Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобуистцов – индивидуальных предпринимателей Соколенко Олеси Валерьевны, Пионтковской Ольги Карловны, Кухтиной Клавдии Леонтьевны, Сулима Валентины Михайловны, Корниенковой Ирины Алексеевны

нарешение от 01 февраля 2009 года

по делу № А04-7890/2009

Арбитражного суда Амурской области,

принятого судьей Корниенко Т.А., арбитражными заседателями Пушкаревой Н.В., Черногрудовым А.И.

по иску индивидуального предпринимателя Соколенко Олеси Валерьевны, индивидуального предпринимателя Пионтковской Ольги Карловны, индивидуального предпринимателя Кухтиной Клавдии Леонтьевны, индивидуального предпринимателя Сулима Валентины Михайловны, индивидуального предпринимателя Корниенковой Ирины Алексеевны

к обществу с ограниченной ответственностью «Россия», обществу с ограниченной ответственностью «Компания АЮСС». Управлению Федеральной регистрационной службы по Амурской области

опризнании недействительным сделки недействительной в части, внесении изменений в договор, признании недействительной государственной регистрации права

установил:

индивидуальные предприниматели Соколенко Олеся Валерьевна, Пионтковская Ольга Карловна, Кухтина Клавдия Леонтьевна, Сулима Валентина Михайловна, Корниенкова Ирина Алексеевна обратились в Арбитражный суд Амурской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Россия», обществу с ограниченной ответственностью «Компания АЮСС». Управлению Федеральной регистрационной службы по Амурской области (далее – ООО «Россия», ООО «Компания АЮСС», Управление ФРС, ответчики) о признании договора купли - продажи недвижимости от 30.07.2009 по продаже нежилого помещения - кафе ЛитерА2, площадью 133,7 кв.м, расположенного по адресу: г. Благовещенск, ул. Красноармейская, 143, кадастровый номер 28:01:13:169:43:143/А2, земельного участка площадью 215 кв.м с кадастровым номером 28:01:130169:77, из категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием под кафе и торговый павильон, расположенный по адресу: Амурская область, г.Благовещенск, ул.Красноармейская, 143 в части пункта договора из которого следует, что данные объекты недвижимости не имеют обременении – недействительным, внесении изменений в договор купли - продажи недвижимости от 30.07.2009 по продаже нежилого помещения - кафе ЛитерА2, площадью 133,7 кв.м, расположенного по адресу г.Благовещенск, ул.Красноармейская, 143, кадастровый номер 28:01:13:169:43:143/А2, земельного участка площадью 215 кв.м с кадастровым номером 28:01:130169:77, из категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием под кафе и торговый павильон, расположенный по адресу: Амурская область, г.Благовещенск, ул.Красноармейская, 143 в виде обременения вышеуказанного договора купли - продажи договорами аренды земельных участков заключенных между ООО «Россия» истцами, как способ восстановления нарушенного права, признании государственную регистрацию права, на основании которой выдано свидетельство о государственной регистрации права 28ААЗ10764 от 13 августа 2009 года, на объект права - земельный участок, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: кафе и торговый павильон, общая площадь 215 кв. м, адрес объекта: Амурская область, г.Благовещенск, юго- восточная часть квартала, кадастровый номер 28:01:130169:77, субъект права ООО «АЮСС» недействительным в части отсутствия ограничения(обременения) права, об обременении данного права при государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом договорами аренды земельных участков, заключенных между истцами и ООО «Россия», как способ восстановления нарушенного права.

Впоследствии до принятия решения соистцы неоднократно уточняли исковые требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), последнее уточнение иска принято судом в следующей части:

1) признать государственную регистрацию права, на основании которой выдано свидетельство о государственной регистрации права 28 АА 310764 от 13.08.2009, на объект права - земельный участок, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: кафе и торговый павильон, общая площадь 215 кв.м, адрес объекта: Амурская область, г. Благовещенск, юго-восточная часть квартала, кадастровый номер 28:01:130169:77, субъект права ООО «АЮСС», недействительным в части отсутствия ограничения (обременения) права;

2) как способ восстановления нарушенного права вынести судебный акт об обременении данного права при государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом договорами аренды земельных участков, заключенных между истцами и ООО «Россия»;

