Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области,

апелляционное производство № 05АП-8231/2020

на решение от 28.09.2020

судьи ФИО1

по делу № А59-2420/2020 Арбитражного суда Сахалинской области

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Луч» (ОГРН <***>, ИНН <***>), индивидуального предпринимателя Тен Ок Нан (ОГРНИП <***>, ИНН <***>)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области (ОГРН <***>, ИНН <***>)

третье лицо: администрация муниципального образования «Холмский городской округ» (ИНН <***>, ОГРН <***>),

об исправлении технических ошибок, выявленных в сведениях Единого государственного реестра недвижимости о здании «Блок служебных помещений» с кадастровым номером 65:09:0000028:38, расположенным по адресу: <...>,

при участии: лица, участвующие в деле не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Луч» (далее – истец, общество, ООО «Луч») и индивидуальный предприниматель Тен Ок Нан (далее – истец, предприниматель, ФИО2) обратились в арбитражный суд с исковым заявлением об обязании Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области (далее – ответчик, управление, государственный регистратор, регистрирующий орган, Росреестр) в течение 10 рабочих дней исправить технические ошибки, выявленные в сведениях Единого государственного реестра недвижимости о здании «Блок служебных помещений» с кадастровым номером 65:09:0000028:38, расположенном по адресу: <...>, а именно изменить сведения об общей площади «1527,7 кв.м» на «1766,4 кв.м» и изменить сведения о количестве этажей «2, в том числе подземных 1» на «3, в том числе подземных 1» (с учетом принятых судом уточнений).

Определением арбитражного суда от 28.05.2020 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация муниципального образования «Холмский городской округ» (далее – третье лицо, администрация).

Решением арбитражного суда от 28.09.2020 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, управление обратилось с апелляционной жалобой в Пятый арбитражный апелляционный суд, согласно которой просит отменить обжалуемое решение и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. В обоснование доводов жалобы указывает на неправильное применение судом норм материального права, поскольку какая-либо техническая ошибка в сведениях Единого государственного реестра недвижимости (сокращенно – ЕГРН) в отношении здания с кадастровым номером 65:09:000028:38 в правовом понимании нормы части 1 статьи 61 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» отсутствует. При этом сведения об общей площади спорного объекта недвижимости в размере 1527,7 кв.м внесены в реестр недвижимости по данным технического паспорта. Соответственно имеющиеся в ЕГРН сведения о здании не противоречат материалам технической инвентаризации и, как следствие, не подлежат исправлению.

В обоснование доводов апелляционной жалобы и позиции по делу управлением были представлены дополнительные документы, а именно копия реестрового дела в отношении объекта недвижимости, расположенного по адресу: <...>, копия технического паспорта на здание «Блок служебных помещений», выписки из ЕГРН в отношении нежилых помещений с кадастровыми номерами 65:09:0000028:514, 65:09:0000028:515, 65:09:0000028:516 и 65:09:0000028:522, ответ филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Сахалинской области от 17.02.2021 №0136/21-УР.

Судебная коллегия на основании статей 159, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), рассмотрев вопрос о приобщении дополнительных документов, определила удовлетворить ходатайство Росреестра и приобщить указанные дополнительные документы в материалы дела, как связанные с обстоятельствами спора и устраняющие неполноту материалов дела.

Истцы по тексту представленного в материалы дела совместного отзыва выразили несогласие с апелляционной жалобой управления. Обжалуемое решение считают законным и обоснованным, принятым при полном исследовании всех обстоятельств дела, с правильным применением норм материального и процессуального права и не подлежащим отмене.

Стороны и третье лицо, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, заявлений, ходатайств не представили, в связи с чем судебная коллегия на основании статей 156, 266 АПК РФ рассмотрела апелляционную жалобу в отсутствие указанных лиц по имеющимся в материалах дела документам.

При этом в судебном составе, рассматривающем настоящее дело, в связи с нахождением судьи О.Ю. Еремеевой в отпуске на основании определения суда от 10.03.2021 произведена её замена на судью А.В. Гончарову, и рассмотрение апелляционной жалобы в порядке части 5 статьи 18 АПК РФ начато сначала.

Кроме того, в судебном заседании 11.03.2021 в порядке статей 163, 184, 185 АПК РФ судом апелляционной инстанции был объявлен перерыв до 18.03.2021, о чём лица, участвующие в деле, были уведомлены путем размещения на официальном сайте суда информации о времени и месте продолжения судебного заседания.

Из материалов дела коллегией установлено следующее.

20.03.1997 между ЗАО «Парамушир Шиппинг» (покупатель) и ОАО «Сахалинское морское пароходство» (продавец) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества: двухэтажного здания (блок служебных помещений), общей площадью 1794,3 кв.м, расположенного по адресу: Сахалинская область, г. Холмск, площадь Ленина 1, год ввода в эксплуатацию - 1983.

