Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью «Автобус» обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края к открытому акционерному обществу «Дальреммаш» с иском о признании договора аренды от 01.03.2006 №16, заключенного сторонами спора, недействительным (ничтожным).

Решением арбитражного суда от 11.07.2008 в удовлетворении иска отказано.

В апелляционной жалобе ООО «Автобус» просит решение от 11.07.2008 отменить. В обоснование указывает на то, что договор аренды, в связи с которым возник спор, заключен относительно земельного участка площадью 265,1 кв.м, прилегающего к некапитальному помещению площадью 154,5 кв.м, построенному истцом. Поскольку, несмотря на указание в договоре на сдачу в аренду помещения, фактически в аренду сдан земельный участок, принадлежащий ответчику на праве постоянного (бессрочного) пользования, договор аренды ничтожен как не соответствующий п.4 ст.20 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому обладатели права постоянного (бессрочного) пользования на земельные участки не вправе ими распоряжаться. Кроме того, указывает на отсутствие в договоре данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее сдаче в аренду; в этой связи, учитывая ст.607 ГК РФ, договор не считается заключенным. Поясняет, что спорный договор аренды заключен для легализации коммунальных платежей за услуги, оказываемые ответчиком для здания истца площадью 154,5 кв.м.

Отзыв на апелляционную жалобу не представлен.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель истца настаивал на доводах, изложенных в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить и иск удовлетворить, поскольку это имеет значение для пересмотра по вновь открывшимся обстоятельствам решения по делу, в рамках которого разрешался вопрос о расторжении оспариваемого по настоящему делу договора аренды. Представитель ответчика привел возражения по доводам жалобы, просил оставить принятое по делу решение без изменения; указал на то, что в аренду по спорному договору передавалось некапитальное сооружение, имеющее указанную в договоре площадь, это строение расположено на земельном участке, принадлежащем ответчику на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Проверив законность обжалуемого решения в порядке ст.266 АПК РФ, Шестой арбитражный апелляционный суд оснований для его отмены либо изменения не установил, исходя из следующего.

Согласно представленным в деле документам, 01.03.2006 ОАО «Дальреммаш» (арендодатель) и ООО «Автобус» (арендатор) подписали договор аренды. По условиям договора арендатору во временное владение и пользование передается нежилое (функциональное) помещение, расположенное в <...>, общей площадью 265,1 кв.м, для целевого использования под организацию пункта замены масла. Срок действия договора аренды установлен с 01.03.2006 по 31.12.2006.

По акту приема-передачи от 01.03.2006 обусловленное договором аренды помещение передано арендатору под автомойку, автосервис.

Впоследствии договор аренды признан расторгнутым в судебном порядке по иску ООО «Домострой» - нового собственника сдаваемого в аренду имущества.

Указанное послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском. При этом в качестве основания ничтожности договора аренды истец указал на несоответствие договора требованиям ст.20 ЗК РФ, поскольку в аренду по существу сдан земельный участок, принадлежащий арендодателю на праве постоянного (бессрочного) пользования; также сослался на от отсутствие регистрации договора в нарушение ст.ст.164, 609 ГК РФ, что в силу ст.165 ГК РФ также влечет его ничтожность.

По общему правилу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна.

В данном случае, по утверждению истца, в аренду передан земельный участок в нарушение ст.20 ЗК РФ.

Между тем, согласно условиям договора от 01.03.2006, толкование которым дается судом с учетом положений ст.431 ГК РФ, объектом аренды является не земельный участок, а нежилое помещение. Акт приема-передачи от 01.03.2006 также подтверждает передачу истцу производственной площади, а не земельного участка.

Объект аренды не является капитальным строением, что не отрицает ответчик, поэтому регистрация прав на него, что предусмотрено для недвижимого имущества Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», не производилась. Вместе с тем, передаваемый в аренду объект расположен на земельном участке по адресу – <...> Октября,158, этот участок на момент заключения договора аренды принадлежал на праве постоянного (бессрочного) пользования ОАО «Дальреммаш», что подтверждается свидетельством о государственной регистрации прав серии 27ХБ №0018118 и не отрицается участниками спора. Таким образом, ответчик имел возможность возвести на этом земельном участке некапитальное сооружение и сдать его в аренду. Доказательств того, что в аренду передавался объект, не принадлежащий ОАО «Дальреммаш» и последний в этой связи не имел право им распоряжаться, в соответствии с требованиями ст.65 АПК РФ не приведено.

То обстоятельство, что договор аренды от 01.03.2006 не зарегистрирован, не влияет на его заключенность либо действительность, исходя из следующего.

Согласно ст.164 ГК РФ подлежат государственной регистрации сделки с землей и другим недвижимым имуществом. В п.2 ст.609 ГК РФ закреплена обязательность регистрации договоров аренды зданий и сооружений, заключенных на срок не менее года.

В данном случае, как установлено выше, в аренду передано имущество, не отвечающее признакам недвижимого (ст.130 ГК РФ), земельный участок по данному договору в аренду также не передавался. Кроме того, договор аренды, относительно которого рассматривается спор, заключен на срок менее года – на период с 01.03.2006 по 31.12.2006. То, что фактическое пользование имуществом превысило установленный договором срок, не означает заключение договора на соответствующий срок, а означает возобновление договора, после истечения срока его действия, на неопределенный срок (п.2 ст.610, п.2 ст.621 ГК РФ).

При установленном отсутствуют основания для признания договора аренды от 01.03.2006, заключенного между ООО «Автобус» и ОАО «Дальреммаш», несоответствующим закону и потому – недействительным (ничтожным).

Довод апелляционной жалобы о том, что в договоре не указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, опровергается обстоятельствами дела. А именно – в пп.1.1 договора оговорено имущество, подлежащее передаче в аренду, с указанием его адреса и площади; фактическая передача предусмотренного договором имущества состоялась и оформлена актом приема-передачи от 01.03.2006. Кроме того, несогласование условия о предмете договора в силу ст.ст. 432, 607 ГК РФ влечет его незаключенность, что исключает возможность признания договора недействительным.

Остальные доводы апелляционной жалобы отклоняются по основаниям, указанным в мотивировочной части настоящего постановления.

При изложенном основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 11 июля 2008 года по делу № А73-5390/2008-22 Арбитражного суда Хабаровского края оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в двухмесячный срок.

Председательствующий Е.Н. Головнина

Судьи Е.В. Гричановская

С.Б. Ротарь