Гражданский кодекс часть 1

к обществу с ограниченной ответственностью «Компания А», Администрации Малышевского сельского поселения Хабаровского муниципального района Хабаровского края

о переводе прав и обязанностей по договору,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Руслан» (ОГРН <***>, Хабаровский край, Хабаровский район, с. Заозерное, далее – ООО «Руслан») обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к Администрации Малышевского сельского поселения Хабаровского муниципального района Хабаровского края (ОГРН <***>, Хабаровский край, Хабаровский район, с. Малышево, далее – Администрация), обществу с ограниченной ответственностью «Компания А» (ОГРН <***>, Хабаровский край, Хабаровский район, с. Малышево, далее – ООО «Компания А») о переводе прав и обязанностей арендатора по договору аренды административного здания, заключенного на основании результатов торгов (протокол аукционной комиссии №1 от 25.09.2018).

Требования мотивированы наличием у истца преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок.

Решением от 29.01.2019 в удовлетворении иска отказано.

В апелляционной жалобе ООО «Руслан» считает судебный акт подлежащим отмене, а требования – удовлетворению.

По мнению заявителя жалобы, положения, предусматривающие обязательность проведения торгов, не лишают арендатора государственного или муниципального имущества преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, в связи с чем истец вправе потребовать в суде перевода прав и обязанностей по заключенному на торгах договору.

Кроме того, указано, что первоначальный договор аренды в период его действия Администрацией не оспаривался; неправомерность действий Администрации не должна влечь неблагоприятные последствия для истца; направление 01.10.2018 в адрес Администрации письма с просьбой о пролонгации договора аренды от 18.04.2018; в договоре аренды не указаны срок направления уведомления о пролонгации договора, а также форма уведомления.

В отзыве на апелляционную жалобу Администрация выразила несогласие с ее доводами, указав, что возможность заключения нового договора с предыдущим арендатором распространяется только на случаи, когда первоначальный договор заключен в установленном законом порядке; заключение договора аренды от 18.04.2018 на конкретный срок; наличие у ООО «Руслан» возможности на общих оснований участвовать в торгах на право заключения нового договора.

ООО «Компания А» в своем отзыве также не согласилось с доводами жалобы, указав на неверную оценку истцом фактических обстоятельств, неправильное толкование норм материального права.

В судебном заседании представители сторон поддержали каждый свою позицию, дав соответствующие пояснения.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, пояснения сторон, апелляционный суд не усматривает оснований для отмены оспариваемого решения.

Согласно материалам дела 18.04.2018 между Администрацией (арендодатель) и ООО «Руслан» (арендатор) заключен договор аренды №12-2018, по условиям которого во временное владение и пользование арендатора передано находящееся в собственности муниципалитета нежилое здание площадью 79,3 кв.м, расположенное по адресу: <...>.

Фактическая передача помещений обществу оформлена актом от 18.04.2018.

Порядок расчетов, права и обязанности сторон установлены в разделах 2, 3 договора №12-2018.

Пунктом 6.1 договора срок его действия определен с 18.04.2018 по 18.10.2018.

28.08.2018 в режиме свободного доступа на портале www.torgi.gov.ru опубликовано извещение №200818/6123259/01 о проведении открытого аукциона на право заключения договора аренды имущества – нежилого здания площадью 79,3 кв.м, расположенного по адресу: <...>.

ООО «Руслан» подана заявка на участие в аукционе, в допуске к которому общество не допущено ввиду непредставления установленной аукционной документацией выписки из публично достоверного государственного реестра.

Аукцион признан несостоявшимся, в связи с чем принято решение о заключении соглашения с единственным участником – ООО «Компания А».

Результаты конкурса отражены в протоколе №1 от 25.09.2018, на основании которого 15.10.2018 между Администрацией и ООО «Компания А» заключен договор аренды №14-2018.

Претензией от 01.10.2018 ООО «Руслан» потребовало аннулировать результаты аукциона, пролонгировать ранее заключенный с обществом договор аренды, которая оставлена без удовлетворения.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения с настоящим иском в арбитражный суд.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается (пункт 1 статьи 607 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно пункту 2 статьи 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Действующее законодательство предусматривает особый порядок заключения договоров аренды в отношении муниципального имущества.

Пунктом 7 части 1 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон о защите конкуренции) установлено, что федеральным органам исполнительной власти, органам государственной власти субъектов Российской Федерации, органам местного самоуправления, иным осуществляющим функции указанных органов органам или организациям, организациям, участвующим в предоставлении государственных или муниципальных услуг, а также государственным внебюджетным фондам, Центральному банку Российской Федерации запрещается принимать акты и (или) осуществлять действия (бездействие), которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, за исключением предусмотренных федеральными законами случаев принятия актов и (или) осуществления таких действий (бездействия), в частности запрещается предоставление государственной или муниципальной преференции в нарушение требований, установленных главой 5 настоящего Федерального закона.

В силу части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров. Исключения из указанного правила отражены в пунктах 1-17 части 1 статьи 16 Закона о защите конкуренции.

