Гражданский кодекс часть 1

от Муниципального общеобразовательного автономного учреждения Средняя общеобразовательная школа № 5 с углубленным изучением отдельных предметов: не явились;

от общества с ограниченной ответственностью «Школа раннего развития детей «Умка»: не явились;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Школа раннего развития детей «Умка»

на решение от 10.02.2015

по делу № А04-6404/2014

Арбитражного суда Амурской области

принятое судьей Фадеевым С.М.

по иску Муниципального общеобразовательное автономное учреждение Средняя общеобразовательная школа № 5 с углубленным изучением отдельных предметов

к обществу с ограниченной ответственностью «Школа раннего развития детей «Умка»

о взыскании 47 084 руб. 38 коп. и обязании освободить занимаемые помещения

УСТАНОВИЛ:

Муниципальное общеобразовательное автономное учреждение средней общеобразовательной школы № 5 с углубленным изучением отдельных предметов (ОГРН <***> ИНН <***>, далее – МОАУ СОШ № 5) обратилось в Арбитражный суд Амурской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Школа раннего развития детей «Умка» (ОГРН <***> ИНН <***>, далее – ООО «Школа раннего развития детей «Умка») содержащим требования (с учетом принятых судом уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее – АПК РФ) о взыскании:

задолженности за фактическое пользование в период с 10.09.2014 по 27.01.2015 помещением по адресу: <...> в сумме 8703 руб. 95 коп.,

задолженности за фактическое пользование в период с 01.09.2014 по 27.01.2015 помещением по адресу: <...> в сумме 10 605 руб. 37 коп.,

процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 11.10.2014 по 27.01.2015 в размере 266 руб. 27 коп.,

пеней по договору аренды недвижимого имущества от 01.01.2008 № 2 за период с 11.06.2014 по 06.10.2014 в размере 8004 руб., 82 коп.,

пеней по договору аренды муниципального имущества от 01.09.2011 № 8 за период с 11.06.2014 по 06.10.2014 в размере 8335 руб. 31 коп.,

основного долга по возмещению затрат за коммунальные услуги в рамках договора от 01.01.2008 № 2 в сумме 561 руб. 44 коп. (по состоянию на 31.08.2014),

основного долга по возмещению затрат за коммунальные услуги в рамках договора от 01.09.2011 № 8 в сумме 406 руб. 64 коп. (по состоянию на 31.08.2014),

задолженности по возмещению затрат за коммунальные услуги по помещению по адресу: <...> за период с 10.09.2014 по 27.01.2015 в размере 1339 руб. 41 коп.,

задолженности по возмещению затрат за коммунальные услуги по помещению по адресу: <...> за период с 01.09.2014 по 27.01.2015 в размере 1343 руб. 56 коп.

Также МОАУ СОШ № 5 заявлено требование об обязании ООО «Школа раннего развития детей «Умка» освободить занимаемые помещения по адресу <...> являвшиеся предметом договоров аренды от 01.01.2008 № 2 и от 01.09.2011 № 8, от принадлежащего ему имущества (с передачей ключей от помещений истцу).

Решением от 10.02.2015 уточненные исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ООО «Школа раннего развития детей «Умка» обратилось в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит его отменить. По мнению заявителя жалобы, судом неверно применены нормы материального и процессуального права, а также не полностью выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения жалобы, представителей для участия в судебном заседании не направили.

МОАУ СОШ № 5 представило отзыв на жалобу, в котором по заявленным доводам возражает, указывая на законность и обоснованность оспариваемого судебного акта, просит оставить его в силе.

Изучив доводы апелляционной жалобы с учетом отзыва на нее, исследовав материалы дела, Шестой арбитражный апелляционный суд установил следующие обстоятельства.

