Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края, краевого государственного унитарного предприятия по эксплуатации недвижимости Приморского края «Госнедвижимость»,

апелляционные производства № 05АП-9704/2015, 05АП-9827/2015

на решение от 21.09.2015

судьи О.А. Жестилевской

по делу № А51-11104/2015 Арбитражного суда Приморского края

по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>, дата государственной регистрации: 30.01.2012)

к краевому государственному унитарному предприятию по эксплуатации недвижимости Приморского края «Госнедвижимость» (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата государственной регистрации: 30.08.2002)

третье лицо: Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края

об обязании произвести зачет,

при участии:

от ИП ФИО1: представитель ФИО2, по доверенности от 20.04.2015 года, сроком действия на 3 года без права передоверия, паспорт

от КГУП по эксплуатации недвижимости Приморского края «Госнедвижимость»: представитель ФИО3, по доверенности от 12.01.2015, сроком действия на 3 года без права передоверия, паспорт

от третьего лица в судебное заседание представитель не явился,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1, истец) обратился в арбитражный суд к Краевому государственному унитарному предприятию по эксплуатации недвижимости Приморского края «Госнедвижимость» (далее – КГУП «Госнедвижимость», ответчик) с иском о возложении обязанности произвести зачет 2 002 497 рублей в счет арендных платежей по договору от 12.07.2012 №20/12 (с учетом уточнений, принятых в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее – АПК РФ).

Определением Арбитражного суда Приморского края от 18.06.2015 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края (далее – Департамент).

Решением Арбитражного суда Приморского края от 21.09.2015 уточненные исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись вынесенным судебным актом, Департамент и КГУП «Госнедвижимость» обратились с апелляционными жалобами, в которых просили решение Арбитражного суда Приморского края от 21.09.2015 отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование своей апелляционной жалобы Департамент указал на то, что истцом не подтверждено соответствующими платежными документами несение затрат в размере 6 819 572 рублей на капитальный ремонт здания, а также не представлено пояснений относительно экономии 608 960 рублей в связи с произведенным капитальным ремонтом.

В обоснование своей правовой позиции КГУП «Госнедвижимость» указало на то, что спорное дополнительное соглашение № 2 к договору от 12.07.2012 №20/12 было зарегистрировано в Управлении Росреестра по Приморскому краю 05.02.2014. Кроме того, отмечает, что решением Арбитражного суда Приморского края от 08.07.2014 по делу № А51-12174/2014 удовлетворены исковые требования КГУП «Госнедвижимость» о взыскании с ИП ФИО1 задолженности по арендной плате по договору аренды от 12.07.2012 №20/12 за период с 01.07.2012 по 31.03.2014. В связи с чем, апеллянт полагает, что зачет стоимости капитального ремонта в счет арендной платы не может быть произведен с декабря 2013 года, то есть ранее даты государственной регистрации дополнительного соглашения и даты взыскания задолженности. Также КГУП «Госнедвижимость» поддерживает доводы Департамента о том, что истцом не представлены платежные документы, подтверждающие личное несение расходов на ремонт.

В судебном заседании 02.12.2015 представитель КГУП «Госнедвижимость» доводы своей апелляционной жалобы, а также апелляционной жалобы Департамента, поддержал по изложенным в них основаниях, решение суда первой инстанции просил отменить и принять по делу новый судебный акт.

Представитель ИП ФИО1 на доводы апелляционных жалоб возразил, по основаниям, изложенным в письменном отзыве, решение суда первой инстанции считает законным и обоснованным, апелляционные жалобы не подлежащими удовлетворению.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд апелляционной инстанции установил следующее.

Между КГУП «Госнедвижимость» (арендодатель) и ИП ФИО1 (арендатор) 12.07.2012 заключен договор аренды №20/12, по условиям которого арендатор принимает во временное пользование здание школы-интерната №2 общей площадью 1026 кв.м, расположенное по адресу: <...>. Цель использования имущества: административное здание. Срок аренды установлен с 01.07.2012 по 30.06.2022.

Вместе с тем, 26.12.2012 между арендодателем и арендатором заключено дополнительное соглашение №2 к договору аренды от 12.07.2012 №20/12, согласно которому арендатор принял на себя обязанность произвести за счет собственных средств капитальный ремонт арендованного имущества по видам работ и в объеме согласно прилагаемому к договору локальному сметному расчету на общую сумму 7428532 рубля. По указанному дополнительному соглашению арендодатель принял на себя обязанность с момента подписания актов выполненных работ и до полного зачета суммы, указанной в пункте 2.2.16 договора (7 428 532 рубля), ежемесячно осуществлять зачет вышеуказанной суммы в счет арендной платы в размере и порядке, определенными пунктом 3.2 договора, путем составления и подписания акта взаимозачета.

