Гражданский кодекс часть 1

от Индивидуального предпринимателя ФИО1: ФИО2 по доверенности от 10.02.2012 со специальными полномочиями,
от Управления имущественных отношений Администрации Уссурийского городского округа: юрист Топорков С.И., удостоверение № 27 от 31.12.2008, доверенность № 7 от 10.01.2012 со специальными полномочиями,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления имущественных отношений Администрации Уссурийского городского округа

апелляционное производство № 05АП-6356/2012

на решение от 20.06.2012

судьи Е.А. Левченко

по делу № А51-2984/2012 Арбитражного суда Приморского края

по иску Управления имущественных отношений Администрации Уссурийского городского округа

к Индивидуальному предпринимателю ФИО1

о взыскании задолженности по арендным платежам и пени в размере 2993726,35 руб.

по встречному иску Индивидуального предпринимателя ФИО1

к Управлению имущественных отношений Администрации Уссурийского городского округа

о взыскании 1458895 руб. расходов на выполнение капитального ремонта

УСТАНОВИЛ:

Управление имущественных отношений Администрации Уссурийского городского округа (далее по тексту – Управление) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к Индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее по тексту – ИП ФИО1) о взыскании 2993726,35 руб., в том числе основного долга по арендным платежам за период с 18.12.2006 по 30.11.2011 в размере 1058854,08 руб., а также пени за период с 01.01.2009 по 07.12.2011 в сумме 1934872,27 руб.

Определением Арбитражного суда Приморского края от 29.03.2012 в порядке ст. 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - АПК РФ) к производству принят встречный иск Индивидуального предпринимателя ФИО1 к Управлению имущественных отношений Администрации Уссурийского городского округа о взыскании 1458895 руб. на основании ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ).

Решением от 20.06.2012 Арбитражный суд Приморского края взыскал с Управления имущественных отношений Администрации Уссурийского городского округа в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 756353,07 руб. стоимости капитального ремонта, а также 14303,29 руб. расходов по уплате государственной пошлины, в остальной части первоначальных исковых требований отказал.

Не согласившись с вынесенным решением, Управление имущественных отношений Администрации Уссурийского городского округа обратилось в апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить в связи с неправильным применением судом первой инстанции норм материального и процессуального права, неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела, принять по делу новый судебный акт.

Полагает, что Управлением не могут быть приняты к зачету в соответствии с Порядком осуществления зачета в счет арендной платы стоимости затрат арендатора на проведение капитального ремонта и иных неотделимых улучшений арендуемого им объекта муниципальной собственности Уссурийского городского округа, утвержденным Постановлением Главы Уссурийского городского округа от 19.10.2007 № 1697, виды работ, указанные в локальном ресурсном сметном расчете, а именно монтаж перегородок из алюминиевых сплавов звукоизоляционных на сумму 335937 руб. и устройство подвесных потолков типа «Армстронг» на сумму 85978 руб.

Обращает внимание на то, что произведенный арендатором ремонт не был вызван неотложной необходимостью, соответственно, у арендатора не было оснований для взыскания с арендодателя полной стоимости ремонта или для зачета такой стоимости в счет арендной платы.

Считает необоснованным вывод суда первой инстанции о том, что стоимость произведенного ремонта была принята к зачету Управлением, поскольку переданное предпринимателю дополнительное соглашение, в котором указана сумма, принятая к зачету в счет арендной платы – 462420,96 руб., предпринимателем не подписано, в связи с чем отсутствуют основания для проведения такого зачета.

В письменном отзыве на апелляционную жалобу ИП ФИО1 с доводами жалобы не согласился, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Обращает внимание на то, что арендатор воспользовался принадлежащим ему в силу ст. 616 ГК РФ правом на взыскание стоимости произведенного капитального ремонта.

Рассмотрение дела откладывалось с 22.08.2012 до 11 часов 15 минут 12.09.2012.