Между муниципальным учреждением дополнительного образования детей ФИО1 «Досуг» (арендодатель, далее – МОАУ ДОД ЦВР «Досуг») и ООО «Школа раннего развития детей «Умка» (арендатор) заключены следующие договоры:

договор аренды недвижимого муниципального имущества от 01.01.2008 № 2, по которому арендодатель передал по временное возмездное пользование нежилое помещение площадью 28 кв.м., расположенное по адресу: <...>/2;

договор аренды недвижимого муниципального имущества от 01.09.2011 № 8, по которому арендодатель передал по временное возмездное пользование нежилое помещение площадью 28,8 кв.м., расположенное по адресу: <...>.

Указанное имущество передано арендодателем арендатору по актам приема-передачи помещений, являющихся неотъемлемой частью указанных договоров, без замечаний и возражений.

Пунктами 1.3 договоров определено, что имущество сдается в аренду на период с 01.09.2011 по 31.12.2011 (по договору от 01.09.2011 № 8) и на период с 01.01.2008 по 31.05.2008 (по договору от 01.01.2008 № 2)

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока действия договора, при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. При этом арендодатель вправе отказаться от договора в одностороннем порядке, предупредив об этом арендатора письменно за один месяц. В этом случае арендатор обязан по истечении срока передать имущество арендодателю по акту приема-передачи.

Размер арендной платы в месяц в соответствии с пунктами 3.1.1 договоров установлен в размере 1733 руб. + НДС по договору от 01.01.2008 № 2, в размере 151 руб. 93 коп. + НДС по договору от 01.09.2011 № 8.

Согласно пунктам 3.1.2 договоров арендная плата за пользование имуществом вносится арендатором ежемесячно в первые десять дней последующего месяца.

Величина арендной платы подлежит ежегодному пересмотру и перерасчету в зависимости от изменений показателей формулы расчета арендной платы (пункты 3.3 договоров).

В соответствии с пунктами 4.1 договоров за каждые сутки просрочки внесения арендной платы арендодатель взыскивает пеню с арендатора в размере 0,5% от неуплаченной суммы.

В силу положений пунктов 3.2 договоров арендатор принимает обязательство отдельно оплачивать восстановление затрат за тепло, воду, электроэнергию, налог на имущество и иные услуги, связанные с текущей эксплуатацией арендуемого помещения, согласно расчетов (приложение № 1). По договору от 01.01.2008 № 2 сумма платежа составляет 1689 руб. 02 коп., по договору от 01.09.2011 № 8 сумма платежа составляет 472 руб. 61 коп.

Впоследствии, в соответствии с дополнительными соглашениями от 01.01.2014 и от 09.01.2014 правопреемником всех прав и обязательств МОАУ ДОД ЦВР «Досуг» по договорам аренды недвижимого муниципального имущества от 01.09.2011 № 8 и от 01.01.2008 № 2 стало МОАУ СОШ № 5, на основании постановления администрации г. Благовещенска от 21.10.2013 № 5385 «О реорганизации муниципального общеобразовательного автономного учреждения средней общеобразовательной школы № 5 с углубленным изучением отдельных предметов».

Указанные соглашения вступили в силу с 01.01.2014 и являются неотъемлемой частью договоров от 01.09.2011 № 8 и от 01.01.2008 № 2.

Также данными соглашениями внесены изменения в текст договоров, а именно: дополнительным соглашением от 09.01.2014 к договору аренды недвижимого муниципального имущества от 01.01.2008 № 2 пункт 3.1.1 изложен в следующей редакции: «арендная плата составляет 2712 руб. 15 коп. в месяц + НДС»; пункт 3.1.2 – «арендная плата за пользование имуществом вносится арендатором ежемесячно в первые десять дней текущего месяца»; пункт 3.2 – «восстановление затрат за коммунальные услуги (отопление, водоснабжение, электроэнергию), налог на имущество и иные услуги, связанные с текущей эксплуатацией арендуемого помещения, арендатор обязан оплачивать отдельно согласно расчетов (приложение № 1) в сумме 295 руб. 81 коп.».

