суда первой инстанции и отклоняет доводы апелляционной жалобы в силу следующего.

Арбитражный суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что ответчики должны вносить арендную плату до 08.04.2013 в силу нижеследующего.

Пунктом 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что в силу пункта 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Покупатель - бывший арендатор, обязанность которого по внесению арендной платы прекратилась, - до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога.

Вместе с тем, поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, то в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу пункта 7 части 1 статьи 1 и статьи 65 ЗК РФ до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется.

Согласно пункту 4.2.2 договора купли-продажи земельного участка от 29.06.2011 сторонами прямо предусмотрено внесение платежей в размере арендной платы за пользование земельным участком до момента государственной регистрации права собственности на земельный участок.

Таким образом, обязательство Ответчиков по внесению арендной платы, возникшее из ранее заключенного между сторонами договора аренды, сохраняется до государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, то есть до 08.04.2013

Согласно статье 65 ЗК РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Соответствующие условия арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» отнесены к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации.

В соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» в силу того, что регулирование арендной платы за указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

Таким образом, поскольку арендные платежи за пользование земельными участками являются нормативно регулируемыми, органы государственной власти и местного самоуправления, которые выступают арендодателями земельных участков, вправе путем принятия соответствующих правовых актов в одностороннем порядке изменять используемые в расчетах ставки.

Решением Городского Собрания г. Южно-Сахалинска от 09.12.2009 № 46/4вн-09-4 «Об установлении размеров коэффициентов, применяемых в расчете арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, расположенных на территории городского округа «Город Южно-Сахалинск», размер годовой арендной платы за использование таких земельных участков устанавливается в зависимости от величины кадастровой стоимости земельных участков для соответствующего вида использования земель по формуле: А = Кс x Кд x Кз, где - А - арендная плата за использование земельного участка, Кс - кадастровая стоимость земельного участка; Кд - коэффициент использования (0,15 для размещения административных и офисных зданий, банков, зданий почтовой связи), Кз - коэффициент, зависящий от зоны градостроительной ценности. Кс = УПКСЗ x S, где: УПКСЗ - удельный показатель кадастровой стоимости земель, руб./кв. м; определяется в ходе работ по государственной кадастровой оценке земель; S - площадь земельного участка, кв. м.

Пунктом 11 данного Решения установлено, что оно распространяется на правоотношения, возникшие с 01.01.2010.

Законом Сахалинской области от 01.08.2008 № 78-30 «О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков на территории Сахалинской области» установлено, что арендная плата за земельный участок подлежит ежемесячной индексации на коэффициент инфляции, равный прогнозируемому уровню инфляции, предусмотренному федеральным бюджетом.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» арендная плата за аренду земельных участков относится к регулируемым ценам. Также регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям.

Согласно пункту 2.1 договора аренды от 26.07.2001 арендная плата за пользование земельным участком вносится арендатором ежеквартально в размере 21 207 рублей 42 копеек согласно прилагаемому к договору расчету арендной платы, который один раз в год может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в связи с изменениями в законодательстве и других нормативных правовых актов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления, централизованно устанавливающих оценочные зоны, размер нормативной цены земли (кадастровую стоимость земельного участка), базовые ставки арендной платы и льготы.

В соответствии с правовой позицией, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 № 15837/11, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

Учитывая изложенное, апелляционная коллегия поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что к спорным правоотношениям сторон по договору от 26.07.2001 подлежит применению регулируемая арендная плата, пересмотр которой возможен вне зависимости от воли сторон и без внесения соответствующих изменений в условия договора в случае принятия уполномоченными публичными органами новых нормативных актов, изменяющих установленные ранее ставки арендной платы или методику их расчета, каковыми в рассматриваемом случае являются Закон Сахалинской области от 01.08.2008 № 78-30 и Решение Городского Собрания г. Южно-Сахалинска от 09.12.2009 № 46/4вн-09-4.

Обращаясь в арбитражный суд с рассматриваемым иском, Департамент, принимая во внимание условия пункта 2.1 договора аренды от 26.07.2001, предоставляющие право арендодателю ежегодно пересматривать размер арендных платежей с учетом изменения нормативных актов по вопросу регулирования отношений сторон, произвел расчет основного долга (арендной платы) за спорный период (с 01.01.2010 по 30.09.2012) на основе методики и коэффициентов, установленных решением Городского Собрания г. Южно-Сахалинска от 09.12.2009 № 46/4вн-09-4 и Законом Сахалинской области от 01.08.2008 № 78-ЗО по формуле А = Кс x Кд x Кз х Кинф.

