Гражданский кодекс часть 1

Специальное конструкторское бюро средств автоматизации морских исследований Дальневосточного отделения Российской Академии наук (далее – СКБ САМИ), с учетом уточнений в порядке статьи 49 АПК РФ, обратилось в суд к Федеральному государственному образовательному учреждению среднего профессионального образования Сахалинский топливно-энергетический техникум (далее – ФГОУ СПО СТЭТ) о взыскании пени по договору аренды № 16130-07/05 АР от 23.10.2007 за период с 06.10.08. по 14.09.09. в сумме 221 891 рубль 67 копеек, а также задолженности по договору № 16130-08/05 АР/1 по возмещению коммунальных и эксплуатационных расходов от 01.11.2008 в сумме 1 166 708 рублей 38 копеек, а также пени за период с 08.06.08. по 23.09.09. в сумме 631 856 рублей 65 копеек.

В порядке статьи 49 АПК РФ, в связи с погашением ответчиком суммы долга по арендной плате, истец уточнил исковые требования и просил взыскать задолженность по возмещению коммунальных и эксплуатационных расходов, пени по договору аренды № 16130-07/05 АР от 23.10.2007 и по договору № 16130-08/05 АР/1 по возмещению коммунальных и эксплуатационных расходов от 01.11.2008.

Решением от 20.11.2009 Арбитражный суд Сахалинской области исковые требования удовлетворил.

ФГОУ СПО СТЭТ обжаловало данное решение в части взыскания с ответчика задолженности и пени по договору № 16130-08/05 АР/1 по возмещению коммунальных и эксплуатационных расходов от 01.11.2008, указав, что суд дал неверную оценку обстоятельствам дела в данной части. По мнению заявителя, суд не учел, что расходы истца на налог на имущество и на земельный налог были учтены в отчете при расчете арендной платы при заключении дополнительного соглашения от 12.12.2008, в связи, с чем данные расходы не могут повторно возмещаться истцу по договору № 16130-08/05 АР/1 по возмещению коммунальных и эксплуатационных расходов от 01.11.2008.

В судебное заседание представители сторон не явились, о времени и месте слушания извещены надлежащим образом.

Суд апелляционной инстанции, руководствуясь статьей 156 АПК РФ, рассмотрел доводы апелляционной жалобы в отсутствие не явившихся сторон.

Законность и обоснованность судебного акта проверяется в порядке и пределах статей 268-271 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации.

Поскольку решение суда первой инстанции в части взыскания с ответчика пени по договору аренды в размере 221 891,67 рублей в порядке апелляционного производства заявителем не обжалуется, и возражений от истца в данной части не поступило, судебная коллегия, руководствуясь частью 5 статьи 268 АПК РФ, с учетом пункта 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", законность и обоснованность решения суда в вышеназванной части не проверяет.

Как установлено материалами дела, 26 октября 2007 между СКБ САМИ ( арендодатель) и ФГОУ СПО СТЭТ ( арендатор) заключен договор аренды № 16130-07/05 АР недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности.

По условиям договора арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное пользование имущество (нежилые помещения) общей площадью 1456,3 кв.м.,расположенное по адресу: <...>, помещения №№ 65-71 (67,7кв.м.); 76-79 (42,8 кв.м.) на первом этаже здания Учебно-научное, и помещения №№ 1-17; 20-32; 34-39; 45 ( 1345,8 кв.м.) на втором этаже здания Мастерские, реестровый номер 3001 для использования помещений в учебных и научных целях.

Согласно пункту 2.1. договора срок действия настоящего договора устанавливается с 01 ноября 2007 по 31 октября 2010 года. Настоящий договор зарегистрирован в установленном законом порядке и согласован с собственником имущества.

Пунктом 5.1. договора установлено, что арендная плата за пользование федеральным имуществом устанавливается: для помещений в здании Учебно-научное в размере 3 180 руб. за 1 кв.м. в год (без НДС и коммунальных платежей) на основании Протокола конкурсной комиссии по выбору арендатора от 17.10.2007 и Отчета об оценке № 0807-190/1 от 15.08.2007,выполненного ООО «Система»; - для помещений в здании мастерские в размере 2 940 руб. за 1 кв.м. в год (без НДС и коммунальных платежей) на основании Протокола конкурсной комиссии по выбору арендатора от 17.10.2007 и Отчета об оценке № 0807-190/3 от 15.08.2007,выполненного ООО «Система».

В силу пункта 5.2. договора арендная плата вносится арендатором ежемесячно не позднее 5-го числа текущего месяца. Обязанность арендатора по оплате арендных платежей возникает со дня подписания сторонами акта приема-передачи помещений. За несвоевременную или неполную оплату арендных платежей в установленные договором сроки арендатор обязан заплатить пени на сумму просроченных арендных платежей в размере 1/300 действующей ставки рефинансирования ЦБ за каждый календарный день просрочки ( пункт 6.1. договора).

