Гражданский кодекс часть 1

о применении последствий недействительности договора в части
установления коэффициента зональности путем взыскания
неосновательного обогащения в сумме 143 594 руб. 92 коп.

Государственное образовательное учреждение среднего
профессионального образования «Комсомольский-на-Амуре
металлургический техникум» (далее – ГОУ СПО «Комсомольский-на-Амуре металлургический техникум», учреждение) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края к обществу с ограниченной ответственностью «Турбо-ДВ» с иском, учитывая принятое судом в порядке ст.49 АПК РФ уточнение, о взыскании 573 331 руб. 48 коп. – задолженности за период с 01.01.2005 по 31.12.2007 по договорам аренды от 18.04.2003 №6781 и от 30.07.2007 №0414.

В качестве третьего лица к участию в деле привлечено Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Хабаровскому краю (определение от 26.07.2007).

ООО «Турбо-ДВ» обратилось в арбитражный суд к ГОУ СПО «Комсомольский-на-Амуре металлургический техникум» с встречным иском (с учетом принятых судом в порядке ст.49 АПК РФ уточнений) о применении последствий недействительности условия договора аренды от 18.04.2003 №6781 – в части расчета арендной платы с применением коэффициента зональности 2,80 в период с 01.01.2003 по 30.03.2006, в виде взыскания с учреждения суммы переплаты аренды в размере 245 114,72 руб.

Определением от 12.11.2007 встречный иск принят к совместному рассмотрению с первоначальным иском.

Решением арбитражного суда от 29.05.2008 с ООО «Турбо-ДВ» в пользу ГОУ СПО «Комсомольский-на-Амуре металлургический техникум» взыскана задолженность по арендной плате в сумме 526 765 руб. 90 коп.; в удовлетворении встречного иска отказано.

В апелляционной жалобе ООО «Турбо-ДВ» просит отменить решение и принять по делу новый судебный акт. Не соглашается с отклонением встречного иска и считает неполно выясненными обстоятельства, имеющие значение для дела. Полагает неверно примененным коэффициент зональности 2,25. Также неверным считает вывод об истечении срока исковой давности, при этом полагает неприменимой ст.181 ГК РФ в новой редакции к отношениям, возникшим до введения ее в действие.

Отзывы на апелляционную жалобу не поступили.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО «Турбо-ДВ» на доводах жалобы настаивал; полагает необходимым применять при расчете арендной платы коэффициент зональности, равный 1,0, поскольку при аренде федерального имущества не подлежат применению нормы, устанавливаемые органами местного самоуправления. Представитель ГОУ СПО «Комсомольский-на-Амуре металлургический техникум» не согласен с приведенными в ней доводами, считает решение законным и обоснованным, полагает, что судом правильно применены нормы о сроке исковой давности, применение коэффициента зональности 2,25 также находит правомерным.

От третьего лица, извещенного надлежащим образом о времени и месте слушания дела, поступило ходатайство об отложении судебного разбирательства в связи с выездным отпуском представителя. Данное ходатайство отклонено исходя из ч.4 ст.158 АПК РФ и ввиду отсутствия уважительности причины неявки представителя, учитывая отсутствие необходимости участия в процессе конкретного представителя лица, участвующего в деле, а также наличие у юридического лица возможности направить другого представителя для участия в судебном заседании.

Проверив законность решения от 29.05.2008, Шестой арбитражный апелляционный суд приходит к следующему.

Как видно из материалов дела, здание учебного корпуса, расположенное по адресу: <...>, является федеральной собственностью и закреплено на праве оперативного управления за ГОУ СПО «Комсомольский-на-Амуре металлургический техникум».

