Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью «Альтер Лекс» (далее – ООО «Альтер Лекс», общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к Департаменту муниципальной собственности Администрации города Хабаровска (далее – Департамент, ответчик) об обязании заключить с истцом договор купли-продажи недвижимого имущества – 385/1000 доли в нежилом здании по адресу <...>, в виде комнат 1-17 площадью 199,7 кв.м, расположенных на втором этаже, для чего обязать ответчика:

- обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости недвижимого имущества – 385/1000 доли в нежилом здании по адресу <...>, в виде комнат 1-17 площадью 199,7 кв. м, расположенных на втором этаже;

- принять решение об условиях приватизации спорного объекта недвижимости, предусмотрев в таком решении преимущественное право общества на приватизацию указанного имущества, по цене, равной его рыночной стоимости, с рассрочкой оплаты сроком на пять лет;

- направить в адрес истца проект договора купли-продажи недвижимого имущества – 385/1000 доли в нежилом здании по адресу <...>, в виде комнат 1-17 площадью 199,7 кв.м, расположенных на втором этаже.

Исковые требования мотивированы наличием у общества в силу Федерального закона от 29.06.2015 № 158-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» преимущественного права на выкуп арендованного помещения и необоснованный отказ ответчика от заключения договора купли-продажи. При этом передачу спорных помещений в оперативное управление муниципального учреждения общество считает ничтожной сделкой в силу положений статей 10, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) как совершенную со злоупотреблением правом, которое выразилось в том, что единственной целью передачи спорных помещений в оперативное управление третьего лица, явилось лишение истца права на приватизацию этого имущества. В обоснование наличия злоупотребления ответчиком правом указано на тот факт, что имущество передано в оперативное управление сразу после вступления в законную силу изменений в закон, согласно которым у истца появилась возможность осуществить преимущественное право на выкуп арендованного помещения, кроме того, указал на отсутствие у ответчика намерений передавать спорные помещения в оперативное управление третьему лицу до момента возникновения у истца права на выкуп.

Определением от 07.04.2016 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Муниципальное автономное учреждение «Дирекция спортивных сооружений города Хабаровска» (далее – МАУ «Дирекция спортивных сооружений», третье лицо).

Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 07.06.2016, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 22.08.2016, в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 05.12.2016 решение от 07.06.2016 и постановление от 22.08.2016 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Решением от 13.03.2017 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ООО «Альтер Лекс» в апелляционной жалобе и дополнении к апелляционной жалобе просит решение от 13.03.2017 отменить, ссылаясь на наличие оснований, предусмотренных частью 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

По мнению заявителя, при новом рассмотрении судом первой инстанции не выполнены указания суда кассационной инстанции, а выводы суда являются ошибочными, несоответствующими имеющимся в деле доказательствам.

Отзывы на апелляционную жалобу ответчиком и третьим лицом в материалы дела не представлены.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, настаивал на ее удовлетворении.

Представители ответчика и третьего лица в заседании суда выразили несогласие с доводами жалобы, просили оставить обжалуемый судебный акт без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства и доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, апелляционный суд не установил оснований для отмены обжалуемого решения.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между Департаментом (арендодатель) и ООО «Альтер Лекс» (арендатор) заключен договор аренды объектов нежилого фонда г. Хабаровска от 15.08.2011 № 200/11, по условиям которого арендодатель предоставляет во временное пользование и владение объект нежилого фонда: 385/1000 доли в нежилом здании общей площадью 557,2 кв.м в виде комнат №№ 1-17 площадью 199,7 кв.м на втором этаже, расположенный в <...>, для использования под офис (п. 1.1 договора).

Пунктом 1.2 договора согласовано, что срок действия договора определен с 15.08.2011 по 14.08.2016.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждено выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 29.07.2015 № 27/001/270/2015- 45156.

МАУ «Дирекция спортивных сооружений» в письме от 14.07.2015 № 1-14/254 обратилось к Департаменту с просьбой закрепить за учреждением на праве оперативного управления нежилые помещения площадью 199,7 кв.м, расположенные в <...>.

Департаментом на основании распоряжения от 29.07.2015 № 484 (с учетом изменений, внесенных распоряжением от 10.09.2015 № 612) на праве оперативного управления за МАУ «Дирекция спортивных сооружений» закреплена часть объекта недвижимого имущества в виде комнат №№ 1-17 площадью 199,7 кв.м на втором этаже, расположенном по адресу: <...>, литер А, что составляет 359/1000 доли здания.

