Гражданский кодекс часть 1

от общества с ограниченной ответственностью «Застройщик-ДВ» (ОГРН 1042700136192): Москвитин В.В., представитель по доверенности от 01.06.2016, Шорохова А.В., представитель по доверенности от 13.03.2017,

от муниципального унитарного предприятия города Хабаровска «Управление капитального строительства» (ОГРН 1022700927721): представитель не явился,

от Департамента муниципальной собственности администрации города Хабаровска: представитель не явился,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Застройщик-ДВ»

на решение от 15.02.2017

по делу № А73-17351/2016

Арбитражного суда Хабаровского края,

принятое судьей Букиной Е.А.,

по иску общества с ограниченной ответственностью «Застройщик-ДВ»

к муниципальному унитарному предприятию города Хабаровска «Управление капитального строительства»

третье лицо: Департамент муниципальной собственности администрации города Хабаровска

о признании положений договора недействительными и возмещении убытков,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Застройщик-ДВ» (далее - ООО «Застройщик-ДВ», истец) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края к муниципальному унитарному предприятию города Хабаровска «Управление капитального строительства» (далее - МУП г. Хабаровска «Управление капитального строительства», ответчик) с иском о признании недействительными объем прав и функций застройщика, переданных истцу на основании пункта 1.1 договора от 25.04.2011, взыскании убытков в сумме 1 882 439,92 руб.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) привлечен Департамент муниципальной собственности администрации города Хабаровска (далее - Департамент).

Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 15.02.2017 в удовлетворении иска отказано.

ООО «Застройщик-ДВ» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение от 15.02.2017 отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении иска. В обоснование жалобы указывает, что ответчиком по договору от 25.04.2011 переданы несуществующие функции застройщика, т.к. ответчик не обладал правами аренды земельного участка под строительство жилого дома, срок действия договора аренды земельного участка под проектирование истек 31.12.2007. В связи с чем ссылается на наличие у истца убытков в виде арендной платы за земельный участок, взысканной с истца в общей сумме 1 882 439,92 руб. Полагает, что истцом не пропущен срок исковой давности.

Отзыв на апелляционную жалобу ответчиком не представлен.

В судебном заседании представители истца настаивали на удовлетворении апелляционной жалобы.

Ответчик извещался о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представитель в суд не прибыл.

На основании статьи 156 АПК РФ с учетом разъяснений, приведенных в пункте 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 № 12 «О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 № 228-ФЗ «О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации», апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителя ответчика.

Заслушав представителей истца, исследовав приобщенные к материалам дела доказательства, обсудив доводы апелляционной жалобы, Шестой арбитражный апелляционный суд пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, постановлением мэра г. Хабаровска от 27.09.2002 № 1119 согласовано предоставление МУП г. Хабаровска «Управление капитального строительства» земельного участка площадью 4913.63 кв.м сроком на один год для проектирования двух жилых домов переменной этажности по ул. Краснодарскои в Железнодорожном районе согласно прилагаемой выкопировке для проведения проектно-изыскательских работ.

Впоследствии между Департаментом (арендодатель) и МУП г. Хабаровска «Управление капитального строительства» (арендатор) заключен договор от 29.06.2007 № 1056 аренды земельного участка с кадастровым номером 27:23:040641:0025, площадью 4 913,63 кв.м, расположенного в Железнодорожном районе г. Хабаровска по ул. Краснодарской, с целью использования под проектирование жилых домов с магазином (далее – п. 1.1 договора от 29.06.2007 № 1056).

Пунктом 1.2 договора от 29.06.2007 № 1056 установлен срок действия его условий с 29.06.2007 по 31.12.2007.

Пунктом 5.4 договора от 29.06.2007 № 1056 предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться объектом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях, на неопределенный срок.

В соответствии с передаточным актом от 29.06.2007 арендодатель передал, а арендатор принял без замечаний и возражений земельный участок с кадастровым номером 27:23:040641:0025, площадью 4 913,63 кв.м, расположенный в Железнодорожном районе г. Хабаровска по ул. Краснодарской.

Впоследствии между МУП г. Хабаровска «Управление капитального строительства» (арендатор) и ООО «Застройщик-ДВ» (правопреемник арендатора) заключен договор от 25.04.2011 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 29.06.2007 № 1056, в соответствии с условиями которого в целях замены арендатора в договоре аренды земельного участка от 29.06.2007 № 1056 на основании пункта 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), арендатор земельного участка с кадастровым номером 27:23:040641:0025, расположенного в Железнодорожном районе г. Хабаровска по адресу: ул. Краснодарской, (участок находится примерно в 107 м по направлению на запад от ориентира - жилое здание, которое расположено за пределами участка, адрес ориентира: Хабаровский край, г. Хабаровск, ул. Краснодарская. 19, площадью 4913,63 кв.м, для использования под проектирование объекта «Многоквартирный жилой дом по ул. Краснодарской в Железнодорожном районе г. Хабаровска») передает, а правопреемник арендатора принимает все права обязанности арендатора, установленные договором аренды земельного участка от 29.06.2007 № 1056 (п. 1 договора от 25.04.2011).