В судебном заседании апелляционной инстанции 12.09.2012 рассмотрение дела начато сначала в связи с изменением состава суда на основании статьи 18 АПК РФ.

Представитель Управления имущественных отношений Администрации Уссурийского городского округа огласил доводы апелляционной жалобы, которые совпадают с текстом апелляционной жалобы, имеющейся в материалах дела. Решение Арбитражного суда Приморского края просит отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

Представитель ИП ФИО1 на доводы апелляционной жалобы возразил. Решение Арбитражного суда Приморского края считает законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Исследовав доказательства по делу, оценив доводы представителей лиц, участвующих в деле, проверив правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции считает, что обжалуемый судебный акт подлежит изменению в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела, 02.02.2007 между Комитетом по управлению имуществом муниципального образования г. Уссурийска и Уссурийского района (правопреемник - Управление имущественных отношений Администрации Уссурийского городского округа) (Арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (Арендатор) заключен договор № 146/07 на аренду объекта нежилого фонда Уссурийского городского округа, являющегося муниципальной собственностью, по условиям которого Арендодатель предоставляет Арендатору во временное пользование объект нежилого фонда по адресу: <...>, общей площадью 149,4 кв.м. для использования под выставочный зал.

11.02.2008, 11.01.2009, 12.02.2010 между Управлением имущественных отношений Администрации Уссурийского городского округа (Арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (Арендатор) заключены аналогичные договоры аренды №№ 146/08, 146/09, 146/10, по условиям которых Арендодатель предоставляет Арендатору во временное пользование объект нежилого фонда по адресу: <...>, общей площадью 149,4 кв.м., для использования под выставочный зал.

По договорам № 146/11 от 03.02.2011, № 146/12 от 17.11.2011 нежилое помещение № 68 в здании (лит. А) общей площадью 145,9 кв.м. по адресу: <...>, были переданы ИП ФИО1 для использования под бытовое обслуживание, склад.

Договоры аренды № 146/07 от 02.02.2007, № 146/08 от 11.02.2008, № 146/09 от 11.01.2009, № 146/10 от 12.02.2010, № 146/11 от 03.02.2011, № 146/12 от 17.11.2011 заключены на срок с 18.12.2006 до 17.12.2007, с 17.12.2007 до 15.12.2008, с 15.12.2008 по 13.12.2009, с 13.12.2009 до 12.11.2010, с 12.11.2010 до 12.10.2011, с 12.10.2011 по 12.09.2012 соответственно.

Пунктами 3.1, 3.2 вышеуказанных договоров аренды предусмотрено, что за пользование объектом Арендатор своевременно оплачивает арендную плату. Оплата производится ежемесячно до 10 числа текущего месяца.

Из материалов дела следует, что в период действия договоров аренды стороны неоднократно изменяли условия об арендной плате.

Так, по договору № 146/07 от 02.02.2007 установлен размер арендной платы в сумме 12099,53 руб. в месяц без учета НДС.

По договору № 146/08 от 11.02.2008 установлен размер арендной платы в сумме 16582,72 руб. без учета НДС. При этом Соглашением об изменении договора аренды от 12.08.2008 установили новый размер арендной платы в месяц – 17767,20 руб. без учета НДС, распространив действие соглашения на период с 01.01.2008.

По договору № 146/09 от 11.01.2009 установлен размер арендной платы в сумме 17767,20 руб. без учета НДС. Соглашением об изменении договора аренды от 13.01.2009 стороны установили размер арендной платы в сумме 19267,54 руб. без учета НДС в месяц, распространив действие соглашения на период с 01.01.2009.

По договору № 146/10 от 12.02.2010 установлен размер арендной платы в сумме 19267,54 руб. без учета НДС.

По договорам № 146/11 от 03.02.2011, № 146/12 от 17.11.2011 установлен размер арендной платы в сумме 24566,30 руб. в месяц без учета НДС.

