Гражданский кодекс часть 1

по иску (заявлению) общества с ограниченной ответственностью «Северная звезда»
к индивидуальному предпринимателю ФИО1
о взыскании 506 082 рублей 72 копеек, расторжении договора, выселении,

при участии:

от истца: ФИО2, по доверенности от 21.06.2016, сроком действия на 1 год, паспорт;

от ответчика: ФИО3, по доверенности от 04.04.2016, сроком действия на 1 год, паспорт,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Северная звезда» (далее по тексту – истец, ООО «Северная звезда») обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковыми требованиями к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее по тексту – ответчик, предприниматель ФИО1) о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 459 414 рублей 27 копеек, пени в сумме 19 764 рублей 01 копейки, о расторжении договора аренды недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...>, от 06.09.1999, о выселении из нежилых помещений, расположенных по адресу: <...>, общей площадью 243,9 кв.м.

Арбитражный суд Приморского края в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту – АПК РФ) удовлетворил ходатайство истца об уточнении заявленных требований: истец просит взыскать основной долг по арендной плате в сумме 426 474 рублей 24 копейки за период с февраля 2015 года по апрель 2015 года включительно и пеню в сумме 79 608 рублей 48 копеек; расторгнуть договор аренды недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...>, от 06.09.1999 №2/448 (с 2003 года №02-04-45-002-Н-АР-1079-00); выселить ответчика из нежилых помещений, расположенных по адресу: <...>.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 18.08.2016 в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.

Не согласившись с вынесенным решением, истец обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить. В обоснование своей позиции апеллянт считает ошибочным и не соответствующим действующему законодательству и договору аренды вывод суда первой инстанции о том, что уведомление от 20.01.2015 основано исключительно на решении Арбитражного суда Приморского каря по делу №А51-1763/2014 и в связи с его отменой уведомление не имеет юридической силы. Также указывает, что суд первой инстанции ошибочно указал на то, что увеличение арендной платы до рыночных показателей выходит за пределы разумности и добросовестности, поскольку в соответствии с отчетом №16-01.866, выполненным ООО «Центр развития инвестиций», рыночная стоимость пакета прав пользования и владения в течение одного платежного периода (один месяц) в отношении арендуемого помещения на 01.01.2015 составила 194 900 рублей, а арендодатель увеличил арендную плату только до 150 489 рублей 75 копеек, то есть до размера, не превышающего рыночного показателя.

В канцелярию суда от ответчика поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, который в порядке статьи 262 АПК РФ приобщен к материалам дела. В своем отзыве ответчик считает, что обжалуемый судебный акт вынесен законно и обоснованно.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель ответчика на доводы апелляционной жалобы возражал.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на неё, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм процессуального и материального права, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.

Из материалов дела апелляционным судом установлено, что 06.10.1999 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Владивостока (арендодатель) и предпринимателем ФИО1 (арендатор) заключен договор №2/448 аренды недвижимого имущества, расположенного по адресу: ул. Светланская, 123, общей площадью 262, 2 кв.м сроком по 31.12.2003.

Согласно пункту 3.1 договора арендная плата за пользование помещением составляет 8 331 рублей 67 копеек в месяц (без учета НДС).

Помещение было передано арендодателем в пользование арендатору по акту приема-передачи от 01.10.1999.

22.03.2000 стороны договора аренды подписали дополнительное соглашение к договору, в соответствии с которым на основании постановления главы Администрации города Владивостока от 22.03.2000 №473 были внесены изменения в договор, срок аренды установлен по 31.12.2049.

11.02.2003 УМС г.Владивостока уведомило предпринимателя ФИО4 о том, что договору аренды №2/448 присвоен новый номер 02-04045-002-Н-АР-1079-00.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем 23.12.2004 внесена соответствующая запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

Согласно подпункту (а) пункта 5.2 договора аренды от 06.10.1999 данный договор может быть расторгнут досрочно по требованию арендодателя в одностороннем порядке в случае неуплаты арендной платы в течение 2-х месяцев.

26.12.2005 между Муниципальным учреждением «Агентство по продаже Муниципальных земель и недвижимости» (продавец) и ООО «Северная звезда» (покупатель) заключен договор №165-КП купли-продажи недвижимого имущества общей площадью 262,2 кв.м, расположенного по адресу: <...> (арендуемых ответчиком помещений).

По акту приема-передачи от 29.12.2005 объект купли-продажи передан покупателю.