Договор зарегистрирован в БТИ 21.03.1997, инвентарное дело №766.

23.02.2001 комитетом по управлению имуществом Холмского района Бюро технической инвентаризации была выдана справка для предоставления в нотариальную контору о том, что домовладение №1 по ул. Ленина в г. Холмск зарегистрировано в материалах БТИ на праве собственности (инвентарный №766) за ЗАО «Парамушир Шиппинг». В краткой характеристики здания в указанной справке приведены сведения об общей площади нежилого здания «Блок служебных помещений» - 1797,1 кв.в. При этом отмечено, что по договору купли-продажи площадь составляла 1794,3 кв.м, увеличение произошли за счет незначительных изменений на момент инвентаризации.

В последующем между ЗАО «Парамушир Шиппинг» (заемщик) и акционерным коммерческим Сберегательным банком Российской Федерации (кредитор) заключен кредитный договор №065021 на сумму 5000000 руб. В соответствии с договором ипотеки от 10.12.200 №065021/01, являющимся приложением к кредитному договору, залогодатель (ЗАО «Парамушир Шиппинг») передает залогодержателю (Банк) имущество, принадлежащее на праве собственности, указанное в пункте 1.2 договора ипотеки от 10.12.2001.

Так, по условиям пункта 1.2 договора ипотеки от 10.12.2001 предметом залога является принадлежащее на праве собственности залогодателю объект недвижимости – нежилое здание: блок служебных помещений (инв. №766, литер А, этажность 1-2, подземная этажность 1), общая площадь 1797,10 кв.м, расположенное по адресу: г. Холмск, площадь Ленина, 1, на основании договора купли продажи от 20.03.1997, зарегистрированного БТИ 21.03.1997.

Согласно справке Холмского филиала 065 Южно-Сахалинского отделения №8567 акционерного коммерческого Сберегательного банка Российской Федерации от 05.05.2003 ООО «Парамушир Шиппинг» исполнило обязательства по кредитному договору 30.04.2003 в полном объеме, в связи с чем Банк освобождает от залога недвижимое имущество: нежилое здание – блок служебных помещений ООО «Парамушир Шиппинг», общая площадь 1797,10 кв.м, расположенное по адресу: г. Холмск, площадь Ленина, 1.

25.08.2006 ООО «Парамушир Шиппинг» обратилось в Управление Федеральной регистрационной службы по Сахалинской области с заявлением о регистрации изменений в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении объекта недвижимости: здание – блок служебных помещений по адресу: г. Холмск, площадь Ленина, 1, в связи с незначительным изменением площади с 1797,1 кв.м на 1778,7 кв.м и присвоением объекту кадастрового номера 65:09:0000028:0002:64:440:001:000008180, приложив выписку №1336 из Единого государственного реестра объектов капитального строительства от 02.08.2006, а также письмо отдела архитектуры и градостроительства администрации от 24.08.2006 № 1015 о согласовании перепланировки.

Наряду с этим еще 10.06.2006 обществом с ограниченной ответственностью «Аврора» (учреждено на основании решения №1 единственного участника ООО «Паритет» от 03.03.2006) было принято решение о приеме в свой состав нового участника ООО «Парамушир Шиппинг», об увеличении уставного капитала за счет номинальной стоимости доли принимаемого в состав нового участника ООО «Парамушир Шиппинг» и о принятии по акту-приему передачи имущественных вкладов в уставный капитал ООО «Аврора».

Этого же числа между ООО «Паритет» и ООО «Парамушир Шиппинг» был заключен учредительный договор о создании ООО «Аврора», в пункте 1.1 которого был определен порядок формирования уставного капитала. Так, согласно названным положениям ООО «Парамушир Шиппинг» передает в уставный капитал ООО «Аврора» объекты недвижимости, которые переходят в его собственность: нежилое здание блок служебных помещений, литер А, инвентарный номер 64:440:001:000008180, кадастровый номер 65:09:0000028:0002:654:440:001:000008180, реестровый номер 260706:64:440:001:000008180 общей площадью 1778,7 кв.м, расположенное по адресу: Сахалинская область, г. Холмск, площадь Ленина, 1. Имущество передано на основании акта приема-передачи от 10.06.2006.

25.08.2006 ООО «Аврора» обратилось в Управление Федеральной регистрационной службы по Сахалинской области с заявлением о регистрации права собственности на объект: нежилое здание – блок служебных помещений общей площадью 1778,7 кв.м, по адресу г. Холмск, площадь Ленина, дом 1, приложив учредительный договор от 10.06.2006, акт приема-передачи имущества от 10.06.2006 и пр.

