Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области

апелляционное производство № 05АП-7781/2010

на решение от 16.11.2010

по делу № А59-3618/2010 Арбитражного суда Сахалинской области

по заявлению ООО "Ремстрой" (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области

о признании незаконным отказа от 17.09.2010 №№ 07/002/2010-568, 07/002/2010-569, 07/002/2010-570 в государственной регистрации права собственности на нежилые здания – механические мастерские с боксами, склад строительных материалов, бетонно-растворный узел (здание с наклонной галереей), и об обязании произвести государственную регистрацию перехода права собственности от ООО "Ремстрой" к ФИО2 на указанные объекты недвижимости.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Ремстрой» (далее - ООО «Ремстрой», общество) обратилось в Арбитражный суд Сахалинской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области (далее - Управление Росреестра по Сахалинской области, регистрирующий орган, регистратор) о признании незаконным отказа от 17.09.2010 №№ 07/002/2010-568, 07/002/2010-569, 07/002/2010-570 в государственной регистрации права собственности на нежилые здания: механические мастерские с боксами, расположенные по адресу: <...>, №: 65:17:00 00 010:0140:64:430:001:006107490; склад строительных материалов, расположенный по адресу: <...>, №: 65:17:00 00 010:0131:64:430:001:000035790; бетонно-растворный узел (здание с наклонной галереей), расположенный по адресу: <...>, №: 65:17:00 00 010:0144:64:430:001:000036000, и об обязании произвести государственную регистрацию перехода права собственности от ООО «Ремстрой» к ФИО2 на указанные объекты недвижимости (требование изложено с учетом его изменения от 11.11.2010).

Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 16.11.2010 заявленные обществом требования удовлетворены.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, Управление обратилось в Пятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда от 16.11.2010 отменить. Заявитель жалобы считает, что в отношении заложенного имущества должны применяться нормы специального Закона об ипотеке, а не нормы Закона о банкротстве.

В судебное заседание 17.02.2011 Управление не явилось, извещено надлежащим образом. Суд, руководствуясь ст. 156 АПК РФ, рассматривает апелляционную жалобу в отсутствие представителя Управления.

Общество в представленном в материалы дела письменном отзыве на доводы апелляционной жалобы возразило, считает, что судом первой инстанции выяснены все обстоятельства дела, им дана надлежащая правовая оценка, в связи с чем решение Арбитражного суда Сахалинской области от 16.11.2010 отмене или изменению не подлежит.

Исследовав материалы дела, проверив в порядке, предусмотренном статьями 266, 268, 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения судом норм материального и процессуального права, проанализировав доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе, коллегия считает решение арбитражного суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению в силу следующего.

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Сахалинской области от 06.11.2009 по делу № А59-1518/2009 ООО «Ремстрой» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.

На основании решения комитета кредиторов ООО «Ремстрой» (должника), которым были определены порядок, сроки и условия продажи имущества должника, 25.06.2010 состоялись торги по продаже спорного недвижимого имущества, и по результатам проведенных торгов с их победителем - ФИО2 конкурсный управляющий ООО «Ремстрой» заключил договор от 28.06.2010 № 02/Т купли-продажи реализованного на торгах имущества, которое передано покупателю по акту приема-передачи от 16.07.2010.

22.07.2010 контрагенты по сделке обратились с заявлениями о государственной регистрации перехода права собственности на спорную недвижимость в Управление Росреестра по Сахалинской области, которое уведомлениями от 16.08.2010 №№ 07/002/2010-570, 07/002/2010-569, 07/002/2010-568 сообщило о приостановлении государственной регистрации перехода права и права собственности на спорные объекты недвижимости.

Впоследствии уведомлениями от 17.09.2010 №№ 07/002/2010-568, 07/002/2010-569, 07/002/2010-570 регистрирующий орган отказал в государственной регистрации прав, сославшись на абзац 7 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации, указав, что в заключенном сторонами договоре купли-продажи недвижимости от 28.06.2010 № 02/Т, представленном в качестве основания для государственной регистрации прав, не содержится сведений об обременении прав ООО «Ремстрой» как собственника продаваемых объектов недвижимости залогом (непогашенные в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке под номерами регистрации 65-07/2/2005-052 от 01.07.2005, 65-07/001/2007-745 от 06.07.2007, 65-65/07/003/2008-073 от 29.08.2008).

