Гражданский кодекс часть 1

от Департамента муниципальной собственности администрации города Хабаровска: Гречихина К.А., представитель по доверенности от 26.12.2018 № 02-14/13387;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Департамента муниципальной собственности администрации города Хабаровска

на решение от 18.03.2019

по делу № А73-316/2019

Арбитражного суда Хабаровского края

принятое судьей Манником С.Д.

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «КапиталСтрой»

к Департаменту муниципальной собственности Администрации города Хабаровска

о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка в аренду; об обязании заключить договор аренды земельного участка

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Капиталстрой» (далее – заявитель, ООО «КапиталСтрой», общество) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с заявлением к Департаменту муниципальной собственности администрации города Хабаровска (далее-ДМС г. Хабаровска, департамент) о признании незаконным отказа ДМС г. Хабаровска от 11.10.2018 в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 27:23:0041805:7, площадью 27 109,2 кв.м., на срок 25 лет; об обязании департамента заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 27:23:0041805:7, площадью 27109,2 кв.м., на срок 25 лет.

Решением суда от 18.03.2019 заявленные требования удовлетворены. Оспариваемый отказ признан незаконным, на департамент возложена обязанность заключить с обществом договор аренды на спорный земельный участок.

Не согласившись с судебным актом, департамент обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение отменить в виду неправильного применения судом первой инстанции норм материального права, неполного выяснения обстоятельств, имеющих значение для дела. В обоснование жалобы приводит доводы о законности оспариваемого отказа, поскольку на испрашиваемом земельном участке расположен объект недвижимого имущества, не принадлежащего заявителю; общество обратилось за муниципальной услугой по предоставлению земельного участка в аренду без проведения торгов (пункт 9 статьи 39.6 Земельного Кодекса Российской Федерации), при этом суд расценил заявление как о заключении договора аренды на новый срок в соответствии с пп. 1 п. 3, п.4 статьи 39.6 Земельного Кодекса Российской Федерации (далее-ЗК РФ).

В судебном заседании апелляционного суда представитель департамента на доводах жалобы настаивал, просил решение отменить, жалобу удовлетворить.

Представитель общества в заседании суда, а так же в представленных возражениях на жалобу, выразил несогласие с доводами последней, просил оставить судебный акт в силе как законный и обоснованный.

Изучив материалы дела, проверив обоснованность доводов жалобы и возражений на нее, выслушав участников процесса, Шестой арбитражный апелляционный суд установил следующее.

Из материалов дела следует, что постановлением Мэра г. Хабаровска от 17.11.2008 № 3508 решено предоставить ООО «КастелСтрой» из земель категории «земли населенных пунктов» участок площадью 27 109,2 кв.м. с кадастровым номером 27:23:041805:0007, расположенный по адресу: г. Хабаровск, ул. Новая, 25, для использования под нежилые здания, используемые под производственную базу, в аренду сроком на 10 лет согласно проекту границ земельного участка.

На основании указанного постановления между ДМС г. Хабаровска (арендодатель) и ООО «КастелСтрой» (арендатор) 27.11.2008 заключен договор аренды поименованного земельного участка № 1200.

Срок действия договора определен его сторонами с 27.11.2008 по 26.11.2018 (пункт 1.2. указанного договора).

Согласно пункту 5.2 по истечении срока действия договора, указанного в пункте 1.2, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязательства, имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора на новый срок.

Арендодатель вправе отказать арендатору в заключении договора по основанию, указанному в пункте 5.2, если арендатор письменно не уведомляет арендодателя о заключении договора за 30 календарных дней до истечения срока действия договора (пункт 5.3).

Если арендатор продолжает пользоваться объектом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях, на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другу сторону за месяц (пункт 5.4 договора).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке. По передаточному акту от 27.11.2008 земельный участок передан арендатору.

28.06.2013 между ООО «КастелСтрой» (цедент) и ООО «КапиталСтрой» (цессионарий) заключен договор уступки прав арендатора по договору аренды земельного участка (регистрация договора 18.07.2013).

С указанной даты права и обязанности арендатора по договору аренды от 27.11.2008 № 1200 перешли к ООО «КапиталСтрой».

Из свидетельств о государственной регистрации права от 18.07.2013 следует, что в собственности ООО «КапиталСтрой» находятся объекты недвижимости (гараж, склады, проходная, канализационная станция, нежилое здание), расположенные на арендуемом земельном участке по адресу: г. Хабаровск, ул. Новая, 25, и используемые под производственную базу.

Постановлением Мэра г. Хабаровска от 23.12.2014 № 5624 «Об аннулировании и присвоении адреса объектам адресации (зданиям) в Железнодорожном районе г. Хабаровска» объектам адресации (зданиям), расположенным по адресу г. Хабаровск, ул. Новая, 25, присвоен адрес: г. Хабаровск, ул. Автономная, 24.

13.09.2018, в связи с предстоящим истечением срока действия договора аренды (28.11.2018), ООО «КапиталСтрой» обратилось в ДМС г. Хабаровска с заявлением о предоставлении земельного участка по адресу: г. Хабаровск, ул. Автономная, 24, в аренду с 27.11.2018 на срок 25 лет на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса.

В связи с подачей заявления о заключении договора аренды на новый срок, ООО «КапиталСтрой» обратилось в ДМС г. Хабаровска с заявлением от 25.09.2018 о расторжении договора аренды земельного участка от 27.11.2008 № 1200 с 27.11.2018.

