Гражданский кодекс часть 1

Управление имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «СЕРВИС-ЛЮКС» (далее по тексту – ООО «СЕРВИС-ЛЮКС») об обязании заключить соглашение от 27.08.07 об изменении договора аренды № 226/03 от 09.06.03.

Решением от 26.12.09 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Пятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить в связи с нарушением норм материального и процессуального права.

В обоснование жалобы заявитель указал на необоснованное применение истцом в соглашении об изменении договора при расчете арендной платы коэффициентов расположения в здании, годности, не предусмотренных договором аренды № 226/03 от 09.06.03. Заявитель считает, что постановление главы муниципального образования № 58 от 23.01.01 не является законом, в связи с чем оснований для изменения договора аренды в порядке, предусмотренном ст. 450 Гражданского кодекса РФ, не имеется. Полагает, что судом не дана оценка пунктам соглашения, не касающимся порядка расчета арендной платы, в том числе п. 3 соглашения о сроке действия, который не соответствует, по мнению заявителя, положениям ст. 453 Гражданского кодекса РФ.

В заседании суда апелляционной инстанции заявитель доводы жалобы поддержал, просил решение отменить, жалобу удовлетворить.

Управление имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа в заседание суда апелляционной инстанции не прибыло, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещено надлежащим образом. Через канцелярию суда заявило ходатайство о рассмотрении жалобы в его отсутствие. Ходатайство судом рассмотрено и удовлетворено.

Исследовав материалы дела и апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителя ответчика, апелляционный суд считает, что решение подлежит изменению в связи со следующим.

Как следует из материалов дела, 09.06.03 между Комитетом по управлению муниципального образования г.Уссурийск и Уссурийский район (арендодатель) и ООО «СЕРВИС-ЛЮКС» (арендатор) заключен договор № 226/03 на аренду объекта нежилого фонда муниципального образования г.Уссурийск и Уссурийский район, являющегося муниципальной собственностью, по условиям которого арендодатель предоставил во временное пользование арендатора нежилые помещения (№№ 1-12 лит.А, гостиница) по ул. Полушкина, 118 в г.Уссурийске, общей площадью 546,8 кв.м на первом этаже жилого дома для использования под гостиницу. Срок аренды установлен с 16.07.03 по 15.07.13. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Согласно п. 3.1 указанного договора арендная плата за пользование объектом установлена в размере 125 674, 2 руб. в год с учетом НДС.

Пунктом 3.2 договора аренды предусмотрено, что размер арендной платы может быть пересмотрен в одностороннем порядке в случае изменения МРОТ, установленного федеральным законом на день, когда должна быть произведена оплата, о чем оформляется дополнительное соглашение к договору. Размер арендной платы может пересматриваться в соответствии с действующим законодательством (п. 3.8 договора аренды).

По условиям договора аренды (п. 4.1) изменение его условий, внесение дополнений допускается по согласованию сторон, рассматривается сторонами в месячный срок и оформляются дополнительным соглашением.

На основании постановления главы Уссурийского городского округа от 19.02.07 № 207 «Об изменении размера коэффициента индексации при исчислении размера арендной платы», постановления главы Уссурийского городского округа от 21.02.07 № 217 «О внесении изменений в постановление главы муниципального образования г.Уссурийск и Уссурийский район от 23.01.01 № 58 «Об установлении корректирующих коэффициентов и порядка исчисления платы за пользование арендуемым муниципальным имуществом», постановления главы Уссурийского городского округа от 16.05.07 № 713 «О внесении изменений в постановление главы муниципального образования г.Уссурийск и Уссурийский район от 23.01.01 № 58 «Об установлении корректирующих коэффициентов и порядка исчисления платы за пользование арендуемым муниципальным имуществом» Комитет по управлению имуществом администрации Уссурийского городского округа Приморского края направил ООО «СЕРВИС-ЛЮКС» соглашение от 27.08.07 об изменении договора аренды. В связи с изменением базовой ставки арендной платы на объекты муниципальной собственности до 150 руб. за кв.м и введением коэффициентов полезности (1,7), индексации (2,1), расположения нежилого помещения (0,05), годности (0,26) увеличилась арендная плата до 754 815 руб. 79 коп. с учетом НДС, а также предлагается дополнить раздел, касающийся предмета договора, изменить редакции пунктов договора относительно обязанностей арендатора на возмещение расходов по содержанию и ремонту мест общего пользования, банковские реквизиты балансодержателя.

