Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Администрации города Владивостока, Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края,

апелляционные производства № 05АП-692/2019, 05АП-693/2019

на решение от 24.12.2018 судьи Р.С. Скрягина

по делу № А51-8205/2018 Арбитражного суда Приморского края

по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Департаменту земельных и имущественных отношений Приморского края (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третьи лица: Администрация города Владивостока (ИНН <***>); Дума города Владивостока (ИНН <***>)

об обязании заключить договор аренды земельного участка

при участии:

от Администрации города Владивостока: ФИО2, по доверенности от 17.12.2018 сроком действия до 31.12.2019, удостоверение;

от ответчика: ФИО3, по доверенности от 15.11.2018 сроком действия до 31.12.2019, удостоверение;

от истца: ФИО4, по доверенности от 10.07.2017 сроком действия на 3 года, паспорт;

от Думы города Владивостока: ФИО5, по доверенности от 25.07.2018 сроком действия на 1 год, паспорт

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1, предприниматель, истец) обратилась в Арбитражный суд Приморского края с иском к Департаменту земельных и имущественных отношений Приморского края (далее – департамент, ответчик) об урегулировании разногласий по договору аренды земельного участка.

С учетом принятых в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) уточнений исковых требований, истец просил:

- пункт 2.1 договора аренды № 28-4-22846 изложить в следующей редакции: «за указанный в п. 1.1. настоящего договора Участок Арендатору устанавливается арендная плата в размере 20 535 (двадцать тысяч пятьсот тридцать пять рублей) 72 копейки в месяц на основании расчета (прилагается), который является неотъемлемой частью Договора»;

- в приложении № 3 к договору аренды земельного участка № 28-4- 22846 «расчет арендной платы» в таблице, «Итоговый коэффициент аренды (ед.) = Кфи * Ккор, столбец (4), принять «1*1»;

- в приложении № 3 к договору аренды земельного участка № 28-4- 22846 «расчет арендной платы», после слов «сумма арендной платы за полный год составляет» читать «246 428 рублей 69 копеек»;

- в приложении № 3 к договору аренды земельного участка № 28-4- 22846 «расчет арендной платы», после слов «сумма арендной платы за месяц составляет» читать «20 535 рублей 72 копейки».

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация г. Владивостока (далее – администрация), Дума г. Владивостока.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 24.12.2018 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, департамент и администрация обратились с апелляционными жалобами, в которой просят решение Арбитражного суда Приморского края от 24.12.2018 отменить. В обоснование жалобы заявители указывают на то, что пункт 2.1 решения Думы г. Владивостока от 30.07.2015 № 505 применяется при расчете арендной платы только за земельные участки, имеющие различные виды функционального использования, при этом к спорному участку подлежит применению коэффициент функционального использования 4, установленный пунктом 19.1 указанного решения для вида функционального использования «земельные участки фабрик, заводов и комбинатов, производственных объектов, концернов, промышленно-производственных фирм, трестов».

Представители департамента, администрации поддержали доводы своих жалоб. Представитель Думы г. Владивостока поддержал доводы апелляционных жалоб. Представитель истца поддерживает доводы, изложенные в отзыве, на доводы жалоб возразил.

Исследовав и оценив материалы дела, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что решение не подлежит отмене или изменению в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела, ИП ФИО1 01.10.2017 подано заявление в департамент о предоставлении в аренду сроком на 49 лет земельного участка с кадастровым номером 25:28:05002:162 (далее – спорный участок) площадью 11 003 кв. м, расположенного по адресу: относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир - нежилое здание лит.6, почтовый адрес ориентира: Приморский край, г. Владивосток, ул. Лермонтова (п. Трудовое), д. 5 для эксплуатации зданий рем.стройцеха - РСЦ (лит.6), здания склада рем.стройцеха (лит. 15), здания склада (лит. 16), и заключении соответствующего договора аренды.

Указанные здания принадлежат заявителю на праве собственности на основании договора купли-продажи от 15.10.2010 и мирового соглашения от 30.09.2010, утвержденного определением Арбитражного суда Приморского края по делу № А51-1110/2010 от 30.09.2010.

Расположенные на испрашиваемом земельном участке здания прошли технический и кадастровый учет с присвоением кадастровых/условных номеров соответственно:

1. здание рем.стройцеха - РСЦ общей площадью 629,70 кв. м (лит.6), инвентарный номер 2117, этажность 1, 2 - антресоль, назначением - нежилое, адрес объекта: Приморский край, г. Владивосток, <...> кадастровый номер: 25:28:050001:2200, условный номер: 25:28:0050002:0011.000:02117/6, запись в ЕГРП № 25-25-01/162/2010-485 от 16.11.2010.

