Гражданский кодекс часть 1

от истца: ФИО1 – паспорт, доверенность от 01.06.2013 сроком действия на один год со специальными полномочиями, директор ФИО2 – паспорт, протокол от 26.02.1999;

от ответчика: ФИО3 – паспорт, доверенность от 30.12.2013 сроком действия до 31.12.014 со специальными полномочиями;

от третьего лица: главный специалист 1 разряда ФИО4 – удостоверение, доверенность от 19.12.2013 сроком действия до 31.12.014 со специальными полномочиями,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Альтакс-1» (далее – истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к Муниципальному казенному учреждению «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» (далее – ответчик, Учреждение) об урегулировании разногласий по договору №154-ППВ купли-продажи арендуемого муниципального имущества с условием о рассрочке, а также о признании договора купли-продажи заключенным на условиях, определенных в редакции истца.

Определением Арбитражного суда Приморского края от 04.07.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, было привлечено Управление муниципальной собственности г. Владивостока (далее – УМС).

Истец в суде первой инстанции уточнил исковые требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ). Общество просило урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора №154-ППВ купли-продажи арендуемого муниципального имущества с условием о рассрочке (с субъектами малого и среднего предпринимательства от 08.02.2013, изложив пункт 3.1. указанного договора в следующей редакции: «Согласно отчета об оценке недвижимости, составленного независимым оценщиком, распоряжения Управления муниципальной собственности г.Владивостока от 10.12.2012 №1065/28 «О приватизации муниципального имущества, включенного в Программу приватизации на 2012 год и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства в связи с реализацией преимущественного права выкупа арендуемого имущества», цена продажи арендуемого имущества составляет 2 801 658 (два миллиона восемьсот одна тысяча шестьсот пятьдесят восемь) рублей (без учета НДС)».
Судом первой инстанции было принято уточнение исковых требований обществом.

Решением от 19.11.2013 в удовлетворении исковых требований общества было отказано в полном объеме.

Не согласившись с указанным судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просил решение от 19.11.2013 отменить, принять по делу новый судебный акт. В обоснование жалобы общество сослалось на то, что обжалуемое решение содержит ошибочные выводы о том, что арендатор произвел неотделимые улучшения без согласия арендодателя, хотя в ответе, данном УМИГА Администрации г.Владивостока в 2006 году, вопрос о согласовании неотделимых улучшений не был затронут. Также из содержания экспертного заключения №138 о 13 от 29.10.2013 общества с ограниченной ответственностью «Альфа Плюс» следует, что произведенные истцом работы относятся к неотделимым улучшениям, однако суд первой инстанции при вынесении решения необоснованно не учел указанное экспертное соглашение.

В судебном заседании представитель истца огласил доводы апелляционной жалобы, просил решение от 19.11.2013 отменить. Представители ответчика и УМС на доводы апелляционной жалобы возразили, просили обжалуемое решение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения; представили письменные отзывы на апелляционную жалобу, которые приобщены к материалам дела.

Исследовав доказательства по делу, апелляционная коллегия установила следующее.

08.12.2000 между УМС (Арендодатель) и обществом (Арендатор) был заключен договор №2/342 аренды недвижимого имущества (с учетом изменений, внесенных на основании распоряжения начальника Управления №122 от 12.04.2001), согласно условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование недвижимое имущество (помещение, строение), расположенное по адресу: <...>, общей площадью 117,1 кв.м для использования в целях «офис».

Срок действия договора установлен с 30.11.2000 по 31.12.2003 согласно пункту 1.3 договора договор №2/342 аренды недвижимого имущества (далее – договор от 08.12.2000).

В силу пункта 2.2.1 договора от 08.12.2000 арендатор обязан производить перепланировки помещений и переоборудования внутренних инженерных сетей помещений (строений) исключительно с письменного согласия арендодателя.

В соответствии с пунктом 2.2.6 договора от 08.12.2000 арендатор обязан своевременно производить за свой счет текущий ремонт внутри арендуемых помещений. Необходимость проведения капитального ремонта предварительно согласовывается с арендодателем и в случае получения согласования арендодателю предоставляется на рассмотрение и согласование смета расходов и иные подтверждающие документы.