В соответствии со свидетельством от 24.09.2015 серии 27-АГ № 134344 за МАУ «Дирекция спортивных сооружений» зарегистрировано право оперативного управления на поименованный объект недвижимого имущества.

ООО «Альтер Лекс» направило в адрес Департамента письмо от 24.11.2015 № 10, полученное ответчиком 25.11.2015, в котором на основании Федерального закона от 29.06.2015 № 158-ФЗ выразило свою заинтересованность в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого обществом помещения, расположенного по адресу: <...> в виде комнат №№ 1-17 площадью 199,7 кв.м на втором этаже.

Департамент в ответ на названное письмо в письме от 01.12.2015 № 05- 09/12262 отказал обществу, поскольку спорное помещение находится в оперативном управлении муниципального учреждения.

Полагая отказ незаконным, а сделку по передаче имущества в оперативное управление третьего лица ничтожной в силу статей 10, 168 ГК РФ, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

Разрешая спор, суд первой инстанции руководствовался следующим.

В силу правовой позиции, сформулированной в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 20.12.2010 № 22-П, Федеральный закон № 159-ФЗ направлен, как следует из его содержания, на поддержку малого и среднего предпринимательства. С этой целью субъектам малого и среднего предпринимательства предоставляется, в частности, преимущественное право на приобретение арендуемых ими объектов муниципального имущества, которое они могут реализовать в упрощенном (вне конкурсных процедур) по отношению к общим правилам приватизации порядке.

В соответствии с положениями статьи 3 Федерального закона № 159-ФЗ (ред. от 29.06.2015) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, – на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Согласно пункту 2 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям (далее – заявитель), по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (далее – заявление), не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Материалами дела подтверждается, что ООО «Альтер Лекс» обратилось к ответчику 25.11.2015 с заявлением о соответствии общества условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и наличии заинтересованности в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого помещения.

Поскольку факт того, что ООО «Альтер Лекс» соответствует изложенным в статье 3 Федерального закона № 159-ФЗ условиям, при наличии которых арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендованного имущества, при первоначальном рассмотрении спора ответчиком не оспаривался, отказ в реализации преимущественного права выкупа арендованного имущества связан с иными обстоятельствами, суд не давал оценку обстоятельствам соблюдения перечисленных условий.

Выполняя указания суда кассационной инстанции, при повторном рассмотрении судом первой инстанции установлено, что по состоянию на 01.07.2015 спорные помещения находились во временном пользовании ООО «Альтер Лекс» непрерывно в течение более трех лет в соответствии с договором аренды от 15.08.2011 № 200/11; задолженность по арендной плате по договору на протяжении срока действия договора отсутствовала; согласно решению Хабаровской городской Думы от 28.04.2009 № 25 арендованное имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Представленные в материалы дела ответчиком документы со ссылкой на допущенные истцом нарушения договора аренды, выразившиеся в передаче арендуемого имущества в субаренду без согласия собственника, в связи с чем ответчик полагает арендатора недобросовестным, судом отклонены, так как по смыслу условий, перечисленных в статье 3 Федерального закона № 159-ФЗ, значение имеет только наличие или отсутствие задолженности по арендной плате.

Доводы ответчика о том, что в отношении ООО «Альтер Лекс» в Единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства внесены сведения только 01.08.2016, судом признаны необоснованными в связи со следующим.

Федеральным законом от 03.07.2016 № 265-ФЗ статья 3 закона № 159-ФЗ дополнена пунктом пятым, в соответствии с которым преимущественное право может быть реализовано при условии, что сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Вместе с тем, к спорным правоотношениям положения статьи 3 в редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 265-ФЗ, вступившие в силу с 1 августа 2016 года, не применяются, поскольку обращение заявителя с заявлением о приватизации объекта недвижимости и отказ Департамента в реализации указанного права имели место до соответствующих изменений. При этом указанное обстоятельство не являлось основанием для отказа в реализации права на выкуп арендуемого имущества.

Следовательно, ООО «Альтер Лекс» при обращении с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп спорных помещений соблюдены условия, установленные статьей 3 Федерального закона № 159-ФЗ.

Как следует из материалов дела, отказ в рассмотрении заявления истца основан на том, что это арендуемое истцом помещение на момент обращения уже было закреплено на праве оперативного управления за муниципальным учреждением.

В пункте 2 статьи 1 Федерального закона № 159-ФЗ определены случаи, на которые действия данного закона не распространяются. Согласно подпункту 3 указанной нормы действия закона № 159-ФЗ не распространяются на недвижимое имущество, принадлежащее государственным или муниципальным учреждениям на праве оперативного управления.

