Гражданский кодекс часть 1

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>, далее – ИП ФИО1) обратился в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к Министерству имущественных отношений Хабаровского края (ОГРН <***>, ИНН <***>, далее – Минимущества ХК) о взыскании суммы излишне выплаченной арендной платы по договору № 11214 от 25.10.2011 в размере 65 203,65 рубля, неустойки в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса РФ в размере 8 322,97 рубля, процентов за пользование чужими денежными средствами по день исполнения решения суда.

Решением суда от 04.03.2015 в удовлетворении иска отказано.

В апелляционной жалобе истец просит вынесенное по делу судебное решение отменить, удовлетворив заявленные исковые требования в полном объеме.

Возражая относительно вывода суда об осведомленности и согласии истца с состоянием арендуемого земельного участка, указывает, что границы участка на местности на момент заключения договора определены не были, в документации подготовленной государственным органом было указано на отсутствие обременений, прием-передача земельного участка производилась только документально, вынос в натуру границ земельного участка производился представителем ООО «Гемземизыскания» с 08.11.2011. Указанные обстоятельства, по мнению заявителя, свидетельствуют о введении ответчиком в момент заключения договора предпринимателя в заблуждение, учитывая осведомленность Минимущества ХК об обременении имущества не позднее 21.09.2012.

Расчет площади охранной зоны ЛЭП считает обоснованным, поскольку он произведен на основании письма от 10.10.2014 №04-02-10/957 ОАО «ДРСК» в лице филиала «Хабаровские электрические сети».

Поскольку на момент заключения договора и принятия объекта аренды в 2012 году градостроительный план, утвержденный 21.10.2014, не существовал, истец не мог учитывать при разработке проекта – частичное расположение арендованного земельного участка в зоне ЛЭП.

Кроме того, отмечает, что на арендованном земельном участке планировалось построить четыре гаража, площадью 242,76 кв. м каждый, общей площадью 971,04 кв. м., между которыми предусматривались площадки для маневрирования автомобилей, соответственно иное расположение объекта строительства на арендованном земельном участке не представлялось возможным.

В заседании суда апелляционной инстанции представители подателя жалобы на изложенных в ней доводах настаивали, дав по ним пояснения.

Представитель ответчика в судебном заседании в отношении доводов апелляционной жалобы представил возражения, оспоренное в апелляционном порядке решение от 04.03.2015 просил оставить в силе.

Как следует из материалов дела, между Министерством имущественных отношений Хабаровского края (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендатор) 25.10.2011 заключен договор аренды № 11214 земельного участка, государственная собственность на который не разграничена (далее – договор).

По условиям названного договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование земельный участок из земель категории земли населенных пунктов, с кадастровым номером 27:23:010907:58, общей площадью 4006 кв. м. для строительства объекта транспорта - крытой автостоянки для хранения индивидуального транспорта в г. Хабаровске примерно в 40 м на запад oт ориентира - дома № 108 по ул. Вяземской.

В пункте 1.3 договора отражена гарантия арендодателя о том, что сдаваемый и аренду объект свободен от прав третьих лиц.

Размер и условия внесения арендной платы оговорены сторонами в разделе 3 договора, согласно которому размер арендной платы за участок установлен в расчете на календарный год 367 000 рублей, и начисляется с момента фактического предоставления земельного участка, указанного в акте приема-передачи земельного участка.

Вынос в натуру границ земельного участка обеспечивает арендатор за счёт собственных средств установленным порядком (пункт 4.7 договора).

В пункте 4.4.11 договора арендатор обязался не осуществлять на участке работы без разрешения соответствующих компетентных органов, для проведения которых требуется разрешение, при том, что пунктом 4.5 договора предусмотрена обязанность арендатора обеспечить согласование уполномоченного органа условий размещения объекта строительства в зоне ограничений земельного участка на стадии проектирования объекта до получения разрешения на строительство.

По акту приема-передачи от 25.10.2011 арендованный земельный участок передан арендатору в отсутствие каких – либо претензий с принимающей стороны.

Между сторонами 27.08.2013 подписано соглашение о расторжении договора.

В ходе проведения выноса границ земельного участка в натуре 08.11.2011 при определении на местности границ участка выявлено наличие на земельном участке имущества, принадлежащие третьим лицам.

В соответствии с письмом от 28.08.2012 № 04-01-21/3612 филиала «Хабаровские электрические сети» ОАО «Дальневосточная распределительная сетевая компания» на территории земельного участка с кадастровым номером 27:23:010907:58, расположенного по адресу: Хабаровский край, г. Хабаровск, примерно в 40 м от ул. Вяземская, 108, расположена опора № 5 линии электропередач BJI-6 кВ Ф №6 ПС «Березовка», принадлежащая ОАО «ДРСК» па праве собственности.

Согласно схеме приложенной к письму филиала «Хабаровские электрические сети» ОАО «ДРСК» от 10.10.2014 № 04-02-10/957 вдоль границы Участка протяженностью 40,37 м проходит воздушная линия ВЛ-6 кВ Ф6 ПС «Березовка», крайний провод которой находится от границы Участка в его крайних точках на расстояниях 2,1 м и 2,4 м.

