Гражданский кодекс часть 1

Администрация городского поселения «Город Амурск» (далее – Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Хабаровского края к индивидуальному предпринимателю Захарченко Ирине Александровне (далее – Предприниматель, ответчик) с иском, учитывая принятые судом в порядке ст.49 АПК РФ уточнения:

- о расторжении договора аренды нежилого помещения от 19.04.2004 №31:

- об освобождении объекта аренды - нежилого помещения - здания по пр.Победы, 18 в г.Амурске, общей площадью 844,3 кв.м;

- о взыскании на основании вышеназванного договора задолженности по арендной плате в размере 517 040 руб. 71 коп., неосновательного обогащения в размере 355 107 руб. 89 коп. (в описательной части ошибочно указано – 533 107 руб. 89 коп.), процентов в сумме 30 939 руб. 72 коп.

До принятия решения истец заявил отказ от требований в части взыскании неосновательного обогащения и процентов. Отказ принят судом в соответствии со ст.49 АПК РФ.

Решением от 19.02.2009 производство по делу в части взыскания неосновательного обогащения (355 107 руб. 89 коп.) и процентов (3 939 руб. 72 коп.) прекращено; неимущественные требования удовлетворены полностью: договор аренды расторгнут, ответчик обязан освободить объект аренды; имущественное требование удовлетворено частично: с ответчика в пользу истца взыскана задолженность по арендной плате в размере 501 910 руб., во взыскании 15 130 руб. 71 коп. в иске отказано.

В апелляционной жалобе Предприниматель просит отменить решение и принять по делу новый судебный акт. Заявитель жалобы считает требование о расторжении договора подлежащим оставлению без рассмотрения (п.2 ст.148 АПК РФ), поскольку истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, предусмотренный ст. ст. 452 и 619 ГК РФ. Доводов относительно взысканной судом суммы в жалобе не приведено.

В отзыве на апелляционную жалобу Администрация просит оставить решение без изменения, а жалобу – без удовлетворения. Указывает, что в адрес ответчика неоднократно направлялись предупреждения о необходимости исполнить условия договора по внесению арендной платы; ответчик после получения предупреждений не исполнил в разумный срок обязательства по договору; волеизъявление арендодателя на прекращение арендных отношений доведено до арендатора (ответчика по делу); обстоятельства дела свидетельствую о намеренном уклонении арендатора от получения предупреждений собственника о прекращении арендных отношений.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель Администрации дал пояснения по представленному отзыву на апелляционную жалобу, привел доводы в поддержку обжалуемого решения, которое просил оставить без изменения. От ответчика, извещенного надлежащим образом о времени и месте слушания дела, представительнее явился.

Проверив законность решения от 19.02.2009, с учетом доводов апелляционной жалобы, отзыва на нее и выступления представителя истца, Шестой арбитражный апелляционный суд приходит к следующему.

Как видно из материалов дела, 19.04.2004 между Комитетом по управлению муниципального имущества г. Амурска с Амурским районом (арендодатель) и Предпринимателем (арендатор) заключен договор №31, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное пользование нежилое здание, расположенное по адресу: г. Амурск, пр. Победы, 18. Общая площадь сдаваемого в аренду помещения 831, 3 кв.м. Срок аренды устанавливается с 13.10.2004 по 12.10.2014. Арендная плата установлена при подписании договора – 997 560 руб. в год (83 130 руб. в месяц) (пункты 1.1, 1.2, 3.2).

Соглашением от 10.10.2005 установлен размер арендной платы за период с 13.10.2004 по 15.10.2005 за аренду 831, 3 кв.м. в сумме 12 386 руб. за каждый месяц, с 16.10.2005 за аренду 844, 3 кв.м. в сумме 84 430 руб. за каждый месяц (пункты 3.1.1, 3.1.2).

Данный договор с учетом внесенных в него изменений соглашением от 10.10.2005 зарегистрирован в установленном порядке 09.11.2006. Данное подтверждается решением Арбитражного суда Хабаровского края от 01.02.2007 по делу №А73-11496/2006-17, имеющим преюдициальное значение на основании ч.2 ст.69 АПК РФ; справкой из Управления ФРС по Хабаровскому краю и ЕАО от 14.11.2006 № 006/2006-922.

Соглашением от 30.11.2006 стороны (со стороны ИП Захарченко И.А. соглашение подписано с протоколом разногласий от 16.03.2007) вновь изменили размер арендной платы: с 09.11.2006 (согласно тексту подписанного протокола согласования) арендатор обязался оплачивать аренду в сумме 83 130 руб. (без учета НДС) за каждый месяц. Кроме того, указанным соглашением сторонами произведена замена арендодателя на администрацию г. Амурска.

Замена арендодателя по договору от 02.11.2006№ 31 связана с безвозмездной передачей здания в муниципальную собственность городского поселения «Город Амурск» по акту приема-передачи на основании решения Собрания депутатов Амурского муниципального района Хабаровского края от 11.10.2006 № 258, постановления Главы Амурского муниципального района от 24.10.2006 № 238, распоряжения Главы городского поселения «Город Амурск» от 28.11.2006 № 941, решения Совета депутатов городского поселения «Город Амурск» от 06.09.2007 № 299.