Письмом от 07.12.2011 истец в адрес ответчика направил уведомление № 11-03/17127 о необходимости исполнения, взятых на себя обязательств по оплате арендных платежей и пени. Данное письмо получено ответчиком 15.12.2011, что подтверждается отметкой на почтовом уведомлении.

Истец, ссылаясь на то, что к моменту подачи искового заявления, ответчик не погасил образовавшуюся задолженность по арендным платежам за период с 18.12.2006 по 30.11.2011 в размере 1058854,08 руб., в связи с чем истец на сумму долга начислил пеню в размере 1934872,27 руб. за период с 01.01.2009 по 07.12.2011, обратился в Арбитражный суд Приморского края с рассматриваемым иском.

В силу ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлен порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

За период с 18.12.2006 по 30.11.2011 арендная плата составила 1107339,25 руб.

При этом из расчета истца видно, что 24.10.2007 ответчик частично оплатил арендную плату в сумме 48257,28 руб.

Таким образом, задолженность по арендной плате за период с 18.12.2006 по 30.11.2011 составила 1059081,97 руб.

Вместе с тем ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности.

В соответствии с п. 1 ст. 199 ГК РФ требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Согласно п. 2 ст. 200 ГК РФ по обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Общий срок исковой давности устанавливается в три года (ст. 196 ГК РФ).

В п. 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.11.2001 N 15, Пленума ВАС РФ от 15.11.2001 N 18 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» разъяснено, что течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

Пунктом 3.2. договоров предусмотрено, что оплата производится ежемесячно до 10 числа текущего месяца.

Поскольку иск подан истцом 21.02.2012, является пропущенным срок исковой давности по требованиям о взыскании арендной платы за период с 18.12.2006 по 28.02.2009 включительно, так как арендная плата за февраль 2009 года должна быть внесена ответчиком не позднее 10.02.2009, соответственно, о нарушении своего права истец должен был узнать не позднее 11.02.2009.

С учетом применения исковой давности являются обоснованными требования истца о взыскании с ответчика арендной платы за период с 01.03.2009 по 30.11.2011 в сумме 702769,82 руб.

Рассматривая требования истца о взыскании пени в сумме 1934872,27 руб. за период с 01.01.2009 по 07.12.2011, апелляционная коллегия приходит к следующим выводам.

В соответствии с п. 1 ст. 330 ГК РФ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, должник обязан уплатить кредитору определенную законом или договором денежную сумму - неустойку (штраф, пеню).

В п. 3.4. договоров установлено, что в случае невнесения арендатором арендной платы в размере и сроки, установленные договором, арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 0,3 % задолженности за каждый день просрочки.

Отказывая в удовлетворении требований истца о взыскании с ответчика пени в сумме 1934872,27 руб., суд первой инстанции исходил из того, что ответчик обращался к истцу с заявлением о зачете понесенных им расходов в счет арендной платы, однако истец необоснованно не произвел зачет.

Однако судом первой инстанции не учтено следующее.

В соответствии с п. 1 ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Таким образом, право на зачет стоимости капитального ремонта в счет арендной платы либо на взыскание стоимости капитального ремонта с арендодателя обусловлено тем, что такой ремонт должен быть предусмотрен договором либо вызван неотложной необходимостью, при этом право на возмещение стоимости капитального ремонта возникает у арендатора с момента, когда им фактически понесены соответствующие расходы.

В то же время несение расходов на капитальный ремонт арендуемого имущества не означает автоматического освобождения арендатора от внесения арендной платы на будущий период либо за предыдущий.

Для осуществления зачета стоимости капитального ремонта должно быть соответствующее волеизъявление арендатора, что по смыслу п. 1 ст. 616 ГК РФ во взаимосвязи со ст. 410 ГК РФ предполагает, что арендатор должен сделать соответствующее заявление арендодателю о зачете таких затрат в счет арендной платы.

Из материалов дела следует, что с заявлением о зачете произведенных затрат на капитальный ремонт в счет арендной платы ответчик к истцу не обращался.