В силу пункта 2.2.7 договора от 08.12.2000 в случае необходимости ремонта помещений на момент получения арендатор производит его за счет собственных средств.

Из представленных в материалы дела документов следует, что истец в 2001 году произвел ремонтные работы в занимаемом им помещении.

31.10.2006 общество обратилось в УМИГА Администрации г.Владивостока с заявлением о зачете затрат, понесенных истцом на ремонт арендуемого им под офис помещения в счет арендной платы за пользование данным помещением и погашения возникших пеней.

Письмом от 27.11.2006 УМИГА Администрации г.Владивостока сообщило истцу, что какие-либо зачеты производится не будут до принятия муниципального правового акта «Положение о порядке зачета расходов по капитальному ремонту объектов муниципальной собственности в счет арендной платы».

22.09.2008 и 01.02.2011 истец обращался в УМС с заявлением о реализации, принадлежащего ему преимущественного права на приобретение арендуемого помещения, однако, обществу было отказано. Данный отказ послужил основанием для обращения истца с заявлением о признании незаконным решения об отказе.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Приморского края от 22.02.2012 по делу №А51-22066/2011, решение УМС об отказе в реализации преимущественного права выкупа арендуемого имущества - нежилого помещения площадью 117,1 кв.м, расположенного по адресу: <...> (далее – помещение), оформленного письмом от 07.12.2011 №32864сп, было признано незаконным в связи с его несоответствием Федеральному закону от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

На УМС была возложена обязанность в течение двух месяцев после вступления решения в законную силу обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости помещения в порядке, установленном Федеральным законом 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества направить в адрес общества указанное решение и предложение о заключении договора купли-продажи помещения с проектом указанного договора.

Отчетом № 654 об оценке рыночной стоимости помещения, подготовленным 22.10.2012 обществом с ограниченной ответственностью «Оценочно-консалтинговая компания «Эталон», рыночная стоимость помещения определена в размере 3389831 рубль.

11.02.2013 ответчик направил в адрес истца проект договора купли-продажи арендуемого муниципального имущества. В соответствии с пунктом 3.1 проекта договора купли-продажи помещения от 08.02.2013 №154-ППВ стоимость помещения равна 3 389 831 рубль (без учета НДС).

Не согласившись с ценой выкупаемого имущества, установленной в проекте договора купли-продажи арендуемого муниципального имущества, истец направил в адрес ответчика с письмо от 15.03.2013, в котором просил зачесть стоимость произведенных обществом улучшений арендуемого помещения в счет оплаты приобретаемого имущества путем внесения изменений в пункт 3.1 проекта договора купли-продажи №154-ППВ и снизить цену помещения на 725205 рублей 51 копейку, поскольку согласно выводам отчета об оценке №0017/2013, выполненного 13.03.2013 обществом с ограниченной ответственностью «ЮрСеть», рыночная стоимость затрат на ремонтно-строительные работы по обустройству помещения составила 725205 рублей 51 копейку по состоянию на 22.10.2012.

Письмом от 20.03.2013 ответчик уведомил истца о том, что оснований для изменения цены выкупаемого имущества и внесения предложенных истцом дополнений в спорный договор купли-продажи арендуемого имущества, не имеется.

Поскольку соглашение о цене выкупаемого имущества сторонами не было достигнуто, истец обратился в Арбитражный суд Приморского края с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи.

Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы и письменных отзывов на нее, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, апелляционная коллегия считает, что обжалуемое решение не подлежит отмене по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе в силу следующего.

Частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено, что в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту, и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 ГК в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Статьей 623 ГК РФ установлено, что произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 №159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В силу части 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.
Таким образом, в соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) истец должен доказать наличие согласия арендодателя на производство арендатором неотделимых улучшений, чтобы применить положения части 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ, позволяющие включить в выкупную цену объекта недвижимости стоимость произведенных улучшений.

В качестве доказательства наличия согласия арендодателя истец представил письмо от 31.10.2006 УМИГА Администрации г. Владивостока.

По мнению апелляционной коллегии, суд первой инстанции правомерно не признал указанное письмо доказательством, подтверждающим наличие согласия арендодателя.