Ответчик от подписания соглашения отказался, в связи с чем истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что изменения в условия заключенного между сторонами договора аренды, оформленные соглашением, не противоречат ст. 450 Гражданского кодекса РФ.

Согласно п.п. 1 и 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором, а также по требованию одной из сторон по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В п. 3.8 договора аренды от 09.06.03 № 226/03 предусмотрена возможность пересмотра размера арендной платы в соответствии с действующим законодательством.

Основываясь на указанном пункте договора и постановлениях главы Уссурийского городского округа от 19.02.07 № 207 «Об изменении размера коэффициента индексации при исчислении размера арендной платы», от 21.02.07 № 217 «О внесении изменений в постановление главы муниципального образования г.Уссурийск и Уссурийский район от 23.01.01 № 58 «Об установлении корректирующих коэффициентов и порядка исчисления платы за пользование арендуемым муниципальным имуществом», от 16.05.07 № 713 «О внесении изменений в постановление главы муниципального образования г.Уссурийск и Уссурийский район от 23.01.01 № 58 «Об установлении корректирующих коэффициентов и порядка исчисления платы за пользование арендуемым муниципальным имуществом», которыми изменен порядок исчисления платы за пользование арендуемым муниципальным имуществом в части применения корректирующих коэффициентов, истцом составлено соглашение об изменении действующего договора аренды.

Возражения ООО «СЕРВИС-ЛЮКС» относительно того, что постановление главы муниципального образования город Уссурийск и Уссурийский район Приморского края № 58 от 23.01.01 не является законом, поэтому не может являться основанием для пересмотра размера арендной платы, согласованного сторонами, судом апелляционной инстанции отклоняются по следующим основаниям.

На момент издания данного постановления действовал Федеральный закон от 28.08.95 № 154-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (далее по тексту – Федеральный закон № 154-ФЗ), который допускал принятие органами местного самоуправления и должностными лицами органов местного самоуправления нормативных правовых актов (п. 1 ст. 19 названного Закона).

Статьей 17 Федерального закона № 154-ФЗ устанавливалось, что компетенции органов местного самоуправления и должностных лиц местного самоуправления определяются уставами муниципальных образований в соответствии с законами субъектов Российской Федерации.

Таким образом, вопросы о полномочиях главы муниципального образования на издание нормативных правовых актов по вопросам местного значения регулируются уставом муниципального образования.

Согласно ст.7 Устава муниципального образования г. Уссурийск и Уссурийский район, утвержденного решением Думы г. Уссурийска № 24 от 06.07.99 (далее по тексту - Устав), в редакции, действующей на момент издания оспариваемого постановления, структуру органов местного самоуправления составляют Дума муниципального образования г. Уссурийск и Уссурийский район, глава муниципального образования, глава сельсовета, входящее в структуру администрации, наделенные Уставом собственными полномочиями по решению вопросов местного значения г. Уссурийск и Уссурийского района.

Решением Думы г.Уссурийска и Уссурийского городского округа от 28.11.00 № 84 утверждено Положение о порядке управления, владения и распоряжения муниципальной собственностью Уссурийского городского округа (далее по тексту - Положение), в соответствии с которым к полномочиям главы муниципального образования по управлению и распоряжению муниципальной собственностью относится управление и распоряжение муниципальной собственностью в порядке, установленном Уставом муниципального образования, настоящим Положением, иными решениями Думы, регулирующими отношения в сфере управления, владения и распоряжения муниципальной собственностью.

Комитет по управлению имуществом администрации Уссурийского городского округа является структурным подразделением администрации муниципального образования, а также уполномоченным исполнительным органом местного самоуправления по управлению и распоряжению имуществом. Комитет вправе осуществлять передачу в аренду объектов муниципальной собственности (п. 17.1. Положения).