Дополнительным соглашением № 3 от 12.12.2008 к договору аренды стороны изменили арендуемые площади, прекратили использование арендуемых помещений на первом этаже здания Учебно-научное общей площадью 110,5 кв.м.,оставили за арендатором помещения общей площадью 1345,8 кв.м. на втором этаже здания мастерские и с 01.01.2009 изменили оплату арендуемых площадей. Согласно приложению к дополнительному соглашению ежемесячная арендная плата установлена в размере 285 руб. за 1 кв.м. (без НДС).

01 ноября 2008 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор № 16130-08/05 АР/1 по возмещению коммунальных и эксплуатационных расходов. Срок настоящего договора с 01.11.2008 до 31.10.2009.

Предметом договора, как указано в пункте 1.1., является возмещение понесенных расходов арендодателю за электроэнергию, теплоснабжение, налог на имущество и земельный налог, коммунальные и эксплуатационные услуги, предоставляемые арендатору.

Пунктом 5.1. договора предусмотрено, что ежемесячно, не позднее 5 дней после получения счетов на возмещение затрат арендодателю арендатор осуществляет платежи за электрическую энергию и другие коммунальные услуги (приложение № 1 к договору).

В соответствии с пунктом 5.2. по выставленным счет-фактурам арендатор возмещает арендодателю сумму оплаченных последним услуг независимого оценщика, налога на имущество и земельного налога на участки, занимаемые арендатором, а также эксплуатационные расходы.

Исчисление сумм, подлежащих возмещению, производится пропорционально доле занимаемых арендатором площадей по отношению к общей площади помещений, расположенных в здании.

Согласно пункту 5.4. договора при неуплате или просрочке уплаты арендатором платежей по счетам на возмещение затрат в установленные настоящим договором сроки начисляется пеня в размере 0,2% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Поскольку ответчик ненадлежащим образом выполнил принятые на себя обязательства по указанным договорам. Истец обратился в суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на неё, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта в оспариваемой части.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от их исполнения не допускается.

В соответствии с положениями статьи 421 ГК РФ стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами, а также договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). В отношениях сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из отношений сторон или существа смешанного договора.

Удовлетворяя исковые требования в части взыскания задолженности по возмещению расходов по коммунальным и эксплуатационным расходом, суд первой инстанции, руководствовался ст. ст. 309, 310 ГК РФ, а не на нормах Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующих арендные отношения. Именно в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств, вытекающих из отношений по возмещению расходов по коммунальным и эксплуатационным расходом, суд рассмотрел заявленный иск и обоснованно удовлетворил в полном объеме.

Суд апелляционной инстанции отклоняет как необоснованные доводы заявителя о том, что указанные расходы, в том числе по оплате налога на имущество и земельного налога, были оплачены ответчиком при внесении арендных платежей, поскольку данные расходы учтены при расчете арендной платы, что подтверждается отчетами № 1007-287/2 от 13.10.2008, №1108-307/1 от 05.11.2008.

В соответствии со статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Основанием для уплаты коммунальных и эксплуатационных расходов является договор № 16130-08/05 АР/1 от 01.11.2008, а не отчеты по оценки арендной платы.

В соответствии с отчетами № 1007-287/2 от 13.10.2008, №1108-307/1 от 05.11.2008 определен размер арендной платы за 1 кв.м. в месяц, а не затраты арендодателю по уплате коммунальных и эксплуатационных расходов, в том числе налога на имущество и земельного налога.

Действующим законодательством не предусмотрено заключение договора аренды имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по цене, равной величине рыночной стоимости права аренды.

Определенная независимым оценщиком величина арендной платы носит рекомендательный характер.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 29.07.98 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" проведение оценки недвижимости является обязательным при передаче принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям объектов в аренду.

В пунктах 2, 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.05 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что названной нормой предусмотрена не обязательность для сторон по договору аренды величины стоимости объекта оценки, указанной независимым оценщиком, а обязательное привлечение оценщика (обязательное проведение оценки).

Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что указание независимым оценщиком при определении размера арендной платы в отчетах на составные части арендной платы, в том числе, коммунальные и эксплуатационные платежи, расходы по оплате налога на имущество и на землю, не освобождают ответчика от исполнения им принятых на себя обязательств в соответствии с договором № 16130-08/05 АР/1 от 01.11.2008 по возмещению коммунальных и эксплуатационных затрат.

Поскольку в соответствии со статьей 65 АПК РФ, заявитель не представил суду доказательств надлежащего исполнения своих обязательств и оплаты понесенных истцом затрат по коммунальным и эксплуатационным расходам пропорционально арендуемой ответчиком площади, суд первой инстанции правомерно взыскал с ответчика сумму задолженности в размере 1 166 708,38 рублей.

Согласно ч. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Поскольку факт просрочки оплаты понесенных затрат истцом доказан в порядке статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, то взыскание с ответчика неустойки, произведено судом первой инстанции правомерно на основании статей 309, 314, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, и пункта 5.4 договора № 16130-08/05 АР/1 от 01.11.2008.

Положение статьи 333 ГК РФ судом первой инстанции применены правильно, размер пени уменьшен обоснованно, исходя из соразмерности заявленных требований и последствий нарушения обязательств.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает, что основания для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 20 ноября 2009 года по делу №А59-4308/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.

Председательствующий:

И.Л. Яковенко

Судьи:

Т.А. Аппакова

К.П. Засорин