20.10.2006 между ООО «Охабанк» (залогодержатель) и ООО «Аврора» (залогодатель) был заключен договор ипотеки №15/06, согласно пункту 1.2 которого предметом залога, в том числе является нежилое здание – блок служебных помещений, инв. №64:440:001:000008180, литер А, этажность 1-2, подземная этажность 1, площадью 1778,7 кв.м, расположенное по адресу: г. Холмск, площадь Ленина, 1, принадлежащее залогодателю на праве собственности.

В последующем на основании договора цессии от 23.10.2007 №30/07 произведена замена стороны по кредитному договору, а именно заемщика ООО «Охабанк» на ОАО «Дальневосточный банк».

04.12.2007 на общем собрании участников ООО «Аврора», результаты которого оформлены протоколом №5, было принято решение о разделе нежилого здания блока служебных помещений площадью 1778,7 кв.м, расположенного по адресу: г. Холмск, площадь Ленина, №1 на четыре самостоятельных объекта, в том числе:

·первый объект – нежилые помещения в блоке служебных помещений, площадью 251 кв.м, пом. №№ 15, 16, 18, 19, 19-а, 20, 20-а, 21-26, 26-а, 27-32;

·второй объект - нежилые помещения в блоке служебных помещений, площадью 459,3 кв.м, пом. №№ 1-7, 7-а, 7-б, 8,9, 9-а, 10, 11, 11-а, 12, 13, 13-а, 14, 17, 35, 36;

·третий объект - нежилые помещения в блоке служебных помещений, площадью 514,9 кв.м, подвал пом. №№ 1-21, 1 этаж пом. №34;

·четвертый объект - нежилые помещения в блоке служебных помещений, площадью 553,5 кв.м, 1 этаж пом. №№ 30-а, 31-а, 33, 2 этаж пом. №№ 1-15, 15-а, 16-22, 22-а, 23-32.

13.05.2008 ООО «Аврора» обратилось в Управление Федеральной регистрационной службы по Сахалинской области с заявлением о прекращении права собственности на объект недвижимого имущества – блок служебных помещений, адрес: Сахалинская область, г. Холмск, площадь Ленина, д. 1, кадастровый номер 65:09:0000028:0002:654:440:001:000008180, в связи с ликвидацией объекта, приложив протокол общего собрания участников общества от 04.12.2007 №5, а также согласие залогодержателя на раздел от 30.04.2008 №07/8-49 и др. документы.

В соответствии с резолюцией государственного регистратора от 26.05.2008 по результатам проведенной правовой экспертизы документов, представленных на регистрацию, имеются основания на государственной регистрации прекращения права собственности.

31.05.2008 помещения в блоке служебных помещений, назначение: нежилое, административно-управленческого назначения, общая площадь 459,3 кв.м, этаж 1, были проданы ФИО2 на основании договора купли продажи объекта недвижимого имущества №02-НИ/2008, о чём в ЕГРП была внесена запись о государственной регистрации права собственности от 26.06.2008 №65-65-09/005/2008-285.

25.05.2009 «помещения в блоке служебных помещений, назначение: нежилое, административно-управленческого назначения, общая площадь 553,5 кв.м, этаж 1, 2», «помещения в блоке служебных помещений, назначение: нежилое, административно-управленческого назначения, общая площадь 514,9 кв.м, этаж 1, подвал» и «помещения в блоке служебных помещений, назначение: нежилое, административно-управленческого назначения, общая площадь 251 кв.м, этаж 1» были внесены в уставной капитал ООО «Луч» на основании акта приема-передачи имущества №2 и протокола общего собрания участников.

В этой связи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним были внесены записи от 16.10.2009 о государственной регистрации права собственности общества на указанные нежилые помещения №65-65-09/001/2009-602, №65-65-09/001/2009-601, №65-65-09/001/2009-600.

23.12.2013 и 12.05.2014 в государственный кадастр недвижимости были внесены сведения о ранее учтенных объектах недвижимости, в результате чего нежилым помещениям были присвоены государственные кадастровые номера 65:09:0000028:514 (площадь 553,5 кв.м), 65:09:0000028:515 (площадь 514,9 кв.м), 65:09:0000028:516 (площадь 447 кв.м – уточнена от площади 459,3 кв.м) и 65:09:0000028:522 (площадь 251 кв.м).

В свою очередь государственный кадастровый учет в отношении объекта недвижимости «Блок служебных помещений», расположенного по адресу: <...>, был осуществлен по состоянию на 30.06.2012 с присвоением указанному объекту кадастрового номера 65:09:0000028:38.

По данным выписки из ЕГРН от 24.12.2019 здание «Блок служебных помещений», кадастровый номер 65:09:0000028:38 имеет назначение: нежилое, общую площадь 1003,4 кв.м, количество этажей 2, в том числе подземных 1, расположено в пределах земельного участка с кадастровым номером 65:09:0000028:753 и включает в себя помещения с кадастровыми номерами 65:09:0000028:514, 65:09:0000028:515, 65:09:0000028:516 и 65:09:0000028:522.

