Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу администрации городского поселения «Город Советская Гавань» Советско-Гаванского муниципального района Хабаровского края

на решение от 24 марта 2022 года

по делу № А73-20493/2021

Арбитражного суда Хабаровского края

по иску общества с ограниченной ответственностью «Компания Ремсталь»

к администрации городского поселения «Город Советская Гавань» Советско-Гаванского муниципального района Хабаровского края

о перерасчете арендной платы и о взыскании 4 632 853, 97 рубля

установил: общество с ограниченной ответственностью «Компания Ремсталь» обратилось в суд с иском к администрации городского поселения «Город Советская Гавань» Советско-Гаванского муниципального района Хабаровского края, в котором просило обязать ответчика произвести перерасчет арендной платы по договору аренды земельных участков от 9 января 2017 года № 20-11/2ЮЛ-2017 с 9 января 2017, исходя из архивной кадастровой стоимости 2 053 944 рублей участка с кадастровым номером 27:21:0101016:13, архивной кадастровой стоимости 9 036 384 рублей участка с кадастровым номером 27:21:0101016:16, и даты начала применения кадастровой стоимости - 4 января 2015 года, а также о взыскании неосновательного обогащения в размере 4 632 853, 97 рублей, возникшего в результате переплаты арендной платы за период 2019-2021 г.г.

Представитель истца уточнил исковые требования неимущественного характера и просил суд обязать ответчика произвести перерасчет арендной платы по договору аренды земельных участков от 9 января 2017 года № 20-11/2ЮЛ-2017 с 9 января 2017 года, исходя из кадастровой стоимости 2 053 944 рублей земельного участка с кадастровым номером 27:21:0101016:13, кадастровой стоимости 9 036 384 рублей земельного участка с кадастровым номером 27:21:0101016:16, и даты применения кадастровой стоимости земельных участков - 4 января 2015 года.

Решением от 24 марта 2022 года исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с принятым судебным актом, администрация города Советская Гавань обратилась в Шестой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда от 24 марта 2022 года отменить полностью и прекратить производство по делу (дополнения к жалобе от 8 июня 2022 года).

В обоснование жалобы указано на неправильное применение судом норм материального права, в частности положений пункта 2 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, а также пункта 4 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства РФ от 16 июля 2009 года № 582 (далее – Правила № 582, в соответствии с которыми в случае заключения договора аренды земельного участка на торгах на право заключения договора аренды земельного участка ежегодный размер арендной платы за земельный участок или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этих торгов. Договор аренды земельных участков заключен между сторонами по итогам аукциона. Пересмотр цены такого договора противоречит приведенным нормам права и положениям пункта 3.4 договора, нарушает также положения статьи 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006 года № 135-ФЗ «О защите конкуренции», и не согласуется с позицией высшей судебной инстанции, приведенной в пункте 41 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 4 марта 2021 года № 2.

Судом необоснованно не применены положения пункта 101 Правил проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, утвержденных Приказом ФАС России от 10 февраля 2010 года № 67, согласно которому в случае если конкурс признан несостоявшимся по причине подачи единственной заявки на участие в конкурсе либо признания участником конкурса только одного заявителя, с лицом, подавшим единственную заявку на участие в конкурсе, организатор конкурса обязан заключить договор на условиях и по цене, которые предусмотрены заявкой на участие в конкурсе и конкурсной документацией, но по цене не менее начальной (минимальной) цены договора (лота), указанной в извещении о проведении конкурса.

Судом первой инстанции также необоснованно не принято во внимание решение Хабаровского краевого суда от 20 августа 2021 года по делу № 3a-136/2021, которое в силу части 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеет преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора. Поскольку ответчик является органом местного самоуправления и не осуществляет предпринимательскую и иную коммерческую деятельность, то право на одностороннее изменение условий договора предоставлено только ему, что и закреплено в пункте 3.4 договора аренды, в части осуществления перерасчета исключительно арендодателем.

В случае если суд признает перерасчет правомерным, ответчик просит принять по делу новый судебный акт, которым обязать ответчика произвести перерасчет арендной платы с 1 января 2021 года на основании установленной судом кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости объектов недвижимости, в удовлетворении остальной части требований отказать.

В целях полного, всестороннего и объективного рассмотрения дела суд апелляционной инстанции признал необходимым отложить судебное разбирательство для изучения доводов сторон и формирования правовой позиции с учетом рассмотрения судами аналогичных дел.