Предприниматель, сославшись на Межотраслевые правила но охране труда (правила безопасности) при эксплуатации электроустановок ПОТР М-016-2001 РД 153-34.0-03.150-00 (утв. Постановлением Минтруда РФ от 05.01.2001 №3 и приказом Минэнерго РФ от 27.12.2000 № 163) согласно которым охранная зона по обе стороны линии от крайних проводов 10 метров, произвел расчет площади охранной зоны воздушной линии электропередач ВЛ-6 кВ «Березовка», которая составила 494,5 кв. м.

С учетом ограничений по плотности застройки (60%) согласно расчету истца площадь застройки сокращена до 2106,9 кв. м.

Указанные обстоятельства послужили основанием для направления предпринимателем в адрес Министерства имущественных отношений Хабаровского края претензию от 24.08.2012 с требованием о снижении арендной платы.

Ввиду оставления названной претензии без удовлетворения, предприниматель произвел расчет излишне уплаченной арендной платы в размере 65 203,65 рубля, с требованием о взыскании которой обратился в арбитражный суд, начислив при этом на сумму излишне оплаченной арендной платы проценты за пользование чужими денежными средствами.

Изучив материалы дела, заслушав в судебном заседании присутствующих представителей, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

На основании статьи 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Статья 611 ГК РФ устанавливает, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора он не знал об этих недостатках.

Из содержания указанной правовой нормы следует, что под недостатками в данном случае понимается ненадлежащее качество имущества, которое препятствует его дальнейшему использованию по целевому назначению в течение всего срока аренды.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Из анализа статьи 612 ГК РФ следует, что арендодатель не несет такой ответственности, если поставил арендатора в известность о недостатках имущества и последний согласился принять его с недостатками. Также арендодатель не несет ответственности за недостатки, которые были заранее известны арендатору при заключении договора или должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при передаче. В первом случае речь идет как о скрытых, так и о явных недостатках, во втором - только о явных.

То есть арендодатель отвечает только за те недостатки, о которых арендатор не знал во время заключения договора и передачи имущества.

Следует отметить, что положения 612 ГК РФ направлены на побуждение арендатора осмотреть имущество и участвовать в его проверке в момент передачи, поскольку он несет риск не обнаружения явных недостатков.

Следовательно, применительно к отношениям, возникшим между сторонами по договору, арендатор должен был при приемке спорного земельного участка указать в акте приемки-передачи все обнаруженные при визуальном осмотре недостатки, в том числе линии электропередачи.

В соответствии с пунктом 2 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В технических документах (кадастровый паспорт земельного участка от 09.06.2011 №2700/301/11-7281 и кадастровой выписки о земельном участке от 09.11.2011 №2700/301/11-29833), а также в договоре земельно участка обременения не установлены.

В результате проверки спорного земельного участка арендатором выявлено нахождение на нем линии опоры электропередач, в связи с чем предприниматель направил в адрес ОАО «Дальневосточная распределительная сетевая компания» запроса о предоставлении информации о принадлежности вышеназванной линии опоры электропередач.

28.08.2012 ОАО «ДРСК» письмом №04-01-21/3612 сообщило, что на территории земельного участка с кадастровым номером 27:23:010907:58, расположена линия электропередачи ВЛ-6 кВ Ф №6 ПС «Березовка» (опора №5), которая принадлежит ОАО «ДРСК» на праве собственности. При этом указано, что согласно Межотраслевым правилам но охране труда при эксплуатации электроустановок ПОТР М-016-2001 РД 153-34.0-03.150-00 охранная зона по обе стороны линии от крайних проводов 10 метров.

27.11.2012 предприниматель направил в адрес Минимущества Хабаровского края запрос о предоставлении сведений о том, делались ли запросы в филиал ОАО «ДРСК» о нахождении на спорном земельном участке каких-либо инженерных сетей при подготовке пакета документов для аукциона на заключение договора аренды.

Минимущества Хабаровского края письменным ответом от 26.12.2012 №1-11-11219 сообщило арендатору о том, что в материалах отчета (акт осмотра земельного участка от 25.08.2011) об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 27:23:010907:58 есть сведения и информация о визуальном отсутствии инженерных сетей и коммуникаций на земельном участке на момент проведения работ по составлению отчета определения рыночной стоимости земельного участка, с которым предприниматель ознакомлен 26.12.2012.

Таким образом, на момент заключения договора аренды документально земельный участок не был обременен.

Как верно отмечено судом первой инстанции, линия электропередачи как надземная инженерная коммуникация достоверно определяется при визуальном осмотре земельного участка.

Довод ответчика о том, что прием-передача спорного земельного участка производилась только документально, противоречит сути положений 612 ГК РФ, которые направлены на побуждение арендатора осмотреть имущество, а также участвовать в его проверке в момент передачи, неисполнение которых влечет риск наступления для арендатора неблагоприятных последствий.

По пояснениям истца, опора линии электропередачи могла быть обнаружена только при выносе границ в натуре. Апелляционный суд не может признать данный довод обоснованным, поскольку при проведении визуального осмотра и обнаружении опоры линии электропередачи, независимо от наличия границ, арендатор мог запросить необходимую информацию о принадлежности к конкретному земельному участку данной инженерной коммуникации.