Согласно пункту 1.1 договора от 25.04.2011 правопреемнику арендатора в полном объеме переходят функции застройщика по объекту «Многоквартирный жилой дом по ул. Краснодарской в Железнодорожном районе г. Хабаровска».

Пунктом 1.2 договора от 25.04.2011 согласовано, что одновременно с заключением данного договора правопреемнику арендатора передается подлинник договора аренды земельного участка от 29.06.2007 № 1056.

Согласно пункту 1.3 договора от 25.04.2011 с момента его заключения к правопреемнику арендатора переходят все права и обязанности арендатора, предусмотренные указанным договором аренды, в том числе, обязанность по внесению арендной платы за период, предшествующий дате заключения настоящего договора с момента заключения договора аренды земельного участка от 29.06.2007 № 1056.

На основании пункта 2 договора от 25.04.2011 данный договор подлежит согласованию с арендодателем - Департаментом муниципальной собственности администрации города Хабаровска.

В соответствии с письмом от 19.05.2011 № 4619/19-04, направленным в адрес МУП г. Хабаровска «Управление капитального строительства», Департамент сообщил, что для согласования передачи прав и обязанностей по договору от 29.06.2007 № 1056, ООО «Застройщик-ДВ» необходимо представить соответствующие документы.

ООО «Застройщик-ДВ» в претензионном письме от 10.08.2016 № 133, направленном в адрес МУП г. Хабаровска «Управление капитального строительства» и Департамента, обратилось с предложением о внесении изменений в договор передачи прав от 25.04.2011 в части пункта 1.1, поскольку Департамент отказал обществу в заключении дополнительного соглашения к договору от 29.06.2007 № 1056 об указании предмета назначения земельного участка «для использования под проектирование и строительство двух жилых домов с магазинами».

Претензия оставлена МУП г. Хабаровска «Управление капитального строительства» без удовлетворения.

Полагая, что пункт 1.1 договора от 25.04.2011 является недействительным, поскольку по нему правопреемнику арендатора переданы несуществующие функции застройщика (ответчик не обладал правами аренды земельного участка под строительство жилого дома, срок действия договора аренды земельного участка под проектирование истек 31.12.2007), ООО «Застройщик-ДВ» обратилось в арбитражный суд.

Исходя из оценки условий представленного в материалы дела договора от 25.04.2011, суд первой инстанции руководствовался следующими нормами права.

В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Исходя из буквального толкования условий договора от 25.04.2011, в том числе пункта 1 поименованного договора, из которого следует, что договор заключен на основании пункта 5 статьи 22 ЗК РФ с целью замены арендатора, суд первой инстанции установил, что названный договор по своей правовой природе является договором перенайма.

Так, в силу пункта 5 статьи 22 ЗК РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Согласно пункту 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 16 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», передача арендатором права аренды другому лицу может осуществляться лишь способами, предусмотренными пунктом 2 статьи 615 ГК РФ, то есть в порядке перенайма, внесения в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного общества или товарищества, внесения в качестве паевого взноса в производственный кооператив.

При этом судом первой инстанции принято во внимание, что на основании судебных актов по делам № А73-2492/2012 (вступившее в законную силу решение от 23.04.2012) и № А73-6789/2013 (вступившее в законную силу решение от 01.08.2013) с ООО «Застройщик-ДВ» в пользу Департамента взыскана задолженность по арендной плате, возникшая при исполнении договора аренды от 29.06.2007 № 1056.

При этом, исходя из того, что договор от 29.06.2007 № 1056 не оспорен в установленном законом порядке, суд первой инстанции пришел к выводу о соответствии названного договора положениям статьи 615 ГК РФ и пункта 5 статьи 22 ЗК РФ.

Оценив содержание спорного пункта 1.1 договора от 25.04.2011, суд первой инстанции не установил оснований для признания его недействительным, ввиду следующего.

Так, согласно пункту 1.1 договора от 25.04.2011 правопреемнику арендатора в полном объеме переходят функции застройщика по объекту «Многоквартирный жилой дом по ул. Краснодарской в Железнодорожном районе г. Хабаровска».

Исходя из анализа приведенного условия договора, в совокупности с другими условиями этого договора, суд первой инстанции установил, что предметом спорного договора является передача прав и обязанностей МУП г. Хабаровска «Управление капитального строительства» по договору аренды от 29.06.2007 № 1056 - ООО «Застройщик-ДВ», что согласуется с пунктами 1.2, 3 договора от 25.04.2011, в соответствии с которыми правопреемнику арендатора передается подлинник договора аренды земельного участка, а также переходят все права и обязанности по договору, в том числе и обязательства по внесению арендной платы за предыдущие периоды.

На основании изложенного, с учетом установленных обстоятельств, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что на основании договора от 25.04.2011 ООО «Застройщик-ДВ» передано только право пользования землей на период проектирования.