После отложения судебного разбирательства в составе суда произведена замена судьи Волковой М.О. на судью Воронцова А.И. на основании части 3 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Ответчик ходатайствовал о рассмотренииапелляционной жалобы без участия его представителя.

Представитель истца в судебном заседании заявил о несостоятельности доводов апелляционной жалобы, просил оставить обжалуемое решение суда без изменения как законное и обоснованное по мотивам, приведенным в отзыве на жалобу и дополнительных письменных объяснениях.

Заслушав объяснения представителя, исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции не установил оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

9 января 2017 года между ответчиком (арендодатель) и истцом (арендатор) заключен договор аренды № 20-11/2ЮЛ-2017 в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 27:21:0101016:13 и 27:21:0101016:16 для проектирования, строительства и размещения объектов транспортной инфраструктуры и объектов промышленности, срок действия договора – до 9 января 2027 года.

Договор прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке.

Согласно пунктам 3.1.1 и 3.1.2 договора размер арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 27:21:0105001:13 определен - 630 617,86 рублей, за земельный участок с кадастровым номером 27:21:0105001:16 – в размере 2 790 661,29 рубль.

Решением Хабаровского краевого суда от 4 августа 2021 года по делу № За-142/2021 установлено, что арендная плата составляет 1,5 % от кадастровой стоимости указанных земельных участков и по состоянию на 1 января 2012 года за земельный участок с кадастровым номером 27:21:0101016:13 составляет 2 053 944 рублей, за земельный участок с кадастровым номером 27:21:0105001:16 – 9 036 384 рублей.

Выписками из единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) подтверждается внесение в указанный реестр сведений о кадастровой стоимости названных земельных участков, в размере, установленном решением Хабаровского краевого суда от 4 августа 2021 года по делу № За-142/2021.

Приведенные обстоятельства о пересмотре кадастровой стоимости переданных истцу в аренды земельных участков явились основанием для обращения истца с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующими мотивами.

В силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Согласно статье 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: 1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Согласно статье 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня внесения сведений о ней в Единый государственный реестр недвижимости, за исключением случаев, установленных настоящей статьей.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие: исправления технической ошибки в сведениях Единого государственного реестра недвижимости, послужившего основанием для такого изменения; внесения изменений в акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, изменяющий кадастровую стоимость объекта недвижимости в сторону уменьшения; установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решением Хабаровского краевого суда от 4 августа 2021 года по делу № За-142/2021 установлено, что договор аренды от 9 января 2017 года № 20-11/2ЮЛ-2017 в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 27:21:0101016:13 и 27:21:0101016:16 заключен с истцом как с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе.

Согласно пункту 14 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если по окончании срока подачи заявок на участие в аукционе подана только одна заявка на участие в аукционе или не подано ни одной заявки на участие в аукционе, аукцион признается несостоявшимся. Если единственная заявка на участие в аукционе и заявитель, подавший указанную заявку, соответствуют всем требованиям и указанным в извещении о проведении аукциона условиям аукциона, уполномоченный орган в течение десяти дней со дня рассмотрения указанной заявки обязан направить заявителю три экземпляра подписанного проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка. При этом договор купли-продажи земельного участка заключается по начальной цене предмета аукциона, а размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа по договору аренды земельного участка определяется в размере, равном начальной цене предмета аукциона.

Судом установлено, что, объявляя аукцион на право заключения договора аренды земельных участков с начальной ценой аукциона 1,5 % от кадастровой стоимости предмета аренды, и, определяя размер годовой арендной платы при заключении договора аренды, ответчик исходил из кадастровой стоимости земельных участков, являвшейся актуальной на дату объявления и проведения аукциона на декабрь 2015 года - январь 2016 года.

Таким образом, в рассматриваемом случае размер арендной платы определен не по результатам проведения торгов, а установлен в размере равном начальной цене предмета аукциона.

Изменение размера кадастровой стоимости переданных истцу в аренду земельных участков не влечет изменения цены договора аренды от 9 января 2017 года № 20-11/2ЮЛ-2017, поскольку она остается в неизмененном виде и определяется как 1,5 % от кадастровой стоимости.

В рассматриваемом деле кадастровая стоимость устанавливается в результате рассмотрения спора о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Следовательно, кадастровая стоимость переданных истцу в аренду земельных участков применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости.

