Гражданский кодекс часть 1

индивидуальный предприниматель Синицын Игорь Эдуардович (далее – ИП Синицын И.Э.) обратился в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью Комсомольский-на-Амуре лесозавод (далее – ООО «Комсомольский-на-Амуре лесозавод») об обязании ответчика осуществить государственную регистрацию перехода права собственности истцу на нежилое помещение цех ДОЦ-1 (малярное, станочное отделение), инв. № 5415, литер Б, этажность 1, общей площадью 1460, 1 кв.м., расположенное по адресу: г. Комсомольск-на-Амуре, ул. Лесозаводская, 4, в связи с выкупом указанного объекта недвижимости.

До принятия судебного акта по существу истец, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) уточнил заявленные требования. Просил признать за ним право собственности на нежилое помещение цеха ДОЦ-1 (малярное отделение), литер С, инв. № 5415, этажность 1, общей площадью 1461, 1 кв.м.

Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 21.07.2009, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 24.09.2009, исковые требования удовлетворены.

Постановлением Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 26.01.2010 принятые судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении настоящего спора решением суда от 26.04.2010 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятым решением, ИП Синицын И.Э. обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, принять по делу новый судебный акт. В обоснование жалобы заявитель сослался на заявление исковых требований о признании за ним права собственности на спорный объект и о понуждении стороны ответчика к совершению государственной регистрации перехода права собственности, тогда как судом рассмотрены только требования о признании права собственности. Указал на незаконность вывода суда о незаключенности договора аренды в связи с отсутствием его государственной регистрации. Сослался на отсутствие обжалования в судебном порядке ответчиком зарегистрированного на основании вступившего в законную силу решения суда права собственности истца. Полагает вывод суда о наличии объекта, состоящего из трех отделений под литером Б площадью 5 103,90 кв.м. необоснованным. Считает ссылку о не предоставлении доказательств регистрации права на спорное имущество незаконной.

В отзыве на апелляционную жалобу ответчик выразил несогласие с доводами апелляционной жалобы. Указал на правильность вывода суда о незаключенности договора аренды с правом последующего выкупа. Просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании представители сторон настаивали на своих позициях.

Заслушав представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, оценив представленные доказательства, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, апелляционный суд установил следующее.

Согласно материалам дела, между ООО Комсомольский-на-Амуре лесозавод (арендодатель) и ИП Синицыным И.Э. (арендатор) 01.12.2005 заключен договор аренды, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в арендное пользование часть нежилого помещения, принадлежащее арендодателю на праве собственности, - цех ДОЦ-1 (малярное, станочное отделение) инв. № 5415, литер Б, этажность 1, общей площадью 1460, 1 кв.м, расположенное по адресу: г. Комсомольск-на-Амуре, ул. Лесозаводская, 4, с правом последующего выкупа (т.1 л.д.л.д. 7 – 8).

В соответствии с пунктом 3.1 договора размер арендной платы установлен в сумме 83 333 рубля в месяц, которая засчитывается в счет погашения выкупной цены.

Исходя из пункта 1.2 договора, арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении одного года с момента вступления договора в силу или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Выкупная цена помещения на основании пункта 1.3 договора составляет 1 000 000 рублей.

Срок действия договора установлен с 01.12.2005 по 01.12.2006 (пункт 5.1 договора).

Из представленных в материалы дела квитанций, актов сверки расчетов ООО «Комсомольский-на-Амуре лесозавод» (т.1 л.д.л.д. 9 – 15) следует, что по состоянию на 02.10.2006 (до истечения срока действия договора) выкупная цена помещения предпринимателем оплачена в полном объеме.

По акту приема передачи от 18.04.2007 спорное имущество передано ООО «Комсомольский-на-Амуре лесозавод» в собственность ИП Синицыну И.Э. (т.1 л.д. 16).

Ссылаясь на надлежащее исполнение обязательства по оплате выкупной цены за арендованное имущество, на основании чего приобретено право собственности, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

При повторном рассмотрении дела суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, пришел к выводу о незаключенности договора от 01.12.2005 в связи с отсутствием государственной регистрации.

Указанный вывод является неправомерным на основании следующего.

Согласно пункту 3 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624 ГК РФ), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Из положений статей 550 и 551 ГК РФ следует, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исходя из разъяснений пункта 2 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», к договору аренды имущества, предусматривающему переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, применяются только те правила о договоре купли-продажи, которые регламентируют форму данного договора (пункт 3 статьи 609 и статья 624 ГК РФ).