Ответчики, в свою очередь, возражая против применения указанных нормативных актов, вносили арендные платежи в спорный период исходя из первоначальных условий, согласованных в договоре от 26.07.2001.

Оценив имеющийся в деле договор аренды от 26.07.2007 по правилам, установленным статьей 71 АПК РФ, апелляционный суд пришел к следующему.

Из положений договора от 26.07.2001 и Приложения № 3 «Расчет арендной платы» к нему следует, что при заключении указанного договора стороны согласовали оценочную зону, базовую ставку арендной платы, нормативную цену (кадастровую стоимость) земельного участка, то есть те положения, которые согласно действующему законодательству могут быть изменены арендодателем в одностороннем порядке без внесения в текст договора, посредством внесения изменений в соответствующие нормативно-правовые акты. При этом методика (способ) расчета ни в условиях договора от 26.07.2001, ни в Приложении № 3 к нему, сторонами согласован не был, следовательно не является его условием, изменение которого возможно лишь в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 452 ГК РФ.

В связи с чем, коллегия не усматривает нарушения норм действующего законодательства при применении к расчету арендной платы по спорному договору нормативного изменения как используемых в расчетах ставок, так и способа определения размера арендной платы.

Кроме того, апелляционная коллегия поддерживает вывод суда первой инстанции относительно возможности применения Закона Сахалинской области от 01.08.2008 № 78-30 и Решения Городского Собрания г. Южно-Сахалинска от 09.12.2009 № 46/4вн-09-4 к расчету арендных платежей в период с 01.01.2010 по 30.09.2012, поскольку указанные правовые акты действовали в спорный период и регулировали вопросы о порядке ее начисления на территории г. Южно-Сахалинска, их применение не противоречит нормам материального права и условиям договора аренды от 26.07.2001.

Таким образом, судом первой инстанции обоснованно произведен расчет годовой арендной платы за земельные участки за период с 01.01.2010 по 30.09.2012 по формуле А = Кс x Кд x Кз х Кинф, где - А - арендная плата за использование земельного участка, Кс - кадастровая стоимость земельного участка; Кд - коэффициент использования (0,15 для размещения административных и офисных зданий, банков, зданий почтовой связи), Кз - коэффициент, зависящий от зоны градостроительной ценности, Кинф – коэффициент инфляции. При этом, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

Согласно расчетам истца, кадастровая стоимость арендуемых земельных участков верно определена в размере 13 977 410, 92 рублей (из расчета 2593 кв.м. (S – площадь обоих земельных участков) * 5390,44 руб./кв.м. (УПКСЗ).

При определении УПКСЗ суд первой инстанции исходил из следующего. Из представленных в материалы дела доказательств следует, что кадастровая стоимость земельных участков в размере, переданном в аренду, не определялась и в нормативном акте не закреплялась.

Вместе с тем, согласно информации филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области», в ГКН отражены сведения о земельном участке с кадастровым номером 65:01:0601003:32 (место положение г.Южно-Сахалинск, проспект Победы, 24, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – земельный участок под административным зданием, площадью 2800 кв.м.) и о земельном участке с кадастровым номером 65:01:0601003:86 (место положение – г.Южно-Сахалинск, проспект Победы, 24, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования –административное здание, площадью 1698 кв.м.). Дата внесения сведений в ГКН (дата присвоения кадастрового номера) в отношении участка с номером 65:01:0601003:32 – 09.01.2004, в отношении участка с кадастровым номером 65:01:0601003:86 – 24.01.2006.

Данные размеры кадастровой стоимости утверждены в Приложении № 1 к Постановлению Администрации Сахалинской области от 28.11.2008 № 374-па «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Сахалинской области» (позиции 15887 и 15935) и соответствует кадастровой стоимости, указанной в письме территориального органа кадастрового учета от 15.12.2014 № исх-2562.

Таким образом, судом первой инстанции УПКСЗ определен по формуле: УПКСЗ = Кс : S. А именно, в отношении земельного участка с кадастровым № 65:01:0601003:86 УПКСЗ = 9 152 967,12 рублей (Кс) : 1698 кв.м. (S) = 5390,44 руб./кв.м.; в отношении земельного участка с кадастровым № 65:01:0601003:32 УПКСЗ = 15093232 рублей (Кс) : 2 800 кв.м. (S) = 5390,44 руб./кв.м. При этом апелляционная коллегия отмечает, что, исходя из указанного расчета, УПКСЗ земельного участка с кадастровым № 65:01:0601003:86 равен УПКСЗ земельного участка с кадастровым № 65:01:0601003:32 и составляет 5390,44 руб./кв.м.