Согласно выписке из ЕГРН в отношении арендуемых истцом земельных участков начальной датой применения кадастровой стоимости указано 4 января 2015 года.

Поскольку согласно пункту 3.3 договора арендная плата подлежит начислению с момента фактической передачи земельного участка – с 9 января 2017 года, истец обоснованно просил суд обязать ответчика произвести перерасчет с 9 января 2017 года.

При рассмотрении настоящего дела суд первой инстанции обоснованно в соответствии с приведенными выше нормами права пришел к иным выводам в отношении даты действия для сторон кадастровой стоимости, установленной решением Хабаровского краевого суда от 4 августа 2021 года по делу № За-142/2021, что является допустимым в соответствии с пунктом 4 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Доводы апелляционной жалобы ответчика в указанной части признаются противоречащими применимым нормам права.

Доводы апелляционной жалобы ответчика о том, что поскольку договор аренды земельных участков заключен между сторонами по итогам аукциона, пересмотр его цены противоречит положений пункта 2 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, пункту 4 Правил № 582 и положениям пункта 3.4 договора, судом апелляционной инстанции отклонены как несостоятельные.

Согласно пункту 8 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора, заключенного по результатам торгов в случаях, когда его заключение в соответствии с законом допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами: 1) по основаниям, установленным законом; 2) в связи с изменением размера процентов за пользование займом при изменении ключевой ставки Банка России (соразмерно такому изменению), если на торгах заключался договор займа (кредита); 3) по иным основаниям, если изменение договора не повлияет на его условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах.

В пункте 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление Пленума ВАС РФ № 73) разъяснено, что по смыслу пункта 4 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов.

Действительно, в силу приведенных норм права и разъяснений высшей судебной инстанции в случае заключения договора аренды земельного участка на торгах на право заключения договора аренды земельного участка ежегодный размер арендной платы за земельный участок или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этих торгов.

Вместе с тем согласно пункту 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации размер арендной платы в договоре аренды может быть установлен, в частности, в виде платежей, вносимых периодически или единовременно, а также может предусматриваться сочетание различных способов определения арендной платы. В связи с этим допускается установление арендной платы таким образом, когда государственное регулирование относится лишь к одному или нескольким элементам предусмотренного в договоре порядка определения размера арендной платы, при этом другие элементы платы определяются по результатам торгов, если это не противоречит порядку проведения торгов, установленному в соответствии с федеральным законом. Так, не является регулируемой та часть арендной платы, которая в соответствии с условиями торгов на право заключения договора аренды подлежит внесению дополнительно к периодическим платежам и размер которой определяется по результатам этих торгов (например, пункт 7 статьи 38.2 Земельного кодекса). При этом размер другой части арендной платы, которая согласно договору аренды, заключенному по результатам таких торгов, подлежит внесению периодически, может определяться по правилам о регулируемой арендной плате.

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется (изложенная правовая позиция высшей судебной инстанции приведена в пунктах 18 и 19 постановления Пленума ВАС РФ № 73).

В рассматриваемом деле договор аренды от 9 января 2017 года № 20-11/2ЮЛ-2017 в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 27:21:0101016:13 и 27:21:0101016:16 заключен с истцом как с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе, соответственно, размер арендной платы определен не по результатам проведения торгов, а установлен в размере, равном начальной цене предмета аукциона.

Ранее действующая редакция статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности предусматривала, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статье 24.18 данного закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в ЕГРН кадастровой стоимости, являвшейся предметом оспаривания.

С 11 августа 2020 года вступили в силу изменения в статью 24.20 Закона об оценочной деятельности, согласно которым кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие: исправления технической ошибки в сведениях ЕГРН, послужившего основанием для такого изменения; внесения изменений в акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, изменяющий кадастровую стоимость объекта недвижимости в сторону уменьшения; установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Поскольку вопрос применения кадастровой стоимости в размере рыночной, установленной решением суда, урегулирован статьей 24.20 Закона об оценочной деятельности, указание в резолютивной части решения суда даты подачи заявления при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости по правилам настоящего федерального закона не требуется (Обзор судебной практики Верховного Суда РФ № 2, утвержден 30 июня 2021 года).

Доводы апелляционной жалобы о том, что изменение цены рассматриваемого договора нарушает положения статьи 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006 года № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее - Закона о защите конкуренции), и не согласуется с позицией высшей судебной инстанции, приведенной в пункте 41 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 4 марта 2021 года № 2 «О некоторых вопросах, возникающих в связи с применением судами антимонопольного законодательства» (далее – постановление Пленума ВАС РФ от 4 марта 2021 года № 2), также признаны судебной коллегией несостоятельными.