18.04.2003 между Министерством имущественных отношений Хабаровского края (арендодатель), ГОУ СПО «Комсомольский-на-Амуре металлургический техникум» (владелец) и ООО «Турбо-ДВ» (арендатор) заключен договор №6781 о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося государственной собственностью и закрепленного за организацией на праве оперативного управления. По условиям договора арендодатель при участии владельца передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование помещения - часть здания полезной площадью 241,3 кв.м, являющиеся федеральной собственностью и расположенные в <...>, для использования под производство металлоизделий. Порядок расчетов по договору согласован в разделе 3 договора, расчет арендной платы приведен в приложении к договору. Срок действия договора определен с 01.01.2003 по 30.12.2003 включительно.

Впоследствии срок действия договора продлевался, в него вносились изменения относительно размера арендной платы, что оформлено подписанными в трехстороннем порядке соглашениями – от 05.04.2004 №1, за 2005 год №2, от 30.07.2007 №2. Последним из названных соглашений действие договора аренды прекращено с 29.07.2007.

По договору аренды федерального имущества от 30.07.2007 №0414, где ГОУ СПО «Комсомольский-на-Амуре металлургический техникум» выступило арендодателем, ООО «Турбо-ДВ» - арендатором, а Территориальное управление Росимущества по Хабаровскому краю подписало договор от имени собственника имущества, во временное владение и пользование арендатору переданы помещения №№58, 59, 59а площадью 241,3 кв.м согласно техническому паспорту от 20.09.2003, расположенные на первом этаже здания по адресу: <...>. Размер арендной платы и порядок ее перечисления согласованы в разделе 4 договора. Договор заключен на неопределенный срок. Передача имущества по этому договору оформлена актом от 30.07.2007.

ГОУ СПО «Комсомольский-на-Амуре металлургический техникум», ссылаясь на неполную оплату арендной платы арендатором в период с 01.01.2005 по 31.12.2007, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском. При этом, уточняя размер требуемой суммы, произвело расчет с применением коэффициента зональности 2,25, а не 2,80, который применялся при первоначальном расчете суммы долга.

В свою очередь ООО «Турбо-ДВ», считая подлежащим применению при расчете арендной платы по договору от 18.04.2003 №6781 коэффициент зональности – 1,0, а применение этого коэффициента в размере 2,80 – противоречащим ст. ст. 309,424, 614 ГК РФ и потому недопустимым, обратилось в арбитражный суд с встречным требованием – о применении последствий недействительности договора от 18.04.2003 №6781 в части расчета арендной платы с применением коэффициента зональности 2,80 путем возврата суммы переплаты по арендным платежам.

При разрешении настоящего спора первоначальной проверке подлежат доводы о недействительности условия договора аренды от 18.04.2003 №6781, на основании которого, в частности, произведен расчет предъявленной к взысканию задолженности.

По общему правилу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна. Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (ст.180 ГК РФ).

Оспариваемое условие расчета арендной платы по договору от 18.04.2003 №6781 предусматривает применение коэффициента зональности – 2,80 (Комсомольск, Центральная зона). При расчете долга истец применил коэффициент зональности в размере 2,25.

Расчет произведен согласно Постановлению Губернатора Хабаровского края от 30.12.2002 №532 «Об утверждении Положения о порядке исчисления и уплаты в бюджет арендной платы за пользование находящимися в государственной собственности нежилыми зданиями, сооружениями и отдельными помещениями, расположенными на территории Хабаровского края». В приложении 2 к настоящему Положению указано, что для городов и районов Хабаровского края значения коэффициентов зональности устанавливаются соответствующими органами местного самоуправления в пределах их компетенции; если соответствующими органами местного самоуправления значения коэффициента зональности не утверждены, при расчете арендной платы значение коэффициента принимается равным 1,0.

Для города Комсомольска-на-Амуре коэффициенты зональности установлены постановлением главы администрации города Комсомольска-на-Амуре от 31.01.2005 №7-па, в том числе для центральной зоны – 2,80, для средней зоны – 2,25. В рассматриваемом случае установлено, что арендуемые ответчиком помещения находятся в здании, которое расположено в средней зоне города. То есть расчет арендной платы с применением коэффициента зональности 2,25 не противоречит нормам права и согласуется с требованиями ст.422 ГК РФ, устанавливающими соотношение между договором и законом.