Письмом от 09.10.2018 № 13-06/10351 ДМС г. Хабаровска направил ООО «КапиталСтрой» для подписания проект соглашения о расторжении договора аренды земельного участка от 27.11.2008 № 1200 и проект передаточного акта к соглашению, а так же письмом от 11.10.2018 № 13-06/10486 уведомил общество об отказе в предоставлении в аренду земельного участка.

В обоснование отказа указано, что представленные и полученные в порядке межведомственного информационного взаимодействия документы (выписка из ЕГРН на земельный участок от 20.09.2018) свидетельствуют о том, что в заявленном в аренду земельном участке с кадастровым номером 27:23:041805:7 находятся 11 объектов недвижимого имущества, в том числе объект - нежилое здание котельной с кадастровым номером 27:23:0041805:80, права на который не зарегистрированы. При таких обстоятельствах, основания для предоставления ООО «КапиталСтрой» в аренду земельного участка 27:23:041805:7, площадью 27 109,2 кв.м. отсутствуют. На основании пункта 1 статьи 39.16 ЗК РФ в предоставлении услуги отказано.

Ссылаясь на то, что указанный отказ противоречит закону и нарушает права и законные интересы заявителя, общество обратилось с заявлением в арбитражный суд.

В силу статьи 606 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее-ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При этом пунктом 1 статьи 607 ГК РФ земельные участки отнесены к объектам аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения.

В случае предоставления земельного участка в аренду земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды (подпункт 3 пункта 1 статьи 39.1 ЗК РФ), который по общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ, заключается на торгах.

На момент направления департаментом оспариваемого отказа вступили в силу новые правила предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов (статья 39.6 ЗК РФ).

В силу положений пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 ЗК РФ).

На основании пункта 4 статьи 39.6 ЗК РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 статьи 39.6 ЗК РФ случаях при наличии в совокупности следующих условий: заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных ЗК РФ, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 ЗК РФ; на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Таким образом, случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, предусмотрены пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а условия реализации такого права - пунктом 4 данной статьи.

При отсутствии указанной совокупности условий арендатор земельного участка не имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона.

Судом установлено, что условия, предусмотренные пунктом 4 статьи 39.6 ЗК РФ для заключения нового договора, предпринимателем соблюдены, поскольку заявление подано до истечения срока действия договора от 27.11.2008 № 1200; поименованный договор аренды земельного участка был заключен без проведения торгов, не расторгнут; кроме того, арендатор обладает исключительным правом на приобретение земельного участка в аренду, ввиду того, что на земельном участке находятся принадлежащие арендатору на праве собственности объекты недвижимости.

Названные обстоятельства департаментом не опровергнуты.

Отказывая обществу в заключение нового договора аренды, департамент исходил из наличия оснований, предусмотренных пунктом 1 статьи 39.16 ЗК РФ, поскольку на земельном участке расположен объект - нежилое здание котельной с кадастровым номером 27:23:0041805:80, права на который не зарегистрированы.

Между тем, ни в пункте 1 статьи 39.16 ЗК РФ, ни в иных пунктах этой статьи в перечне оснований отсутствует такое основание для отказа в предоставлении земельного участка, как нахождение на испрашиваемом земельном участке недвижимого имущества, не принадлежащего заявителю.

Так же не предусмотрено такое основание и пунктом 2.8 Административного регламента, утвержденного постановлением Администрации г. Хабаровска от 11.03.2015 № 818, которым установлен исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении муниципальной услуги.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Пунктом 2 статьи 39.20 ЗК РФ предусмотрено, что в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам, или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Согласно пункту 6 статьи 39.20 ЗК РФ любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.

В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка, правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган.

Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.

Таким образом, действующее земельное законодательство прямо предусматривает возможность заключения договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора по заявлению одного из сособственников объекта недвижимости.

Как разъяснено в пункте 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» при рассмотрении споров, связанных с приобретением таких земельных участков упомянутыми лицами, необходимо исходить из того, что договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них. Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора.

Так же суд принимает во внимание, что Постановлением Мэра г. Хабаровска от 17.11.2008 № 3508, договором аренды от 27.11.2008 № 1200 земельный участок с кадастровым номером 27:23:041805:7, площадью 27109,2 кв.м., предоставлен ООО «КапиталСтрой» для использования под нежилые здания, используемые под производственную базу, данный земельный участок является неделимым.

Согласно схеме земельного участка нежилое здание котельной с кадастровым номером 27:23:0041805:80, права на которое не зарегистрированы, находится внутри неделимого земельного участка, остальные 11 объектов недвижимости, расположенные на производственной базе, и принадлежащие обществу на праве собственности, образуют границы неделимого земельного участка и его площадь 27 109,2 кв.м.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции об удовлетворении требований заявителя следует признать правомерным, обоснованным, вынесенным на основании объективного и полного исследования обстоятельств и материалов дела, с учетом норм действующего законодательства. Правовых оснований для его отмены или изменения не усматривается, в связи с чем апелляционная жалоба департамента удовлетворению не подлежит.

Возложение на департамент обязанности заключить с ООО «КапиталСтрой» новый договор аренды земельного участка соответствует требованиям пункта 3 части 4 статьи 201 АПК РФ и является тем способом устранения допущенных нарушений прав и законных интересов заявителя, который, по мнению суда апелляционной инстанции, в полной мере позволит реализовать имеющееся у него право на предоставление земельного участка в аренду.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 270 АПК РФ и являющихся безусловными основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Хабаровского края от 18.03.2019 по делу № А73-316/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий	Е.А. Швец
Судьи	Е.И. Сапрыкина
	Е.Г. Харьковская