Гражданский кодекс часть 1

от Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Хабаровском крае: ФИО1, представитель по доверенности от 23.08.2014;

от общества с ограниченной ответственностью "Стратегия Развитие Бизнес": ФИО2, представитель по доверенности от 29.08.2016;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Хабаровском крае

на решение от 20.01.2017

по делу № А73-10112/2016

Арбитражного суда Хабаровского края

принятое судьей Ульяновой М.Ю.

по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Хабаровском крае

к обществу с ограниченной ответственностью "Стратегия Развитие Бизнес"

о взыскании основного долга по договору аренды

УСТАНОВИЛ:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Хабаровском крае (далее – ТУ Росимущества в Хабаровском крае, Управление) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Стратегия Развитие Бизнес» (далее – ООО «СРБ», Общество) о взыскании основного долга по договору аренды здания от 25.01.2012 №04/02-ар/44 в размере 1 365 589 руб. 02 коп. за период с 24.07.2014 по 31.05.2016, штрафа за нарушение сроков внесения арендных платежей в размере 61 352 руб. 55 коп.

Определением Арбитражного суда Хабаровского края от 15.09.2016 к совместному рассмотрению с первоначальным иском принято встречное исковое заявление ООО «СРБ» к ТУ Росимущества в Хабаровском крае о проведении зачета взаимных требований между арендатором и арендодателем путем зачета частичной стоимости капитального ремонта в размере 1 365 589 руб. 02 коп. в счет задолженности по арендной плате на сумму 1 365 589 руб. 02 коп. за период с 24.07.2014 по 31.05.2016, о взыскании с Управления неосновательного обогащения в размере 967 437 руб. 98 коп.

Решением от 20.01.2017 суд удовлетворил первоначальный иск в части взыскания основного долга по договору аренды здания от 25.01.2012 №04/02-ар/44 в размере 1 365 589 руб. 02 коп. за период с 24.07.2014 по 31.05.2016.

В остальной части иска отказал.

Суд решил произвести зачет взаимных требований ТУ Росимущества в Хабаровском крае и ООО «СРБ» путем зачета частичной стоимости капитального ремонта в размере 1 365 589 руб. 02 коп. в счет задолженности ООО «СРБ» по арендной плате на сумму 1 365 589 руб. 02 коп. за период с 24.07.2014 по 31.05.2016. В остальной части встречного иска суд отказал.

Кроме этого суд взыскал с ООО «СРБ» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 14 386 руб.

Не согласившись с решением суда, ТУ Росимущества в Хабаровском крае, заявило апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда первой инстанции ввиду неправильного применения норм материального права, несоответствия выводов суда обстоятельства дела.

В судебном заседании представитель ТУ Росимущества в Хабаровском крае поддержал заявленные доводы, указав на отсутствие согласия Управления на проведение капитального ремонта, а также на несоответствие осуществленных работ требованиям нормативных документов к ремонту объектов гражданской обороны.

Представитель ООО «СРБ» в судебном заседании отклонил доводы апелляционной жалобы, указав, что работы, проведенные Обществом по капитальному ремонту арендуемого помещения, необходимость, объем и стоимость, были согласованы с ФГУП «Хабаровское книжное издательство» (первоначальный арендодатель по договору аренды здания от 25.01.2012 №04/02-ар/44). Просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, как законное и обоснованное, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Исследовав представленные материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, 25.01.2012 ФГУП «Хабаровское книжное издательство» (арендодатель) с согласия ТУ ФАУГИ в Хабаровском крае и ООО «СРБ» (арендатор) заключили договор аренды здания (сооружения), находящегося в федеральной собственности №04/02-ар/44, по условиям которого арендодатель с согласия собственника недвижимого имущества предоставляет во временное владение и пользование за плату арендатору здание (сооружение) – объект гражданской обороны, защитное сооружение – убежище, помещение №I (4, 6-12, 20, 26-27), площадь 642,1 кв.м, находящееся по адресу: <...>. Помещение предоставляется арендатору для целей осуществления всех видов предпринимательской деятельности в соответствии с Уставом арендатора.