Согласно выписке из ЕГРН от 31.01.2020 здание «Блок служебных помещений», кадастровый номер 65:09:0000028:38 имеет назначение: нежилое, общую площадь 1527,7 кв.м, количество этажей 2, в том числе подземных 1, расположено в пределах земельного участка с кадастровым номером 65:09:0000028:753 и включает в себя помещения с кадастровыми номерами 65:09:0000028:514, 65:09:0000028:515, 65:09:0000028:516.

Полагая, что сведения об объекте недвижимости с кадастровым номером 65:09:0000028:38 не соответствуют фактическим характеристикам спорного объекта, общество обратилось в филиал Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Сахалинской области (далее – кадастровая палата) с заявлением от 11.02.2020 исх.№110220 об исправлении ошибок, допущенных в общей площади здания и его этажности.

Рассмотрев указанное обращение, кадастровая палата письмом от 10.03.2020 №298 пояснила, что сведения о спорном здании площадью 1003,4 кв.м были внесены в ЕГРН до 01.01.2017 на основании перечня объектов учета и копии технического паспорта объекта технического учета, составленного по состоянию на 27.06.2006.

При этом для проведения мероприятий по гармонизации и верификации данных ЕГРН в рамках запроса из архива был получен технический паспорт, согласно которому здание «Блок служебных помещений», расположенное по адресу: Сахалинская область, г. Холмск, площадь Ленина, 1, включает в себя 3 помещения и имеет общую площадь 1527,7 кв.м, в связи с чем управлением были внесены соответствующие изменения по площади объекта, и исключена связь помещения с кадастровым номером 65:09:0000028:522 со зданием.

Одновременно ООО «Луч» было указано, что для внесения изменений в ЕГРН следует обратиться в регистрирующий орган с заявлением об исправлении реестровой ошибки с приложением подтверждающих документов.

Кроме того, письмом Комитета по управлению имущество администрации муниципального образования «Холмский городской округ» от 07.04.2020 №816 общество и предприниматель были поставлены в известность о невозможности предоставить им в аренду земельный участок с кадастровым номером 65:09:0000028:753, занятый объектом недвижимости с кадастровым номером 65:09:0000028:38, вследствие несоответствия сведений об общей площади нежилых помещений, принадлежащих им на праве собственности, со сведениями об общей площади здания «Блок служебных помещений».

Полагая, что сведения, отраженные в ЕГРН, в отношении здания «Блок служебных помещений», расположенного по адресу: г. Холмск, площадь Ленина, 1, с кадастровым номером 65:09:0000025:38 в части общей площади здания и количества этажей противоречат фактическим характеристикам данного объекта недвижимости, в том числе исходя из сведений реестра относительно нежилых помещений, находящихся в этом здании, что препятствует в оформлении договора аренды на земельный участок, общество и предприниматель обратились в арбитражный суд с иском об исправлении технических ошибок, который обжалуемым решением суда был удовлетворен в полном объёме.

Исследовав материалы дела, проверив в порядке, предусмотренном статьями 268, 270 АПК РФ, правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, проанализировав доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе, в отзыве на нее, судебная коллегия считает решение арбитражного суда первой инстанции законным и обоснованным, апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению в связи со следующим.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственного кадастрового учета недвижимого имущества, до 01.01.2017 регулировались Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее - Закон №221-ФЗ), а отношения, связанные с государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации - Федеральным законом от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон № 122-ФЗ).

В соответствии с частью 3 статьи 1 Закона № 221-ФЗ государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных законом сведений о недвижимом имуществе.

Согласно части 5 статьи 4 названного Закона сведения вносятся в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета на основании поступивших в этот орган в установленном порядке документов, если иное не установлено названным Федеральным законом.

По правилам части 1 статьи 7 этого же Закона №221-ФЗ в государственный кадастр недвижимости вносятся сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости, в том числе вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства); кадастровый номер и дата внесения данного кадастрового номера в государственный кадастр недвижимости; кадастровый номер здания или сооружения, в которых расположено помещение, номер этажа, на котором расположено это помещение; площадь, определенная с учетом установленных в соответствии с законом требований, если объектом недвижимости является земельный участок, здание или помещение.

Как установлено частью 1 статьи 28 Закона №221-ФЗ, ошибками в государственном кадастре недвижимости являются: 1) техническая ошибка (описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка либо подобная ошибка), допущенная органом кадастрового учета при ведении государственного кадастра недвижимости и приведшая к несоответствию сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости, сведениям в документах, на основании которых вносились сведения в государственный кадастр недвижимости (техническая ошибка); 2) воспроизведенная в государственном кадастре недвижимости ошибка в документе, на основании которого вносились сведения в государственный кадастр недвижимости (кадастровая ошибка).

