Гражданский кодекс часть 1

от публичного акционерного общества междугородной и международной электрической связи «Ростелеком»: ФИО1, представителя по доверенности от 28.03.2017 № 0804/29/20-17 (сроком по 14.03.2020);

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Магаданской области и Чукотскому автономному округу: представитель не явился;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу публичного акционерного общества междугородной и международной электрической связи «Ростелеком»

на решение от 25.01.2017

по делу № А37-2146/2016

Арбитражного суда Магаданской области

принятое судьей Е.А. Адаркиной

по заявлению публичного акционерного общества междугородной и международной электрической связи «Ростелеком» (ОГРН <***>; ИНН <***>)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Магаданской области и Чукотскому автономному округу (ОГРН <***>; ИНН <***>)

о признании недействительным решения об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости

УСТАНОВИЛ:

публичное акционерное общество междугородной и международной электрической связи «Ростелеком» в лице Хабаровского филиала ПАО «Ростелеком» (далее – общество; заявитель; ПАО «Ростелеком») обратилось в Арбитражный суд Магаданской области с заявлением о признании недействительным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Магаданской области и Чукотскому автономному округу (далее – Управление Росреестра по Магаданской области и ЧАО; уполномоченный орган) об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости: нежилое здание, расположенное по адресу: Чукотский автономный округ, <...> кадастровый номер 87:02:000000:252, выраженном в сообщении исх. № 49/002/005/2016-844 от 12.09.2016; об обязании устранить допущенное нарушение путём повторного рассмотрения ранее поданного заявления и принятия решения о государственной регистрации права собственности на спорный объект недвижимости.

Решением суда от 25.01.2017 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Суд первой инстанции установил, что до настоящего времени продавцом спорного объекта недвижимости - ОАО «Чукоткасвязьинформ» не решен вопрос о правах на земельный участок под объектом рассматриваемого недвижимого имущества – под объектом недвижимости с кадастровым номером № 87:02:000000: 252, который просит зарегистрировать заявитель, земельный участок на кадастровом учете не состоит.

Не согласившись с принятым судебным актом, ПАО «Ростелеком» обратилось в Шестой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить заявленные требования общества.

Заявитель жалобы, ссылаясь на пункты 1, 6 статьи 131, статью 554, пункт 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), пункт 2 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», пункт 1 статьи 45 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее – Федеральный закон № 221-ФЗ), Федеральный закон от 27.07.2010 № 210-ФЗ «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг», пункт 2 статьи 16, абзацы 4, 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации права на невидимое имущество и сделок с ним» (далее – Федеральный закон № 122-ФЗ), пункты 11, 12, 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», пункт 1 статьи 20, пункты 1, 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), указывает на то, что: поскольку описание объекта в договоре совпадает с его описанием, содержащемся в ЕГРП и свидетельстве о праве собственности продавца, объекту в установленном законодательством порядке были присвоены уникальные адреса расположения на территории г. Певек, то договор для целей купли-продажи в достаточной степени позволяет установить какое именно недвижимое имущество отчуждается и где оно располагается; присвоение земельному участку, на котором расположен спорный объект, условного номера, а также непредоставление заявителем этих сведений, не являются препятствиями для регистрации права на спорный объект; при заключении договора купли-продажи спорного объекта сторонами была допущена техническая ошибка при указании сведений о земельном участке, которая устранена путем подписания 01.08.2016 дополнительного соглашения к договору (изменено содержание пункта 1.3 договора, с указанием в тексте договора условного номера земельного участка); отсутствие оформленного права продавца спорного объекта на земельный участок под ним (права собственности или права аренды) не является препятствием для регистрации права собственности покупателя на него.

Вместе с апелляционной жалобой в суд поступили дополнительные документы (экземпляр дополнительного соглашения от 01.08.2016 к договору купли-продажи, экземпляр кадастрового плана земельного участка 87:02:2304000:0014).

В своих возражениях на апелляционную жалобу Управление Росреестра по Магаданской области и ЧАО доводы жалобы отклонило, просит решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения. В данном возражении заявлено ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие представителя Управления Росреестра по Магаданской области и ЧАО.

Представитель уполномоченного органа, извещенного надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, участия в заседании суда апелляционной инстанции не принимал.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), суд рассматривает апелляционную жалобу по делу в отсутствие представителя Управления Росреестра по Магаданской области и ЧАО.