Письмо, переданное истцу 23.07.2007 (л.д. 131 т. 1), не может быть расценено в качестве заявления о проведении такого зачета, поскольку письмо датировано ранее проведения ответчиком капитального ремонта. Кроме того, в данном письме ответчик обращается к истцу с просьбой согласовать капитальный ремонт в арендуемом помещении с условием зачета затрат по ремонту в счет арендной платы, а не заявляет о проведении зачета в порядке п.1 ст. 616 ГК РФ.

В Постановлении Управления имущественных отношений от 30.12.2009 № 687 ответчику разрешено производство капитального ремонта с зачетом стоимости работ в счет арендной платы после их завершения в соответствии с п. 7 постановления главы Уссурийского городского округа от 19.10.2007 № 1697 «Об утверждении порядка осуществления зачета в счет арендной платы стоимости затрат арендатора на проведение капитального ремонта и иных неотделимых улучшений арендуемого им объекта муниципальной собственности Уссурийского городского округа».

Однако Дополнительное соглашение от 31.12.2009 к договору аренды объекта нежилого фонда от 11.01.2009 № 146/09, направленное истцом в адрес ответчика, о проведении зачета расходов на капитальный ремонт в сумме 462420,96 руб. ответчиком не подписано, в связи с чем зачет соответствующих затрат не был также произведен в порядке, предусмотренном постановлением главы Уссурийского городского округа от 19.10.2007 № 1697.

Таким образом, обязательства ответчика по внесению арендной платы не были погашены в установленном порядке, в связи с чем истцом правомерно начислены пени на сумму задолженности по арендной плате.

В соответствии со ст. 207 ГК РФ с истечением срока исковой давности по главному требованию истекает срок исковой давности и по дополнительным требованиям (неустойка, залог, поручительство и т.п.).

С учетом истечения срока исковой давности по требованиям о взыскании арендной платы за период с декабря 2006 года по февраль 2009 года включительно и, соответственно, истечения срока исковой давности по требованиям о взыскании пени, начисленной на сумму арендной платы за указанный период, являются обоснованными требования истца о взыскании с ответчика пени в размере 1019865 руб.

Рассматривая встречные исковые требования ИП ФИО1 о взыскании с Управления имущественных отношений Уссурийского городского округа стоимости капитального ремонта, апелляционная коллегия приходит к следующим выводам.

В силу п. 1 ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Как указано выше, согласно п. 1 ст. 616 ГК РФ нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору, в том числе произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.

В материалы дела представлен Акт обследования нежилого помещения по адресу: <...> от 25.09.2007 (л.д. 132 т. 1), из которого следует, что спорное помещение находится в следующем техническом состоянии: система отопления в рабочем состоянии, радиаторы имеют следы протекания; система водоснабжения и канализации в рабочем состоянии, трубы водоснабжения имеют следы протекания, унитаз имеет трещины; система электроосвещения в рабочем состоянии; стены отштукатурены, имеются трещины, частично произошло отслоение штукатурки; перегородки деревянные, имеют трещины, поражения гнилью; пол деревянный, имеются прогибы, частично поражен гнилью, частично разрушен; окна – рамы деревянные, деформированные, отдельные стекла имеют трещины; отмостка имеет трещины.

Доказательств того, что помещение было передано ИП ФИО1 в надлежащем состоянии, Управлением не представлено.

Учитывая состояние спорного помещения, апелляционная коллегия приходит к выводу о том, что выполненный в объеме, предусмотренном Локальным ресурсным сметным расчетом (л.д. 110-118 т. 1) и Актом о приемке выполненных работ от 31.12.2008 (л.д. 119-128 т. 1), капитальный ремонт помещения, был вызван неотложной необходимостью и направлен на возможность эксплуатации помещения по целевому назначению, что было невозможно без проведения ремонта, учитывая состояние помещения.