3) признать договор купли - продажи недвижимости от 30.07.2009 по продаже нежилого помещения - кафе ЛитерА2, площадью 133,7 кв.м, расположенного по адресу г. Благовещенск, ул. Красноармейская, 143, кадастровый номер 28:01:13:169:43:143/А2, земельного участка площадью 215 кв.м с кадастровым номером 28:01:130169:77, из категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием под кафе и торговый павильон, расположенный по адресу: Амурская область, г.Благовещенск, ул.Красноармейская, 143 в части пункта 1.2 вышеуказанного договора из которого следует (буквально): «Продавец гарантирует Покупателю, что Объект не заложен, не передан в хозяйственное ведение или оперативное управление, не подарен, не продан, не состоит под арестом по решению суда, не состоит в споре» - недействительным;

4) как способ восстановления нарушенного права вынести судебный акт о внесении изменений в договор купли - продажи недвижимости от 30 июля 2009 года по продаже нежилого помещения - кафе ЛитерА2, площадью 133,7 кв.м, расположенного по адресу г. Благовещенск, ул. Красноармейская, 143, кадастровый номер 28:01:13:169:43:143/А2, земельного участка площадью 215 кв.м с кадастровым номером 28:01:130169:77, из категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием под кафе и торговый павильон, расположенный по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, ул. Красноармейская, 143 в виде внесения изменений в пункт 1.2 вышеуказанного договора купли - продажи недвижимости от 30 июля 2009 года. Пункт 1.2 вышеуказанного договора изложить в следующей редакции:

«Продавец гарантирует Покупателю, что Объект не заложен, не передан в хозяйственное ведение или оперативное управление, не подарен, не продан, не состоит под арестом по решению суда, не состоит в споре, данный Объект обременен договорами аренды части продаваемого земельного участка следующими договорами аренды земельных участков №№ 330, 331, 332, 335, 336 заключенными 01 ноября 2008 года с арендаторами ИП Соколенко Олеся Валерьевна, ИП Сулима Валентина Михайловна, ИП Корниенкова Ирина Алексеевна, ИП Кухтина Клавдия Леонтьевна, ИП Пионтковская Ольга Карловна соответственно. Вышеуказанные договора заключены с 1 ноября 2008 года сроком на 11 месяцев». Вышеуказанные изменения зарегистрировать в регистрирующем органе.

Определением суда от 07.12.2009 произведена замена ответчика – Управление ФРС на его правопреемника – Управление Росреестра по Амурской области.

Определениями суда от 07.12.2009, от 12.01.2010 к участию в рассмотрении дела привлечены арбитражные заседатели Черногрудов А.И., Пушкарева Н.В.

Решением Арбитражного суда Амурской области от 01.02.2010 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с решением суда, соистцы обратились в Шестой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просят отменить решение суда от 01.02.2010 и принять новое решение. В обоснование доводов жалобы указывают на нарушение судом норм материального и процессуального права. Договоры аренды с истцами были продлены на неопределенный срок на тех же условиях. Договор купли-продажи недействителен в части. Суд не обосновал невозможность изменения истцами предмета своих требований и отказал в утонении иска, уточненные требования не являются новыми требованиями.

Заявители апелляционной жалобы в судебное заседание апелляционного суда не явились, явку своего представителя не обеспечили, о времени месте судебного разбирательства уведомлены надлежаще.

Представитель ООО «Компания АЮСС» в заседании суда и в представленном отзыве возражало против доводов жалобы, указывая на их необоснованность. Просит решение суда оставить без изменения.

Иные ответчики не явились, о времени и месте рассмотрения жалобы уведомлены надлежаще.

Жалоба рассматривается в соответствии со статьями 156, 266 АПК РФ в отсутствие не явившихся сторон.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в жалобе и отзыве на нее, заслушав представителя ответчика и изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы в силу следующего.

Как следует из материалов дела, между ООО «Россия» (арендодатель) и ИП Соколенко О.В., ИП Пионтковской О.К., ИП Кухтиной К.Л., ИП Сулима В.М., ИП Корниенковой И.А. (арендаторы) заключены договоры аренды №№ 330, 336, 335, 331, 332 от 01.11.2008, по условиям которых арендаторы приняли в аренду части земельных участков, общей площадью 4 кв. м. каждый, из земель поселений, расположенных по адресу: г. Благовещенск, ул. Красноармейская, 14, для использования в целях осуществления мелкорозничной торговли непродовольственной группой товаров, в границах, указанных в схеме, прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью (пункт 1.1).

Имущество было передано арендаторам по актам приема-передачи от 01.11.2008.