В судебном заседании представитель общества поддержала доводы апелляционной жалобы в полном объеме, дав по ним пояснения, просила решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, сообщила о том, что поступившие вместе с апелляционной жалобой экземпляры документов, представлены для обозрения суду.

Арбитражный суд апелляционной инстанции после обозрения возвращает представителю общества в зале судебного заседания приложенные к апелляционной жалобе дополнительные документы.

Заслушав явившегося представителя лица, участвующего в деле, исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражения на нее, Шестой арбитражный апелляционный суд установил следующее.

Как видно из материалов дела, 26.01.2016 между ОАО «Чукоткасвязьинформ» (продавец) и ПАО междугородной и международной электрической связи «Ростелеком» (покупатель) заключён договор купли-продажи № ДКПНИр-2241056/16 в отношении объекта недвижимости, расположенного по адресу: Чукотский автономный округ, <...> кадастровый номер 87:02:000000:252; объект принадлежит продавцу на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 15.06.2015 № 87-49/002-49/002/004/2015-У 13/1.

В соответствии с пунктом 1.3 этого договора объект недвижимости расположен на земельном участке, кадастровый номер 87:02:030007:14, принадлежащем на праве собственности Российской Федерации.

В Управление Росреестра по Магаданской области поступило заявление от 07.07.2016 о регистрации перехода права собственности объекта недвижимости кадастровый номер 87:02:000000:252, расположенного по адресу: Чукотский автономный округ, <...> с приложением к заявлению следующих документов: доверенность от 18.03.2016 № 0804/29/12-16, договор купли – продажи недвижимого имущества от 26.01.2016 № 2241056/16, по результатам рассмотрения которого Управление Росреестра по Магаданской области и ЧАО направило в адрес общества сообщение от 12.09.2016 об отказе в государственной регистрации права собственности на объект, в свою очередь, не согласившись с которым, ПАО «Ростелеком» обратилось с настоящим заявлением в арбитражный суд.

Абзацем 2 пункта 1 статьи 13 Федерального закона № 122-ФЗ определено, что регистратор обязан провести правовую экспертизу представленных на регистрацию документов и проверить законность сделки; при проверке законности сделки регистратором определяется её соответствие действующему законодательству; таким образом, регистратор должен установить, что форма, содержание и результат сделки являются законными.

В силу пункта 2 статьи 16, пункта 1 статьи 17, пункта 1 статьи 18 Федерального закона № 122-ФЗ к заявлению о государственной регистрации должны быть приложены документы, необходимые для её проведения; основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе, документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав; документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в реестре; указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 21.07.2009 № 132 «О некоторых вопросах применения арбитражными судами статей 20 и 28 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона № 122-ФЗ, в государственной регистрации может быть отказано, если заявителем не представлены документы, необходимые в соответствии с указанным Федеральным законом.

К их числу относятся следующие документы: заявление о регистрации права; документы, подтверждающие личность (правовой статус) заявителя; кадастровый паспорт недвижимого имущества (за исключением случаев, когда документ, содержащий описание недвижимого имущества, ранее уже представлялся и был помещён в соответствующее дело правоустанавливающих документов); документ об уплате государственной пошлины.

Пунктом 1 статьи 35 ЗК РФ определено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объёме, что и прежний их собственник.

В силу пункта 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», пункта 1 статьи 35 ЗК РФ и пункта 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для её использования.

В силу требований пункта 1.2 статьи 20 Федерального закона № 122-ФЗ не допускается осуществление государственной регистрации права на объект недвижимого имущества, который не считается учтённым в соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости», за исключением случаев, предусмотренных Федеральным законом.

Согласно положениям пункта 2 статьи 1 Федерального закона № 221-ФЗ, действующего в рассматриваемый период, систематизированным сводом сведений об учтенном недвижимом имуществе являлся государственный кадастр недвижимости; государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально – определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого имущества.

Каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости, имеет неизменяемый, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации государственный учетный номер (часть 1 статьи 5 Федерального закон № 221-ФЗ).

Таким образом, государственная регистрация права на объект недвижимости может осуществляться только с ранее учтенным объектом, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости с присвоением государственного учётного номера.

При отсутствии сведений об объекте недвижимости в государственном кадастре недвижимости, кадастровый паспорт является обязательным приложением к документам, необходимым для осуществления государственной регистрации прав на такой объект недвижимости по основаниям, предусмотренным пунктом 1 статьи 17 Федерального закона № 122-ФЗ.