Посчитав, что решение регистрирующего органа принято с нарушением действующего законодательства, нарушает права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, Общество обратилось в арбитражный суд.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с ч. 4 ст. 200 Арбитражного процессуального кодекса РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с абзацем 9 п. 1 ст. 126 Закона о банкротстве последствием признания должника несостоятельным (банкротом) и открытия судом конкурсного производства является снятие ранее наложенных арестов на имущество должника и иных ограничений распоряжением имуществом должника.

По смыслу данной нормы с фактом принятия в отношении должника решения о признании его несостоятельным (банкротом) закон связывает отмену любых ограничений, связанных с распоряжением имуществом, в том числе ограничения, связанного с необходимостью получения согласия залогодержателя.

Согласно нормам главы VII названного закона продажа включенного в конкурсную массу предмета залога (ст. 131 Закона о банкротстве) осуществляется путем проведения открытых торгов (п. 3 ст. 138 Закона о банкротстве).

На основании ваше названных норм, суд первой инстанции верно указал, что при реализации заложенных объектов, включенных в конкурсную массу должника, признанного несостоятельным (банкротом), путем проведения открытых торгов согласие залогодержателя на отчуждение этого имущества не требуется.

Правомерность данного вывода подтверждается также положениями п. 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 15.12.2004 № 29 «О некоторых вопросах практики применения Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», в котором прямо предусмотрено, что получение согласия залогодержателя на распоряжение предметом залога необходимо только в ходе таких процедур банкротства, как внешнее управление и финансовое оздоровление.

Как следует из материалов дела, ООО «Ремстрой» признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство. Недвижимое имущество включено в состав конкурсной массы и реализовано в процессе осуществления конкурсного производства - на торгах, которые проведены 25.06.2010 в порядке и на условиях, установленных Законом о банкротстве.

Состоявшиеся торги и заключенный по их результатам договор купли-продажи, в установленном законом порядке никем из заинтересованных лиц не оспорены и недействительными не признаны.

Особый порядок распоряжения имуществом должника, признанного несостоятельным (банкротом) (в т.ч. имуществом, которое является предметом залога), является специальными по отношению к нормам Закона о регистрации и Закона об ипотеке.

Оценив все представленные доказательства в соответствии со ст. 71 АПК РФ, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что после проведения 25.06.2010 торгов и заключения впоследствии между ФИО2 и ООО «Ремстрой» договора купли-продажи от 28.06.2010 № 02/Т, предусматривающего продажу спорного недвижимого имущества, залог (ипотека) этого имущества прекратился, а поэтому согласия МАБЭС «Сахалин-Вест» (ОАО) на переход права собственности на реализованное имущество не требовалось, обременения, которые в силу закона вытекают из залога (ипотеки), также прекратились и к ФИО2 перейти не могли; какие-либо условия, ограничивающие право собственности ООО «Ремстрой» на проданную недвижимость, также прекратились, в связи с чем, их не нужно было указывать в договоре купли-продажи, а основания, предусмотренные ст. 20 Закона о регистрации отсутствовали, несмотря на наличие в реестре прав непогашенной записи об ипотеке.

Апелляционная коллегия отклоняет доводы заявителя жалобы о том, что решение о прекращении ипотеки должно приниматься не в рамках дела о банкротстве, и что приоритетным в данном случае является Закон об ипотеке, как не основанные на действующем законодательстве. Предусмотренные Законом о банкротстве правила о порядке и условиях реализации имущества банкрота, обеспечивающие максимальное удовлетворение требований кредиторов за счет имущества должника на принципах пропорциональности и очередности, носят специальный характер и по этой причине подлежат приоритетному применению. В рассматриваемом случае ипотека прекращена на основании и в порядке положений Закона о банкротстве.

Продажа заложенного имущества с публичных торгов также повлекла прекращение залога в отношении спорного имущества в порядке подп. 4 п. 1 ст. 352 Гражданского кодекса РФ.

Требования о включении в договор сведений об ипотеке незаконны и необоснованны, поскольку на момент заключения договора купли-продажи ипотека прекращена в силу закона.

Выводы арбитражного суда по данному делу основаны на всестороннем и полном исследовании и оценке имеющихся в деле доказательств в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Неправильного применения либо нарушения норм материального и процессуального права, влекущих отмену судебного акта по данному делу, не установлено.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения апелляционной жалобы нет.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 16.11.2010 по делу № А59-3618/2010 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.

Председательствующий:

Н.В. Алферова

Судьи:

Г.А. Симонова

О.Ю. Еремеева