Дополнительное соглашение, как и договор аренды, зарегистрированы Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю.

Из материалов дела апелляционным судом установлено, что истец и ответчик составили и подписали следующие акты о приемке выполненных работ: №1 от 01.11.2013 за отчетный период с 01.11.2013 по 30.11.2013 на общую сумму 1 379 053 рубля 24 копейки, №2 от 01.11.2013 за отчетный период с 01.11.2013 по 30.11.2013 на общую сумму 881 892 рубля 61 копейку, №3 от 01.11.2013 за отчетный период с 01.11.2013 по 30.11.2013 на общую сумму 1 153 642 рубля 10 копеек, №4 от 01.11.2013 за отчетный период с 01.11.2013 по 30.11.2013 на общую сумму 333 789 рублей 70 копеек, №5 от 01.11.2013 за отчетный период с 01.11.2013 по 30.11.2013 на общую сумму 630 981 рубль 31 копейку, № 6 от 01.11.2013 за отчетный период с 01.11.2013 по 30.11.2013 на общую сумму 1 891 992 рубля 65 копеек, № 7 от 01.11.2013 за отчетный период с 01.11.2013 по 30.11.2013 на общую сумму 1157 180 рублей.

Также между истцом и ответчиком также составили и подписали справку о стоимости выполненных работ и затрат от 01.11.2013 №1 за отчетный период с 01.11.2013 года по 30.11.2013 года на общую сумму 7 428 531 рублей 90 копеек.

Вступившим в законную силу решением суда от 08.07.2014 по делу № А51-12174/2014 исковые требования КГУП «Госнедвижимость» о взыскании с ИП ФИО1 задолженности по договору аренды в размере 2 002 497 рублей за период с 01.07.2012 по 31.03.2014 удовлетворены. Вместе с тем суд апелляционной инстанции в постановлении от 24.09.2014 указал, что с учетом срока действия заключенного сторонами договора аренды №20/12 (до 30.06.2022) стороны не лишены возможности произвести взаимозачет в течении срока действия договора с соблюдением требований, предусмотренных пунктом 1 дополнительного соглашения №2 к договору аренды №20/12.

В связи с чем, 24.09.2014 ИП ФИО1 обратился в КГУП «Госнедвижимость» с заявлением о признании задолженности за период с 01.07.2012 по 31.03.2014 и о зачете затрат на ремонт в счет арендной платы с момента подписания актов приема-передачи выполненных работ, которые подписаны 01.11.2013

С целью определения стоимости выполненных истцом работ по капитальному ремонту объекта аренды не выше объемов, согласованных в дефектовочных ведомостях на капитальный ремонт, КГУП «Госнедвижимость» заказало экспертизу. Согласно акту экспертизы от 06.02.2015 №1225/16 (изготовлен ООО «Центр экспертиз «Регион-Приморье») стоимость выполненных арендатором работ по капитальному ремонту не выше объемов, согласованных в дефектовочных ведомостях на капитальный ремонт, рассчитанная на основании локальных сметных расчетов №1-7, составила 6 819 572 рублей.

В связи с чем, КГУП «Госнедвижимость» обратилось в Департамент с письмом от 04.02.2015 исх.№6/202 о согласовании зачета стоимости проведенных работ по капитальному ремонту здания на сумму 6 819 572 рублей.

В ответ на данное обращение Департамент 30.04.2015 (исх.№20/2-18/15224) сообщил о необходимости предоставления сведений о том, выполнены в полном объеме работы, предусмотренные дополнительным соглашением от 26.12.2013 №2, и письменные пояснения относительно экономии, а также платежных документов, подтверждающих, что именно арендатором понесены затраты в указанном размере.

О необходимости представления указанных документов также был уведомлен предприниматель письмом от 12.05.2015 исх.№11/456.

Поскольку КГУП «Госнедвижимость» не произвело зачет стоимости капитального ремонта объекта аренды на спорную сумму в счет задолженности по арендной плате, ИП ФИО1 обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Рассмотрев исковое заявление, суд первой инстанции счел уточненные требования обоснованными и удовлетворил их.

Исследовав представленные в дело доказательства, оценив их по правилам статьи 71 АПК РФ, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, апелляционная коллегия поддерживает выводы суда первой инстанции и отклоняет доводы апелляционной жалобы в силу следующего.

