Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью «Скифагро-ДВ» (далее – общество, ООО «Скифагро-ДВ») обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с заявлением о признании незаконным решения Министерства имущественных отношений Хабаровского края (далее – министерство) от 24.01.2020 № 1-11-445, которым отказано в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 27:17:0329204:2354 площадью 13 231 кв.м. на новый срок без проведения торгов; об обязании министерства заключить с ООО «Скифагро-ДВ» договор аренды спорного земельного участка для завершения строительства объекта «Подъездная дорога к свиноводческому комплексу по производству до 70 000 голов в Вяземском и Хабаровском районах Хабаровского края» без проведения торгов сроком на три года.

Определением суда от 30.07.2020 производство по делу приостанавливалось до вступления в законную силу решения Арбитражного суда Хабаровского края по делу № А73-8485/2020.

Решением суда от 27.01.2021 заявленные требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с принятым судебным актом, министерство обратилось в Шестой арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой указывает на то, что оно подлежит отмене по мотиву неполного выяснения всех обстоятельств спора, а также неправильным применением норм материального права, регулирующих спорные отношения.

В суде второй инстанции представитель апеллянта настаивал на заявленных требованиях.

Представитель общества отклонил доводы жалобы, считая выводы суда первой инстанции законными и обоснованными.

Изучив материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав участников процесса, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

Из материалов дела видно, что между Правительством Хабаровского края и ООО «Скифагро-ДВ» (субъект инвестиционной деятельности) заключено инвестиционное соглашение от 30.08.2016 № ИС-11/16, действующее с учетом дополнительных соглашений от 06.12.2016 № 1, от 26.06.2017 № 2, от 28.09.2018 № 3, от 27.08.2020 № 4, согласно которому субъект инвестиционной деятельности принял на себя обязательства реализовать на территории Хабаровского края в границах 6-ти земельных участков, в том числе, земельного участка площадью 13 231 кв.м масштабный инвестиционный проект, включающий строительство объектов, перечень которых приведен в пунктах 2.4.6, 2.4.5 дополнительных соглашений от 26.06.2017 № 2, от 27.08.2020 № 4, соответственно. Срок реализации инвестиционного проекта составляет два года и шесть месяцев с даты подписания акта приема-передачи первого земельного участка.

26.01.2017 между ООО «Скифагро-ДВ» и Министерством инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края, чьим правопреемником является Министерство имущественных отношений Хабаровского края, заключен договор №848 аренды земельного участка, находящегося в собственности Хабаровского края, зарегистрированный Управлением Росреестра по Хабаровскому краю 06.06.2017 № 27:17:0329204:2354-27/001/2017-2.

Срок аренды установлен в пункте 2.1 договора - до 11.01.2020.

Для реализации инвестиционного проекта в границах земельного участка с кадастровым номером 27:17:0329204:2354 (строительство подъездной дороги протяженностью 1096,6 м) обществом получено разрешение на строительство от 09.06.2018, срок действия которого определен (с учетом продления) до 25.12.2020, то есть за пределами действия договора аренды земельного участка.

Установлено, что в границах названного земельного участка находится объект незавершенного строительства с кадастровым номером 27:17:0329204:3623 со степенью готовности 70%.

26.12.2019, до истечения срока действия договора аренды № 848, общество обратилось в министерство с заявлением о заключении договора аренды земельного участка на новый срок – три года, без проведения торгов с целью завершения строительства.

Уведомлением от 24.01.2020 № 1-11-445 министерство отказало, ссылаясь на имеющееся у него право заявить требование об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев с момента окончания первоначального срока аренды.

Не согласившись с решением уполномоченного органа, общество обратилось в арбитражный суд.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Для признания недействительным акта и незаконными действий (бездействий) процессуальный закон предусматривает совокупность двух условий: несоответствие оспариваемого акта закону или иному правовому акту и нарушение прав и охраняемых законом интересов в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Удовлетворяя требования, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии совокупности таких условий, с чем соглашается и апелляционный суд.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 ЗК РФ).

На основании пункта 4 статьи 39.6 ЗК РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 статьи 39.6 ЗК РФ случаях при наличии в совокупности следующих условий: заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных ЗК РФ, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 ЗК РФ; на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Таким образом, случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, предусмотрены пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а условия реализации такого права - пунктом 4 данной статьи.

При отсутствии указанной совокупности условий арендатор земельного участка не имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона.

Арбитражным судом установлено, что согласно пункту 4.3.6 договора аренды №848 арендатор имеет право заключить новый договор аренды в порядке, предусмотренном пунктами 3, 4 статьи 39.6 ЗК РФ.

До истечения срока действия названного договора обществом в адрес министерства направлено обращение о заключении (продлении) договора аренды земельного участка без торгов сроком на три года для завершения строительства объекта - подъездная дорога, к которому приложены: разрешение на строительства со сроком действия до 25.12.2020, выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности общества на объект незавершенного строительства.

Следовательно, со стороны заявителя выполнены условия, предусмотренные пунктом 4 статьи 39.6 ЗК РФ для заключения нового договора.

Кроме того, решением Арбитражного суда Хабаровского края от 28.08.2020 по делу №А73-8485/2020 в иске Министерства имущественных отношений Хабаровского края об изъятии принадлежащего ООО «Скифагро-ДВ» на праве собственности объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 27:17:0329204:3623 в целях его реализации путем продажи с публичных торгов отказано. При этом суд пришел к тому, что по спорному делу очевидно намерение арендатора выполнить инвестиционный проект, завершение которого направлено на социально-экономическое развитие Хабаровского края, поэтому оснований для изъятия объекта незавершенного строительства не имеется.

При установленных обстоятельствах апелляционная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что общество вправе рассчитывать на однократное продление срока аренды сроком на три года для завершения его строительства без проведения торгов в порядке статьи 39.6 ЗК РФ.

Возложение на министерство обязанности в тридцатидневный срок со дня вступления решения в законную силу совершить действия по подготовке и направлению в адрес заявителя проекта спорного договора аренды земельного участка соответствует требованиям пункта 3 части 4 статьи 201 АПК РФ.

Таким образом, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для отмены или изменения решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Хабаровского края от 27.01.2021 по делу № А73-5954/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий	Е.И. Сапрыкина
Судьи	А.П. Тищенко
	Е.А. Швец