В пункте 41 постановления Пленума ВАС РФ от 4 марта 2021 года № 2 разъяснено, что если договор изменен настолько, что это влияет на условия, представляющие существенное значение, например, для определения цены договора, и имеются достаточные основания полагать, что в случае изначального предложения договора на измененных условиях состав участников был бы иным и (или) победителем могло быть признано другое лицо, то действия сторон по изменению договора могут быть квалифицированы как обход требований статьи 17 Закона о защите конкуренции, а соглашение, которым внесены соответствующие изменения, считается ничтожным на основании частей 1 и 2 статьи 17 Закона о защите конкуренции, пункта 2 статьи 168 и пункта 8 статьи 448 Гражданского кодекса.

Таким образом, действия сторон по изменению договора могут быть квалифицированы как обход требований статьи 17 Закона о защите конкуренции, при наличии одновременно двух условий, в частности изменения договора, влияющего на определение цены договора, и наличии достаточных оснований полагать, что в случае изначального предложения договора на измененных условиях состав участников был бы иным.

Судом установлено, что в рассматриваемом случае способ определения цены договора не меняется, она остается в неизменном виде и определяется как 1,5 % от кадастровой стоимости.

Ответчиком не доказано наличие совокупности условий для применения положений статьи 17 Закона о защите конкуренции.

Судом установлено, что арендуемая истцом территория - это неосвоенная (в плане инфраструктуры) территория, площадью по каждому из участков соответственно - 7,6072 и 37,6516 га, взятая в аренду истцом исключительно для реализации инвестиционного проекта по строительству терминала по перевалке сжиженных углеводородных газов в г. Советская Гавань в рамках президентства в Свободном порту Владивосток (СПВ). Процедура образования (формирования) земельных участков и дальнейшего оформления аренды была инициирована единственным лицом, заинтересованным в данной территории - истцом.

Земельные участки, являющиеся предметом рассматриваемого договора, расположены поблизости (являются смежными) с другими участками также находящимися во владении истца; входят в единую территорию с многочисленностью участков (порядка 40 участков), оформленную истцом для реализации указанного проекта, это следует из приложения № 1 к дополнительному соглашению № 3 - заявки № СПВ/670.

Учитывая приведенные обстоятельства, а также вид разрешенного использования арендуемых земельных участков (для проектирования, строительства и размещения объектов транспортной инфраструктуры и объектов промышленности), достаточных оснований полагать, что в случае изначального предложения договора на измененных условиях состав участников был бы иным, у суда не имеется.

Ссылка ответчика на положения пункта 101 Правил проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, утвержденных Приказом ФАС России от 10 февраля 2010 года № 67, несостоятельна, поскольку указанные положения, учитывая обстоятельства настоящего дела, не применимы.

Приведенные ответчиком ссылки на судебные акты Верховного Суда РФ по другим гражданским делам судебной коллегией не приняты во внимание, поскольку приняты по иным фактическим обстоятельствам конкретных дел.

Ходатайство ответчика о приобщении к материалам дела писем УФАС от 18 марта 2022 года, от 21 апреля 2022 года и от 1 июня 2022 года судебной коллегией отклонено на основании части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку не установлено объективных обстоятельств, препятствовавших представлению суду первой инстанции, а письмо от 1 июня 2022 года написано и направлено ответчику после принятия судом обжалуемого решения.

Ссылка ответчика на выводы антимонопольного органа судом также не может быть принята, поскольку суд не связан обстоятельствами, признанными УФАС установленными, выводы УФАС не носят для суда обязательного характера, поскольку суд обязан непосредственно исследовать доказательства по делу и дать им оценку в соответствии с нормами процессуального законодательства.

Дав оценку собранным по делу доказательствам, суд апелляционной инстанции не усмотрел фактических и правовых оснований для иной оценки обстоятельств дела согласно доводам жалобы.

Обстоятельств, которые в суде апелляционной инстанции могли повлиять на законность и обоснованность принятого судебного акта, не установлено.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанции на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения судебного акта в обжалуемой части.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Хабаровского края от 24 марта 2022 года по делу № А73-20493/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий	Ж.В. Жолондзь
Судьи	А.И. Воронцов
	И.В. Иноземцев