В свою очередь ранее действовавшим Законом №122-ФЗ в пункте 1 статьи 2 было определено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 12 данного Закона права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав.

Единый государственный реестр прав содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях.

Неотъемлемой частью Единого государственного реестра прав являются дела правоустанавливающих документов, открываемые на каждый объект недвижимости, и книги учета документов, содержащие данные о принятых на регистрацию документах (пункт 2 статьи 12 Закона №122-ФЗ).

По правилам пункта 1 статьи 21 Закона №122-ФЗ техническая ошибка (описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка либо подобная ошибка), допущенная органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, при государственной регистрации права и приведшая к несоответствию сведений, внесенных в Единый государственный реестр прав, сведениям в документах, на основании которых вносились сведения в Единый государственный реестр прав, исправляется по решению государственного регистратора в трехдневный срок после обнаружения указанной ошибки или получения в письменной форме от любого заинтересованного лица заявления об исправлении технической ошибки в записях.

В настоящее время в связи с вступлением в силу с 01.01.2017 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон №218-ФЗ) установлено, что единый государственный реестр недвижимости представляет собой свод достоверных систематизированных сведений в текстовой форме (семантические сведения) и графической форме (графические сведения) и состоит из реестра объектов недвижимости (кадастр недвижимости) и реестра прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества (реестр прав на недвижимость).

В силу части 1 статьи 8 данного Закона в кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости.

К основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи (часть 2 статьи 8 Закона №218-ФЗ).

В соответствии с пунктами 6, 9, 14, 15 части 5 статьи 8 указанного Закона в качестве основных сведений в кадастр недвижимости вносятся, в том числе сведения о кадастровых номерах помещений, машино-мест, расположенных в здании или сооружении, если объектом недвижимости является здание или сооружение; о площади, если объектом недвижимости является земельный участок, здание, помещение или машино-место; о количестве этажей, в том числе подземных этажей, если объектом недвижимости является здание или сооружение (при наличии этажности у здания или сооружения); о номере этажа здания или сооружения, на котором расположено помещение или машино-место.

Из части 1 статьи 9 Закона № 218-ФЗ следует, что в реестр прав на недвижимость вносятся сведения о правах, об ограничениях прав и обременениях объектов недвижимости, о сделках с объектами недвижимости, если такие сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом, а также дополнительные сведения, внесение которых в реестр прав на недвижимость не влечет за собой переход, прекращение, ограничения прав и обременение объектов недвижимости.

Внесение сведений в Единый государственный реестр недвижимости осуществляется в результате государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав - при внесении основных сведений об объекте недвижимости и сведений о правах, об ограничениях прав и обременениях объекта недвижимости, о сделках, подлежащих на основании федерального закона государственной регистрации; в порядке межведомственного взаимодействия или в уведомительном порядке - при внесении дополнительных сведений об объекте недвижимого имущества (статья 13 Закона №218-ФЗ).

На основании части 1 статьи 61 названного Закона №218-ФЗ под технической ошибкой (описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка либо подобная ошибка) понимается допущенная органом регистрации прав при осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и приведшая к несоответствию сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, сведениям, содержащимся в документах, на основании которых вносились сведения в Единый государственный реестр недвижимости.

Согласно части 3 статьи 61 этого же Закона под реестровой ошибкой понимается воспроизведенная в Едином государственном реестре недвижимости ошибка, содержащаяся в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы, или ошибка, содержащаяся в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами и (или) органами в порядке информационного взаимодействия, а также в ином порядке, установленном названным Федеральным законом.

Из анализа указанных выше норм следует, что к техническим ошибкам относятся грамматические ошибки, опечатки, неправильное указание наименований, имен, адресов участников регистрационного правоотношения, неправильное указание цифр, то есть несоответствие между документами, представляемыми на государственную регистрацию (государственный кадастровый учет), и записями в ЕГРН. Сам термин «техническая ошибка» предполагает случайный характер таких ошибок, и отсутствие умысла со стороны лица, допустившего ошибку.

По смыслу указанных норм техническая ошибка является следствием неверного указания регистрирующим органом уникальных характеристик объекта недвижимости в результате ошибки, допущенной при внесении этих сведений из правоустанавливающих, регистрационных, технических документов, на основании которых осуществляется кадастровый учет и регистрация прав, в Единый государственный реестр недвижимости.

Соответственно исправление технической ошибки возможно лишь в том случае, если уникальные характеристики объекта, содержащиеся в соответствующих правоустанавливающих, регистрационных, технических документах, не согласуются со сведениями об этом объекте, отраженном в кадастре недвижимости или реестре прав.

В этой связи процесс исправления технической ошибки предполагает исключительно внесение корректировок в существующие записи об объекте недвижимого имущества исходя из документов кадастрового и регистрационного учета, которые при этом остаются неизменными.

