Гражданский кодекс часть 1

от Департамента муниципальной собственности администрации города Хабаровска (ОГРН <***>): ФИО2, представитель по доверенности от 26.12.2018 № 02-14/13387,

от Департамента архитектуры, строительства и землепользования администрации г. Хабаровска: ФИО3, представитель по доверенности от 09.01.2018 № 01-44/1,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Теплый дом»

на решение от 06.03.2019

по делу № А73-13470/2018

Арбитражного суда Хабаровского края,

принятое судьей Левинталь О.М.

по иску общества с ограниченной ответственностью «Теплый дом»

к Департаменту муниципальной собственности администрации города Хабаровска

третье лицо: Департамент архитектуры, строительства и землепользования администрации г. Хабаровска

о взыскании убытков, процентов за пользование чужими денежными средствами,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Теплый дом» (далее - ООО «Теплый дом», истец) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к Департаменту муниципальной собственности администрации города Хабаровска (далее - Департамент, ответчик) о взыскании убытков в сумме 702 457 руб. (в том числе: сумма задатка на аукционе - 561 957 руб., засчитанная в счет арендной платы, арендная плата 140 500 руб.), процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 78 902,39 руб., стоимости производства инженерно-геодезических изысканий и выполнение проектной работы в сумме 330 000 руб., расходов на оплату услуг представителя в сумме 30 000 руб. (с учетом уточнения исковых требований и отказа от требования о расторжении договора в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ)).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статьи 51 АПК РФ привлечен Департамент архитектуры, строительства и землепользования администрации г. Хабаровска.

Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 06.03.2019 в удовлетворении исковых требований отказано. Производство в части требования о расторжении договора аренды прекращено на основании пункта 4 части 1 статьи 150 АПК РФ.

ООО «Теплый дом» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение от 06.03.2019 отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска. В обоснование жалобы указывает, что документация об аукционе не содержит сведений о необходимости согласования строительства с Роспотребнадзором Хабаровского края. Считает, что ответчик представил по договору аренды земельный участок, не соответствующий санитарно-эпидемиологическим требованиям для целей строительства гостиницы. Полагает, что судом первой инстанции не применена к правоотношениям сторон правовая позиция, приведенная в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 89-КГ16-7. Считает, что у ответчика отсутствовали правовые основания для взимания с истца арендной платы. Указывает на то, что судом первой инстанции не применены положения статьи 57.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

В отзывах на апелляционную жалобу ответчик и третье лицо просят оставить решение от 06.03.2019 без изменения, жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании представитель истца настаивал на удовлетворении апелляционной жалобы, представители ответчика и третьего лица поддержали доводы, изложенные в отзывах на апелляционную жалобу.

Заслушав представителей участвующих в деле лиц, исследовав приобщенные к материалам дела доказательства, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзывов, Шестой арбитражный апелляционный суд пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, постановлением администрации г. Хабаровска от 13.10.2016 № 3577 принято решение о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, с кадастровым номером 27:23:0040408:182, расположенного по Матвеевскому шоссе в Железнодорожном районе г. Хабаровска, для строительства гостиницы.

Извещение о проведении аукциона размещено на официальном сайте Российской Федерации https://torgi.gov.ru/ (№ 051216/2882327/06), опубликовано в газете «Хабаровские вести» от 09.12,2016 № 187 (3394), дополнительно извещение опубликовано на сайте dasiz.khabarovskadm.ru.

В извещении указано, что «земельный участок частично расположен в водоохранной зоне, в охранной зоне гидрометеорологических станций; полностью в существующей санитарно-защитной и шумовой зоне аэропорта «Новый» (требуется согласование с Росавиацией и собственником аэропорта). Наличие на земельном участке инженерных сетей (электросети, канализация, теплосеть) и их охранных зон».

Постановлением Правительства Хабаровского края от 10.07.2012 № 232-пр утверждена схема территориального планирования Хабаровского каря согласно которой в Хабаровской агломерации п. 2.2 на площадке «Аэропорт» допускается размещение гостиничного комплекса.

До проведения аукциона администрацией г. Хабаровска в лице Департамента архитектуры, строительства и землепользования администрации г. Хабаровска подготовлен градостроительный план земельного участка (далее - ГПЗУ) от 20.10.2016 № 872, согласно которому охранная зона Аэрологической станции указана на странице 3 в графическом и текстовом виде.