Переход права собственности на спорное помещение к ООО «Северная звезда» зарегистрирован 27.12.2011.

В связи с произведенным инвентаризационным учетом сведения об общей площади помещений, содержащиеся в ЕГРП, изменены, площадь составила 243,9 кв.м.

08.11.2013 ООО «Северная звезда» направило в адрес предпринимателя ФИО4 предложение о внесении изменений в договор, которым предложило предпринимателю ФИО4 подписать дополнительное соглашение к договору №02- 04045-002-Н-АР-1079-00, по которому ежемесячный размер арендной платы был увеличен до 235 980 рублей.

25.11.2013 в адрес ООО «Северная звезда» поступил письменный отказ в подписании вышеуказанного дополнительного соглашения.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 21.11.2014 по делу №А51-1763/2014 в договор аренды недвижимого имущества от 06.10.1999 №2/448 (02-04045-002-Н-АР-1079-00) внесены изменения путем изложения пункта 3.1 в следующей редакции: «За указанное в п.1.1 договора помещение Арендатор выплачивает арендную плату в размере 150489 рублей 75 копеек без учета НДС».

21.01.2015 ООО «Северная звезда» направило в адрес предпринимателя ФИО4 уведомление от 20.01.2015 с требованием исполнять обязательства по внесению арендной платы надлежащим образом в соответствии с решением Арбитражного суда Приморского края от 21.11.2014 по делу №А51-1763/2014, которое получено ответчиком 27.01.2015.

Предприниматель ФИО4 в период с января 2015 года и по настоящее время вносит арендную плату в размере 8 331 рублей 67 копеек в месяц.

07.03.2015 в адрес предпринимателя ФИО4 обществом направлена претензия с требованием погасить существующую задолженность по арендной плате в срок до 27.03.2015, и с уведомлением о расторжении договора аренды, если в течение указанного срока арендатор не устранит соответствующие нарушения.

03.04.2015 в адрес предпринимателя ФИО4 обществом направлено уведомление о расторжении с 24.04.2015 договора аренды от 06.10.1999, ответчику было предложено в срок до 24.04.2015 освободить спорное нежилое помещение от принадлежащего ему имущества, обеспечить доступ в помещение представителям ООО «Северная звезда», а также передать вышеуказанное спорное нежилое помещение по акту сдачи- приемки представителям собственника помещения.

В ответе от 15.04.2016 (с учетом дополнения от 20.04.2016) на данную претензию предприниматель указала, что вносит арендную плату в соответствии с условиями договора, а с решением суда об увеличении арендной платы не согласна и обжалует его.

Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 12.04.2016 по делу №А51-1763/2014 решение от 21.11.2014, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 23.12.2015 по делу №А51-1763/2014 в части удовлетворения первоначальных требований ООО «Северная звезда» к предпринимателю ФИО1 о внесении изменений в пункт 3.1 договора аренды отменено, в удовлетворении требований ООО «Северная звезда» о внесении изменений в пункт 3.1 договора аренды отказано.

Вместе с тем, ООО «Северная звезда» полагает, что на момент рассмотрения настоящего дела предприниматель ФИО1 не погасила задолженность по вышеуказанному договору исходя из увеличенного уведомлением от 20.01.2015 размера арендной платы, что является основанием для его расторжения.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из следующего.

Апелляционная коллегия отмечает правильность вывода суда первой инстанции, что отношения сторон спора регулируются нормами главы 34 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) «Аренда».

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с разделом III договора аренды от 06.10.1999 арендатор обязался вносить ежемесячно арендную плату в размере 8 331 рубль 67 копеек до 1-го числа следующего за оплачиваемым месяца. Условие о размере арендной платы согласовано сторонами договора без разногласий.

В то же время пунктом 6.3 договора аренды от 06.10.1999 предусмотрено право арендодателя на изменение арендной платы в одностороннем порядке, о чем арендатор должен быть извещен заказным письмом с уведомлением.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

При этом пунктом 3 статьи 614 ГК РФ закреплено, что если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Сам по себе факт перехода в частную собственность сданного в аренду публичного имущества в силу пункта 1 статьи 617 ГК РФ не является безусловным основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Однако стороны такого договора не лишены возможности в общем порядке изменить условия договора, в том числе установить иной размер и(или) определить новый порядок определения (расчета) арендной платы.