Подлежит отклонению довод заявителя жалобы о том, что ответчиком (истцом по встречному иску) не был соблюден порядок зачета затрат на капитальный ремонт, предусмотренный постановлением главы Уссурийского городского округа от 19.10.2007 № 1697, поскольку данным постановлением урегулированы вопросы зачета затрат на производство неотделимых улучшений вне зависимости от неотложной необходимости их проведения либо от условий, предусмотренных договорами аренды.

При этом п. 1 ст. 616 ГК РФ не обуславливает возможность взыскания с арендодателя затрат на капитальный ремонт, вызванный неотложной необходимостью, соблюдением нормативных актов органов местного самоуправления.

В силу изложенного подлежат отклонению доводы заявителя жалобы о том, что не могут быть приняты к зачету работы по монтажу перегородок из алюминиевых сплавов звукоизоляционных на сумму 335937 руб. и по устройству подвесных потолков типа «Армстронг» на сумму 85978 руб.

Из Акта обследования нежилого помещения от 25.09.2007 (л.д. 132 т. 1) видно, что имеющиеся в помещении деревянные перегородки имеют трещины и поражения гнилью. Доказательств того, что возведенные подрядной организацией перегородки расположены в иных местах, нежели прежние, а также то, что возведение аналогичных перегородок из других материалов более экономично или целесообразно, Управлением в материалы дела не представлено, как не представлено и доказательств того, что устройство подвесных потолков типа «Армстронг» является более затратным, нежели ремонт потолков иными способами. При этом судом учитывается, что, несмотря на отсутствие в Акте обследования от 25.09.2007 сведений о состоянии потолков в спорном помещении, ремонт потолков был необходим ввиду проведения в помещении иных ремонтных работ капитального характера.

При таких обстоятельствах апелляционная коллегия приходит к выводу об обоснованности заявленных ИП ФИО1 встречных исковых требований о взыскании с Управления стоимости капитального ремонта в сумме 1458895 руб.

На основании ст. 110 АПК РФ, ст. 333.17 НК РФ государственная пошлина по первоначальному иску в сумме 21847,72 руб., а также государственная пошлина по апелляционной жалобе в сумме 2000 руб. подлежит взысканию с ИП ФИО1 в доход федерального бюджета.

Расходы по уплате государственной пошлины по встречному иску в сумме 27588,95 руб. подлежат взысканию с Управления имущественных отношений Администрации Уссурийского городского округа в пользу ИП ФИО1

В соответствии с ч. 5 ст. 170 АПК РФ при полном или частичном удовлетворении первоначального и встречного исков в резолютивной части решения указывается денежная сумма, подлежащая взысканию в результате зачета.

В результате зачета с ИП ФИО1 в пользу Управления имущественных отношений Администрации Уссурийского городского округа подлежит взысканию 263739,83 руб.

При таких обстоятельствах обжалуемое решение подлежит изменению.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 20.06.2012 по делу № А51-2984/2012 изменить.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО1 в пользу Управления имущественных отношений Администрации Уссурийского городского округа 263739 (Двести шестьдесят три тысячи семьсот тридцать девять) рублей 83 коп.

В удовлетворении исковых требований Управления имущественных отношений Администрации Уссурийского городского округа о взыскании с Индивидуального предпринимателя ФИО1 356084 рублей 26 коп. задолженности по арендной плате, 915007 рублей 26 коп. пени отказать.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО1 в доход федерального бюджета 23847 (Двадцать три тысячи восемьсот сорок семь) рублей 72 коп. государственной пошлины по первоначальному иску и апелляционной жалобе.

Взыскать с Управления имущественных отношений Администрации Уссурийского городского округа в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО1 27588 (Двадцать семь тысяч пятьсот восемьдесят восемь) рублей 95 коп. расходов на уплату государственной пошлины по встречному иску.

Арбитражному суду Приморского края выдать исполнительные листы.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

А.В. Ветошкевич

Судьи

С.Б. Култышев

ФИО3