Кроме того в извещении о проведении аукциона указано, что «Ознакомление с документами и прием заявок для участия в аукционе осуществляет Департамент архитектуры, строительства и землепользования администрации г. Хабаровска, начиная с момента опубликования настоящего сообщения, по рабочим дням с 9.00 до 18.00, перерыв на обед с 13.00 до 14.00, по адресу: <...>, каб. 103. Телефон для справок: 41 99 21, 41 98 54».

Впоследствии на основании протокола от 19.01.2017 № 5 рассмотрения заявок на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, между Департаментом (арендодатель) и ООО «Теплый дом» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 01.02.2017 № 105, по условиям которого арендодатель предоставляет в аренду арендатору из земель категории «земли населенных пунктов» земельный участок площадью 6 205,0 кв. м с кадастровым номером 27:23:0040408:182, по адресу: Хабаровский край, г. Хабаровск, Железнодорожный район, Матвеевское шоссе, номер земельного участка 37, для строительства гостиницы.

Согласно пункту 1.2 договора от 01.02.2017 № 105 срок действия договора: с 01.02.2017 по 31.01.2024.

Договор от 01.02.2017 № 105 зарегистрирован в установленном законом порядке.

Пунктом 2.1 договора от 01.02.2017 № 105 предусмотрено, что за пользование земельным участок арендатор уплачивает арендодателю арендную плату ежемесячно равными долями, путем деления годовой арендной платы на 12 месяцев, в срок до 10 числа текущего месяца за текущий месяц.

В силу пункта 2.2 договора от 01.02.2017 № 105 размер годовой арендной платы, установленной на аукционе, составляет 2 809 784 руб. Внесенный задаток в размере 561 957 руб. засчитывается в счет годовой арендной платы.

В соответствии с пунктом 4.1 договора от 01.02.2017 № 105 в случае невнесения арендатором арендной платы в размере и сроки, установленные договором, арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки.

Согласно градостроительному плану земельного участка NRU27301000-210320170241, выданному Департаментом архитектуры, строительства и землепользования администрации г. Хабаровска 21.03.2017, аукционной документации спорный земельный участок расположен частично в водоохранной зоне, в охранной зоне гидрометеорологических станций, полностью в санитарно-защитной и шумовой зоне аэропорт г. Хабаровска «Новый» (требуется согласование с Росавиацией и собственником аэропорта).

По результатам государственной регистрации договора аренды ООО «Теплый дом» произвело на арендуемом земельном участке инженерно-геодезические изыскания, разработало план строительства гостиничного комплекса, благоустройства и озеленения земельного участка и обратилось в Федеральное государственное бюджетное учреждение «Дальневосточное управление по гидрометеорологии и мониторингу окружающей среды» (далее - ФГБУ «Дальневосточное УГМС») с заявлением о согласовании строительства гостиничного комплекса.

Кроме того, ООО «Теплый дом» обратилось в Управление Роспотребнадзора по Хабаровскому краю с просьбой о согласовании размещения объекта капитального строительства «Гостиничный комплекс по Матвеевскому шоссе в Железнодорожном районе города Хабаровска» в шумовой зоне.

ФГБУ «Дальневосточное УГМС» в письме от 22.06.2017 сообщило, что часть выделенного участка под строительство земельного участка попадает в охранную зону аэрологической станции и согласно приказу Росгидромета от 24.06.1983 № 132 в охранных зонах аэрологических станций возведение зданий и сооружений разрешается на расстоянии не менее 270 м.

Управление Роспотребнадзора в ответ на запрос ООО «Теплый дом» указало, что земельный участок с кадастровым № 27:23:0040408:182 расположен в зоне влияния международного аэропорта Хабаровск (Новый). Приаэродромная территория является зоной с особыми условиями использования территорий. Федеральным Законом от 01.07.2017 № 135-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка установления и использования приаэродромной территории и санитарно-защитной зоны» определяются семь подзон приаэродромной территории, в которых устанавливаются ограничения использования объектов недвижимости и осуществления деятельности. В связи с тем, что застройщиком не разработан проект решения уполномоченного Правительством Российской Федерации федерального органа исполнительной власти об установлении приаэродромной территории и не определены границы подзон, в которых устанавливаются ограничения использования объектов недвижимости и осуществления деятельности указано на невозможность согласовать размещение гостиничного комплекса.