Дополнительным соглашением от 01.01.2014 к договору аренды недвижимого муниципального имущества от 01.09.2011 № 8 пункт 3.1.1 изложен в следующей редакции: «арендная плата составляет 2789 руб. 64 коп. в месяц + НДС»; пункт 3.1.2 – «арендная плата за пользование имуществом вносится арендатором ежемесячно в первые десять дней текущего месяца»; пункт 3.2 – «восстановление затрат за коммунальные услуги (отопление, водоснабжение, электроэнергию), налог на имущество и иные услуги, связанные с текущей эксплуатацией арендуемого помещения, арендатор обязан оплачивать отдельно согласно расчетов (приложение № 1) в сумме 275 руб. 83 коп.».

Уведомлениями от 01.08.2014 № 362 и № 361 арендодатель сообщил арендатору о потребности в использовании переданных в аренду помещений в собственных целях и необходимости расторгнуть договоры аренды от 01.09.2011 № 8 и от 01.01.2008 № 2.

Далее, МОАУ СОШ № 5 повторно обратилось к ООО «Школа раннего развития детей «Умка», направив сопроводительное письмо от 18.08.2014 № 391/5 с требованием оплатить задолженность по арендной плате и пени, а также рассмотреть соглашения о расторжении договоров аренды от 01.09.2011 № 8 и от 01.01.2008 № 2.

В ответном письме от 20.08.2014 арендатор указал на то, что отказывается от расторжения договоров от 01.09.2011 № 8 и от 01.01.2008 № 2 в досудебном порядке, поскольку в его действиях отсутствуют существенные нарушения условий договоров.

Ссылаясь на то, что занимаемые арендатором помещения должны быть освобождены в связи с односторонним отказом арендодателя от договора в соответствии с положениями пунктов 1.3 договоров аренды и пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), а также указывая на обязанность арендатора оплатить задолженность за фактическое пользование помещениями до момента их возвращения арендодателю и возместить затраты на коммунальные услуги, МОАУ СОШ № 5 рассчитало пени за несвоевременное внесение арендных платежей, а также проценты за пользование чужими денежными средствами и обратилось в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.

Удовлетворяя иск, суд первой инстанции пришел к выводу о его обоснованности представленными доказательствами.

Повторно рассмотрев дело по имеющимся в нем доказательствам, Шестой арбитражный апелляционный суд не усмотрел оснований для удовлетворения жалобы ООО «Школа раннего развития детей «Умка» в силу следующего.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу положений пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Статьей 622 ГК РФ предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Как установлено судом и усматривается из материалов дела, после истечения сроков, установленным пунктами 1.3 договоров аренды от 01.09.2011 № 8 и от 01.01.2008 № 2 ООО «Школа раннего развития детей «Умка» в отсутствие возражений МОАУ СОШ № 5 продолжало пользоваться арендованным имуществом. Поскольку каких-либо дополнительных соглашений, устанавливающих определенный срок действия договоров сторонами не заключалось, указанные договоры в соответствии с пунктом 1 статьи 610 и пункта 2 статьи 621 ГК РФ считаются возобновленным на неопределенный срок.

При этом пунктами 1.3 договоров аренды от 01.09.2011 № 8 и от 01.01.2008 № 2 арендодателю предоставлено право отказаться от договора в одностороннем порядке с предупреждением арендатора письменно за один месяц, что согласуется с положениями пункта 2 статьи 610 ГК РФ.

Таким образом, поскольку арендодателем в адрес арендатора были направлены уведомления о расторжении договоров, то есть МОАУ СОШ № 5 отказалось от их исполнения, у ООО «Школа раннего развития детей «Умка», начиная с 01.09.20114 отсутствовали правовые основания для занятия спорных помещений, которые должны быть возвращены арендодателю в соответствии с пунктом 1 статьи 622 ГК РФ.

Вместе с тем, представленные в материалы дела доказательства (письма, фотоматериалы, объяснения сторон) свидетельствуют о наличии принадлежащего ООО «Школа раннего развития детей «Умка» имущества в спорных помещениях и их использование ответчиком, что не оспаривается последним.