Согласно п. 17.10 указанного Положения величина арендной платы устанавливается из расчета за один квадратный метр нежилой площади в год. Базовые ставки арендной платы утверждаются Думой. Корректирующие коэффициенты к базовым ставкам арендной платы устанавливаются главой муниципального образования.

Решением Думы г.Уссурийска и Уссурийского района от 28.02.01 № 127 «О Положении «О порядке регулирования арендных отношений, предметом которых являются объекты муниципальной собственности муниципального образования г.Уссурийск и Уссурийский район» и внесении изменений и дополнений в положение «О порядке управления, владения и распоряжения муниципальной собственностью в муниципальном образовании г.Уссурийск и Уссурийский район», утвержденное решением Думы от 28.11.00 № 84», решено пункт 17.10 читать соответственно 17.2 ст.17 Положения.

На основании п. 17.10 Положения, в редакции от 28.11.00, главой муниципального образования город Уссурийск и Уссурийский район Приморского края 23.01.01 принято постановление № 58 «Об установлении корректирующих коэффициентов и порядка исчисления платы за пользование арендуемым муниципальным имуществом».

Таким образом, спорное постановление принято главой муниципального образования города Уссурийск и Уссурийский район Приморского края в пределах предоставленных последнему Федеральным законом полномочий, в соответствии с требованиями Положения о порядке управления, владения и распоряжения муниципальной собственностью Уссурийского городского округа, утвержденного решением Думы г.Уссурийска и Уссурийского городского округа от 28.11.00 № 84.

Учитывая изложенное, органы муниципальных образований вправе устанавливать корректирующие коэффициенты, в том числе коэффициенты расположения в здании, годности, в связи с чем довод заявителя в указанной части подлежит отклонению как несостоятельный.

Порядок установления размера арендной платы и ее внесения арендатором устанавливается соглашением сторон с соблюдением требований ст. 614 Гражданского кодекса РФ. При этом размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса РФ).

Установив, что п.п. 3.8, 4.1 договора аренды от 09.06.03 № 226/03 предусмотрено право вносить по согласованию с арендатором в договор необходимые изменения и дополнения, вытекающие из действующих нормативных актов, исходя из того, что размер арендной платы по указанному договору аренды с момента заключения договора не изменялся, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требования истца.

Довод ООО «СЕРВИС-ЛЮКС» о том, что суд первой инстанции не исследовал и не оценил изменение иных условий договора аренды, подлежит отклонению, поскольку, как видно из текста договора аренды от 09.06.03 № 226/03 и соглашения о его изменении, фактически истцом изменена лишь редакция данных условий договора. Мотивированных возражений относительно предложенной истцом редакции указанных условий общество ни в суд первой, ни в суд апелляционной инстанции не представило. Кроме того, изменение редакции иных условий договора аренды не противоречит Гражданскому кодексу Российской Федерации.

В то же время суд апелляционной инстанции считает правомерным довод ООО «СЕРВИС-ЛЮКС» о необоснованном включении в соглашение об изменении договора срока его действия с 01.03.07 (п. 3 соглашения).

В силу ч. 3 ст. 453 Гражданского кодекса РФ в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке – с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или расторжении договора.

Распространение действия соглашения на прошедший период недопустимо, поскольку противоречит названной норме и общим принципам гражданского законодательства.

С учетом изложенного решение суда в части установления срока действия соглашения об изменении договора аренды от 09.06.03 № 226/03 подлежит изменению.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 26.12.09 по делу № А51-12611/2009 изменить.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «СЕРВИС-ЛЮКС» заключить с Управлением имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа соглашение об изменении договора аренды № 226/03 от 09.06.03 в редакции от 27.08.07, предложенной Управлением имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа определенной, за исключением пункта 3 соглашения.

Выдать исполнительный лист.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий:

Т.А. Аппакова

Судьи:

И.Л. Яковенко

С.В. Шевченко