Срок заключенных между ООО «Россия» и истцами договоров аренды установлен по согласованию сторон с момента подписания договоров в течение 11 месяцев. По истечении указанного срока договор перезаключается на условиях, установленных арендодателем, в случаях, когда арендатор добросовестно исполнял свои обязательства по договору (пункт 3.1).

Согласно пункту 3.2 договоров стороны должны не позднее, чем за 1 месяц до истечения срока, установленного в пункте 3.1 договора, уведомить друг друга о своих намерениях перезаключить договор.

По договору от 30.07.2009, заключенному между ООО «Россия» (продавец) и ООО «Компания АЮСС» (покупатель), покупатель приобрел в собственность нежилое помещение - кафе Литер А2, площадью 133,7 кв.м, расположенное по адресу г. Благовещенск, ул. Красноармейская, 143, кадастровый номер 28:01:13:169:43:143/А2, а также земельный участок, площадью 215 кв.м., с кадастровым номером 28:01:130169:77, из категории земель населенных пунктов с разрешенным использованием под кафе и торговый павильон, расположенный по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, ул. Красноармейская, 143, принадлежащий продавцу на праве собственности, о чем 24.07.2006 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации № 28-28-01/037/2009-369, свидетельство о государственной регистрации права от 24.07.2006 серия 28 АА 303476 (пункт 1.1).

В пункте 1.2 договора указано, что продавец гарантирует покупателю, что объект не заложен, не передан в хозяйственное ведение ил оперативное управление, не продан, не состоит под арестом по решению суда, не состоит в споре.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 13.08.2009 № 28 АА 310764 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 13 августа 2009 года сделана запись регистрации № 28-28-01/043/2009-363 о переходе права собственности к ООО «Компания АЮСС» на земельный участок категории земли населенных пунктов, общею площадью 215 кв.м. по адресу: Амурская область, юго-восточная часть квартала, кадастровый (или условный) номер 28:01:130169:77. Основанием регистрации указан договор купли-продажи недвижимости от 30.07.2009. существующие ограничения (обременения) права: не зарегистрированы.

Указывая на то, что на момент продажи земельного участка существовало обременение в виде аренды части указанного участка в пользу истцов, договор купли-продажи, государственная регистрация перехода права собственности недействительны в части, указывающей на отсутствие обременений участка, что нарушает права истцов как арендаторов данного земельного участка, последние обратились с иском в арбитражный суд.

Оценив в порядке статьи 71 АПК РФ имеющиеся в деле доказательства и установив обстоятельства дела, суд первой инстанции правомерно не нашел оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как следует из материалов дела, с учетом заключения договоров от 01.11.2008 аренды земельного участка между сторонами возникли арендные правоотношения, подлежащие судебной защите путем предъявления обязательственно-правовых способов защиты, предусмотренных статьей 12, главой 34 ГК РФ.

При этом на основании статьи 12 ГК РФ, статьи 4 АПК РФ истец должен доказать в суде, в чем заключается нарушение его гражданских (обязательственных) прав и каким образом ответчик нарушает либо оспаривает его права и законные интересы в отношении объекта аренды.

С учетом указанных норм права ИП Соколенко О.В., ИП Пионтковская О.К., ИП Кухтина К.Л., ИП Сулима В.М., ИП Корниенкова И.А. в нарушение статьи 65 АПК РФ не представили достаточных доказательств того, что отсутствием в договоре купли-продажи земельного участка от 30.07.2009, записи в ЕГРП сведений о наличии обременений в отношении земельного участка нарушены или имеется угроза нарушения прав истцов.

В силу положений статьи 617 ГК РФ, пунктов 23, 24 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. При перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду. Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором (за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе).

Таким образом, в связи с приобретением права собственности на объект недвижимости путем соответствующей государственной регистрации ООО «Компания АЮСС» к нему перешли права и обязанности арендодателя по договорам аренды от 01.11.2008, что не могло повлечь изменения содержания арендного обязательства сторон.

Неисполнение обязанности передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц может повлечь за собой негативные последствия для самого продавца земельного участка в силу статьи 460 ГК РФ, не связанные с правами арендаторами такого имущества.

Пунктом 1 статьи 166 ГК РФ предусмотрено, что сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Вместе с тем, нормы гражданского законодательства не устанавливают в качестве последствия неуказания в тексте договора купли-продажи недвижимого имущества на наличие действующих договоров аренды его недействительность в соответствующей части.

Согласно пункту 1 статьи 26 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.