Из системного толкования договора от 08.12.2008 следует, что для производства арендатором перепланировок помещений, капитального ремонта, переоборудование внутренних инженерных сетей необходимо наличие согласия арендодателя.

Как установлено Арбитражным судом Приморского края, не оспаривается самим истцом и подтверждается представленными в материалы дела доказательствами, а именно: актами выполненных ремонтных работ, сметами ремонтных работ, счетами фактурами, авансовыми отчетами, товарными и кассовыми чеками, квитанциями к приходным кассовым ордерам, датированными 2001 годом ремонтные работы в арендованном помещении произведены именно в 2001 году.

Однако, общество направило письмо от 31.10.2006 в УМИГА Администрации г. Владивостока о зачете затрат, понесенных истцом на ремонт помещения в счет оплаты арендной платы за пользование данным помещением и погашения возникших пеней, только через 5 лет после их выполнения.

Следовательно, для производства ремонтных работ в 2001 году истец не получил согласия арендодателя, тем самым нарушив в совокупности положения пунктов 2.2.7, 2.2.5, 2.2.6 от 08.12.2000, и произвел их по собственной инициативе.

В связи с вышеизложенным довод общества о том, что в ответе в 2006 году УМИГА Администрации г.Владивостока выражено согласие на производство неотделимых улучшений в силу того, что отказ в возмещении денежных средств в счет арендной платы был связан лишь с проведением экспертизы муниципального акта «Положение о порядке зачета расходов по капитальному ремонту нежилых помещений в счет арендной платы», отклоняется. Из указанного ответа УМИГА Администрации г. Владивостока не вытекает одобрение произведенных истцом неотделимых улучшений помещения, кроме того из договора от 08.12.2000 следует, что согласие арендодателя должно быть получено до начала проведения работ, а их последующее одобрение не предусмотрено договором.

Представленное в материалы дела заключение № 138 о 13 от 29.10.2013 общества с ограниченной ответственностью «Альфа Плюс», на которое истец ссылается в обоснование заявленных требований, суд первой инстанции верно оценил критически и не учел при вынесении решения, так как указанным заключением в качестве неотделимых улучшений помещения обозначены работы, которые Положением о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений, утвержденным постановление Госстроя СССР от 29.12.1973 №279, а также Положением об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения, утвержденным приказом Госкомархитектуры от 23.11.1988 №312 Об утверждении ведомственных строительных норм Госкомархитектуры отнесены к текущему ремонту.

При этом согласно пункту 2.2.6 договора от 08.12.2000 текущий ремонт внутри помещения осуществляет арендатор за свой счет.

Кроме того, как верно отметил суд первой инстанции, неотделимые улучшения помещения производились истцом в 2001 году, в то время как заключение № 138 о 13 составлено в 2013 году, то есть с разницей в 12 лет, в связи с чем в настоящее время достоверно установить объем и состав фактически произведенных истцом ремонтных работ не представляется возможным.

Доводы истца об отсутствии на момент принятия помещения по договору от 08.12.2000 систем канализации и водоснабжения не подтвержден истцом какими-либо достоверными доказательствами, в то время как из представленной в материалы дела выписки из технического паспорта помещения от 02.12.2003 следует, что по результатам инвентаризации 17.02.1998 спорных помещений, в них имеются сети водопровода (горячего и холодного водоснабжения), канализации, а также центральное отопление от ТЭЦ.

Таким образом, по мнению апелляционной коллегии, при таких обстоятельствах суд первой инстанции сделал верный вывод о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению, а также в связи с тем, что отчет №654 об оценке рыночной стоимости нежилых помещений общей площадью 117,10 кв.м, расположенных по адресу: <...>, выполнен в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», доказательств обратного истцом в материалы дела не представлено, достоверность величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной экспертом-оценщиком, не была оспорена в установленном законом порядке, то выкупная цена помещения в размере 3 389 831 рубль является подтвержденной и обоснованной.

Оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено. И у арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда Приморского края.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 19.11.2013 по делу № 51-12404/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

Д.А. Глебов

Судьи

С.М. Синицына

ФИО5