Довод ответчика об осведомленности Минимущества Хабаровского края об обременении имущества не позднее 21.09.2012 (акт проверки земельного участка от 20.09.2012), подлежит отклонению как не опровергающий вывод суда о том, что на момент заключения договора аренды от 25.10.2011 документально земельный участок не был обременен.

Совокупность изложенных обстоятельств свидетельствует о несостоятельности довода апелляционной жалобы о введении предпринимателя в заблуждение в момент заключения договора аренды земельного участка и как следствие отсутствии оснований для снижения арендной платы.

Материалами дела также установлено использование оспариваемой части земельного участка предпринимателем, поскольку в непосредственной близости от опоры, принадлежащей ДРСК, в ее охранной зоне установлены две опоры предпринимателя для размещения трансформатора с целью подключения к ВЛ-6 ДРСК, что истцом фактически не оспаривается.

По мнению истца, так как на момент заключения договора и принятия объекта аренды градостроительный план, утвержденный 21.10.2014, не существовал, в связи с чем он не мог учитывать при разработке проекта частичное расположение арендованного земельного участка в зоне ЛЭП, что отражено на листе 7 градостроительного плана «арендатор при разработке проекта обязан учесть, что участок частично расположен в охранной зоне ЛЭП, сетедержатель ОАО «ДРСК», а также учесть сети проходящие через земельный участок: канализация, кабель связи».

Однако как отмечено выше пунктами 4.4.11, 4.15 договора аренды предусмотрена обязанность арендатора не осуществлять на участке работы без разрешения соответствующих компетентных органов, для проведения которых требуется разрешение, а также обязанность обеспечить согласование уполномоченного органа условий размещения объекта строительства в зоне ограничений земельного участка на стадии проектирования объекта до получения разрешения на строительство.

Кроме того проектная документация по строительству крытого гаража - стоянки изготовлена в 2012 году, в которой отражено (л.д.45, том №2), что при проектировании необходимо учесть инженерные сети, проходящие через земельный участок – ЛЭП, необходимо согласовать с сетедержателем.

При изложенных обстоятельствах, учитывая выявленное обременение 08.11.2011, а также письмо ОАО «ДРСК» от 28.08.2012 №04-01-21/3612 о расположении на территории земельного участка линии электропередачи ВЛ-6 кВ Ф №6 ПС «Березовка» (опора №5), при разработке проектной документации арендатор был обязан учитывать частичное расположение арендованного земельного участка в зоне ЛЭП.

В этой связи, пункта 1 статьи 2 ГК РФ, риск изготовления проектной документации без учета выявленного обременения несет истец.

Судом при отказе в удовлетворении иска также учтено, что площадь предполагаемого к строительству гаража многократно меньше площади арендуемого участка даже при наличии охранной зоны ВЛ и истцом не представлено доказательств отсутствия возможности иного расположения объекта недвижимости на арендуемом участке при проектировании, кроме как в непосредственной близости к охранной зоне ВЛ.

Согласно проектной документации общая площадь застройки здания составляет 300 кв. м., фактически исходя из выписки из ЕГРП истцом построена крытая автостоянка для хранения индивидуального транспорта площадью 242,8 кв. м.

Возражая относительно названного вывода суда заявитель отмечает, что на арендованном земельном участке планировалось построить четыре гаража, площадью 242,76 кв. м каждый, общей площадью 971,04 кв. м., между которыми предусматривались площадки для маневрирования автомобилей, соответственно иное расположение объекта строительства на арендованном земельном участке не представлялось возможным.

Однако в проектной документации (л.д.8, том №2) в разделе «Экспликация зданий и сооружений» прямо отражено проектирование одного гаража – стоянки площадью 300 кв. м, что составляет 8,5 % от общей площади земельно участка. Иной проектной документации, предусматривающей постройку еще трех гаражей, материалы дела не содержат.

При рассмотрении настоящего спора суд первой инстанции помимо прочего пришел к выводу о необоснованности расчета площади охранной зоны ЛЭП, поскольку произведен без предоставления доказательств использования специальных технических средств для определения места нахождения опоры и расположения крайних проводов.

Податель жалобы с таким выводом суда не согласен, поскольку расчет произведен на основании письма от 10.10.2014 №04-02-10/957 ОАО «ДРСК» в лице филиала «Хабаровские электрические сети».

Тем не менее, принимая во внимание изложенные в мотивированной части настоящего постановления выводы об отсутствии оснований для снижения арендной платы, правильность произведенного истцом расчета площади охранной зоны ЛЭП не имеет правового значения для разрешения настоящего спора.

С учетом изложенного доводы апелляционной жалобы не могут служить основаниями для отмены обжалуемого судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в любом случае основаниями для отмены принятого судебного акта, не установлено.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение от 04.03.2015 по делу № А73-14152/2014 Арбитражного суда Хабаровского края оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.

Председательствующий

С.Б. Ротарь

Судьи

Т.С. Гетманова

А.И. Михайлова