2. здание склада рем.стройцеха общей площадью 215,70 кв. м (лит. 15), инвентарный номер: 2117, этажность 1, назначение - нежилое, адрес объекта: Приморский край, г. Владивосток, <...>, кадастровый номер: 25:28:000000:3062, условный номер 25:28:0050002:0011.000:02117/15, запись в ЕГРП № 25-25-01/154/2010-455 от 26.01.2011;

3. здание склада общей площадью 124,80 кв. м (лит.16), инвентарный номер: 2117, этажность 1, назначение - нежилое, адрес объекта: Приморский край, г. Владивосток, <...>, кадастровый номер: 25:28:000000:3063, условный номер 25:28:0050002:001 1.000:02117/16, запись в ЕГРП № 25-25-01/154/2010-156 от 26.01.2011

Департаментом издано распоряжение № 1000-вр от 25.12.2015 «О предварительном согласовании предоставления ФИО1 земельного участка…».

В ответ на обращение предпринимателя, специалистом департамента передан проект договора аренды, без даты и без подписи уполномоченного от имени департамента лица.

ИП ФИО1, рассмотрев представленный проект договора, выразила несогласие по следующим пунктам договора, отраженным в протоколе разногласий, а именно: относительно размера арендной платы, указанного в пункте 2.1 договора 82 142 рубля 90 копеек в месяц; Кфи, указанного в Приложении к договору «Расчет арендной платы» в размере 4.

Указанный протокол разногласий с соответствующим заявлением направлен истцом в департамент (расписка № 101/2018/116321 код 3871060 от 01.03.2018).

В адрес истца 01.03.2018 поступило письмо № 20/04/02-09/48985, направленное ответчиком 24.02.2018, о направлении в адрес истца вышеуказанного проекта договора аренды.

По состоянию на 04.04.2018 ответчиком в адрес истца не направлялось и не поступило документов, свидетельствующих о принятом по результатам рассмотрения протокола разногласий решения Департамента.

Поскольку протокол разногласий ответчиком истцу не направлен, предприниматель обратился в суд с рассматриваемым заявлением об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Согласно части 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии с частью 1 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу пункта 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно пункту 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Разногласия сторон по существу касаются коэффициента функционального использования, подлежащего применению при расчете размера арендной платы.

При этом, статья 65 ЗК РФ закрепляет принцип платности использования земельных участков в Российской Федерации.

Исходя из разъяснений, изложенных в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», плата за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, по общему правилу, является регулируемой.

В соответствии с положениями пункта 2 статьи 39.7 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта РФ в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта РФ, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Положениями пункта 4 Постановления Администрации Приморского края № 75-па от 11.03.2015 (в редакции Постановления Администрации ПК № 376-па от 11.08.2016) «О порядке определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые на разграничена, на территории Приморского края, предоставленных в аренду без проведения торгов» размер арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, рассчитывается по формуле: А=К х Сап, где А - размер арендной платы за использование земельного участка, рублей в год; К - кадастровая стоимость земельного участка; Сап - ставка арендной платы за использование земельного участка.

Ставка арендной платы за использование земельного участка устанавливается равной ставке, принятой для земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Думой г. Владивостока 10.08.2015 принят муниципальный правовой акт № 208-мпа, определяющий порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Владивостокского городского округа, предоставленные в аренду без торгов.

В соответствии с пунктом 2.4 данного правового акта № 208-мпа определено, что в отношении земельных участков, указанных в пункте 2 статьи 39.6 ЗК РФ, расчет арендной платы осуществляется по формуле: Апл = Ас х Скд, где: Апл - арендная плата за год. руб.; Ас - ставка арендной платы, %; Скд - кадастровая стоимость земельного участка, руб.

Ставка арендной платы рассчитывается по формуле: Ас = Сзн х Кфи х Ккор, где: Сзн - ставка земельного налога, %; Кфи - коэффициент функционального использования; Ккор - корректирующий коэффициент.

Пунктом 2.5 муниципального правового акта № 208-мпа определено, что Кфи устанавливается Думой города Владивостока по предложению главы города Владивостока в зависимости от основного вида использования земельного участка, указанного в договоре аренды земельного участка.

Думой г. Владивостока 28.10.2005 принято решение № 108 о земельном налоге в городе Владивостоке, определяющее подпунктом 2 пункта 3 ставки налога на землю на территории Владивостокского городского округа в размере 1,5 процента от кадастровой стоимости земельного участка.

Решением Думы г. Владивостока № 505 от 30.07.2015 «Об установлении величин корректирующего и функционального коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за землю в г. Владивосток» (далее – решение № 505) предусмотрено следующее.

Пунктом 1 приложения № 1 к решению № 505 предусмотрены величины коэффициентов функционального использования, применяемых при расчете арендной платы за земельные участки, предоставленные в аренду до 01.03.2015, а также за земельные участки, предоставленные в аренду в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Пунктом 2 приложения № 2 к решению № 505 предусмотрены величины коэффициентов функционального использования, применяемых при расчете арендной платы за земельные участки, предоставленные в аренду в случаях, указанных в пункте 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, за исключением случаев, установленных пунктами 4, 5 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации.

Как следует из пункта 1.1 проекта договора аренды, представленного департаментом на подписание ответчику, арендодатель представляет земельный участок в аренду в соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6, подпунктом 17 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ.

