Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю,

апелляционное производство № 05АП-7289/2019

на решение от 23.08.2019

судьи Л.П. Нестеренко

по делу № А51-14364/2019 Арбитражного суда Приморского края

по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации,
кадастра и картографии по Приморскому краю (ИНН <***>, ОГРН
1042504382931)

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «Солнышко» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании незаконным решения о приостановлении государственной
регистрации договора аренды объекта недвижимого имущества от 22.05.2019 №ИН-25-10/19,

при участии:

от индивидуального предпринимателя ФИО1: ФИО2 по доверенности от 18.03.2019 сроком действия до 31.12.2019;

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, ООО «Солнышко»: не явились, извещены;

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – заявитель, предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Приморского края с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (далее – управление, Росреестр, государственный регистратор, регистрирующий орган) о приостановлении государственной регистрации договора аренды объекта недвижимого имущества от 22.05.2019 №ИН-25-10/19 в отношении объекта недвижимого имущества: часть нежилого помещения общей площадью 994 кв.м, номера на поэтажном плане №2, с кадастровым номером (условный) 25:28:040904:10:11531/1 (приложение №2 план), расположенное на первом этаже здания – механический цех (цех пружинных блоков, штамповки) с пристройками (лит 1, 1А-пристройка, 1В-пристройка, 1Б-пристройка, 1Г-пристройка), назначение: нежилое, этажность: 1 – 1, 1В, 1Г, 2-2А, 1Б, общая площадь здания 2500,5 кв.м, инвентарный номер здания 25:28:040904:11531, кадастровый номер здания: 25:28:040011:9587, адрес: <...>, оформленного уведомлением от 20.06.2018 №25/001/004/2018-7432.

В качестве способа восстановления нарушенного права предприниматель просит обязать управление произвести правовую экспертизу документов, представленных с заявлением от 07.06.2019 №25/001/004/2018-7432 для осуществления государственной регистрации договора аренды в отношении указанного объекта.

Определением Арбитражного суда Приморского края от 31.07.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Солнышко» (далее – третье лицо, ООО «Солнышко»).

Решением Арбитражного суда Приморского края от 23.08.2019 заявленные требования удовлетворены в полном объёме.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, управление обратилось с апелляционной жалобой в Пятый арбитражный апелляционный суд, согласно которой просит отменить обжалуемое решение и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. Указывает, что поскольку предметом договора аренды является часть объекта недвижимости, то в силу части 5 статьи 44 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон №218-ФЗ) государственный кадастровый учет такой части здания должен производиться одновременно с государственной регистрацией договора аренды. При этом основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав заявителя является технический план, что не было соблюдено предпринимателем.

Представитель предпринимателя в судебном заседании на доводы апелляционной жалобы возразил. Решение Арбитражного суда Приморского края считает законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. На обозрение суда представил договор аренды недвижимого имущества с отметкой о государственной регистрации.

В порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) выписка из договора аренды недвижимого имущества с отметкой о государственной регистрации была приобщена коллегией суда в материалы дела, как представленная в обоснование возражений на апелляционную жалобу.

Росреестр и третье лицо, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, заявлений, ходатайств не представили, в связи с чем судебная коллегия на основании статей 156, 266 АПК РФ рассмотрела апелляционную жалобу без их участия по имеющимся в материалах дела документам.

Из материалов дела судебной коллегией установлено следующее.

ФИО1 является собственником здания – механический цех (цех пружинных блоков, штамповки) с пристройками (лит. 1, 1А-пристройка, 1Б-пристройка, 1В-пристройка, 1Г-пристройка), назначение: нежилое, этажность: 1-1, 1В, 1Г, 2-1А, 1Б, общая площадь 2500,5 кв.м, расположенного <...>, о чем имеется свидетельство о государственной регистрации права от 10.04.2014 серия 25-АВ №187957, запись регистрации №25-25-01/056/2014-114.

22.05.2019 между предпринимателем (арендодатель) и ООО «Солнышко» (арендатор) был заключен договор аренды №ИН-25-10/19, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает за плату во временное пользование объект недвижимого имущества: часть нежилого помещения общей площадью 994 кв.м, номера на поэтажном плане №2, с кадастровым номером (условный) 25:28:040904:10:11531/1 (приложение №2 план), расположенное на первом этаже здания - механический цех (цех пружинных блоков, штамповки) с пристройками (лит 1, 1А-пристройка, 1 В-пристройка, 1 Б-пристройка, 1Г-пристройка), назначение: нежилое, этажность: 1 - 1, 1В, 1Г, 2 - 2А, 1Б, общая площадь здания 2500,5 кв.м, инвентарный номер здания 25:28:040904:11531, кадастровый номер здания 25:28:040011:9587, адрес: <...>.

07.06.2019 в целях государственной регистрации данного договора предприниматель обратился в управление с соответствующим заявлением, представив договор аренды, платежное поручение об уплате государственной пошлины и доверенность на совершение действий.

