Гражданский кодекс часть 1

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, ИП ФИО1, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к Открытому акционерному обществу «Дом быта» (далее – ответчик, ОАО «Дом быта») о защите прав собственника, не связанных с лишением владения в виде обязания ответчика предоставить истцу отчет и всю документацию по сдаче в аренду и иное использование торговых площадей, мест общего пользования и за размещение рекламы в здании Дома быта, расположенного в <...>, литер А и А1 по состоянию на 17.08.20009 и за последующий период по ноябрь 2009 года включительно.

В ходе подготовки дела к судебному разбирательству истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) уточнил исковые требования и просил обязать ответчика предоставить ему договоры аренды площадей, которыми пользуется ответчик на основании Соглашения от 11.03.2008 (перечисленные под номером 1 на листах 2 - 3) за период с 17.08.2009 по март 2010 года.

В обоснование иска ИП ФИО1 указал, что является собственником доли 233/100000 в общей долевой собственности на вышеуказанное здание. Ответчик, который сдает в аренду торговые площади и места общего пользования в здании Дома быта, отказывается предоставить истцу информацию об использовании спорного недвижимого имущества, чем, по мнению ИП ФИО1, нарушает право собственника последнего. В качестве правового обоснования иска предприниматель сослался на статьи 248, 304 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Решением от 26.03.2010 Арбитражный суд Хабаровского края обязал ОАО «Дом быта» предоставить индивидуальному предпринимателю Воякину Николаю Ивановичу договоры аренды мест общего пользования площадью 3 756,7 кв.м., а также договоры на размещение рекламы в местах общего пользования по адресу <...>.

ОАО «Дом быта», не согласившись с решением суда, обжаловало его в апелляционный суд. Податель апелляционной жалобы не согласен с выводом суда первой инстанции о том, что Соглашения о порядке пользования нежилыми помещениями от 11.03.2008 ФИО6 (прежним собственником доли 233/100000 в общей долевой собственности на здание Дома быта) не подписано. Кроме того, ответчик находит ошибочным расчет общих площадей в здании. ОАО «Дом быта» просит оспариваемый судебный акт отменить и прекратить производство по делу.

В заседании арбитражного суда апелляционной инстанции представители ответчика доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержали в полном объеме, просили судебный акт первой инстанции отменить и прекратить производство по делу. Предприниматель доводы апелляционной жалобы отклонил как необоснованные, просил в ее удовлетворении отказать.

Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей сторон, Шестой арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены принятого судебного акта.

Материалами дела установлено, что истцу на праве общей долевой собственности принадлежит доля в праве 233/100000 на нежилое здание Дома быта, общей площадью 15 756,6 кв.м., литер А, А1, расположенное по адресу: <...>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 17.08.2009 серии 27-АВ № 316941 (л.д. 10).

Государственная регистрация перехода 233/100000 доли в праве общей долевой собственности на спорное нежилое помещение осуществлена Управлением Федеральной регистрационной службы по Хабаровскому краю и Еврейской автономной области на основании решения суда Центрального района г. Хабаровска от 02.07.2009 по делу
№ 2-2694/09.

Вышеуказанным судебным актом установлено, что правоустанавливающим документом, подтверждающим переход права собственности к истцу, является договор дарения от 26.03.2009, заключенный между ФИО6 (прежним собственником спорного недвижимого имущества) и ФИО1

Ссылаясь на переход права собственности на долю в здании Дома быта, истец неоднократно обращался к ответчику, являющемуся управляющей компанией по управлению общим имуществом, с просьбой предоставить копии договоров аренды с арендаторами, находящимися на общих площадях, на размещение рекламы на территории и здании Дома быта, отчеты о полученных доходах в виде арендной платы (л.д. 11-13).

Письмом от 22.10.2009 ответчик сообщил истцу о том, что ОАО «Дом быта» использует (предоставляет в аренду или для размещения рекламы) только те площади, которые принадлежат ему на праве собственности и закреплены за ним по Соглашению от 11.03.2008, которое было предоставлено ФИО1, в связи с чем у ответчика отсутствует обязанность по предоставлению истцу договоров по использованию данных площадей (л.д. 53).

Отказ ответчика в предоставлении указанной выше информации послужил основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу статьи 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно статье 244 ГК РФ, имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Как следует из материалов дела, истцу и ответчику наряду с прочими лицами принадлежит на праве долевой собственности здание Дома быта, расположенное по адресу: <...>. При этом истцу принадлежит 233/100000 доля в праве (свидетельство о государственной регистрации права от 17.08.2009 серии 27-АВ № 316941), ответчику – 61472/100000 доли в праве (свидетельство о государственной регистрации права от 06.06.2008 серии 27АВ № 130224).

Право долевой собственности на 233/100000 здания Дома быта у прежнего собственника – ФИО6 возникло на основании договора об инвестировании проекта «Реконструкция здания Дома быта и строительства пристройки к нему» от 07.03.2006 № 6-1/2006, заключенного между ОАО «Дом быта» (Генеральным инвестором) и ФИО6 (Инвестором).