Таким образом, спорный земельный участок предоставлен собственнику зданий, расположенных на испрашиваемом участке, по итогу рассмотрения его заявления от 01.10.2017.

Приведенные обстоятельства порядка предоставления спорного земельного участка в аренду свидетельствуют об отсутствии оснований применения для расчета соответствующих коэффициентов, закрепленных в пункте 1 приложения № 1 к решению № 505, которым предусмотрены величины коэффициентов функционального использования, применяемых при расчете арендной платы за земельные участки, предоставленные в аренду до 01.03.2015, а также за земельные участки, предоставленные в аренду в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ.

Напротив, соответствующие обстоятельства отвечают критериям применения коэффициентов, закрепленным в пункте 2 приложения № 1 к решению № 505, применяемых при расчете арендной платы за земельные участки, предоставленные в аренду в случаях, указанных в пункте 2 статьи 39.6 ЗК РФ, за исключением случаев, установленных пунктами 4, 5 статьи 39.7 ЗК РФ.

Согласно единственному подпункту 2.1. пункта 2, установлен Кфи 1.

При этом, указанный коэффициент подлежит применению при аренде земельных участков с различными видами функционального использования, предоставленных в аренду в случаях, указанных в пункте 2 статьи 39.6 ЗК РФ, за исключением случаев, установленных пунктами 4, 5 статьи 39.7 ЗК РФ.

Доводы апеллянта о применении для расчета арендной платы за спорный участок коэффициента, предусмотренного одним из подпунктов пункта 1 приложения № 1 к решению № 505 отклоняются, как прямо противоречащие содержанию приведенных норм, с учетом обстоятельства, что заявление о предоставлении в аренду ИП ФИО1 земельных участков подано 01.10.2017, в обоснование заключения договора аренды в самом договоре прямо приведены подпункт 9 пункта 2 пункте 2 статьи 39.6, подпункт 17 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ.

Позиция о том, что положения пункта 2.1 приложения № 1 к решению № 505 применяются только к земельным участкам, обладающим одновременно различными видами функционального использования, отклоняется, как основанный на неверном толковании норм права, закрепленных в решении №505.

Так, из содержания приложения № 1 к решению № 505 прямо усматривается, что коэффициенты функционального использования установленные пунктом 1, изначально применимы к договорам аренды определенного периода и основания заключения (предоставленные в аренду до 01.03.2015, а также предоставленные в аренду в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ).

Применительно к отмеченным видам договоров аренды пункт 1 приложения № 1 к решению № 505 устанавливает значительный по количеству перечень видов (до 18) и подвидов (свыше нескольких десятков) функционального использования земельных участков.

В свою очередь, пункт 2 приложения № 1 к решению № 505, системно оцениваемый коллегией как противопоставляемый пункту 1 указанного приложения по времени (предоставленные в аренду после 01.03.2015 в отличие от пункта 1) и основанию заключения соответствующего договора аренды земельного участка (предоставление в аренду в случаях, указанных в пункте 2 статьи 39.6 ЗК РФ, за исключением случаев, установленных пунктами 4, 5 статьи 39.7 ЗК РФ), согласно выраженной воле муниципального нормотворческого органа, в действующей редакции нормативного акта закрепляет один коэффициент, независимо от вида функционального использования земельного участка.

Системное сравнение пунктов 1 и 2 приложения № 1 к решению № 505 позволяет коллегии оценить использованное в пункте 2 словосочетание «земельные участки с различными видами функционального использования» в качестве приема юридической техники, одновременно объединяющего неограниченное количество возможных видов функционального использования тех или иных земельных участков, аренда которых осуществляется после 01.03.2015 и в случаях, указанных в пункте 2 статьи 39.6 ЗК РФ, за исключением случаев, установленных пунктами 4, 5 статьи 39.7 ЗК РФ) при отсутствии требования непременного наличия нескольких видов функционального использования у одного земельного участка.

Иной подход к оценке содержания отмеченных пунктов необоснованно нивелирует значение системного, временнoго и буквального толкования правовых норм, создает неоправданный пробел в правовом регулировании вопроса применения коэффициентов функционального использования земельных участков путем искусственного выведения неопределенного количества договоров аренды, заключаемых после 01.03.2015 из под действия одновременно пунктов 1 и 2 приложения № 1 к решению № 505, в силу чего признается судебной коллегией не подлежащим применению.

Таким образом, апелляционная коллегия поддерживает вывод суда о том, что в рассматриваемом случае является обоснованным и законным применение порядка определения размера арендной платы за использование спорного земельного участка, предложенного истцом, в силу чего суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования, приняв условия договора в редакции истца.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что рассматривая настоящий спор, суд первой инстанции полно и всестороннее исследовал все существенные обстоятельства дела и дал им надлежащую оценку, правильно применил нормы материального и процессуального права. Основания для отмены судебного акта не установлены, а доводы заявителя апелляционной жалобы не нашли своего объективного подтверждения.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 24.12.2018 по делу №А51-8205/2018 оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.Б. Култышев

Судьи

Д.А. Глебов

С.М. Синицына