Уведомлением от 20.06.2019 №25/001/004/2019-7432 государственный регистратор приостановил осуществление регистрационных действий до 20.09.2019, указав, что предпринимателем на государственную регистрацию не были представлены документы, являющиеся основанием для проведения государственной регистрации прав, а именно технический план части арендуемых помещений. Одновременно заявителю было предложено обратиться с заявлением о кадастровом учете передаваемой в аренду части помещений.

Не согласившись с указанным решением Росреестра, посчитав его незаконным и нарушающим права и законные интересы предпринимателя в сфере предпринимательской деятельности, последний обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением, который удовлетворил заявленные требования.

Исследовав материалы дела, проанализировав доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе, отзыве на нее, проверив в порядке статей 266, 268 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, судебная коллегия считает, что решение суда первой инстанции не подлежит отмене по следующим основаниям.

В силу положений статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

На основании пункта 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Аналогичные положения содержатся в части 6 статьи 1 Закона №218-ФЗ, в силу которых государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (часть 3 статьи 1 Закона №218-ФЗ).

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости (часть 4 статьи 1 Закона №218-ФЗ).

Согласно части 2 статьи 7 данного Закона Единый государственный реестр недвижимости представляет собой свод достоверных систематизированных сведений в текстовой форме (семантические сведения) и графической форме (графические сведения) и состоит, в том числе из реестра объектов недвижимости (кадастр недвижимости) и реестра прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества (реестр прав на недвижимость).

В силу части 1 статьи 9 указанного Закона в реестр прав на недвижимость вносятся сведения о правах, об ограничениях прав и обременениях объектов недвижимости, о сделках с объектами недвижимости, если такие сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом, а также дополнительные сведения, внесение которых в реестр прав на недвижимость не влечет за собой переход, прекращение, ограничения прав и обременение объектов недвижимости.

Как установлено частью 1 статьи 14 этого же Закона, государственная регистрация прав осуществляется на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Из положений пункта 2 части 2 названной статьи следует, что основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

В соответствии с пунктом 7 части 4 статьи 14 Закона №218-ФЗ государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется при условии наличия в Едином государственном реестре недвижимости сведений об объекте недвижимого имущества, право на который регистрируется, в связи с ограничением прав на объект недвижимости и обременением объекта недвижимости, а также прекращением таких ограничения и обременения.

По правилам пункта 1 части 3 статьи 15 указанного Закона государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению лица, право которого на объект недвижимости возникает (за исключением возникновения прав на созданный или образованный объект недвижимости) или прекращается, - при государственной регистрации возникновения или прекращения соответствующего права.

Согласно пункту 5 части 1 статьи 26 этого же Закона осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Из материалов дела усматривается, заявителем в качестве правоустанавливающего документа представлен договор аренды недвижимого имущества №ИН-25-10/19 от 22.05.2019, заключенный между ним и третьим лицом.

В свою очередь правовая экспертиза данного заявления и приложенных к нему документов показала, что предметом договора аренды является не поставленная на кадастровый учет часть находящегося на кадастровом учете помещения.

В этой связи, учитывая требования статей 14, 26, 44 Закона №218-ФЗ, управление по результатам правовой экспертизы представленных документов пришло к выводу о наличии правовых оснований для приостановления государственной регистрации права в порядке части 1 статьи 26 Закона №218-ФЗ, заключив, что государственная регистрация такого договора должна производиться одновременно с государственным кадастровым учетом передаваемой в аренду части помещения, для осуществления которого необходим технический план.

Проанализировав изложенные в уведомлении о приостановлении государственной регистрации от 20.06.2019 основания, в совокупности с приведенными нормами права, суд апелляционной инстанции считает позицию регистрирующего органа, не основанной на требованиях действующего законодательства и фактических обстоятельствах настоящего дела в силу следующего.

Действительно, по обоснованному указанию государственного регистратора на основании части 5 статьи 44 Закона №218-ФЗ, если в аренду передается часть здания или сооружения, право на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, в частности блок-секция, подъезд, помещение, в том числе в виде этажа, нескольких этажей, совокупность имеющих общие строительные конструкции комнат (смежные комнаты в помещении), расположенных в пределах этажа (этажей), государственный кадастровый учет такой части здания или сооружения осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на такую часть здания или сооружения без соответствующего заявления.

Между тем регистрирующим органом не учтено следующее.

Пунктом 3 статьи 607 ГК РФ предусмотрено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 651 ГК РФ).

Из разъяснений пункта 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» следует, что стороны вправе заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.

Представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов. При этом, если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи).

В пункте 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.11.2016, указано, что учет переданной в пользование части объекта недвижимости является правом, а не обязанностью собственника или иного лица, в пользу которых установлены или устанавливаются ограничения (обременения) вещных прав на такие объекты недвижимости.

Отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о таких частях недвижимости не является препятствием для осуществления государственной регистрации договора аренды части здания (помещения).

Следуя указанным нормам права и правовым позициям, суд первой инстанции обоснованно посчитал, что заявителем в регистрирующий орган были представлены все необходимые документы для проведения государственной регистрации договора аренды, содержавшие полную информацию о данном договоре и арендуемых помещениях в соответствии с требованиями Закона №218-ФЗ.