В соответствии с пунктом 1.2 указанного договора с учетом дополнительного соглашения к нему от 24.05.2007, сумма инвестиций, направляемых Инвестором на строительство в составе Объекта (здания Дома быта) в целом нежилого помещения, расположенного на 5 этаже Объектом, в том числе аварийное освещение, громкоговорящая связь, системы пожаротушения, видеонаблюдения, охранная сигнализация, внутриплощадочные сети, благоустройство (Объект инвестирования) (всего ориентировочной площадью 36,7 кв.м.) составляет 917 500,00 руб. на строительство 1 кв.м.

В силу пунктов 1.5 и 1.6 договора об инвестировании после завершения реконструкции и строительства Объекта и сдачи его в эксплуатацию Объект инвестирования передается Генеральным инвестором Инвестору для оформления прав долевой собственности. После государственной регистрации Инвестором прав собственности Инвестор становится собственником доли и участником долевой собственности здания, находящегося по адресу: <...>, размер которой определяется отношением Объекта инвестирования к площади Здания в целом и указывается в Соглашении о реализации инвестиционного проекта и в акте приема-передачи Объекта инвестирования Инвестору.

Согласно приемо-сдаточному акту от 12.03.2007 Генеральный инвестор (ответчик) передал, а Инвестор (ФИО6) принял нежилое помещение № 3, расположенное на пятом этаже здания Дома быта по адресу: <...>, а также часть общего имущества здания, в том числе аварийного освещения, громкоговорящей связи, систем пожаротушения, видеонаблюдения, охранной сигнализации, внутриплощадочных сетей, благоустройства, общей площадью 36,7 кв.м.

В силу пункта 1 статьи 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

В суд первой инстанции ответчиком представлено соглашение от 01.06.2007 о порядке пользования зданием Дома быта, находящимся в общей долевой собственности, заключенного между участниками общей долевой собственности спорного здания.

Предметом данного соглашения явилось, в том числе определение порядка реализации участниками общей долевой собственности (далее - Участники) прав по владению, пользованию и в установленных законодательством пределах распоряжению принадлежащих им торговых мест, а также общим имуществом здания Дома быта, находящимся в общей долевой собственности (пункт 2.1 соглашения от 01.06.2007).

Подпунктом 5.1.1 указанного соглашения предусмотрено право Участников владеть, пользоваться и распоряжаться долей в Здании, принадлежащей Участнику на праве общей долевой собственности, в виде торгового места, выделенного на основании Соглашения о порядке пользования нежилыми помещениями, занимаемыми участниками общей долевой собственности здания Дома быта от 25 мая 2007 года, а также владеть и пользоваться общим имуществом Здания, находящимся в общей долевой собственности.

Соглашение от 25.05.2007, на которое имеется ссылка в подпункте 5.1.1 соглашения от 01.06.2007, в суд первой инстанции не представлялось. Ответчиком данное соглашение приложено к апелляционной жалобе, в которой заявлено ходатайство о приобщении его в качестве доказательства в материалы дела с указанием причины непредставления документа в суд первой инстанции: ответчик находит действующим соглашение от 11.03.2007.

Апелляционный суд, рассмотрев заявленное ходатайство, удовлетворил его.

Оценив соглашение о порядке пользования нежилыми помещениями, занимаемыми участниками общей долевой собственности здания Дома быта от 25.05.2007, апелляционный суд пришел к следующим выводам.

Условиями соглашения от 25.05.2007 предусмотрено, что участники общей долевой собственности спорного здания приняли единогласное решение о порядке пользования нежилыми помещениями, и определено, в том числе то, что ИП ФИО6 пользуется нежилым помещением № 3 общей площадью 36,7 кв.м., расположенным в здании литер А на пятом этаже (пункт 8).

Соглашением также установлен срок его действия, а именно – до момента изменения размера доли любого из участников долевой собственности.

Поскольку после подписания соглашения от 25.05.2007 произошла смена участников долевой собственности, на что указывает в жалобе сам ответчик, 11.03.2008 между участниками общей долевой собственности здания Дома быта заключено соглашение от 11.03.2008 о порядке пользования нежилыми помещениями, занимаемыми участниками общей долевой собственности здания Дома быта (л.д. 38-45).

Таким образом, на момент вынесения оспариваемого решения, а также на момент перехода права собственности на долю в здании Дома быта от прежнего собственника (ФИО6) к истцу, соглашение от 25.05.2007 прекратило свое действие в связи с подписанием соглашения от 11.03.2008.

Между тем, как правильно установил суд первой инстанции соглашение от 11.03.2008 ФИО6 не подписано.

Из копии соглашения, имеющегося в материалах дела, а также подлинника, представленного на обозрение суда первой инстанции, следует, что от имени ФИО6 подпись поставлена ФИО7, представителем по доверенности от 12.03.2007 № 27-01/025295.

Указанная доверенность не содержит ссылки на передачу ФИО7 полномочий на подписание соглашения о порядке пользования спорным нежилым помещением. Доверенность от 12.03.2007 уполномочивает ФИО7 на представительство от имени ФИО6 во всех учреждениях и организациях Хабаровского края по всем вопросам, связанным с осуществлением им предпринимательской деятельности, регистрации прав или перехода прав на объекты недвижимого имущества и сделок с ним, а также заключение договоров, связанных с предпринимательской деятельностью.

