Гражданский кодекс часть 1

Решением Арбитражного суда Приморского края от 02.02.2017 (резолютивная часть судебного акта объявлена 30.01.2017) ФИО2 признан несостоятельным (банкротом), в отношении должника введена процедура реализации имущества гражданина, финансовым управляющим утвержден ФИО5. Соответствующие сведения опубликованы в газете «Коммерсантъ» № 21 от 04.02.2017.

В рамках дела о банкротстве финансовый управляющий обратился в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным заключенного между должником и ФИО1 договора купли – продажи недвижимости от 14.08.2015 и применении последствия недействительности сделки в виде взыскания с ответчика рыночной стоимости спорного имущества.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, была привлечена ФИО6, за которой в настоящее время зарегистрировано право собственности на спорный объект недвижимости (определение суда от 25.01.2018).

Определением от 18.09.2018 требования финансового управляющего удовлетворены; спорный договор купли – продажи недвижимости от 14.08.2015 признан недействительным, применены последствия недействительности сделки в виде взыскания с ФИО1 в пользу должника 962 000 рублей и восстановления задолженности ФИО2 перед ФИО1 в размере 150 000 рублей.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ФИО1 обжаловал его в апелляционном порядке.

По мнению подателя жалобы, при отчуждении имущества в пользу ФИО1 по цене 150 000 рублей должник получил равноценное встречное предоставление, поскольку ранее (в апреле 2015 года) приобрел спорный земельный участок по аналогичной цене и не использовал его в своей предпринимательской деятельности, кроме того, на момент заключения спорного договора у ФИО2 не имелось просроченной кредиторской задолженности.

Также апеллянт выразил сомнения относительно достоверности выводов представленного по итогам судебной экспертизы заключения эксперта № 01-2018 (222687) от 20.04.2018 о размере рыночной стоимости недвижимого имущества и утверждении об объективности результатов отчета об оценке рыночной стоимости спорного земельного участка от 13.06.2018 № 182-18 Н, представленного ответчиком по сделке.

Позиции финансового управляющего и заявителя по делу о банкротстве - публичного акционерного общества «Дальневосточный банк» построены на согласии с выводами экспертного заключения, полученного в рамках проведения судебной экспертизы; указанные участники спора полагали определение суда первой инстанции законным и обоснованным.

В судебных заседаниях по рассмотрению апелляционной жалобы апеллянт, финансовый управляющий и заявитель по делу о банкротстве настаивали на своих доводах и возражениях; неявка иных лиц, участвующих в деле о банкротстве, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, не препятствовало коллегии рассмотреть апелляционную жалобу в их отсутствие в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Исследовав материалы дела, суд установил, что между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) был заключен договор купли-продажи № 3 от 14.08.2015, по условиям которого продавец продал, а покупатель приобрел в собственность земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для установки контейнеров АЗС, площадь 1 150 кв.м, адрес (местоположение) объекта: Приморский край, с. Черниговка, Черниговского района, ул. Шоссейная, 58, кадастровый (или условный) номер 25:22:020102:39 (далее – объект недвижимости, земельный участок) по цене 150 000 рублей. Переход права собственности зарегистрирован в установленном порядке 28.08.2015.

Полагая, что указанный договор заключен при неравноценном встречном предоставлении и имеет предусмотренные пунктом 1 статьи 61.2Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) признаки недействительности сделки, финансовый управляющий обратился в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

Признав, что стоимость переданного по договору от 14.08.2015 недвижимого имущества существенно занижена по отношению к его действительной рыночной стоимости, определенной экспертом в представленном по итогам судебной экспертизы заключении № 01-2018 (222687) от 20.04.2018, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Проверив в порядке, предусмотренном статьями 266, 268, 272 АПК РФ правильность применения судом норм материального и процессуального права, проанализировав доводы апелляционной жалобы и письменного отзыва, судебная коллегия пришла к следующему.