Так, стороны договора аренды недвижимого имущества №ИН-25-10/19 от 22.05.2019 согласовали и описали недвижимое имущество (помещения), являющееся предметом аренды в пункте 1.1 договора и в приложении №1 к нему текстуально и графически в поэтажным плане передаваемой в аренду части помещений в расположенном здании по адресу: <...>, являющим объектом права собственности предпринимателя.

В рассматриваемом договоре указаны номера помещений, их площадь, местоположение, а приложенный к договору поэтажный план с графическим описанием, являющийся выкопировкой из кадастрового паспорта, позволяет идентифицировать предмет аренды, согласованный сторонами договора.

При таких обстоятельствах следует признать, что оснований для приостановления государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества по основаниям, приведенным в оспариваемом отказе, у регистрирующего органа не имелось.

Доводы Росреестра о непредставлении с заявлением о государственной регистрации договора аренды технического плана передаваемых помещений со ссылкой на положения статьи 44 Закона №218-ФЗ не могут быть приняты коллегией во внимание.

В данном случае апелляционный суд отмечает, что заявитель, как собственник помещений здания, в соответствии со статьей 4 Закона №218-ФЗ, является участником отношений, возникающих при осуществлении государственного кадастрового учета, и в соответствии с частью 6 статьи 72 названного Закона не обязан подтверждать сведения, ранее находившиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и государственном кадастре недвижимости, в том числе путем предоставления технического плана.

Арендодатель и арендатор в соответствии со статьей 607 ГК РФ исчерпывающе указали в договоре аренды все данные, позволяющие определенно установить какая часть здания подлежит передаче арендатору в качестве объекта аренды. Указанные в договоре аренды данные содержатся в ЕГРН.

При этом, как обоснованно принято арбитражным судом во внимание, учет переданной в пользование части объекта недвижимости является правом, а не обязанностью собственника или иного лица, в пользу которых установлены или устанавливаются ограничения (обременения) вещных прав на такие объекты недвижимости.

Указание заявителя жалобы на то, что необходимость в представлении дополнительных документов, подтверждающих кадастровый учет части здания, следует из содержания пункта 4 части 3 статьи 14 Закона №218-ФЗ, подлежит отклонению, поскольку согласно указанной норме государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в связи с образованием или прекращением существования части объекта недвижимости, на которую распространяются ограничения прав и обременения соответствующего объекта недвижимости.

Вместе с тем в спорной ситуации образование или прекращение существования части объекта недвижимости не происходит и подлежит применению пункт 7 части 4 статьи 14 Закона №218-ФЗ, согласно которому государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется при условии наличия в Едином государственном реестре недвижимости сведений об объекте недвижимого имущества.

В данном случае учет части помещения в целях фиксации ограничения (обременения) вещного права при сохранении права собственности на помещение в целом, равно как учет помещения как части здания, не приводит к появлению нового объекта недвижимости как объекта гражданских прав, даже если соответствующая переданная в пользование часть нежилого помещения или нежилого здания обладает свойствами обособленности и изолированности. Описание части объекта недвижимости (помещения, здания) является лишь дополнительной характеристикой данного объекта.

С учетом изложенного довод управления о необходимости кадастрового учета части передаваемых в аренду помещений не может быть принят коллегией во внимание, как противоречащий Закону №218-ФЗ и разъяснениям, изложенным в пункте 9 Обзора судебной практики, утвержденного Президиума ВС РФ от 30.11.2016.

При таких обстоятельствах апелляционная коллегия считает, что оспариваемое решение управления от 20.06.2019 №25/001/004/2019-7432 о приостановлении государственной регистрации договора аренды объекта недвижимого имущества не соответствует требованиям законодательства и нарушает права и законные интересы предпринимателя как арендодателя помещений на своевременную регистрацию договора аренды.

Возражениями, изложенными в жалобе, не опровергаются выводы суда первой инстанции. Несогласие с толкованием судом первой инстанции норм права, подлежащих применению в деле, не свидетельствует о том, что судом допущены нарушения, не позволившие всесторонне, полно и объективно рассмотреть дело.

Доводы апелляционной жалобы проверены апелляционным судом и отклонены, поскольку основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства и не могут повлиять на законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно в порядке части 2 статьи 201 АПК РФ удовлетворил заявленные требования и восстановил нарушенные права заявителя путем возложения на государственного регистратора обязанности по проведению правовой экспертизы представленных документов.

Выводы арбитражного суда по данному делу основаны на всестороннем и полном исследовании и оценке имеющихся в деле доказательств в соответствии со статьей 71 АПК РФ. Неправильного применения либо нарушения норм материального и процессуального права, влекущих отмену судебного акта, по данному делу не установлено.

С учетом изложенного оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого решения суда не имеется.

На основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции не относит на государственного регистратора судебные расходы по апелляционной жалобе.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 23.08.2019 по делу №А51-14364/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

Н.Н. Анисимова

Судьи

О.Ю. Еремеева

Г.Н. Палагеша