Гражданский кодекс часть 1

от Федерального государственного казенного учреждения «Дальневосточное территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации: Ли В.А. – представитель по доверенности от 08.07.2020 №82;

от Фонда содействия вооруженным силам и правоохранительным органам «Альфа-Профи»: Тен А.Н. – представитель по доверенности от 18.01.2021;

от Министерства обороны Российской Федерации: Хилинский В.Д. – представитель по доверенности от 05.03.2021;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Федерального государственного казенного учреждения «Дальневосточное территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации

на решение от 09.03.2021

по делу № А73-14497/2020

Арбитражного суда Хабаровского края

по иску Федерального государственного казенного учреждения «Дальневосточное территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации

к фонду содействия вооруженным силам и правоохранительным органам «Альфа-Профи»,

третье лицо: Министерство обороны Российской Федерации,

о взыскании 639 932 руб. 86 коп., об обязании заключения дополнительного соглашения,

УСТАНОВИЛ:

Федеральное государственное казенное учреждение «Дальневосточное территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации (ОГРН 1072723005079, ИНН 2723020115, 680038, Хабаровский край, г. Хабаровск, ул. Ханкайская, д. 27; далее - ФГКУ «ДТУ ИО») обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с исковым заявлением к фонду содействия вооруженным силам и правоохранительным органам «Альфа-Профи» (ОГРН 1062700016500, ИНН 2721142943, 680000, г. Хабаровск, ул. Истомина, д.88; далее – фонд) о взыскании 639 932 руб. 86 коп. долга по арендной плате, об обязании заключения дополнительного соглашения к договору аренды федерального имущества от 21.03.2007 № 0299.

Определением от 24.09.2020 иск принят к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со статьёй 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство обороны Российской Федерации.

Определением от 10.11.2019 суд в соответствии с частью 5 статьи 227 АПК РФ перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

Решением от 09.03.2021 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ФГКУ «ДТУ ИО» обратилось в Шестой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить как принятый с неправильным применением норм материального права и удовлетворить исковые требования.

Заявитель апелляционной жалобы, ссылаясь на абзац 2 части 1 статьи 421 ГК РФ, абзац 2 пункта 5.7 Типового соглашения об условиях договора аренды федерального имущества, а также на отсутствие ответа на предложение об изменении арендной платы в связи с отчетом независимого оценщика от 15.08.2019 №783/2019, указывает на то, что с февраля 2020 года с ответчика подлежит взысканию арендная плата в размере 40 424,33 руб.

В отзыве на апелляционную жалобу Министерство обороны Российской Федерации поддержало изложенные в ней доводы.

Фонд в представленном им отзыве ссылается на несостоятельность доводов заявителя, просит обжалуемый судебный акт оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании представители ФГКУ «ДТУ ИО» и Министерства обороны Российской Федерации поддержали доводы апелляционной жалобы в полном объеме.

Представитель фонда доводы жалобы отклонил по мотивам, изложенным в отзыве.

Законность и обоснованность судебного акта, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке статей 266-271 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, между Хабаровской КЭЧ (арендодатель), фондом (арендатор), Российской Федерацией в лице ТУ Росимущества по Хабаровскому краю (собственник) 21.03.2007 заключен договор аренды федерального имущества № 0299, по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял во временное владение и пользование недвижимое имущество, а именно нежилые помещения № 23-33, 66, 67 на 1 этаже, площадью 159,0 кв. м, расположенные по адресу: г. Хабаровск, ул. Истомина, 88, для использования под офис.

Согласно пункту 2 договор заключен на неопределенный срок.

Во исполнение пункта 5 договора аренды арендодатель передал арендатору имущество, являющееся объектом договора аренды, что подтверждается актом приема-передачи от 01.04.2007.

Согласно пункту 4.1. договора годовая арендная плата составляет 157 600 руб. 25 коп. с учетом НДС на основании протокола от 19.12.2006 № 106, ежегодно пересматривается на основании отчета оценщика и оформляется дополнительным соглашением к договору.

Порядок внесения арендной платы регламентирован пунктом 4.2 договора.

В соответствии с пунктом 3 договор заключен на условиях «Типового соглашения об условиях договора аренды федерального имущества», которые считаются условиями данного договора (далее – Типовые условия).

Пунктом 3.1.4 Типовых условий для пересмотра арендной платы за переданное в аренду имущество арендодатель обязан ежегодно предоставлять отчет независимого оценщика об оценке имущества, передаваемого в аренду, с определением рыночной ставки арендной платы в соответствии с федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Соглашением № 1 от 25.07.2007 сторонами согласовано, что арендатор с 01.08.2007 дополнительно принимает в аренду помещения № 24 – 35, 69 – подвал общей площадью 736, кв. м, в связи с чем арендуемая площадь составила 232,6 кв. м, размер арендной платы составил 180 726 руб. 60 коп.

Дополнительные помещения приняты арендатором по акту от 01.08.2007.

Соглашением № 2 от 06.11.2007 установлено, что срок договора аренды определен до 31.12.2012.