Дела о банкротстве граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей, рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным АПК РФ, с особенностями, установленными Законом о банкротстве) (пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 32 Закона и часть 1 статьи 223 АПК РФ), который в системе правового регулирования несостоятельности участников гражданского (имущественного) оборота является специальным.

Как установлено пунктами 1 и 3 статьи 61.1 Закона о банкротстве, сделки, то есть действия, направленные, в том числе, на исполнение обязательств и обязанностей, возникающих в соответствии с гражданским законодательством, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с ГК РФ, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в настоящем Федеральном законе.

Порядок оспаривания сделок должника-гражданина предусмотрен статьей 213.32 Закона о банкротстве, при этом, из императивного предписания пункта 13 статьи 14 Федерального закона от 29.06.2015 № 154-ФЗ «Об урегулировании особенностей несостоятельности (банкротства) на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» следует, что пункты 1, 2 статьи 213.32 Закона о банкротстве применяются к сделкам граждан, не являющихся индивидуальными предпринимателями, совершенным с 01.10.2015.

Сделки же указанных граждан, совершенные до 01.10.2015 с целью причинить вред кредиторам, могут быть признаны недействительными на основании статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по требованию финансового управляющего или конкурсного кредитора (уполномоченного органа) в порядке, предусмотренном пунктами 3 - 5 статьи 213.32 Закона о банкротстве.

Принимая во внимание дату совершения оспариваемой сделки (14.08.2015), учитывая, что в указанный период должник обладал статусом индивидуального предпринимателя, договор купли-продажи может быть оспорен как по общим основаниям гражданского законодательства, так и по специальным основаниям Закона о банкротстве.

В частности, возможность признания недействительными подозрительных сделок должника предусмотрена статьей 61.2 Закона о банкротстве. Одним из критериев определения применимой к подозрительной сделке правовой нормы указанной статьи Закона является период ее совершения.

Оспариваемая сделка совершена 14.08.2015, менее чем за год до принятия к производству заявления о признании ФИО2 банкротом (14.06.2015), то есть в пределах определенного как пунктом 1, так и пунктом 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве периода подозрительности.

Вместе с тем, исходя из разъяснений абзаца второго пункта 9Постановление Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 № 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Постановление Пленума № 63), если подозрительная сделка была совершена в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия этого заявления, то для признания ее недействительной достаточно обстоятельств, указанных в пункте 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, в связи с чем наличие иных обстоятельств, определенных пунктом 2 данной статьи (в частности, недобросовестности контрагента), не требуется.

Пункт 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве устанавливает, что сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

При сравнении условий сделки с аналогичными сделками следует учитывать как условия аналогичных сделок, совершавшихся должником, так и условия, на которых аналогичные сделки совершались иными участниками оборота (абзац четвертый пункта 8 Постановления Пленума № 63).

Одним из основных обстоятельств, входящих в предмет доказывания при рассмотрении вопроса о признании сделки недействительной по основанию пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, является факт равноценности или неравноценности совершенного по сделке встречного исполнения, следовательно, чтобы установить данное обстоятельство, необходимо обладать информацией о действительной рыночной стоимости как переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств, так и полученного встречного исполнения.

В целях получения имеющих существенное значение для правильного разрешения спора сведений о действительной рыночной стоимости недвижимого имущества на момент совершения сделки, судом первой инстанции удовлетворено ходатайство финансового управляющего и в порядке статьи 82 АПК РФ назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно выводам полученного по результатам экспертизы заключения № 01-2018 (222687) от 20.04.2018 специалиста-оценщика общества с ограниченной ответственностью «Индустрия – Р», рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 28.08.2015 составляла 962 000 рублей, а рыночная стоимость спорного земельного участка на момент покупки и продажи с учетом совершения аналогичных сделок составляла 999 000 рублей.

Возражая против выводов указанного заключения, полагая их сделанными с нарушением положений Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и принятых в развитие данного закона Федеральных стандартов оценки, ответчик по сделке представил в материалы дела выполненный оценщиком ФИО7 отчет об оценке рыночной стоимости спорного земельного участка от 13.06.2018 № 182-18 Н, в соответствии с которым рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 14.08.2015 определена в размере 376 000 рублей.