Помимо изложенного, исходя из условий спорного договора арендованное имущество переходит в собственность арендатора при условии внесения им всей обусловленной договором выкупной цены, в том числе и до истечения срока действия договора.

Согласно 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Обязательства по договору от 01.12.2005 выполнены ее сторонами до истечения установленного в ней годичного срока действия.

Таким образом, действующим законодательством не предусмотрено условие о необходимости государственной регистрации спорного договора.

При указанных обстоятельствах у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для признания договора аренды от 01.12.2005 незаключенным.

Вместе с тем, неправильное применение судом первой инстанции норм материального права не привело к принятию неверного решения по существу заявленных требований.

Заявляя требование о признании права собственности на часть нежилого помещения – цех ДОЦ-1 (малярное, станочное отделение) инв. № 5415, литер Б, этажность 1, общей площадью 1460, 1 кв.м, расположенное по адресу: г. Комсомольск-на-Амуре, ул. Лесозаводская, 4 истец должен был доказать, что право собственности на спорное помещение у него возникло.

Согласно пункту 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Исходя из пункта 1 статьи 624 ГК РФ, в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

В силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

На основании пункта 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре.

В соответствии с пунктом 2 статьи 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исходя из указанных правовых норм, право собственности у истца по договору аренды с правом выкупа может возникнуть только после его государственной регистрации.

Свидетельство о государственной регистрации права от 19.10.2009, выданное на основании решения суда от 21.07.2009 по настоящему делу, не может служить надлежащим доказательством наличия регистрации права на спорное имущество.

Согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Федеральный закон № 122-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

На основании пункта 1 статьи 17 Федерального закона № 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в частности, вступившие в законную силу судебные акты.

Поскольку решение суда от 21.07.2009, на основании которого выдано вышеуказанное свидетельство, отменено постановлением кассационной инстанции, право собственности на спорный объект не может считаться зарегистрированным.

При указанных обстоятельствах, довод заявителя жалобы о необходимости оспаривания зарегистрированного 19.10.2009 права собственности является несостоятельным.

Учитывая, что государственная регистрация перехода права собственности сторонами по настоящему делу в установленном законом порядке произведена не была, право собственности на спорный объект по договору от 01.12.2005 не возникло, несмотря на его заключение и исполнение в полном объеме в части внесения платы со стороны арендатора.

Пунктом 3 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что в случае, когда одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Из указанной нормы права следует, что соответствующее требование должно быть предъявлено одной из сторон по сделке к другой имеющейся стороне, уклоняющейся от выполнения своих обязанностей, основанных на этой сделке и связанных с государственной регистрацией перехода права собственности на недвижимое имущество.

Между тем, требование о государственной регистрации перехода права собственности в настоящем деле не рассматривалось.

Довод заявителя жалобы о том, что истцом заявлялось два требования: о признании права собственности и о государственной регистрации права, не подтвержден материалами дела.

При обращении с иском в суд ИП Синицын И.Э. просил обязать ответчика осуществить государственную регистрацию перехода права собственности.

В судебном заседании истец изменил заявленные требования, просил признать право собственности на спорное помещение. Данное обстоятельство подтверждается протоколом судебного заседания от 06.07.2009 (т.1 л.д. 103).

Замечания на протокол, право на представление которых предусмотрено частью 6 статьи 155 АПК РФ, истцом не заявлены.

В силу части 2 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Исходя из изложенного, судом первой инстанции рассмотрено только требование о признании права собственности.

Вместе с тем, данное обстоятельство не лишает истца права на обращение в суд с требованием, которое в ходе рассмотрения дела было изменено на иное.

В ходе повторной оценки представленных доказательств и установления всех юридически значимых обстоятельств оснований для удовлетворения апелляционной жалобы судом апелляционной инстанции не установлено.

Исходя из изложенных выше обстоятельств, свидетельствующих о неправильном применении арбитражным судом первой инстанции норм материального права, которые не привели к принятию неправильного решения, учитывая положения пункта 35 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 28.05.2009 № 36 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции», подлежит изменению только мотивировочная часть решения, а апелляционная жалоба – оставлению без удовлетворения.

Нарушений, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ основанием для безусловной отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

Руководствуясь статьями 258, 268 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Хабаровского края от 26.04.2010 по делу № А73-4160/2009 изменить в мотивировочной части.

В удовлетворении исковых требований – отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, но может быть обжаловано в кассационном порядке в течение двух месяцев.

Председательствующий

М.О. Волкова

Судьи

В.Ф. Карасев

И.В. Иноземцев