Материалами дела подтверждается, что на момент подачи истцом заявления о реализации права на выкуп спорного имущества, арендованное ООО «Альтер Лекс» имущество было передано в оперативное управление МАУ «Дирекция спортивных сооружений».

Истец полагает сделку по передаче арендованного имущества в оперативное управление МАУ «Дирекция спортивных сооружений» ничтожной, поскольку имущество закреплено в оперативное управления после вступления 30.06.2015 изменений в Федеральный закон № 159-ФЗ, продлившим срок выкупа этого имущества, в силу чего у истца возникло право на выкуп арендованного помещения. Данные действия истец считает злоупотреблением правом, которое выразилось в том, что единственной целью передачи имущества в оперативное управление третьего лица было намерение лишить истца возможности на реализацию своего преимущественного права со ссылкой на положения статьи 10 ГК РФ.

В силу пункта 1 статьи 10 ГК РФ не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Преимущественное право истца на выкуп арендуемого им помещения действительно обусловлено вступлением 30.06.2015 в законную силу Федерального закона от 29.06.2015 № 158-ФЗ, которым внесены изменения в статью 3 Федерального закона № 159-ФЗ, а именно, установлена иная дата, по состоянию на которую определяется период непрерывного владения и пользования арендованным имуществом (1 июля 2015 года).

В абзаце 2 пункта 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Информационное письмо № 134) разъяснено, что суд также может признать наличие у арендатора права на приобретение и в том случае, если после опубликования Федерального закона № 159-ФЗ субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены иные действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение (например, имущество, являющееся объектом договора аренды, было внесено в уставный капитал хозяйственного общества или передано унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения, включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства).

Из материалов дела следует, что распоряжение о закреплении спорных помещений на праве оперативного управления принято 29.07.2015, то есть по истечении почти месяца после вступления в законную силу изменений в закон № 159-ФЗ, с которыми истец связывает возникновение у него преимущественного права на выкуп арендованного имущества.

Право оперативного управления зарегистрировано 24.09.2015, этой же датой подписано соглашение к договору аренды о замене арендодателя по договору аренды № 200/11 от 15.08.2011, что свидетельствует о том, что истец знал о передаче этого имущества в оперативное управление муниципального учреждения.

Заявление о реализации преимущественного права на выкуп спорных помещений подано арендатором 25.11.2015, то есть уже спустя два месяца после регистрации права оперативно управления третьего лица на это имущество. То есть на момент подачи указанного заявления арендатора помещения уже были закреплены за муниципальным учреждением, права зарегистрированы, о чем истцу было известно.

Сам по себе факт того, что помещения переданы в оперативное управление муниципального учреждения спустя месяц после возникновения у истца преимущественного права на его выкуп, не свидетельствует о том, что передача осуществлена только лишь с целью воспрепятствования реализации права истца на выкуп этого имущества.

Выполняя указания суда кассационной инстанции с целью исключения обстоятельств формального характера действий Департамента по передаче спорного имущества в оперативное управление учреждения и, как следствие, создания истцу препятствий в реализации преимущественного права на приобретение спорного объекта в порядке, установленном Федеральным законом № 159-ФЗ, судом при повторном рассмотрении спора установлено следующее.

В соответствии с уставом МАУ «Дирекция спортивных сооружений» учреждение осуществляет свою деятельность в соответствии с предметом и целями деятельности путем выполнения работ и оказания услуг в сфере физической культуры и спорта, создания экономических, правовых и организационных механизмов для обеспечения развития физической культуры и спорта в г. Хабаровске, предоставлении услуг в области физической культуры и спорта (пункт 2.1).

К предмету деятельности учреждения относится, в том числе обеспечение условий для занятия спортом и физической культурой для жителей г. Хабаровска, эффективное и рациональное использование спортивных объектов, находящихся в оперативном управлении, реализация услуг в области физической культуры и спорта.

Пунктом 2.5 устава также предусмотрено, что для достижения целей, определённых уставом, учреждение осуществляет развитие и содержание материальной базы, обеспечивает выполнение мероприятий по эффективной эксплуатации зданий и сооружений.

Из материалов дела следует, что в период 2012-2013 годы на основании постановлений Администрации г. Хабаровска от 30.10.2012 № 4557, от 26.04.2013 № 1427, от 20.09.2013 № 3652 проведены реорганизационные мероприятия по слиянию спортивных учреждений города.