Учитывая изложенное, поскольку арендатор после отказа арендодателя от договоров аренды в нарушение требований закона не освободил арендованные ранее помещения, требования истца об обязании ООО «Школа раннего развития детей «Умка» освободить от принадлежащего ему имущества помещения по адресу <...> с передачей ключей от помещений, подлежат удовлетворению, что правомерно установлено судом первой инстанции.

При этом доводы апелляционной жалобы о том, что 25.05.2014 договоры аренды от 01.09.2011 № 8 и от 01.01.2008 № 2 были продлены на один год доказательно не подтверждены.

В силу того, что арендатор не возвратил переданное ему имущество после прекращения договоров аренды, арендодатель на основании пункта 2 статьи 622 ГК РФ вправе требовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

В соответствии с уточненным расчетом истца задолженность ответчика за фактическое пользование помещением по адресу ул. Калинина, 82/2 за период с 10.09.2014 по 27.01.2015 составляет 8703 руб. 95 коп., задолженность за фактическое пользование помещением по адресу ул. Ленина, 30/2 за период с 01.09.2014 по 27.01.2015 – 10 605 руб. 37 коп. В указанном расчете учтена информация о том, что в период с 01.09.2014 по 09.09.2014 ответчик не пользовался помещением по адресу ул. Калинина, 82/2.

Расчет произведен с учетом величины арендной платы, установленной пунктами 3.1.1 договоров аренды от 01.09.2011 № 8 и от 01.01.2008 № 2 в редакции дополнительных соглашений от 01.01.2014 и от 09.01.2014, исходя из периода фактического пользования спорными помещениями ответчиком, является арифметически верным и признается судом обоснованным.

Поскольку доказательств погашения указанной задолженности ООО «Школа раннего развития детей «Умка» в материалы дела не представлено, а факт использования помещений подтвержден материалами дела, заявленное МОАУ СОШ № 5 требований также удовлетворено правомерно.

Рассматривая требование истца о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами, суд установил следующее.

Пунктом 1 статьи 395 ГК РФ предусмотрено, что за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.

Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 39 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» арендодатель вправе требовать от арендатора уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами в случае просрочки внесения арендной платы и за период с момента прекращения договора аренды до возврата арендодателю имущества на основании статьи 395 ГК РФ.

Истцом заявлено требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленными на суммы основного долга за фактическое пользование имуществом после расторжения договоров от 01.09.2011 № 8 и от 01.01.2008 № 2 в размере 8703 руб. 95 коп. и 10 605 руб. 37 коп. соответственно по ставке рефинансирования Банка России в размере 8,25% годовых, за период с 11.10.2014 по 27.04.2015 в уточненной сумме 266 руб. 27 коп. (110 руб. 83 коп. + 155 руб. 44 коп.).

Расчет соответствует установленным для расчета процентов требованиям, проверен судом и признается обоснованным.

В связи с тем, что факт нарушения ответчиком сроков оплаты задолженности за фактическое пользование имуществом установлен, требование истца о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в соответствии с положениями статьи 395 ГК РФ подлежит удовлетворению в заявленной сумме.

Далее, истцом предъявлены к взысканию пени за несвоевременное внесение арендных платежей по договору аренды от 01.01.2008 № 2 за период с 11.06.2014 по 06.10.2014 в размере 8004 руб., 82 коп. и по договору аренды от 01.09.2011 № 8 за период с 11.06.2014 по 06.10.2014 в размере 8335 руб. 31 коп.

В соответствии со статьей 330 ГК РФ под неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в случае просрочки исполнения.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства (статья 331 ГК РФ).

Ответственность за просрочку внесения арендной платы предусмотрена пунктом 4.1 договоров в размере 0,5% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Истцом заявлено требование о взыскании неустойки, начисленной за период с 11.06.2014 по 06.10.2014 в связи с несвоевременной оплатой арендных платежей по договорам от 01.01.2008 № 2 и от 01.09.2011 № 8 за период январь-июнь и июль-август 2014 года.

Начало периода просрочки по неисполненному денежному обязательству верно определено истцом с учетом срока оплаты, согласованного в пунктах 3.3.1 договоров.