Суд первой инстанции правильно установил, что в силу пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договоры аренды, заключенные сторонами на срок 11 месяцев, не подлежали государственной регистрации.

В силу пункта 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» регистрация порождаемого договором аренды недвижимого имущества обременения вещных прав арендодателя на недвижимое имущество правами арендатора производится на основании статьи 26 Закона о государственной регистрации только при регистрации самого договора аренды недвижимого имущества.

Поскольку договоры аренды земельного участка не подлежали государственной регистрации, то, следовательно, не подлежало регистрации в Едином государственном реестре прав и обременение в виде прав арендатора, возникающих на основании данного договора.

Следовательно, безосновательны требования истцов о признании недействительным государственной регистрации права собственности на спорный земельный участок в части отсутствия записи в ЕГРП об ограничении (обременении) права и о вынесении судебного акта об обременении данного права при государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом договорами аренды земельных участков, заключенных между истцами и ООО «Россия», поскольку такие требования не основаны на законе.

Кроме того, истцами избран способ защиты своих прав, не предусмотренный действующим законодательством.

Согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

При этом ни ГК РФ, ни указанный закон не содержат положений, в силу которых может быть оспорена сама регистрация недвижимого имущества, которая, исходя из правовой позиции, изложенной в Определении Конституционного суда РФ № 154-О от 05.07.2001, представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов, не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и потому не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или ограничение прав человека и гражданина, в том числе гарантированных Конституцией Российской Федерации права владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся у лица на законных основаниях, а также свободы экономической деятельности.

В части внесения изменений в договор купли-продажи от 30.07.2009.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

При этом указанная норма, а также положения главы 34 ГК РФ не предусматривают возможность предъявления иска об изменении договора лицами, не являющимися его сторонами.

Само по себе отсутствие в договоре купли-продажи от 30.07.2009 сведений об обременении отчуждаемого имущества правом аренды не отражается на объеме и осуществлении своих прав арендаторами.

Выводы суда о прекращении 30.09.2009 действия договоров аренды земельного участка от 01.11.2008 в связи с истечением срока их действия основаны на условиях соответствующих договоров, предусматривающих, что по истечении указанного в договоре срока договор перезаключается на условиях, установленных арендодателем, в случаях, когда арендатор добросовестно исполнял свои обязательства по договору. Стороны не позднее чем за 1 месяц до истечении срока окончания срока действия договора уведомляют друг друга о намерениях перезаключить договор (раздел 3 договоров аренды).

Таким образом, стороны должны были в установленные сроки изъявить свое желание на перезаключение договора на условиях, установленных арендодателем.

Как следует из материалов дела, 15.09.2009 истцами получены от ООО «Компания АЮСС» уведомления о смене собственника земельного участка, о сохранении в силе договоров аренды до окончания срока их действия и о перезаключении договоров аренды на условиях, установленных арендодателем. Однако проекты договоров не подписаны истцами. Следовательно, доказательств продления арендных отношений с ООО «Компания АЮСС» в отношении спорного земельного участка в материалах дела не имеется.

Ссылка заявителей жалобы на необходимость применения пункта 2 статьи 621 ГК РФ о возобновлении договора аренды при продолжении пользования имуществом арендатором на неопределенный срок, необоснованна, поскольку указанными выше уведомлениями арендодатель фактически выразил свое волеизъявление на продолжение аренды только путем заключения новых договоров аренды на указанных им в проектах договоров условиях, которые не были приняты арендаторами.

Также апелляционный суд считает неправильными доводы заявителей жалобы о нарушении судом первой инстанции норм процессуального права.

Письменные уточнения иска (т.1 л.д.31-34), действительно, содержат, в том числе новые требования, ранее не заявлявшиеся при подаче иска.

Как видно из первоначального искового заявления, истцы не предъявляли в арбитражный суд требования о внесении изменений в договоры аренды от 01.11.2008, тогда как в силу части 1 статьи 49 АПК РФ истцам предоставлено право при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований, а не предъявление при рассмотрении дела новых самостоятельных исковых требований.

При таких обстоятельствах, судебный акт соответствует нормам материального права, сделанные в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, нарушений норм процессуального права не установлено, поэтому жалоба отклоняется.

Руководствуясь статьями 258, 268-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Амурской области от 01.02.2010 по делу № А04-7890/2009 оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в двухмесячный срок.

Председательствующий И.В.Иноземцев

Судьи А.А.Тихоненко

М.О.Волкова