В материалы дела представлены письма в адрес начальника Управления по физической культуре и спорту Администрации г. Хабаровска от 28.04.2014 и от 05.05.2014 с просьбой рассмотрения возможности о закреплении дополнительных помещений, расположенных по ул. Джамбула, а также обращения начальника Управления по физической культуре и спорту Администрации г. Хабаровска в Департамент с просьбой о рассмотрении возможности передачи помещений для размещения административного состава спортивных школ, открытия дополнительных спортивных клубов (письма от 16.05.2014 № 1-15/171, от 08.06.2015 № 1-14.224/1, от 14.07.2015 № 1-14/254).

Доводы истца о фиктивности представленных писем ввиду их изготовления специально для представления в суд при повторном рассмотрении спора судом отклонены, так как пояснения истца в этой части носят предположительный характер, заявление о фальсификации документов не сделано.

Материалами дела подтверждено и не оспаривается ответчиком, что спорные помещения были включены в программу приватизации муниципального имущества городского округа «Город Хабаровск» на 2015 год. При этом в соответствии с протоколом № 3/24 от 30.06.2015 аукцион по продаже указанных помещений признан несостоявшимся. Указанный факт не имеет значения при рассмотрении настоящего спора, поскольку после признания аукциона несостоявшимся имело место повторное обращение третьего лица о передаче этого имущества ему на праве оперативного управления.

Таким образом, передача спорных помещений в оперативное управление МАУ «Дирекция спортивных сооружений» осуществлена с целью предоставления учреждению дополнительных помещений, необходимых последнему для осуществления уставной деятельности.

Факт того, что помещения переданы в оперативное управление без изъятия его из фактического владения ООО «Альтер Лекс», не имеет правового значения, так как на момент передачи помещений в оперативное управление договор аренды был действующим сроком по 14.08.2016. Передача помещений в оперативное управление в соответствии с нормами ГК РФ не является основанием для расторжения договора. В этой связи у МАУ «Дирекция спортивных сооружений» до окончания срока договора аренды отсутствовала возможность принять в фактическое пользование закрепленные за ним помещения. При этом уставом учреждения не запрещена сдача помещений в аренду (пункт 2.5.11).

При новом рассмотрении судом также установлено, что письмом от 19.01.2017 № 1-15/22 МАУ «Дирекция спортивных сооружений» потребовало освобождения занимаемых помещений, которое истцом в добровольном порядке не исполняется.

Доводы истца о том, что после возникновения у истца права на приватизацию право собственности ответчика фактически ограничилось этим правом, отклонены судом как не основанные на нормах права. Законом не установлен запрет на передачу имущества в оперативное управление в период времени, в течение которого субъект малого и среднего предпринимательства мог бы реализовать свое право на преимущественный выкуп арендуемого имущества.

Ссылку истца на положения пункта 2 статьи 4 закона № 159-ФЗ суд счел несостоятельной, поскольку данной нормой установлена обязанность уполномоченных органов направлять арендаторам – субъектам малого и среднего предпринимательства предложения о заключении договора купли- продажи арендованного имущества только в случае принятия решения об условиях приватизации этого имущества, что в спорном случае не имело места. Такая обязанность в отношении вопроса о принятии уполномоченным органом решения о передаче имущества в оперативное управление законом мне предусмотрена.

На момент рассмотрения спора распоряжение о закреплении спорных помещений за третьим лицом на праве оперативного управления не оспорено и не признано недействительным. Оснований для признания действия Департамента и учреждения в качестве исключительно направленных на воспрепятствование реализации истцом права на приобретение спорного имущества (пункт 5 Информационного письма № 134) в данном случае судом не установлено.

Таким образом, отказ суда первой инстанции в удовлетворении заявленных обществом требований правомерен.

Доводы заявителя апелляционной жалобы не опровергают вышеуказанные выводы суда первой инстанции об обстоятельствах дела.

При указанных обстоятельствах апелляционный суд приходит к выводу о правомерности обжалуемого решения и несостоятельности доводов апелляционной жалобы, что исключает ее удовлетворение.

Выводы суда основаны на правильном установлении фактических обстоятельств дела и оценки представленных доводов сторон.

Нарушений, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ основанием для безусловной отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

Согласно статье 110 АПК РФ при отклонении заявленных требований расходы по уплате государственной пошлины относятся на сторону, обратившуюся в суд.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Хабаровского края от 13.03.2017 по делу № А73-1810/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий	А.А. Тихоненко
Судьи	В.Г. Дроздова
	И.В. Иноземцев