Поскольку кадастровый № 65:01:060103:0028 (вид разрешенного использования – под территорию благоустройства) является предыдущим учетным номером земельного участка с кадастровым № 65:01:0601003:86, а кадастровый № 65:01:06 01 03:0034 (вид разрешенного использования – под административное здание) является предыдущим учетным номером земельного участка с кадастровым № 65:01:0601003:32, судом первой инстанции обоснованно использован рассчитанный УПКСЗ в размере 5390,44 руб./кв.м. для определения кадастровой стоимости земельных участков, переданных в аренду ответчикам. Таким образом, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым № 65:01:060103:0028 равна 9 152 967,12 рублей (из расчета 1698 (S) * 5390,44 руб./кв.м. (УПКСЗ)); кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым №65:01:060103:0034 равна 4 824 443,80 рублей (из расчета 895 (S) * 5390,44 руб./кв.м. (УПКСЗ)); кадастровая стоимость двух земельных участков равна 9 152 967,12 рублей + 4 824 443,80 рублей = 13 977 410, 92 рублей.

Доводы апелляционной жалобы о том, что применять при расчете арендной платы кадастровую стоимость других земельных участков, не поименованных в договоре аренды от 26.07.2001, незаконно, апелляционным судом отклоняется в силу следующего.

Согласно сведениям кадастрового органа (письмо филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области» от 16.02.2015 № исх-299), номер 65:01:06 01 03:0028 является предыдущим учетным номером земельного участка с кадастровым номером 65:01:0601003:86, номер 65:01:06 01 03:0034 является предыдущим учетным номером земельного участка с кадастровым номером 65:01:0601003:32. В связи с чем, применение при расчете арендной платы кадастровой стоимости земельных участков определенной в позициях 15887 и 15935 приложения №1 постановления №354-па, в частности для земельного участка с кадастровым номером 65:01:0601003:0086 – 9152967,12 рублей, для земельного участка с кадастровым номером 65:01:0601003:32 – 15093232 рублей является обоснованным. Исходя из представленных кадастровым органом сведений кадастровый номер 65:01:0601003:32 равнозначен кадастровому номеру 65:01:06 01 003:0032, а кадастровый номер 65:01:0601003:86 равнозначен кадастровому номеру 65:01:06 01 003:0086, в связи с чем, в данной части ссылки апеллянтов на несоответствие кадастровых номеров, судом отклоняются.

Согласно информации, содержащейся в ответе за запрос суда от 12.03.2015 № исх-518, сведения о земельных участках с кадастровыми номерами 65:01:06 01 03:0034 и 65:01:06 01 03:0028 в ГКН отсутствуют, кадастровая стоимость для указанных объектов недвижимости не определялась. Участки с кадастровыми номерами 65:01:06 01 03:0034 и 65:01:06 01 003:0034, а также с номерами 65:01:06 01 03:0028 и 65:01:06 01 003:0028 идентичными не являются. В связи с чем, судом первой инстанции обоснованно отклонены доводы ответчиков об иной кадастровой стоимости земельных участков, а именно указанной в пунктах №15884 и №15888 приложения №1 постановления №354-па.

В целом аналогичные доводы заявлялись ответчиками в суде первой инстанции и были обоснованно отклонены Арбитражным судом Сахалинской области, поскольку опровергаются материалами дела, в частности кадастровыми справками в отношении спорных земельных участков, а также сведениями территориального органа кадастрового учета.

Оценив доводы апелляционных жалоб о том, что в рассматриваемом случае применение к земельному участку с кадастровым номером 65:01:060103:0028 с видом разрешенного использования – под территорию благоустройства коэффициента Кд равного 0,15 не обосновано, апелляционная коллегия пришла к следующему выводу.

Системное толкование условий договора аренды от 26.07.2001 указывает на то, что стороны, при его заключении, рассматривали передаваемые в аренду земельные участки с разными видами разрешенного использования как единый объект.