В свою очередь реестровая ошибка является следствием неверного указания органом кадастрового учета уникальных характеристик объекта кадастрового учета в результате ошибки, допущенной при внесении этих сведений в документ, на основании которого осуществляется кадастровый учет.

Соответственно исправление реестровой ошибки возможно лишь в том случае, если уникальные характеристики объекта в ходе кадастровых работ были определены кадастровым инженером верно, а ошибка допущена на стадии оформления межевого (технического) плана и воспроизведена в кадастровом учете.

На основании части 4 статьи 61 Закона №218-ФЗ в случаях, если существуют основания полагать, что исправление технической ошибки в записях и реестровой ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, такое исправление производится только по решению суда.

Как установлено судебной коллегией, в спорной ситуации материалами подтверждается наличие в Едином государственном реестре недвижимости технических ошибок в сведениях об объекте недвижимости с кадастровым номером 65:09:0000028:38, поскольку уникальные характеристики спорного объекта недвижимости, содержащиеся в ЕГРН, не согласуются со сведениями об этом объекте в техническом паспорте и противоречат уникальным характеристикам нежилых помещений, расположенных в этом здании.

Так, по данным договора купли-продажи от 20.03.1997 ЗАО «Парамушир Шиппинг» было приобретено в собственность строение – двухэтажное здание (блок служебных помещений) общей площадью 1794,3 кв.м.

По результатам технической инвентаризации в 2001 году, что нашло отражение в техническом паспорте объекта с инвентарным номером 766, данный объект был описан как «блок служебных помещений» и состоял из помещений 1 этажа, помещений 2 этажа и помещений подвала общей площадью 1797,1 кв.м, что также было подтверждено справкой Бюро технической инвентаризации от 23.02.2001.

Согласно техническому паспорту на здание «Блок служебных помещений» с инвентарным номером 64:440:001:000008180 от 26.07.2006 по итогам технической инвентаризации 2006 года общая площадь объекта составила 1778,7 кв.м, в том числе: подвал – 500,1 кв.м, 1 этаж – 757,4 кв.м, 2 этаж – 521,2 кв.м.

Данные сведения были воспроизведены в выписке из Единого государственного реестра объектов капитального строительства от 02.08.2006 №1336, согласно которой здание «Блок служебных помещений», лит. А, инвентарный номер 64:440:001:000008180, кадастровый номер 65:09:0000028:0002:654:440:001:000008180, реестровый номер 260706:64:440:001:000008180 имеет общую площадь 1778,7 кв.м, количество нежилых помещений: подвал: 1-21, 1 этаж: 1-36, 2 этаж: 1-32, этажность 2, местоположение (адрес): Сахалинская область, г. Холмск, площадь Ленина, 1.

В свою очередь образование в составе нежилого здания четырех самостоятельных объектов недвижимости послужило основанием для проведения технической инвентаризации вновь образуемых нежилых помещений, в результате чего были оформлены технические паспорта на нежилые помещения в блоке служебных помещений по пл. Ленина, 1 в г. Холмск, в том числе: площадью 553,5 кв.м, 514,9 кв.м и 459,3 кв.м и 251 кв.м.

Кроме того, данные действия привели к прекращению права собственности ООО «Аврора» на единый объект недвижимости «Блок служебных помещений» и возникновению права собственности на 4 самостоятельных нежилых помещения в составе здания по пл. Ленина, 1, которые в результате гражданско-правовых сделок в 2008-2009 годах перешли в собственность ООО «Луч» и ФИО2, что подтверждается имеющимися в материалах дела свидетельствами о государственной регистрации права собственности.

По факту осуществления государственного кадастрового учета указанных нежилых помещений, как ранее учтенных объектов недвижимости, данным нежилым помещениям были присвоены кадастровые номера, и в описании объектов были указаны уникальные характеристики, позволяющие идентифицировать их как нежилые помещения в составе здания «Блок служебных помещений», расположенного по адресу: г. Холмск, площадь Ленина, 1.

В тоже время внесение в государственный кадастр недвижимости сведений об объекте недвижимости - здание «Блок служебных помещений», расположенное по адресу: г. Холмск, площадь Ленина, 1, с присвоением последнему кадастрового номера 65:09:0000028:38 привело к установлению площади объекта – 1003,4 кв.м, количества этажей, в том числе подземных: 2, в том числе подземных 1.

По состоянию на 30.01.2020 сведения о площади объекта недвижимости с кадастровым номером 65:09:0000028:38 были уточнены и составили 1527,7 кв.м.

Сравнительный анализ данных сведений с материалами технической инвентаризации здания «Блок служебных помещений» и техническими паспортами на нежилые помещения в блоке служебных помещений показывает, что сведения о площади объекта недвижимости и его этажности не соответствуют характеристикам объекта недвижимого имущества, содержащимся в ЕГРН.