Дополнительным соглашением №1 к договору №04/02-ар/44 установлены особые условия использования защитного сооружения гражданской обороны, являющегося федеральной собственностью.

Срок действия договора установлен его участниками с момента его государственной регистрации и действует до 12.01.2037 (пункт 2.1. договора). Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 01.06.2012 за номером 27-27-01/067/2012-564, о чем имеется соответствующая отметка регистрирующего органа.

Разделом 5 договора аренды №04/02-ар/44 установлен размер и порядок внесения арендных платежей. Арендная плата составляет 61 352 руб. 55 коп. в месяц без учета НДС и стоимости коммунальных услуг, подлежит перечислению арендатором за каждый месяц вперед до 10 числа оплачиваемого месяца (пункты 5.1., 5.3. договора).

В силу пункта 7.5. указанного договора аренды за неисполнение обязанности по своевременному внесению арендных платежей арендатор несет ответственность в виде уплаты штрафа в размере ежемесячной арендной платы.

ФГУП «Хабаровское книжное издательство» (арендодатель) с согласия ТУ ФАУГИ в Хабаровском крае и ООО «СРБ» (арендатор) 25.07.2013 заключили соглашение №2 к договору №04/02-ар/44, которым дополнили его содержание условиями пунктов 4.1.1., 4.4.1. и 5.5. о порядке проведения капитального ремонта арендуемых помещений и возможности проведения зачета по арендным платежам.

05.09.2013 соглашением №3 договор аренды дополнен пунктом 5.6., следующего содержания: «Настоящим соглашением установлена необходимость проведения капитального ремонта здания, а именно: гидроизоляционные работы коридоров объекта ГО, стоимость которых согласно локальному сметному расчету составляет 857 383 руб. 27 коп. С согласия арендодателя арендатор обязуется выполнить указанные работы в течение 6 месяцев с даты подписания настоящего соглашения за счет удержания арендатором арендной платы на срок с 01.08.2013 по 25.07.2014 включительно».

Соглашением №4 к договору аренды от 10.02.2015 из текста договора исключено ФГУП «Хабаровское книжное издательство», арендодателем по договору является ТУ ФАУГИ в Хабаровском крае.

24.05.2016 Управление направило в адрес Общества претензию №3783.1-08 с требованием погасить задолженность по договору аренды 25.01.2012 №04/02-ар в размере 1 365 589 руб. 02 коп., которая оставлена последним без удовлетворения.

Наличие задолженности ООО «СРБ» по указанному договору аренды явилось основанием для обращения Управления с исковым заявлением 29.06.2016 в арбитражный суд.

ООО «СРБ» 03.08.2016 представило в Управление заявление о зачете взаимных требований на сумму 1 485 355 руб. 89 коп. на основании статьи 410 ГК РФ. Данное заявление мотивировано прекращением взаимных обязательств сторон по оплате арендной платы за период с 26.07.2014 по 31.07.2016 и возмещению затрат арендатора на проведение капитального ремонта арендуемого помещения.

Невозможность проведения зачета после предъявления иска к лицу, имеющему право заявить о зачете, явилось основанием для предъявления обществом встречного иска в арбитражный суд, который частично удовлетворяя требования по первоначальному иску в размере 1 365 589 руб. 02 коп., обоснованно исходил из следующего.

В силу статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Согласно статье 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В соответствии с приложением №1 к акту приема-передачи арендуемого помещения от 01.02.2013 техническое состояние его ограждающих конструкций, входов, расширительных камер, оголовок на воздухозаборах, систем вентиляции, канализации и энергоснабжения признаны сторонами договора аренды неудовлетворительными (требует замены система вентиляции, канализация от центральной системы отключена, канализационная станция разрушена, система энергоснабжения отсутствует во всем сооружении, система отопления отключена от центрального снабжения, средства пожаротушения отсутствуют).