Других доказательств, подтверждающих наличие у ФИО7 надлежащих полномочий на подписание соглашения от 11.03.2008 в материалы дела не представлено.

В силу изложенного апелляционный суд пришел к выводу о том, что порядок пользования ФИО6 отдельными нежилыми помещениями, расположенными в Доме быта, не установлен. В натуре ФИО6 площади не выделены, регистрация деления площадей между владельцами не произведена.

Вместе с тем, как указано выше, соглашением от 01.06.2007, подписанным, в том числе прежним собственником - ФИО6 и ответчиком, установлен порядок пользования спорным зданием.

В Гражданском кодексе Российской Федерации указано, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом (пункт 1 статьи 247 Кодекса).

В силу пункта 2 статьи 247 ГК РФ участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Право истца по владению и пользованию общим имуществом здания Дома быта предусмотрено также условиями соглашения от 01.06.2007.

В силу изложенного доводы ответчика о том, что в результате перераспределения полезной площади и мест общего пользования за счет приращения к долям других собственников полезной площади и передачи ответчику части мест общего пользования вместо полезной площади, являются несостоятельными и подлежат отклонению. Письменных доказательств данному обстоятельству в материалы дела не представлено. Кроме того, суд принимает во внимание и тот факт, что согласно приемо-сдаточному акту от 12.03.2007 ФИО6 нежилое помещение № 3 передано вместе с частью общего имущества здания.

Обращаясь с настоящим иском в арбитражный суд, истец просит обязать ответчика предоставить ему договоры аренды площадей, которыми пользуется последний.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что в силу статей 304, 12 ГК РФ истец как участник долевой собственности имеет право на владение и пользование частью общего имущества соразмерной его доли и право на информацию об использовании общего имущества.

Суд первой инстанции установил, что согласно данным технического паспорта площадь вспомогательных помещений (общего имущества) без учреждения и лечебного заведения составляет 4 768,3 кв.м. Податель апелляционной жалобы находит ошибочным данный расчет. Апелляционный суд довод ответчика в указанной части считает обоснованным, так как суд первой инстанции в расчет площади общего имущества включил основную площадь в размере 2 970,5 и площадь гаража в размере 1 670,3 кв.м.

В пункте 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество зданий» разъяснено, что при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Из технического паспорта следует, что общее имущество спорного здания поименовано в графах «Вспомогательная площадь», при этом включение площади гаража в общее имущество не соответствует вышеуказанным разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. Площадь вспомогательных помещений в здании Дома быта согласно техническому паспорту составляет 4 214,6 кв.м.

Однако данное обстоятельство на правильность вынесенного судом решения не повлияло, поскольку используемая ответчиком площадь вспомогательных помещений – 3 756,70 кв.м., превышает площадь общего имущества, приходящего на долю ОАО «Дом быта» - 2 590,80 кв.м. (4 214,6 : 100 000 * 61472).

Площадь общего имущества, используемая ответчиком, в размере 3 756,70 кв.м. подателем жалобы не оспорена.

На основании изложенного доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению.

Оснований для прекращения производства по настоящему делу, о чем заявлено ответчиком в апелляционной жалобе и в судебном заседании, судом не установлено.

Как следует из материалов дела, ответчиком в суде первой инстанции было заявлено ходатайство о прекращении производства по делу на основании части 1 статьи 150АПК РФ. В обоснование заявленного ходатайства ответчик указал, что право собственности на долю в праве общей долевой собственности зарегистрировано на ФИО1 как гражданина РФ, а исковое заявление подписано им как индивидуальным предпринимателем.

Согласно части 1 и 2 статьи 27 АПК РФ арбитражному суду подведомственны дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности. Арбитражные суды разрешают экономические споры и рассматривают иные дела с участием организаций, являющихся юридическими лицами, граждан, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющих статус индивидуального предпринимателя, приобретенный в установленном законом порядке.

В соответствии со статьей 28 АПК РФ арбитражные суды рассматривают в порядке искового производства возникающие из гражданских правоотношений экономические споры и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, а в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными федеральными законами, другими организациями и гражданами.

Из материалов дела следует, что ФИО1 является индивидуальным предпринимателем, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя от 19.04.2005 серии 27 № 000778583 (л.д. 9). Предпринимателем заявлены исковые требования о защите права собственности в отношении здания Дома быта, которое используется в предпринимательской деятельности.

Следовательно, данный спор, возникший между ИП ФИО1 и ОАО «Дом быта», связан с осуществлением истцом предпринимательской деятельности и подлежит рассмотрению в арбитражном суде в силу статьи 28 АПК РФ.

В силу изложенного правовые основания для прекращения производства по делу отсутствуют.

Нарушений норм материального и процессуального права судом не допущено.

Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Расходы по госпошлине возложить на подателя апелляционной жалобы в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Хабаровского края от 26 марта 2010 года по делу № А73-19171/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в двухмесячный срок.

Председательствующий

Л.Г. Малышева

Судьи

И.В. Иноземцев

А.А. Тихоненко