Соглашение от 30.11.2006, с учетом согласования разногласий, зарегистрировано в установленном порядке 30.09.2008, что подтверждается штампом Управления ФРС по Хабаровскому краю и ЕАО (номер регистрации 27-27-05/007/2008-22).

Согласно свидетельству от 20.09.2007 № 27 АВ 041417 за городским поселением «Город Амурск» право собственности на арендуемое ответчиком здание зарегистрировано 20.09.2007.

Истец, ссылаясь на допущенные ответчиком нарушения условий договора в части перечисления арендных платежей, обратился в арбитражный суд с настоящим иском – о досрочном расторжении договора аренды.

В силу ч.3 ст.619, п.2 ст.452 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательств в разумный срок, а также предложения расторгнуть договор в случае их неисполнения. Обязательным условием для удовлетворения иска о досрочном расторжении договора аренды является установление факта получения арендатором предупреждения арендодателя о необходимости исполнения предусмотренных договором обязательств. По настоящему делу установлен факт получения арендатором направленной в его адрес Администрацией претензии от 09.01.2008 №7-16/798 (на претензии имеется отметка о вручении претензии лично предпринимателю), в которой констатирован факт допущенных ответчиком нарушений условий договора аренды (п.3.2); предложено погасить имеющуюся задолженность в срок до 01.02.2008; указано на то, что в случае непредставления доказательств оплаты, истец оставляет за собой право обратиться в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности, пени, расторжении договора и освобождении помещения.

В деле представлены другие письма Администрации к Предпринимателю, содержащие аналогичные требования и направленные заказной корреспонденцией с уведомлением: от 25.07.2008 №1-21/2670 (согласно уведомлению вручено 30.06.2007 лично Предпринимателю); от 01.10.2008 №1-21/4302 (согласно уведомлению вручено лично Предпринимателю 10.10.2008).

В адрес Предпринимателя направлялся также проект соглашения о расторжении договора аренды от 19.04.2006 №31, соответствующее письмо получено ответчиком 19.08.2008, что подтверждается почтовым уведомлением о вручении, доказательств направления ответа на указанное письмо Предпринимателем не представлено.

При установленном суд приходит к выводу о том, что истцом соблюден порядок досрочного расторжения договора, предписанный в п.2 ст.452 и ч.3 ст.619 ГК РФ, путем вручения и направления вышеуказанных претензии и писем, которые получены арендатором.

Согласно ст.619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут, в том числе в случае допущенной арендатором более двух раз подряд просрочки при уплате арендной платы.

Аналогичное основание для досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя закреплено в п.4.2.3 договора аренды от 19.04.2004 №31.

То, что указанное нарушение имело место со стороны арендатора не опровергается последним.

Согласно имеющимся в деле документам задолженность по арендной плате за период с 02.07.2008 по 04.02.2009 не погашена ответчиком, то есть, учитывая определенный п.3.2 договора срок внесения арендной платы, имеет место просрочка платежа более двух раз по истечении установленного договором срока.

Таким образом установлены обстоятельства, которые в силу закона и предусмотренных договором аренды условий являются основанием для его досрочного расторжения.

В соответствии с п.1 ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю занимаемое помещение.

Следовательно, удовлетворение иска в части расторжения договора аренды и обязания ответчика освободить занимаемые по договору аренды помещения, правомерно.

Решение в части взыскания задолженности по арендной плате соответствует условиям договора (с учетом вносимых в него изменений), ст. 614 ГК РФ; расчет взысканной задолженности проверен апелляционным судом и, учитывая его корректировку, признан правильным; оснований для отмены либо изменения судебного акта в этой части нет. Как указывалось выше, апелляционная жалоба не содержит возражений относительно выводов суда о наличии оснований для взыскания соответствующей суммы.

Прекращение производства в части требований, от которых истец отказался, не противоречит ст. ст. 49 и 150 АПК РФ, а потому правомерно. Относительно этой части решения апелляционная жалоба доводов также не содержит.

Доводы апелляционной жалобы, которые сводятся к утверждению о наличии оснований для оставления апелляционной жалобы без рассмотрения согласно п.2 ст.148 АПК РФ, отклоняются апелляционным судом. В силу названной нормы права арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором. В рассматриваемом случае установлено, что истцом соответствующий досудебный порядок соблюден. Утверждения заявителя апелляционной жалобы противоречат обстоятельствам, установленным на основании представленных в деле доказательств.

При изложенном основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

Решение, принятое с правильным применением нор права, отмене не подлежит.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 19 февраля 2009 года по делу № А73-13336/2008 Арбитражного суда Хабаровского края оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в двухмесячный срок.

Председательствующий Е.Н. Головнина

Судьи Л.Г. Малышева

С.Б. Ротарь