Актом технического осмотра от 14.05.2013 сторонами договора также установлена необходимость проведения противодеформационных мероприятий помещения в целях предотвращения возможного ослабления строительных конструкций и их преждевременного разрушения.

Соглашением №2 от 25.07.2013 к договору аренды арендодатель вправе с согласия арендатора, возложить на последнего работы по капитальному ремонту здания. Возмещение арендатору затрат на капитальный ремонт осуществляется путем удержания арендатором арендной платы в размере суммы капитального ремонта здания, установленного сметой, согласованной с арендодателем (пункт 4.1.1. договора).

Арендатор вправе с согласия арендодателя и с привлечением третьих лиц, производить капитальный ремонт здания за счет арендной платы. Возмещение арендатору затрат на капитальный ремонт здания осуществляется путем удержания арендатором арендной платы в размере суммы капитального ремонта здания, установленного сметой, согласованной с арендодателем (пункт 4.4.1. договора).

Из буквального толкования условий договора аренды №04/02-ар/44 и дополнительных соглашений к нему №2, №3 судом установлено, что участники арендных правоотношений, признавая факт неудовлетворительного состояния переданного в аренду помещения и невозможность его использования в целях коммерческой деятельности, согласовали возможность и необходимость проведения капитального ремонта помещений за счет средств арендатора (общества) путем удержания арендатором арендной платы в размере суммы капитального ремонта здания, установленного сметой, согласованной с арендодателем.

Согласно представленным в материалы дела документам (дефектным ведомостям, локальным сметным расчетам и актам приема-передачи выполненных работ) следует, что ООО «СБР» в период с 2013 года по 2016 год осуществляло с привлечением третьих лиц работы по капитальному ремонту принятого в аренду помещения, а именно: работы по гидроизоляции, электромонтажные работы, общестроительные работы.

Первый этап работ - гидроизоляционные работы коридоров объекта ГО, стоимость которых согласно локальному сметному расчету составляет 857 383 руб. 27 коп., согласован арендодателем (ФГУП Хабаровское книжное издательство») в дополнительном соглашении №3 к договору аренды №04/02-ар/44. Произведен зачет встречных однородных требований по капитальному ремонту на сумму 857 383 руб. 27 коп. и арендной платы на сумму 857 383 руб. 27 коп. за период 01.08.2013 по 25.07.2014 включительно.

Письмом от 22.10.2013 №57 ФГУП «Хабаровское книжное издательство» согласовало ООО «СБР» на основании представленных локальных сметных расчетов проведение Обществом капитального ремонта арендуемого помещения в виде монтажа систем водоснабжения и водоотведения, электроснабжения, теплоснабжения и вентиляции, определив стоимость общестроительных работ на сумму 2 418 216 руб., электромонтажных работ на сумму 484 183 руб. 98 коп. Оплата выполненных работ будет производиться за счет удержания арендатором арендной платы на основании актов выполненных работ, представленных в адрес арендодателя.

ООО «СБР» приступило к осуществлению работ по капитальному ремонту помещения в соответствии с согласованным с арендодателем объемом и стоимостью.

Изменение в 2015 году арендодателя по договору №04/02-ар/44 обусловило необходимость извещения ТУ ФАУГИ в Хабаровском крае о проведении обществом последующих этапов капитального ремонта в арендуемых помещениях (письмо от 19.02.2015 вход. №1804). Письмами от 28.12.2015 №163, от 03.03.2016 №16 арендатор уведомлял Управление о стоимости и порядке проводимых работ, направлял локальные сметные расчеты, акты выполненных работ по форме КС-2, справки по форме КС-3 с предложением осуществить приемку работ (письмо от 15.03.2016).

Уведомления с приложенными к ним документами получены арендодателем, но длительное время были оставлены без ответа.

ТУ ФАУГИ в Хабаровском крае письмом от 28.03.2016 №2047.1-08 сообщило арендатору о том, что проведение капитального ремонта арендуемого помещения в 2015 году не согласовывало, в связи с чем отказало в принятии выполненных работ.