Поскольку факт нарушения ответчиком сроков оплаты задолженности установлен и подтвержден материалами дела, требование истца о возложении на ответчика ответственности за неисполнение им денежного обязательства в виде взыскания пени в соответствии с положениями статьи 330 ГК РФ подлежит удовлетворению в заявленных суммах.

В отношении требования МОАУ СОШ № 5 о взыскании с ответчика основного долга по восстановлению затрат за коммунальные услуги, суд пришел к следующему.

Указанная обязанность по возмещению затрат установлена пунктами 3.2 договоров в редакции дополнительных соглашений от 01.01.2014 и от 09.01.2014 (с указанием размера платежей).

Согласно расчету истца у ответчика имеется задолженность по восстановлению затрат за коммунальные услуги по договору от 01.01.2008 № 2 по состоянию на 31.08.2014 в размере 561 руб. 44 коп., по договору от 01.09.2011 № 8 по состоянию на 31.08.2014 в размере 406 руб. 64 коп.

При этом, поскольку ООО «Школа раннего развития детей «Умка» использовало арендованное имущество и после прекращения действия договоров от 01.01.2008 № 2 и от 01.09.2011 № 8, МОАУ СОШ № 5 произведен расчет задолженности по восстановлению затрат за коммунальные услуги по помещению по адресу ул. Калинина, 82/2 за период с 10.09.2014 по 27.01.2015 в размере 1339 руб. 41 коп., по помещению по адресу ул. Ленина, 30/2 за период с 01.09.2014 по 27.01.2015 в размере 1343 руб. 56 коп.

Расчеты истца произведены в соответствии с условиями договоров аренды, подтверждены документально, проверены судом, в связи с чем, признаются обоснованными.

Принимая во внимание, что доказательств оплаты указанных затрат истца ответчиком не представлено, его требование в указанной части также подлежит удовлетворению в заявленном размере.

Доводы апелляционной жалобы о необоснованном завышении начиная с 01.01.2015 размера арендной платы по договорам аренды от 01.01.2008 № 2 и от 01.09.2011 № 8 не могут быть приняты во внимание апелляционной инстанцией, поскольку измененная величина арендных платежей была установлена дополнительными соглашениями от 01.01.2014 и от 09.01.2014 к договорам аренды, которые были добровольно подписаны ООО «Школа раннего развития детей «Умка» без замечаний и возражений, в связи с чем, ответчик не может уклоняться от исполнения принятых на себя обязательств исключительно по мотиву несогласия с условиями договоров.

Ссылки ответчика на ограничение истцом доступа в помещения по адресу ул. Калинина, 82/2 в период с 01.09.2014 по 10.09.2014 отклоняются судом, учитывая, что выше исследовался факт прекращения между сторонами арендных отношений начиная с 01.09.2014, то есть у ответчика какие-либо правовые основания занимать помещения истца отсутствовали. При этом то обстоятельство, что в указанный период помещения не использовались ответчиком, нашел отражения при расчете задолженности за фактическое пользование объектом недвижимости.

С учетом установленного не имеют правового значения и указания заявителя жалобы на неудовлетворительное состояние используемых им уже после прекращения действия договоров аренды спорных помещений.

Утверждения заявителя жалобы об отсутствии надлежащим образом оформленных и направленных уведомлений истца об отказе от договоров аренды опровергаются материалами дела.

Иных обоснованных доводов, объективно свидетельствующих о неправильном принятии решения судом первой инстанции, ответчиком не заявлено.

В силу изложенного, апелляционная коллегия приходит к выводу о правомерности выводов суда первой инстанции, изложенных в оспариваемом решении. Оснований для отмены оспоренного в апелляционном порядке судебного акта не установлено.

При таких обстоятельствах, апелляционная жалоба подлежит отклонению, а решение суда – оставлению без изменения.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Амурской области от 10.02.2015 по делу № А04-6404/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.

Председательствующий	А.И. Михайлова
Судьи	Т.С. Гетманова
	С.Б. Ротарь