В частности, общая площадь здания, исходя из результатов технической инвентаризации 2006 года, составляла 1778,7 кв.м, а после раздела на 4 самостоятельных нежилых помещения, один из которых был уточнен в своих размерах – 1766,4 кв.м (553,5 кв.м, 514,9 кв.м и 447 кв.м и 251 кв.м), тогда как по данным ЕГРН общая площадь спорного объекта недвижимости составляет 1527,7 кв.м.

Принимая во внимание изложенное, следует признать, что сведения о спорном объекте недвижимости, указанные в ЕГРН, не соответствуют сведениям, отраженным в документах технического учета спорного нежилого здания и в документах технического учета нежилых помещений, образованных в составе данного объекта недвижимости, ввиду чего внесение в ЕГРН основных сведений об объекте недвижимости, а именно о его площади и этажности, было осуществлено с техническими ошибками.

Наличие таких ошибок следует также из выписок из Единого государственного реестра недвижимости, как в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 65:09:0000028:38, так и в отношении нежилых помещений с кадастровыми номерами 65:09:0000028:514, 65:09:0000028:515, 65:09:0000028:516, 65:09:0000028:522, поскольку общая площадь всех объектов недвижимости в здании составляет 1766,4 кв.м, тогда как при наличии в ЕГРН сведений об этих нежилых помещениях, как расположенных в границах объекта недвижимости с кадастровым номером 65:09:0000028:38, общая площадь здания значится в размере 1527,7 кв.м.

Делая указанный вывод, апелляционная коллегия отмечает, что по правилам пункта 10 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 №943 (далее – Порядок №943), запись о помещении вносится в кадастр недвижимости при наличии записи о здании, сооружении, в котором такое помещение расположено.

В соответствии с подпунктами 9, 13 пункта 26 названного Порядка в записи кадастра недвижимости о здании указываются следующие основные сведения о здании, в том числе: количество этажей здания, в том числе подземных этажей, при наличии этажности; кадастровые номера помещений и (или) машино-мест, расположенных в здании.

Согласно пунктам 4, 9, 9.1 пункта 35 этого же Порядка в записи кадастра недвижимости о помещении указываются следующие основные сведения, в том числе: кадастровый номер здания, сооружения, в котором расположено помещение; номер, тип этажа здания или сооружения, на котором расположено помещение; обозначение (номер) помещения на поэтажном плане.

При описании местоположения помещения указывается описание местоположения помещения в пределах этажа (этажей) или в пределах здания или сооружения, или в пределах соответствующей части здания или сооружения в объеме сведений, предусмотренных техническим планом помещения, техническим планом здания, сооружения (пункт 37 Порядка №943).

Таким образом, по общему правилу ведения ЕГРН сведения об объекте недвижимости и расположенных в нём нежилых помещениях имеют взаимосвязанный характер и не могут отличаться друг от друга, поскольку фактически все уникальные характеристики здания применимы к находящимся в нем нежилым помещениям и позволяют установить общие и отдельные характеристики здания и входящих в его состав помещений.

Между тем в спорной ситуации такая взаимосвязанность между объектом недвижимости с кадастровым номером 65:09:0000028:38 и находящимися в его составе нежилыми помещениями с кадастровыми номерами 65:09:0000028:514, 65:09:0000028:515, 65:09:0000028:516, 65:09:0000028:522 в части общей площади спорных объектов отсутствует.

В этой связи установленные судом противоречия между общей площадью объекта недвижимости здания «Блок служебных помещений» и совокупной площадью всех объектов недвижимости, расположенных в данном здании, подлежат исправлению в порядке статьи 61 Закона №218-ФЗ.

Что касается этажности спорного объекта недвижимости, то апелляционная коллегия отмечает, что по смыслу пункта 14 части 4 статьи 8 Закона №218-ФЗ в Едином государственном реестре недвижимости в качестве основных сведений об объекте недвижимости вносятся сведения о количестве этажей, в том числе подземных этажей, если объектом недвижимости является здание или сооружение (при наличии этажности у здания или сооружения).

Сводом правил 118.13330.2012 «Общественные здания и сооружения. Актуализированная редакция СНиП 31-06-2009», утвержденным приказом Министерства регионального развития РФ от 29.12.2011 №635/10 (далее – СП 118.13330.2012), определено, что этаж подвальный – это подземный этаж здания с отметкой пола помещений ниже планировочной отметки земли более чем на половину высоты помещений (пункт 3.26), этажи подземные - этажи с помещениями, расположенными ниже планировочной отметки земли на всю высоту (пункт 3.27).

Согласно пунктам 1, 8 Приложения «Г» СП 118.13330.2012 общая площадь здания определяется как сумма площадей всех надземных и подземных этажей (включая технический, мансардный, цокольный). При определении количества этажей учитываются все этажи, включая подземный, подвальный, цокольный, надземный, технический, мансардный и др.