В силу части 1 статьи 421 гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно пункту 1 статьи 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Статьёй 410 ГК РФ установлено, что обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Как следует из содержания статьи 410 ГК РФ для осуществления зачета необходимо, чтобы кредитор по одному обязательству являлся должником по другому, а должник по первому выступал кредитором по второму обязательству. Условия о совершении каких-либо дополнительных действий по исполнению зачета гражданским законодательством не установлено, однако из статьи 410 ГК РФ следует, что заявление о зачете должно содержать фактически выраженное недвусмысленное волеизъявление на зачет встречного однородного требования.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что в рассматриваемом случае имеет место встречное однородное требование, удовлетворение которого возможно посредством применения зачета, предусмотренного статьей 410 ГК РФ.

Денежное требование КГУП «Госнедвижимость» к ИП ФИО1 в виде задолженности по внесению арендных платежей по договору аренды от 12.07.2012 №20/12 в размере 2 002 497 рублей подтверждается вступившим в законную силу решением суда от 08.07.2014 по делу №А51-12174/2014, а также справкой КГУП «Госнедвижимость» от 09.09.2015 №6/805.

По смыслу пункта 1 статьи 616 ГК РФ нарушение арендодателем обязанности производить за свой счет капитальный ремонт дает арендатору право произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.

Гражданское законодательство не ставит осуществление права арендатора на совершение зачета при указанных условиях (пункт 1 статьи 616 ГК РФ) в зависимость от того, произведена оплата стоимости капитального ремонта или нет. Из этой нормы также не следует, что производство капитального ремонта должно осуществляться арендатором непременно своими силами. Независимо от того, оплачена ли стоимость ремонта, улучшения арендованного имущества составляют имущество арендодателя как собственника арендованного имущества.

В подтверждение несения расходов на проведенный капитальный ремонт объекта аренды в соответствии с условиями пункта 2.1.2 договора в редакции дополнительного соглашения от 26.12.2013 №2, предприниматель представил подписанные сторонами акты о приемке выполненных работ за период с 01.11.2013 по 30.11.2013, подписанную сторонами справку о стоимости выполненных работ и затрат от 01.11.2013.

Оценив в совокупности представленные в материалы дела доказательства, апелляционный суд пришел к выводу о том, что арендатор правомерно заявил арендодателю настоящее требование о зачете.

Суд первой инстанции верно установил стоимость произведенного капитального ремонта, исходя из представленного в материалы дела акта экспертизы, изготовленного по заказу ответчика 06.02.2015 ООО «Центр экспертиз «Регион-Приморье», в вязи с чем, встречное денежное требование ИП ФИО1 к КГУП «Госнедвижимость» обоснованно определено судом в размере 6 819 572 рублей.

В соответствии с пунктом 3.2 договора аренды от 12.07.2012 №20/12 месячная арендная плата составляет 95 357 рублей. Поскольку последние акты выполненных работ подписаны сторонами в ноябре 2013 года, истцом обоснованно заявлено о зачете начиная с декабря 2013 года. Ссылка КГУП «Госнедвижимость» на то, что спорное дополнительное соглашение № 2 к договору от 12.07.2012 №20/12 было зарегистрировано в Управлении Росреестра по Приморскому краю 05.02.2014, не имеет правового значения в рамках настоящего спора, поскольку дополнительное соглашение было заключено сторонами 26.12.2013 и исполнялось сторонами.

В соответствии с пунктом 2.2.16 договора аренды от 12.07.2012 № 20/12 в редакции дополнительного соглашения от 26.12.2013 №2 арендодатель обязан ежемесячно, с момента подписания актов выполненных работ осуществлять зачет стоимости капитального ремонта объекта аренды в счет арендной платы в размере и порядке, определенными пунктом 3.2 договора, путем составления и подписания акта взаимозачета.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что КГУП «Госнедвижимость» в силу принятого на себя обязательства должно произвести зачет стоимости капитального ремонта объекта аренды в размере 2 002 497 рублей в счет оплаты ИП ФИО1 арендной платы по договору аренды от 12.07.2012 №20/12 за период с 01.12.2013 по 31.08.2015 включительно. Таким образом, судом первой инстанции законно и обоснованно удовлетворены уточненные исковые требования в полном объеме.

Судебная коллегия, изучив апелляционные жалобы, приходит к выводу, что в целом доводы, изложенные в них, являются повторением возражений на настоящее исковое заявление, были предметом исследования арбитражного суда первой инстанции и получили надлежащую правовую оценку, по существу направлены на переоценку выводов суда, не опровергая их, сводятся к несогласию с оценкой установленных обстоятельств по делу, что, в соответствии со статьей 270 АПК РФ, не может рассматриваться в качестве основания для отмены обжалуемого судебного акта.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 21.09.2015 по делу №А51-11104/2015 оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

Д.А. Глебов

Судьи

С.М. Синицына

ФИО4