Проанализировав указанные заключения оценщиков, с учетом наличия в них различных выводов относительно действительной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, судебная коллегия посчитала необходимым вынести на обсуждение участников спора вопрос о назначении повторной судебной экспертизы.

При этом, апелляционный суд исходил из того, что в соответствии с частью 2 статьи 87 АПК РФ повторная экспертиза назначается в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов.

При изучении заключения № 01-2018 (222687) от 20.04.2018 коллегия пришла к выводу, что определенная в нем рыночная стоимость земельного участка является завышенной.

Так, применяя при исследовании сравнительный подход оценки стоимости недвижимого имущества, эксперт использовал в качестве объектов – аналогов ряд земельных участков, которые не могут быть признаны сходными со спорным по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам.

В частности, объект – аналог № 1 площадью 6 300 кв.м в с. Черниговка предлагался к продаже по цене 5 800 000 рублей под строительство торгового центра совместно с его готовым проектом со всеми приложениями, техническим решением, сметами и дизайн-проектом, однако цена за квадратный метр была скорректирована оценщиком лишь с учетом скидки на торг (10 %) и превосходящей площади (6,2 %); каких-либо иных корректировок, в том числе, с учетом различных условий продажи объектов, не произведено.

Между тем именно цена аналога № 1 предопределила определение цены спорного объекта недвижимости.

Обращает на себя внимание также то, что при расчете цены одного квадратного метра применительно к данному аналогу, а также аналогам № 2-4 (участкам, расположенным в Уссурийске и Находке), корректировка по такому ценообразующему фактору, как вид разрешенного использования экспертом не осуществлена по мотиву отнесения всех участков к землям населенных пунктов с разрешенным видом использования – для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания.

Вместе с тем, согласно Приказу Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» такой вид разрешенного использования земельного участка как размещение автозаправочных станций (пункт 4.9.1 Классификатора видов разрешенного использования) не тождественен размещению объектов торговли (пункт 4.2.) и магазинов (пункт 4.4).

Учитывая изложенное, коллегия не может сделать вывод о том, что аналоги объектов недвижимости относятся к одному со спорным объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценоообразующим факторам - площади, состоянию, местоположению, а также об их продаже именно по указанной цене.

К аналогичным выводам о недостоверности определенной рыночной стоимости коллегия пришла и в отношении отчета об оценке рыночной стоимости спорного земельного участка от 13.06.2018 № 182-18 Н.

Апелляционный суд учел, что стоимость предложенных в данном отчете аналогов (№ 1 - № 3) установлена продавцами на 29.10.2014, 29.11.2014, 20.11.2014 (то есть более чем за полгода до даты совершенной сделки), в связи с чем не может быть признана применимой для целей расчета рыночной стоимости объекта, отчужденного по договору от 14.08.2015.

При таких обстоятельствах, в целях разрешения требующего специальных познаний и имеющего существенное значение для рассмотрения по существу настоящего обособленного спора вопроса об определении по состоянию на 28.08.2015 рыночной стоимости земельного участка, суд апелляционной инстанции в порядке статьи 82 АПК РФ назначил по делу повторную судебную экспертизу с поручением ее проведения эксперту закрытого акционерного общества «Дальком-Аудит» ФИО8, о чем вынесено соответствующее определение от 29.11.2018.

Согласно выводам полученного по результатам повторной судебной экспертизы заключения эксперта № 002/2018 от 26.12.2018, рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 28.08.20185 составила 424 000 рублей.

Как следует из данного заключения, применяя сравнительный подход оценки стоимости имущества, оценщик использовал в качестве объектов – аналогов объекты недвижимости (земельные участки) с применением при расчете стоимости необходимых корректировочных коэффициентов (либо с обоснованием их неприменения), учитывающих дату продажи/предложения, размер площади, местоположение, вид оцениваемого права (собственность или аренда), условия продажи, транспортную и коммуникационную доступность. С учетом изложенного, использование экспертом ФИО8 при проведении исследования аналогов объектов, не идентичных в полной мере спорному объекту недвижимости, не свидетельствует о необоснованности выводов специалиста.