Частью 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции предписано, что по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного по результатам проведения торгов или без их проведения в соответствии с законодательством Российской Федерации, за исключением случаев, указанных в части 2 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: 1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; 2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Из представленной в материалы дела выписки Администрации Малышевского сельского поселения от 27.12.2018 №18 усматривается, что нежилое здание площадью 79,3 кв.м, расположенное по адресу: <...>, включено в реестр муниципального имущества.

Таким образом, в силу императивного требования статьи 17.1 Закона о защите конкуренции заключение договора о временном возмездном пользовании указанным имуществом должно осуществляться с обязательным проведением конкурсных процедур.

Материалами дела установлено, что первоначальный договор аренды от 18.04.2018 №12-2018, вопреки предписаниям Закона о защите конкуренции, заключен между Администрацией и ООО «Руслан» без проведения установленных законом конкурсных процедур.

По данному факту Администрации вынесено предупреждение УФАС России по Хабаровскому краю от 06.12.2018 № 8/11752 с требованием о прекращении действий, содержащих признаки нарушения антимонопольного законодательства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Взаимосвязанные положения приведенных норм Гражданского кодекса РФ и законодательства о защите конкуренции предоставляют преимущество арендатору на заключение договора аренды государственного и муниципального имущества на новый срок перед другими лицами только в том случае, если предшествующий договор аренды был заключен в порядке, предусмотренном частями 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, то есть по результатам конкурса или аукциона.

Таким образом, в данном случае продление договора аренды муниципального имущества с обществом на новый срок возможно только по результатам торгов, поскольку законодатель установил условия перезаключения на новый срок таких договоров аренды, ограничив возможность их заключения без проведения публичных процедур.

В ходе рассмотрения спора установлено, что истец на общих основаниях реализовал право на участие в открытом аукционе на заключение договора аренды спорного имущества, извещение о котором (№200818/6123259/01) опубликовано на портале www.torgi.gov.ru 28.08.2018.

В допуске к участию в аукционе на право заключения соответствующего договора истцу отказано ввиду непредставления установленного состава документов (протокол аукционной комиссии №1 от 25.09.2018).

Данное решение конкурсной комиссии в установленном порядке не оспорено.

При этом до опубликования извещения №200818/6123259/01 о проведении открытого аукциона на заключение договора аренды спорного имущества уведомлений о намерении заключить договор на новый срок ООО «Руслан» не направлялось.

С учетом изложенного, принимая во внимание факт заключения первоначального договора аренды муниципального имущества от 18.04.2017 №12-2018 между Администрацией и ООО «Руслан» без проведения установленных законом конкурсных процедур, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии у истца преимущественного перед другими лицами права на заключение договора аренды на новый срок.

Доводы апелляционной жалобы о том, что положения, предусматривающие обязательность проведения торгов, не лишают арендатора государственного или муниципального имущества преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, в связи с чем истец вправе потребовать в суде перевода прав и обязанностей по заключенному на торгах договору, подлежат отклонению, как основанные на неверном толковании норм права и Закона о защите конкуренции.

Положения статей 610, 621 ГК РФ во взаимосвязи с законодательством о защите конкуренции предоставляют преимущество арендатору на заключение договора аренды государственного и муниципального имущества на новый срок перед другими лицами только в том случае, если предшествующий договор аренды был заключен в порядке, предусмотренном частями 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, то есть по результатам конкурса или аукциона.

Таким образом, определяющее значение для установления наличия или отсутствия права у арендатора муниципального имущества на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов является установление факта заключения первого договора в установленном законом порядке.

Между тем, договор аренды спорного имущества от 18.04.2018 №12-2018 заключен без проведения торгов, в отсутствие законных оснований для их непроведения.

В этой связи предоставление Администрацией ООО «Руслан» муниципального имущества по договору аренды без проведения торгов и в отсутствие оснований, исключающих их непроведение, содержит признаки нарушения антимонопольного законодательства, предусмотренного частью 1 статьи 15 Закона о защите конкуренции, поскольку только при соблюдении публичных процедур хозяйствующие субъекты имеют равную возможность реализовать свое право на получение таких объектов в пользование.

По указанным основания доводы жалобы о неоспаривании Администрацией первоначального договора аренды в период его действия,направлении 01.10.2018 в адрес Администрации письма с просьбой о пролонгации договора аренды от 18.04.2018, отсутствии в договоре аренды указания на срок направления уведомления о пролонгации договора и форму уведомления не могут быть приняты во внимание.

Довод жалобы о том, что неправомерность действий Администрации не должна влечь неблагоприятные последствия для истца, подлежит отклонению, учитывая факт заключения договора аренды от 18.04.2018 на конкретный срок, согласованный сторонами, в течение которого ООО «Руслан» осуществляло в спорном здании хозяйственную деятельность.

Кроме того, истец реализовал свое право на участие в аукционе на общих основаниях, путем подачи заявки.

С учетом установленного, решение суда, принятое при правильном применении норм права и надлежащей оценке доводов сторон, отмене не подлежит.

Нарушений, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ основанием для безусловной отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

Согласно статье 110 АПК РФ при отклонении заявленных требований расходы по оплате государственной пошлины относятся на сторону, обратившуюся в суд.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Хабаровского края от 29.01.2019 по делу №А73-20473/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

М.О. Волкова

Судьи

В.Г. Дроздова

И.В. Иноземцев