Из направленного истцом ответчику в порядке пункта 6.3 договора аренды уведомления от 20.01.2015 об увеличении арендной платы до 150 489 рублей 75 копеек в месяц следует, что данное уведомление основано исключительно на решении Арбитражного суда Приморского края от 21.11.2014 по делу №А51-1763/2014, и арендодатель просит арендатора исполнять обязательства по внесению арендной платы в соответствии с решением суда, доводы об обратном апелляционной коллегией отклоняется, поскольку по аналогии статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в уведомлении слов и выражений.

В рамках дела №А51-1763/2014, обращаясь в Арбитражный суд Приморского края с первоначальными требованиями о принудительном изменении условий договора, ООО «Северная звезда» ссылалось на существенное изменение обстоятельств, связанных с увеличением размера рыночных ставок арендной платы по сравнению с установленной в 1999 году платой по договору.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 21.11.2014, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 23.12.2015, первоначальные требования общества удовлетворены частично, судами изменены условия пункта 3.1 договора аренды недвижимого имущества от 06.10.1999 № 02-04045-002-Н-АР-1079-00, в результате чего он изложен в определенной судом первой инстанции редакции: «За указанное в пункте 1.1 договора помещение Арендатор выплачивает арендную плату в размере 150 489 (сто пятьдесят тысяч четыреста восемьдесят девять) рублей 75 копеек без учета НДС». Встречные исковые требования предпринимателя оставлены без удовлетворения.

Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 12.04.2016 решение от 21.11.20144, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 23.12.2015 по делу №А51-1763/2014 в части удовлетворения первоначальных требований ООО «Северная звезда» к предпринимателю ФИО1 о внесении изменений в пункт 3.1 договора аренды недвижимого имущества от 06.10.1999 № 02-04045-002-Н-АР-1079-00 отменено. Суд кассационной инстанции указал, что сам по себе рост ставок арендной платы за аналогичное имущество, как и иные объективные экономические процессы (включая высокий уровень инфляции, изменение курса валют и т.п.) не относятся к числу упомянутых в статье 451 ГК РФ обстоятельств, которые стороны не могли предвидеть при заключении договора, следовательно, оснований для изменения размера арендной платы в судебном порядке по требованию общества по мотиву существенного изменения обстоятельств у арбитражных судов в данном случае не имелось.

Также кассационная коллегия отметила, что по смыслу статей 310, 450, 614 ГК РФ и исходя из буквального содержания условий заключенного сторонами договора, арендодатель вправе изменять арендную плату в одностороннем порядке без подписания дополнительного соглашения, но не чаще одного раза в год; в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения арендная плата увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10, пункта 4 статьи 450 ГК РФ и разъяснений пункта 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» вправе отказать во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки; при таких обстоятельствах следует признать, что арендная плата по договору от 06.10.1999 может быть увеличена обществом в разумных пределах без изменения данного договора в судебном порядке.

В силу части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Поскольку решение Арбитражного суда Приморского края по делу №А51-1763/2014, на основании и в связи с принятием которого было направлено уведомление от 20.01.2015, отменено, а иных уведомлений с указанием других оснований установления арендной платы в размере 150 489 рублей 75 копеек в месяц арендатору в порядке пункта 6.3 договора направлено не было, суд первой инстанции правомерно указал, что на момент рассмотрения дела отсутствовали основания увеличения арендной платы до указанного истцом размера.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно отметил, что не имеется оснований считать арендную плату увеличенной и договор аренды от 06.10.1999 в данной части измененным в одностороннем порядке арендодателем.

Частью 2 статьи 450 ГК РФ установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

В пункте 5.2 договора аренды от 06.10.1999 указано, что договор может быть расторгнут досрочно по требованию арендодателя в одностороннем порядке в случае неуплаты арендной платы в течение двух месяцев.

Из представленных ответчиком в материалы дела чеков по электронным платежам следует, что арендная плата вносилась ответчиком в течение всего срока действия договора своевременно и в размере, установленном в пункте 3.1 договора аренды от 06.10.1999.

При изложенных обстоятельствах суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении исковых требований общества к ответчику о взыскании основного долга, неустойки по договору аренды, а также о расторжении договора.

В связи с этим требования о выселении ответчика из нежилых помещений также удовлетворению не подлежат.

Принимая во внимание указанные выше нормы права, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, суд апелляционной инстанции считает, что доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции не состоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого решения.

Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 18.08.2016 по делу №А51-8938/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.М. Синицына

Судьи

Д.А. Глебов

ФИО5