В претензии от 01.06.2018, направленной в адрес Департамента, ООО «Теплый дом», ссылаясь на невозможность использования для постройки гостиницы арендованного по договору от 01.02.2017 № 105 земельного участка, потребовало возврата оплаченной суммы арендной платы, возмещения затрат на инженерно-геодезические изыскания и выполнение проектных работ.

Претензия оставлена Департаментом без удовлетворения.

Приведенные обстоятельства явились основанием обращения ООО «Теплый дом» в арбитражный суд.

Разрешая спор, суд первой инстанции правомерно исходил из того, что отношения сторон регулируются нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

На основании пункта 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным.

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

На основании пункта 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Отказывая в удовлетворении исковых требований о взыскании убытков, суд исходил из следующего.

В силу статьи 12 ГК РФ одним из способов защиты гражданских прав является возмещение убытков.

Статьей 15 ГК РФ предусмотрено, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Согласно статье 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Таким образом, в предмет доказывания по искам о возмещении убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, входят следующие обстоятельства: наличие между сторонами обязательств; неисполнение или ненадлежащее исполнение должником обязательства; наличие убытков; причинно-следственная связь между действиями должника и причиненными кредитору убытками; размер ущерба.

Дав оценку по правилам статьи 71 АПК РФ имеющимся в материалах дела доказательствам, в том числе: извещению о проведении аукциона, ГПЗУ от 20.10.2016 № 872, условиям договора от 01.02.2017 № 105, суд первой инстанции установил, что Департаментом, как организатором аукциона приняты все меры для полного и своевременного предоставления информации о существующих ограничениях в отношении земельного участка с кадастровым номером 27:23:0040408:182.

Кроме того судом первой инстанции приняты во внимание обстоятельства, установленные судом в деле № А73-1444/2018, имеющие в силу статьи 69 АПК РФ преюдициальное значение для разрешения настоящего спора, а именно решением арбитражного суда от 28.05.2018 с ООО «Теплый дом» в пользу Департамента взыскана задолженность по арендной плате в рамках договора от 01.02.2017 № 105.

Доказательства признания недействительным в порядке пункта 1 статьи 449 ГК РФ аукциона на заключение договора аренды от 01.02.2017 № 105, равно как и доказательства направления истцом организатору аукциона запросов о разъяснении извещения, условий проведения аукциона, в том числе обременении, ООО «Теплый дом» в материалы дела не представило.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о надлежащем исполнении Департаментом своих обязательств по договору от 01.02.2017 № 105, об отсутствии вины ответчика в возникновении у истца заявленных убытков.

В удовлетворении требований ООО «Теплый дом» отказано судом на основании статьи 2 ГК РФ.

Проверив доводы апелляционной жалобы, Шестой арбитражный апелляционный суд не нашел оснований для ее удовлетворения.

Исходя из обстоятельств дела, доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что документация об аукционе не содержит сведений о необходимости согласования строительства с Роспотребнадзором Хабаровского края, что ответчик представил по договору аренды земельный участок, не соответствующий санитарно-эпидемиологическим требованиям для целей строительства гостиницы, противоречащие материалам дела (аукционной документации, извещению об аукционе, градостроительному плану земельного участка), не могут явиться основанием для отмены принятого по данному делу судебного акта.

Подлежит отклонению довод жалобы о том, что у ответчика отсутствовали правовые основания для взимания с истца арендной платы, как опровергаемый материалами настоящего дела, а также установленными судом обстоятельствам в рамках дела № А73-1444/2018.

Ссылка заявителя апелляционной жалобы на Определение Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 89-КГ16-7 несостоятельна, поскольку изложенная в нем правовая позиция относится к иным фактическим обстоятельствам.

Довод жалобы о неприменении к правоотношениям сторон судом первой инстанции статьи 57.1 ЗК РФ, отклонен апелляционным судом, как основанный на неверном толковании приведенной нормы права, иное понимание заявителем жалобы норм права не влечет отмену судебного акта в силу статьи 270 АПК РФ.

По приведенным основаниям доводы апелляционной жалобы отклонены. Неправильное применение судом первой инстанции норм материального права или нарушение норм процессуального права не установлено.

Судебные расходы, в виде уплаченной государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, отнесены на истца в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Хабаровского края от 06.03.2019 по делу № А73-13470/2018 оставить без изменений, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

В.Г. Дроздова

Судьи

М.О. Волкова

А.А. Тихоненко