В этой связи, поскольку заключение № 002/2018 от 26.12.2018 соответствует предъявляемым законом требованиям и содержит конкретный и исчерпывающий ответ на поставленный вопрос, не допускающий противоречивых выводов или неоднозначного толкования, апелляционный суд признает заключение достоверным доказательством содержащихся в нем сведений относительно рыночной цены недвижимого имущества, отклоняя доводы финансового управляющего о необходимости исключения данного заключения из числа доказательств по делу.

При таких обстоятельствах, с учетом доказанности существенного превышения (более, чем на 65 %) действительной рыночной стоимости земельного участка (424 000 рублей) над стоимостью, определенной в договоре от 14.08.2015 (150 000 рублей), коллегия считает, что суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о недействительности оспариваемой сделки по установленным пунктом 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве критериям.

Одновременно, ввиду установления иной рыночной стоимости земельного участка и невозможности его возвращения в натуре ввиду отчуждения в пользу третьего лица, апелляционный суд, руководствуясь положениями статьи 61.6 Закона о банкротстве и разъяснениями пунктов 25 и 27 Постановления Пленума № 63 о последствиях недействительности сделки, возлагает на ФИО1 обязанность по возмещению в конкурсную массу должника 424 000 рублей.

Определение суда первой инстанции в данной части подлежит изменения на основании подпункта 2 части 1 статьи 270 АПК РФ.

Учитывая подтвержденность осуществления ответчиком по сделке оплаты по спорному договору, право требования ФИО1 к должнику в размере 150 000 рублей подлежит восстановлению в порядке пункта 2 статьи 61.6 Закона о банкротстве.

По результатам рассмотрения спора судебные расходы по уплате государственной пошлины по заявлению и апелляционной жалобе относятся на ответчика по сделке.

В соответствии со статьей 109 АПК РФ причитающееся эксперту ФИО8 вознаграждение подлежит перечислению с депозитного счета арбитражного суда за счет внесенных ФИО1 по платежному поручению № 369 от 23.11.2018 денежных средств в размере 50 000 рублей. Оставшиеся денежные средства суммой 40 000 рублей подлежат возвращению плательщику.

Руководствуясь статьями 258, 266-272 АПК РФ, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Приморского края от 18.09.2018 по делу № А51-12967/2016 изменить.

Признать недействительным заключенный между индивидуальным предпринимателем ФИО2 и ФИО1 договор купли - продажи недвижимости от 14.08.2015.

Применить последствия недействительности сделки в виде взыскания с ФИО1 в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 424 000 (четыреста двадцать четыре тысячи) рублей.

Восстановить задолженность индивидуального предпринимателя ФИО2 перед ФИО1 в размере 150 000 (сто пятьдесят тысяч) рублей.

Взыскать с ФИО1 в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 6 000 (шесть тысяч) рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины по заявлению.

Арбитражному суду Приморского края выдать исполнительные листы.

Поручить Отделу финансового и материально-технического обеспечения Пятого арбитражного апелляционного суда перечислить с депозитного счета суда в пользу закрытого акционерного общества «Дальком-Аудит» по реквизитам счета № 002/2018 от 26.12.2018 денежные средства в сумме 10 000 (десять тысяч) рублей за счет средств, перечисленных ФИО1 по платежному поручению № 369 от 23.11.2018 в целях оплаты услуг эксперта по делу № А51-12967/2016.

Поручить Отделу финансового и материально-технического обеспечения Пятого арбитражного апелляционного суда возвратить ФИО1 с депозитного счета суда денежные средства в сумме 40 000 (сорок тысяч) рублей, излишне перечисленных на проведение судебной экспертизы по делу № А51-12967/2016, по реквизитам, указанным в платежном поручении № 369 от 23.11.2018.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение одного месяца.

Председательствующий

Е.Н. Шалаганова

Судьи

К.П. Засорин

ФИО9