Соглашением № 3 от 15.11.2007 в связи с предоставлением технического паспорта от 16.08.2007 пункт 1 договора аренды изложен в следующей редакции: «Арендатор принимает во временное пользование и владение помещения № 24-34 – подвал; помещения № 23-33, 66-70 – на 1 этаже площадью 238,2 кв. м, расположенные по адресу: г. Хабаровск. ул. Истомина, 88, для использования под офис. Размер годовой арендной платы составил 186 683 руб. 64 коп с НДС».

01.12.2007 сторонами подписан акт приема-передачи помещений общей площадью 238,2 кв. м.

Соглашением № 4 от 29.12.2007 сторонами установлено, что из договора аренды № 0299 от 21.03.2007 исключаются помещения № 66-68 на 1 этаже площадью 15,9 кв. м; арендатор с 10.01.2008 дополнительно принимает помещения № 1-6 – подвал; № 1-6 – на 1 этаже общей площадью 148,5 кв. м. Арендная плата установлена в размере 217 583 руб. 88 коп., что составляет 18 131 руб. 99 коп. в месяц с НДС.

Сдача арендатором помещений общей площадью 15,9 кв. м и принятие в аренду помещений общей площадью 148,5 кв. м подтверждается актами приема-передачи от 10.01.2008.

Арендуемая площадь по договору с 10.01.2008 составила 370,8 кв. м.

Соглашением № 5 от 01.09.2008 сторонами внесены изменения в пункты 4.1 и 4.2 договора аренды. На основании выписки из отчета оценщика от 24.03.2008 № 50-ОН арендная плата установлена в месяц в размере 21 824 руб. 69 коп. с НДС, в год – 261 896 руб. 28 коп. Арендная плата ежегодно пересматривается на основании отчета независимого оценщика, предоставляемого арендодателем не позднее, чем за месяц до 01 апреля каждого года, и оформляется дополнительным соглашением к договору. В случае непредоставления арендодателем в указанный срок отчета об определении рыночной ставки арендной платы договор подлежит расторжению.

Дополнительным соглашением № 141/3/АИД-1570 от 28.10.2010 в преамбулу договора внесены изменения, отражающие корректировки в субъектном составе договорных правоотношений и наделение Министерства обороны Российской Федерации, а также ФГУ «Хабаровская КЭЧ района» статусом арендодателя, уточнены реквизиты внесения арендной платы, а также указано на ежемесячную оплату арендных платежей.

На основании Приказа Министра обороны Российской Федерации от 05.07.2010 № 756 ФГУ «Хабаровская КЭЧ района» переименовано в ФГУ «ДТУ ИО».

Соглашением № 6 от 27.01.2014 сторонами из договора аренды исключены помещения № I (1-6), I (1-6), в связи чем арендуемая площадь уменьшилась до 222,3 кв. м. Актом от 27.01.2014 подтверждается возврат арендатором арендодателю помещений общей площадью 148,5 кв. м.

Дополнительным соглашением № 141/316/АИД-217 от 24.05.2017 сторонами из договора аренды исключены помещения подвала № I (24-34) и первого этажа № I (23-25, 28-30, 32,69), в связи чем арендуемая площадь уменьшилась до 73,1 кв. м. Актом от 24.05.2017 подтверждается возврат арендатором арендодателю помещений общей площадью 149,2 кв. м.

Отчетом оценщика № 783/2019 от 15.08.2019 рыночная стоимость годовой арендной платы за использование помещений № I (26, 27, 30, 31, 70) площадью 73,1 кв. м установлена в размере 485 092 руб. без НДС, что в месяц составляет 40 424 руб. 33 коп. в месяц.

В связи с установлением новой рыночной стоимости арендной платы на основании отчета оценщика арендодатель с сопроводительным письмом от 23.01.2020 направил арендатору для подписания дополнительное соглашение, условиями которого предусмотрено изменение размера арендной платы и установлен ежемесячный платеж в сумме 40 424 руб. 33 коп. (НДС не облагается), уточнены реквизиты для оплаты арендных платежей. Кроме того, по условиям дополнительного соглашения договор дополнен пунктами 4.4 и 4.5 о порядке изменения размера арендной платы, пунктом 4.6 об обязанности арендатора застраховать объект аренды.

Арендатор письмом от 26.03.2020 № 21 просил для принятия решения о возможности подписания дополнительного соглашения представить полный отчет об оценке рыночной стоимости объекта аренды.

Арендодатель письмом от 30.04.2020 направил арендатору скан-копию отчета от 15.08.2019 № 783/2019 на электронный адрес. При этом сообщил, что определение ставки арендной платы на основании отчета, подготовленного в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности» не зависит от вида деятельности и организационно-правовой формы арендатора.

Письмами от 18.06.2020, 29.06.2020 фонд сообщил истцу об отсутствии долга по арендной плате в связи с неправомерным начислением арендной платы за 149,2 кв. м помещений, которые сданы арендодателю в мае 2017 года. Указал на свое несогласие с размером арендной платы, определенной на основании отчета оценщика № 783/2019 от 15.08.2019.