В пользу такой оценки воли сторон договора свидетельствуют те обстоятельства, что стоимость арендной платы как в тексте самого договора, так и в Приложении № 3 к нему определена единой суммой, без указания на цену аренды каждого из земельных участков. Кроме того, в пункте 2 Приложения № 3 – разрешенное использование, указано «под встроенные помещения офиса с прилегающей территорией».

Вместе с тем, согласно информации филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области», сведения о виде разрешенного использования – земельный участок под административным зданием в отношении земельного участка с кадастровым номером 65:01:0601003:32 внесены в ГКН 09.01.2004, сведения о виде разрешенного использования – административное здание в отношении земельного участка с кадастровым номером 65:01:0601003:86 внесены в ГКН 24.01.2006.

Из положений пункта 70 Приказа Минэкономразвития России от 04.02.2010 № 42 (ред. от 12.03.2015) «Об утверждении Порядка ведения государственного кадастра недвижимости» следует, что в Реестре содержатся сведения обо всех основных, вспомогательных или условно разрешенных видах использования земельного участка с указанием индивидуального обозначения (вида, типа, номера, индекса и т.п.) соответствующей территориальной зоны.

При этом сведения о видах разрешенного использования земельного участка вносятся в Реестр на основании градостроительного регламента либо на основании акта органа государственной власти или органа местного самоуправления.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно- правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Учитывая правовую позицию Президиума ВАС РФ, изложенную в Постановлении от 29.05.2012 № 13016/11, согласно которой изменение разрешенного использования любого земельного участка осуществляется с использованием процедуры кадастрового учета изменений этого объекта недвижимости, при условии уже состоявшегося изменения его фактического использования, апелляционная коллегия усматривает в постановке на кадастровый учет спорного земельного участка с номером 65:01:0601003:86 с видом разрешенного использования – под административное здание, приведение в соответствие сведений, содержащихся в ГКН, действующим нормативно-правовым актам и фактическому использованию земельного участка.

Указание апеллянтов на то, что права аренды на земельные участки были зарегистрированы в 2009 и 2010 годах, тогда как изменения кадастровых номеров в ГКН были внесены в 2004 и 2006 годах, не имеет правового значения в целях определения вида разрешенного использования, поскольку, фактическое использование должно отвечать его разрешенному использованию и сходиться со сведениями, внесенными в кадастр.

Ссылка апеллянтов на временный характер сведений о земельных участках с кадастровыми номерами 65:01:0601003:32 и 65:01:0601003:86 апелляционным судом отклоняется в силу того, что положениями части 4 статьи 24 Закона о государственном кадастре недвижимости временный характер сведений до регистрации права распространяется на образованные (созданные) объекты недвижимости, тогда как в рассматриваемом случае причиной внесения сведений в ГКН явилось изменение уникальных характеристик земельных участков, права на которые уже зарегистрированы.

В соответствии с приказом Минэкономразвития РФ от 15.02.2007 № 39 «Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов» методические указания позволяют определить кадастровую стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов в разрезе 15 видов разрешенного использования, одним из которых является: для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения (пункт 1.2.7).

Согласно пункту 2.7.1. Методических указаний расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов с более чем одним видом разрешенного использования осуществляется для каждого из видов разрешенного использования в соответствии с пунктами 2.2 - 2.6 Методических указаний. По результатам расчетов устанавливается кадастровая стоимость земельных участков того вида разрешенного использования земельного участка, для которого указанное значение наибольшее.

Вместе с тем, коэффициента дифференциации для земельных участков с видом разрешенного использования «под территорию благоустройства» не установлено, изменений относительно вида разрешенного использования земельного участка, предоставленного под территорию благоустройства в договор аренды от 26.07.2001 не вносилось.

Согласно пункту 16 статьи 13 АПК РФ в случаях, если спорные отношения прямо не урегулированы федеральным законом и другими нормативными правовыми актами или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, арбитражные суды применяют нормы права, регулирующие сходные отношения (аналогия закона), а при отсутствии таких норм рассматривают дела исходя из общих начал и смысла федеральных законов и иных нормативных правовых актов (аналогия права).

При определении кадастровой стоимости спорного земельного участка под территорию благоустройства, уполномоченным органом отнесен данный земельный участок к виду разрешенного использования, предусмотренному пунктом 1.2.7 Методических указаний, кадастровая стоимость которого определена по основному виду использования земельного участка, исходя из наибольшего удельного показателя кадастровой стоимости.