Довод ООО «Турбо-ДВ» о том, что повышающий коэффициент в соответствии с вышеназванными постановлениями не применим в отношении федерального имущества, несостоятелен. Постановление от 30.12.2005 №532 регулирует вопросы сдачи в аренду недвижимости, расположенной на территории Хабаровского края и находящейся в государственной собственности. В силу ст.214 ГК РФ государственной собственностью в Российской Федерации является имущество, относящееся к федеральной собственности и собственности субъектов Российской Федерации. Согласно приложению 2 к Положению, утвержденному данным постановлением, право установления коэффициентов зональности, в том числе и в отношении аренды государственного имущества, делегировано органам местного самоуправления. В данном случае такое право относительно имущества, находящегося на территории города Комсомольска-на-Амуре, реализовано главой администрации города.

Доводы ООО «Турбо-ДВ» о несоответствии оспариваемого им условия о расчете по договору аренды от 18.04.2003 №6781 нормам права, а именно статьям ГК РФ - 309 (надлежащее исполнение обязательств), 424 (цена договора) и 614 (арендная плата), не нашли своего подтверждения. Судом соответствующих противоречий не установлено, истец по встречному иску каких-либо доказательств в подтверждение своей позиции не привел.

Таким образом отсутствуют основания для признания оспариваемого условия договора от 18.04.2003 №6781 недействительным (ничтожным).

Кроме того, суд первой инстанции по заявлению ответчика по встречному иску применил срок исковой давности по заявленному ООО «Турбо-ДВ» иску.

Вывод суда первой инстанции об истечении срока исковой давности соответствует п.1 ст.181 ГК РФ, устанавливающей трехгодичный срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки, начало исчисления которого определяется датой начала исполнения сделки. В соответствии с п.2 ст.2 Федерального закона от 21.07.2005 №109-ФЗ, которым введена указанная редакция ст.181 ГК РФ, трехгодичный срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки применяется также к требованиям, ранее установленный ГК РФ срок предъявления которых не истек до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Договор аренды от 18.04.2003 начал исполняться в 2003 году, иск о применении последствий недействительности условия этого договора заявлен в 2007 году, то есть по прошествии трех лет.

При таких обстоятельствах подлежат отклонению доводы заявителя апелляционной жалобы о неверном применении ст.181 ГК РФ.

Истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (п.2 ст.199 ГК РФ, п.26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.11.2001 №15/18).

При изложенном отказ в удовлетворении встречного иска правомерен.

При рассмотрении первоначального иска установлено, что арендные платежи за период с 01.01.2005 по 31.12.2007 перечислены арендатором (ответчиком по первоначальному иску) в размере 119 896 руб. 48 коп. при этом начисленный в этот период размер арендной платы по договору аренды от 18.04.2003 №6781 в соответствии с его условиями, в том числе в редакции соглашения от 30.07.2007 №2, учитывая применение коэффициента зональности 2,25, составил 579 962,23 руб.; по договору аренды от 30.07.2007 №0414 – 66 700,14 руб.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов,

В соответствии с п.1 ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

Поскольку установлено неполное внесение арендной платы арендатором – ООО «Турбо-ДВ» по договорам аренды от 18.04.2003 №6781 и от 30.07.2007 №0414, взыскание задолженности в размере 526 765 руб. 90 коп. (исходя из вышеназванных сумм начислений и с учетом частичной оплаты) является правомерным.

Доводы заявителя апелляционной жалобы о необходимости расчета суммы арендных перерасчета с применением коэффициента зональности – 1,0, отклоняются по мотивам, изложенным выше при оценке доводов встречного иска.

При изложенном основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют. Решение от 29.05.2008, принятое с правильным применением норм права, отмене не подлежит.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 29 мая 2008 года по делу № А73-6781/2007-17 Арбитражного суда Хабаровского края оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в двухмесячный срок.

Председательствующий Е.Н. Головнина

Судьи Л.Г. Малышева

С.Б. Ротарь