В этой связи судом отклонен, как не подтвержденный документально и опровергаемый материалами дела, довод истца, аналогичный доводу, изложенному в апелляционной жалобе, о том, что ответчиком по договору от 25.04.2011 передано несуществующее право функций застройщика, т.к. ответчик не обладал правами аренды земельного участка под строительство жилого дома.

Подлежит отклонению апелляционным судом ссылка заявителя жалобы на то, что срок действия договора аренды земельного участка от 29.06.2007 № 1056 истек 31.12.2007, ввиду следующего.

Действительно, пунктом 1.2 договора от 29.06.2007 № 1056 согласовано, что срок действия условий настоящего договора определяется с 29.06.2007 по 31.12.2007.

Вместе с тем пунктом 5.4 договора от 29.06.2007 № 1056 предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться объектом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях, на неопределенный срок.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Как установлено, письмом Департамента от 19.05.2011 № 4619/19-04 подтверждается, что арендатор после истечения предусмотренного пунктом 1.2 договора от 29.06.2007 № 1056 срока продолжал пользоваться земельным участком, арендодатель не возражал против этого.

На основании пункта 2 статьи 621 ГК РФ, с учетом пункта 5.4 договора от 29.06.2007 № 1056, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что поименованный договор возобновлен на неопределенный срок, и, как следствие, к выводу о действительности названного договора на момент заключения договора от 25.04.2011 о передаче истцу прав застройщика по объекту «Многоквартирный жилой дом по ул. Краснодарской в Железнодорожном районе г. Хабаровска».

При таких обстоятельствах ссылка ООО «Застройщик-ДВ» на истечение срока действия договора от 29.06.2007 № 1056 несостоятельна.

С учетом изложенного, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для признания недействительным пункта 1.1 договора от 25.04.2011.

Отказывая во взыскании убытков в сумме 1 882 439,92 руб., суд первой инстанции исходил из следующего.

Согласно статье 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В предмет доказывания по иску о взыскании убытков входит совокупность следующих обстоятельств: факта и размер убытков, противоправное поведение ответчика, причинно-следственная связь между противоправными действиями (бездействием) ответчика и убытками истца.

При этом отсутствие или недоказанность хотя бы одного из указанных обстоятельств является основанием для отказа в удовлетворении иска о взыскании убытков.

С учетом вступивших в законную силу судебных актов по делам № А73-2492/2012, № А73-6789/2013, на основании которых с ООО «Застройщик-ДВ» в пользу Департамента взыскана задолженность по договору аренды от 29.06.2007 № 1056 всего в сумме 1 882 439,92 руб., суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии в действиях ответчика состава гражданского правонарушения, являющегося основанием для его привлечения к деликтной ответственности в виде возмещения убытков.

В удовлетворении требования о взыскании убытков судом первой инстанции отказано правомерно, основания для иных выводов у суда апелляционной инстанции отсутствуют.

Доводы о возникновении у истца убытков в виде взысканной судебными актами арендной платы в общей сумме 1 882 439,92 руб. по вине ответчика материалами дела не подтверждаются.

Довод жалобы о том, что истцом не пропущен срок исковой давности, отклонен апелляционным судом.

Действительно, в силу пункта 1 статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 200 ГК РФ если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения. По обязательствам, срок исполнения которых не определен или определен моментом востребования, срок исковой давности начинает течь со дня предъявления кредитором требования об исполнении обязательства, а если должнику предоставляется срок для исполнения такого требования, исчисление срока исковой давности начинается по окончании срока, предоставляемого для исполнения такого требования. При этом срок исковой давности во всяком случае не может превышать десять лет со дня возникновения обязательства (п. 2 ст. 200 ГК РФ).

Пунктом 2 статьи 199 ГК РФ предусмотрено, что исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Как видно из материалов дела, ООО «Застройщик-ДВ» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском 14.12.2016, что подтверждается входящим штампом арбитражного суда на исковом заявлении.

Течение срока исковой давности по требованию о признании недействительным условий договора начинается со дня, когда началось исполнение указанного договора.

Как установлено судом, исполнение договора от 25.04.2011 началось с даты, следующей за датой подписания договора.

При этом судом принято во внимание, что истцом не оспорен факт передачи ему подлинника договора аренды от 29.06.2007 № 1056, как не оспорены и судебные акты о взыскании задолженности по арендной плате.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к выводу об истечении в апреле 2014 года срока исковой давности по оспариванию договора от 25.04.2011.

Исходя из обстоятельств дела, доводы истца, противоречащие материалам дела, не являются основанием для отмены принятого по данному делу судебного акта.

По приведенным основаниям доводы апелляционной жалобы отклонены. Неправильное применение судом первой инстанции норм материального права или нарушение норм процессуального права не установлено.

Судебные расходы, в виде уплаченной государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, отнесены на истца в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Хабаровского края от 15.02.2017 по делу № А73-17351/2016 оставить без изменений, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

В.Г. Дроздова

Судьи

М.О. Волкова

А.А. Тихоненко