Оценив представленные доказательства в их совокупности, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что заявленные к зачету мероприятия по капитальному ремонту арендуемого помещения в виде общестроительных работ на сумму 2 418 216 руб. и электромонтажных работ на сумму 484 183 руб. 98 коп. согласованы ФГУП «Хабаровское книжное издательство» - арендодателем по договору аренды №04/02-ар/44, в пределах предоставленных ему полномочий в соответствии с пунктами 4.1.1. и 4.4.1. письмом от 22.10.2013 №57. Дополнительное согласование возможности осуществления капитального ремонта арендатором с Управлением условия договора аренды не содержат.

В связи с изложенным, довод Управления о том, что судом первой инстанции ошибочно в качестве согласования сторон на проведение ремонтных работ принято письмо от 02.10.2013 № 57 ФГУП «Хабаровское книжное издательство» является не состоятельным,

Представленными в материалы дела договорами подряда, локальными сметными расчетами, актами выполненных работ по форме КС-2, справками по форме КС-3, платежными документами подтвержден факт выполнения ООО «СБР» согласованных с арендодателем общестроительных работ на сумму 2 418 216 руб. и электромонтажных работ на сумму 484 183 руб. 98 коп.

Факт выполнения Обществом работ по капитальному ремонту также подтверждается актом осмотра арендуемого помещения, который подписан арендатором с возражениями.

При этом судом первой инстанции правомерно отклонены замечания Управления о несоответствии выполненных мероприятий нормам, установленным Приказом и СП 88.133330.2014 77 «Защитные сооружения гражданской обороны», поскольку они не связаны с установлением нарушений технических требований.

Обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил (статья 410 ГК РФ).

Возможность проведения зачета встречного однородного требования (возмещение арендатору затрат на капитальный ремонт здания путем удержания арендатором арендной платы в размере суммы капитального ремонта здания, установленного сметой, согласованной с арендодателем) предусмотрена условиями договора аренды №04/02-ар/44 с учетом дополнительного соглашения №2 к нему.

С учетом приведенных обстоятельств суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии правовых и фактических оснований для удовлетворения встречного требования ООО «СБР» о проведении зачета взаимных требований Управления и общества путем зачета частичной стоимости капитального ремонта в размере 1 365 589 руб. 02 коп. в счет задолженности ООО «СБР» по арендной плате на сумму 1 365 589 руб. 02 коп. за период с 24.07.2014 по 31.05.2016.

Поскольку факт нарушения арендатором порядка внесения арендных платежей судом не установлен, отсутствуют основания для взыскания штрафа за нарушение сроков внесения арендных платежей.

Также суд первой инстанции правомерно отказал Обществу о взыскании неосновательного обогащения в виде незачтенной суммы затрат по капитальному ремонту в размере 967 437 руб. 98 коп.

Согласно статье 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Таким образом, истец, заявивший требование о взыскании неосновательного обогащения на стороне ответчика, должен доказать факт сбережения ответчиком денежных средств, отсутствие у ответчика для этого правовых оснований, а также размер неосновательного обогащения.

Отношения сторон в настоящей ситуации регулируются договором аренды №04/02-ар/44, соответственно, неосновательное обогащение стороны договора возможно только, если таковое происходит в связи с договором, но не на основании его (пункт 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 №49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении»).

Учитывая то обстоятельство, что срок действия договора аренды №04/02-ар/44 определен его участниками до 12.01.2037, а возмещение арендатору затрат на капитальный ремонт помещения установлен условиями договора в виде удержания арендатором арендной платы в размере суммы капитального ремонта здания (пункты 4.1.1., 4.4.1. договора), основания для признания оставшейся части затрат арендатора неосновательным обогащением на стороне Управления отсутствуют.

Таким образом, принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленных статьей 270 АПК РФ, а равно принятия доводов апелляционной жалобы у суда апелляционной инстанции не имеется.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Хабаровского края от 20.01.2017 по делу № А73-10112/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.А. Швец

Судьи

Т.Г. Брагина

Е.Г. Харьковская