Согласно информации содержащейся в Автоматизированной информационной системе «Государственный кадастр недвижимости» (АИС «ГКН») в отношении земельного участка с кадастровым номером 87:02:030007:14 и наличии (отсутствии) на нем объекта недвижимости с кадастровым номером 87:02:000000:252 филиалом ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы Росреестра» по Магаданской области и Чукотскому автономному округу представлен кадастровый паспорт указанного выше земельного участка от 06.12.2016, по которому, с данным земельным участком структурирован объект капитального строительства с кадастровым номером 87:02:030007:77.

Иных объектов на земельном участке с кадастровым номером 87:02:030007:14 в Государственном кадастре недвижимости не зарегистрировано.

Кроме того, по данным ЕГРП объект недвижимости с кадастровым номером 87:02:000000:252 также структурно не связан с земельным участком с кадастровым номером 87:02:030007:14.

На основании изложенного, из документальных доказательств по делу следует, что на земельном участке с кадастровым номером 87:02:030007:14 отсутствует объект недвижимости с кадастровым номером 87:02:000000:252.

Под объектом недвижимости с кадастровым номером 87:02:000000:252, который просит зарегистрировать общество, земельный участок на кадастровом учёте не состоит.

В соответствии с пунктом 11 и 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» согласно пункту 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком.

Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Такой же порядок отчуждения принадлежащих одному лицу земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости должен применяться и при прекращении права на землю в случае реквизиции, конфискации здания, строения, сооружения, обращения взыскания на указанное имущество по обязательствам его собственника (статьи 242, 243, 237 ГК РФ).

Согласно данным ЕГРП объект недвижимости склад со стеллажами, кадастровый № 87:02:000000:252, назначение – нежилое, общей площадью 148 кв. м., расположенный по адресу: Чукотский автономный округ, <...> передан в собственность ОАО «Чукоткасвязьинформ» на основании решения Комитета по управлению муниципальным имуществом Чукотского АО от 04.09.1997 и плана приватизации государственного предприятия связи и информатики «Россвязьинформ» Чукотского автономного округа от 04.09.1997.

В соответствии с пунктом 12 указанного выше Постановления Пленума ВАС РФ если право собственности на здание, строение или иную недвижимость перешло после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации к лицу, которое в силу пункта 1 статьи 20 ЗК РФ не может обладать земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, такому лицу до 01.01.2006 надлежит по своему выбору переоформить названное право на право аренды земельного участка или приобрести его в собственность.

Аналогичной позиции необходимо придерживаться в случаях, когда право собственности на недвижимость перешло в силу договоров мены, дарения, других сделок, а также в связи с реорганизацией юридического лица в порядке правопреемства.

Поскольку, вопрос о правах на земельный участок под объектом недвижимого имущества склад со стеллажами, кадастровый №87:02:000000:252, назначение - нежилое, общей площадью 148 кв. м., расположенный по адресу: Чукотский автономный округ, <...> до настоящего времени продавцом – ОАО «Чукоткасвязьинформ» не решен, то, как верно отмечено судом первой инстанции, земельный участок под указанным объектом недвижимости в государственном кадастре недвижимости не учтен.

Оценив представленные доказательства в совокупной и взаимной связи, суд первой инстанции, правомерно признал отказ в государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества: склад со стеллажами, кадастровый № 87:02:000000252 законным и обоснованным.

Доводы заявителя жалобы об обратном подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании норм материального права и неверной оценке фактических обстоятельств дела.

Выводы суда первой инстанции по данному делу основаны на полном и объективном исследовании и оценке имеющихся в деле доказательств в соответствии со статьей 71 АПК РФ.

Неправильного применения либо нарушения норм материального и процессуального права, влекущих отмену обжалуемого судебного акта, по данному делу не установлено.

Излишне уплаченная 11.12.2015 обществом государственная пошлина в сумме 1500 руб., подлежит возврату последнему из федерального бюджета на основании статьи 104 АПК РФ, статей 333.21, 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Магаданской области от 25 января 2017 года по делу № А37-2146/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Возвратить публичному акционерному обществу междугородной и международной электрической связи «Ростелеком» из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 1500 руб. как излишне уплаченную согласно платежного поручения № 321641 от 11.12.2015. Выдать справку.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.В. Вертопрахова

Судьи

Т.Г. Брагина

Е.Г. Харьковская