В соответствии с пунктом 5 Решение городского собрания г. Южно-Сахалинска от 09.12.2009 N46/4вн-09-4 при расчете арендной платы за земельные участки, предоставленные в соответствии с Порядком предоставления земельных участков для целей, не связанных со строительством под прилегающие территории и территории благоустройства и граничащих с ранее сформированными земельными участками, связанными со строительством, применяются коэффициенты дифференциации по видам деятельности арендатора внутри одного вида функционального использования граничащего земельного, связанного со строительством.

Вместе с тем, апелляционный суд отмечает, что аренда земельного участка «под территорию благоустройства» непосредственно связана с использованием объекта недвижимости – административного здания. При этом действующим в спорный период нормативно правовым актом, регулирующим сходные отношения по установлению порядка расчета арендной платы, являлось Решение Городского Собрания г. Южно-Сахалинска от 09.12.2009 N46/4вн-09-4. В связи с чем, суд первой инстанции обоснованно счел возможным применение коэффициентов исходя из вида разрешенного использования основного участка, а также определение кадастровой стоимости земельного участка с номером 65:01:060103:0028 (измененный на учетный номер 65:01:0601003:86) исходя из вида разрешенного использования - для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения и учета данного участка в ГКН с разрешенным использованием «под административное здание»

Принимая во внимание, что нормативным правовым актом коэффициент дифференциации для земельных участков с видов разрешенного использования «под территорию благоустройства» не установлен, судом первой инстанции правомерно применены положения, регулирующие сходные отношения, и установлен Кд 0,15 (размещение административных и офисных зданий, банков, зданий почтовой связи)

Кроме этого, правомерность применения при расчетах арендной платы с 01.01.2010 за предоставленный по договору аренды №2375/1022 от 26.07.2001 земельный участок, с разрешенным использованием «под территорию благоустройство» коэффициента использования 0,15 - для размещения административных и офисных зданий, банков, зданий почтовой связи, подтверждена сложившейся судебной арбитражной практикой (аналогичные дела № А59-292/2014, № А59-293/2014, № А59-294/2014, №А59-4114/2012 о взыскании задолженности по арендной плате с иных соарендаторов смежного земельного участка «под территорию благоустройства» исходя из показателей установленной кадастровой стоимости и коэффициентов – 0,15).

Судом первой инстанции обоснованно отклонены доводы ответчиков о том, что при расчете арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 65:01:060103:0028 (под территорию благоустройства) подлежит применению Решение городского собрания ГО «Южно-Сахалинск» от 24 мая 2006 г. №290/16-06-3, поскольку указанное решение с 01.01.2010 утратило силу (пункты 10, 11 Решения городского собрания г. Южно-Сахалинска от 09.12.2009 N 46/4вн-09-4). В связи с чем аналогичные доводы апелляционных жалоб необоснованны.

Поскольку приведенный ответчиками в апелляционных жалобах расчет арендной платы основан на вышеизложенных доводах, отклоненных судом апелляционной инстанции в силу их необоснованности, указанный расчет апелляционным судом не принимается.

Проверяя произведенный судом первой инстанции расчет пеней, подлежащих взысканию с ответчиков, с учетом пунктов 2.1, 2.2, 6.1 договора от 26.07.2001, руководствуясь положениями статьи 330, пункта 3 статьи 405 ГК РФ, а также разъяснениями, содержащимися в пункте 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.10.1997 №18 «О некоторых вопросах, связанных с применением положений Гражданского кодекса РФ», апелляционный суд установил, что за нарушение ответчиками сроков внесения арендных платежей, установленных договором аренды, судом первой инстанции правомерно начислены пени за период просрочки с 24.10.2012 по 20.11.2012 ответчикам ООО «Квартет», ООО «Моником», ИП Паниной С.В., ИП Кройту А.М. в размере 32 052 рубля 32 копейки, 28 482 руб. 57 коп, 10 102 рубля 38 коп, 4 555 рублей 37 коп соответственно. В удовлетворении требований о взыскании пени до 24.10.2012 с ООО «Квартет», ООО «Моником», ИП Паниной С.В., ИП Кройта А.М. судом первой инстанции отказано обоснованно, поскольку до указанной даты просрочка допущена Департаментом.

Таким образом, апелляционная коллегия считает, что по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе, решение от 28.01.2014 отмене не подлежит.

Оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено. И у арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда Сахалинской области.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 13.05.2015 по делу №А59-5484/2012 оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.

Председательствующий

Д.А. Глебов

Судьи

С.Б. Култышев

Н.А. Скрипка