Из изложенного следует, что количество надземных этажей здания, сооружения определяется путем арифметического действия по вычитанию из общего количества этажей объекта недвижимости количества подземных этажей такого объекта недвижимости.

Как подтверждается совокупностью имеющихся в деле доказательств, здание «Блок служебных помещений» изначально состояло из помещений 1 этажа, помещений 2 этажа и помещений подвала.

Соответственно в силу буквального указания пункта 14 части 4 статьи 8 Закона №218-ФЗ, подпункта 13 пункта 26 Порядка №943 в качестве основных сведений об объекте недвижимости с кадастровым номером 65:09:0000028:38 подлежали указанию сведения о количестве этажей 3, в том числе подземных 1, тогда как в ЕГРН были внесены сведения о количестве этажей 2, в том числе подземных 1, что не согласуется с документами технического учета и противоречат свидетельствам о праве собственности на нежилые помещения в спорном здании, содержащим сведения о помещениях на поэтажных планах, в том числе о подвале.

При таких обстоятельствах утверждения истцов о наличии технических ошибок в сведениях об объекте недвижимости с кадастровым номером 65:09:0000028:38 в части количества этажей нашли подтверждение материалами дела, в связи с чем такая ошибка также подлежит исправлению в порядке статьи 61 Закона №218-ФЗ.

Довод апелляционной жалобы о том, что в сведениях ЕГРН в отношении здания с кадастровым номером 65:09:000028:38 в правовом понимании нормы части 1 статьи 61 Закона №218-ФЗ отсутствуют какие-либо технические ошибки, подлежит отклонению, как противоречащий материалам дела.

Указание государственного регистратора на то, что сведения об общей площади спорного объекта недвижимости в размере 1527,7 кв.м были внесены в реестр недвижимости по данным технического паспорта, не может быть принято коллегией во внимание, поскольку имеющиеся в составе реестрового дела технические паспорта объекта недвижимости, а равно документы по совершению гражданско-правовых сделок со спорным объектом недвижимости подтверждают, что общая площадь здания была определена изначально в размере 1794,3 кв.м, потом 1797,1 кв.м и далее 1778,7 кв.м, а после раздела блока служебных помещений на 4 самостоятельных объекта, в отношении одно из которых было осуществлено уточнение - 1766,4 кв.м.

При этом представленный в суд апелляционной инстанции технический паспорт на объект «<...>» от 26.07.2006 оценивается судебной коллегией критически, так как фактически данный документ представляет собой неполный комплект выписок из технического паспорта «Блок служебных помещений» от 26.07.2006 (площадь 1778,7 кв.м), имеющегося в составе реестрового дела, и технического паспорта «Помещение в блоке служебных помещений» от 03.07.2008 (площадь 459,3 кв.м), имеющегося в материалах дела, что в целом не согласуется с совокупностью технических документов по спорным объектам недвижимости.

Кроме того, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований согласиться с доводом Росреестра о том, что по данным технического учета здание «Блок служебных помещений» включает в себя только 3 помещения общей площадью 1527,7 кв.м, так как помещение площадью 251 кв.м в составе спорного объекта недвижимости отсутствует.

В данном случае коллегия суда учитывает, что раздел здания был произведен на 4 самостоятельных нежилых помещения, в связи с чем объект недвижимости площадью 251 кв.м является составной частью здание «Блок служебных помещений», на что прямо указано в документах реестрового дела и отражено в свидетельстве о государственной регистрации права на данные нежилые помещения.

С учетом изложенного следует признать, что содержащиеся по состоянию на 31.01.2020 и на 28.04.2020 в ЕГРН сведения о спорном объекте недвижимости относительно его общей площади и количества этажей, включая подземный, не являлись достоверными сведениями и находились в противоречии со сведениями, отраженными в документах технического учета, и со сведениями ЕГРН относительно отдельных нежилых помещений в спорном здании.

В этой связи с учетом установленных по делу обстоятельств суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о наличии правовых оснований для исправления технических ошибок.

Принимая во внимание изложенное, судебная коллегия считает, что выводы арбитражного суда по настоящему делу соответствует нормам материального права и имеющимся в материалах дела доказательствам. Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену обжалуемого судебного акта, не установлено.

В целом доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда, положенные в основу принятого судебного акта, направлены на переоценку фактических обстоятельств дела и представленных доказательств по нему, и не могут служить основанием для отмены обжалуемого решения суда.

На основании изложенного решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

По результатам рассмотрения апелляционной жалобы суд апелляционной инстанции, исходя из положений статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, не относит на регистрирующий орган судебные расходы по государственной пошлине за подачу апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 28.09.2020 по делу №А59-2420/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.

Председательствующий

Н.Н. Анисимова

Судьи

А.В. Гончарова

С.В. Понуровская