Претензией от 11.06.2020 истец потребовал подписать направленное ранее дополнительное соглашение к договору об изменении арендной платы и погасить задолженность по арендной плате.

Письмом от 17.07.2020 истец сообщил ответчику о наличии долга по арендным платежам по состоянию на 30.06.2020 в сумме 571 248 руб. 14 коп., письмом от 21.08.2020 – о наличии долга по арендным платежам по состоянию на 11.08.2020 в сумме 639 932 руб. 86 коп.

Поскольку претензии об оплате долга и подписании дополнительного соглашения оставлены ответчиком без удовлетворения, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

Разрешая спор, суд первой инстанции правомерно исходил из того, что правоотношения сторон возникли из договора аренды, применил положения главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В пункте 2 статьи 610 ГК РФ указано, что если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Как следует из материалов дела, договор аренды от 21.03.2007 № 0299 возобновлен на неопределенный срок.

Письмом от 26.10.2020 арендодатель сообщил арендатору об отказе от договора аренды, которое получено фондом 02.11.2020.

28.01.2021 в адрес ответчика направлено письмо с требованием о возврате арендуемых помещений, неисполнение которого в добровольном порядке послужило основанием для обращения в арбитражный суд с иском об обязании ответчика освободить арендованные помещения (№ А73-1783/2021).

Согласно пункту 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Пунктом 2 статьи 450.1 ГК РФ определено, что в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Поскольку спорный договор аренды считается расторгнутым с 03.02.2021 во внесудебном порядке, суд первой инстанции сделал правомерный вывод об отсутствии оснований для внесения в него изменений, в связи с чем в удовлетворении требования в данной части отказано обоснованно.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Судом установлено, что истец в период с 01.07.2017 начислял арендную плату в размере 18 495 руб. 50 коп. без НДС в месяц, основываясь на условиях соглашения № 5 от 01.09.2008; с 01.02.2020 – в размере 40 424 руб. 33 коп., основываясь на условиях дополнительного соглашения, направленного ответчику на подписание в январе 2020 года со ссылкой на отчет оценщика от 15.08.2019 № 783/2019.

Размер арендной платы в сумме 18 495 руб. 50 коп. установлен сторонами за использование помещений общей площадью 370,8 кв. м на основании отчета оценщика от 24.03.2008 № 50-ОН. Согласно выписке из указанного отчета оценщика рыночная величина арендной платы определена из расчета 49,88 руб. за 1 кв. м арендуемой площади без НДС.

Установив, что по состоянию на 01.07.2017 в аренде у ответчика находились помещения общей площадью 73,1 кв. м, суд первой инстанции признал, что размер ежемесячной арендной платы, определенный в соответствии со ставкой, установленной отчетом оценщика от 24.03.2008 № 50-ОН, должен составлять 3 646 руб. 23 коп. (73,1 кв. м х 49,88 руб./кв. м).

При этом суд обоснованно указал, что расчет арендной платы за период с 01.07.2017 без учета возврата части арендованного имущества противоречит положениям статьи 328 ГК РФ, поскольку в этом случае арендатору неправомерно начислена плата за использование того имущества, которое уже возвращено арендодателю.

Также является правомерным вывод суда первой инстанции об отсутствии у ответчика с 01.02.2020 обязанности уплачивать арендные платежи в сумме 40 424 руб. 33 коп., поскольку условиями договора не предусмотрена возможность изменения размера арендной платы в одностороннем порядке, арендная плата в данном случае не является регулируемой. Кроме того, ответчиком новый размер арендной платы на основании отчета оценщика от 15.08.2019 № 783/2019 оспаривался, дополнительное соглашение сторонами не оформлено, основания для внесения изменений в договор на дату рассмотрения спора отсутствуют.

Таким образом, учитывая положения договора аренды в части определения размера арендной платы и порядка внесения арендных платежей за пользование имуществом, принимая во внимание период просрочки исполнения арендатором обязанности по их внесению, а также установив, что за период с 01.07.2017 по 31.08.2020 размер арендной платы по договору должен составлять 138 556 руб. 74 коп. и за указанный период задолженность по уплате арендных платежей отсутствует, суд первой инстанции обоснованно отказал ФГКУ «ДТУ ИО» в удовлетворении иска в сумме 639 932 руб. 86 коп.

Доводов и доказательств, опровергающих установленные судом обстоятельства и выводы суда первой инстанции, заявителем апелляционной жалобы не приведено.

С учетом вышеизложенного, коллегия апелляционного суда приходит к выводу, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а изложенные в нем выводы - установленным обстоятельствам дела.

Нарушений норм процессуального права, в том числе влекущих безусловную отмену судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

При таких обстоятельствах основания для отмены решения суда от 09.03.2021 и удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Хабаровского края от 09.03.2021 по делу № А73-14497/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Хабаровского края.

Председательствующий

А.В. Кривощеков

Судьи

А.И. Воронцов

С.Б. Ротарь