Гражданский кодекс часть 1

от Администрации города Хабаровска, Департамента архитектуры, строительства и землепользования Администрации города Хабаровска, Департамента муниципальной собственности Администрации города Хабаровска ФИО3 по доверенности от 11 октября 2019 года № 1.1.29-249

рассмотрел в судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Виктор-Л», Администрация города Хабаровска, Департамента архитектуры, строительства и землепользования Администрации города Хабаровска, Департамента муниципальной собственности Администрации города Хабаровска

на решение Арбитражного суда Хабаровского края

от 17 июня 2020 года по делу № А73-22775/2019

по иску общества с ограниченной ответственностью «Гермес Трейд»

к Департаменту архитектуры, строительства и землепользования Администрации города Хабаровска, Департаменту муниципальной собственности администрации города Хабаровска

о признании незаконным уведомления об одностороннем отказе от договора аренды; о признании договора аренды земельного участка действующим; о признании разрешения на строительство объекта действующим,

установил: общество с ограниченной ответственностью «Гермес Трейд» обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к Администрации города Хабаровска, Департаменту архитектуры, строительства и землепользования Администрации города Хабаровска, Департаменту муниципальной собственности Администрации города Хабаровска, в котором просил признать уведомление от 25 июля 2019 года № 17-06/8294 об одностороннем отказе от договора аренды от 17 июня 2016 года № 216 незаконным; признать договор аренды земельного участка от 17 июня 2016 года № 216 действующим; признать разрешение на строительство объекта «Объект обслуживания автомобилей по улице Горького» № RU 27301000-78/13, выданное Департаментом архитектуры строительства и землепользования Администрации города Хабаровска, действующим.

Решением суда от 17 июня 2020 года исковые требования удовлетворены.

Уведомление от 25 июля 2019 года № 17-06/8294 об одностороннем отказе от договора аренды от 17 июня 2016 года № 216 признано незаконным; договор аренды земельного участка от 17 июня 2016 года № 216 признан действующим; разрешение на строительство объекта «Объект обслуживания автомобилей по улице Горького» № RU 27301000-78/13, выданное Департаментом архитектуры строительства и землепользования Администрации города Хабаровска, признано действующим.

В иске к Администрации города Хабаровска отказано.

Общество с ограниченной ответственностью «Виктор-Л», Администрация города Хабаровска, Департамент архитектуры, строительства и землепользования Администрации города Хабаровска, Департамент муниципальной собственности Администрации города Хабаровска обратились в Шестой арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых просят решение суда отменить, в иске истцу отказать. В обоснование указано неправильное применение судом норм материального права и несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела. Судом не применен подлежащий применению пункт 21 статьи 3 Федерального закона Российской Федерации от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 137-ФЗ), согласно которому в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39,14 – 39,17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом. На основании приведенных положений закона, учитывая, что право собственности истца на объект незавершенного строительства на спорном земельном участке зарегистрировано 2 апреля 2014 года, то есть до 1 марта 2015 года, земельный участок с кадастровым номером 27:23:0041401:58 площадью 3 049,0 квадратным метров был предоставлен истцу сроком на три года (с 17 июня 2016 года по 16 июня 2019 года) без проведения торгов для завершения строительства объекта обслуживания автомобилей по ул. Горького по договору аренды от 17 июня 2016 года № 216. Таким образом, истец реализовал предусмотренное пунктом 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в редакции, действующей с 1 марта 2015 года, право на однократноепредоставление земельного участка для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды сроком на три года. Доказательств, подтверждающих совершение действий по завершению строительства объекта либо наличия объективных препятствий к завершению строительства в период действия договора аренды, истцом не представлено. Решение арендодателя об одностороннем отказе от договора аренды принято в соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации. Решение о прекращении действия разрешения на строительство принято на основании решения арендодателя об одностороннем отказе от договора аренды и в пределах предоставленных законом полномочий.

Судебное разбирательство по делу откладывалось.

На основании статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в составе суда произведена замена судьи Дроздовой В.Г. на судью Усенко Ж.А.

В судебном заседании представители заявителей апелляционных жалоб доводы апелляционных жалоб и требование об отмене решения суда поддержали.

Истец заявил о несостоятельности доводов апелляционных жалоб, просил составить обжалуемое решение суда без изменения как законное и обоснованное. В обоснование приведены мотивы, изложенные в отзывах на апелляционные жалобы.

Рассмотрев дело повторно с учетом доводов апелляционных жалоб, проверив правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм процессуального и материального права, суд апелляционной инстанции усматривает основания для отмены обжалуемого судебного акта по следующим мотивам.

На основании итогового протокола аукциона от 17 октября 2012 года о праве на заключение договора аренды для строительства объекта транспорта по улице Горького 22 октября 2012 года между Министерством имущественных отношений Хабаровского края (арендодатель) и истцом (арендатор) заключен договор аренды № 11597, в соответствии с которым арендатору в аренду сроком на три года передан земельный участок с кадастровым номером 27:23:0041401:58 для использования под строительство объекта транспорта по улице Горького, 59 А, общей площадью 3 049,0 квадратных метров.

В период действия данного договора на указанном земельном участке арендатором возведен объект охраны порядка площадью 12, 3 квадратных метров, который введен в эксплуатацию 27 марта 2013 года.

Данный объект поставлен на государственный кадастровый учет, ему присвоен кадастровый номер 27:23:0041401:107.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права с 7 апреля 2014 года возведенный объект принадлежит истцу на праве собственности.

Кроме того, на арендуемом земельном участке арендатором возведен объект обслуживания автомобилей по улице Горького, назначение: объект незавершенного строительства, площадь застройки 762, 4 квадратных метров, степень готовности 7% адрес (местонахождение) объекта: Хабаровский край, город Хабаровск, установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир нежилое здание. Участок находится примерно в 1 м. от ориентира по направлению на северо-восток; кадастровый номер 27:23:0041401:159.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права с 2 апреля 2014 года возведенный объект незавершенного строительства принадлежит истцу на праве собственности.

По соглашению сторон от 10 декабря 2014 года договор аренды от 22 октября 2012 года № 11597 расторгнут.

17 июня 2016 года между департаментом муниципальной собственности Администрации города Хабаровска (арендодатель) и истцом (арендатор) заключен договор аренды № 216, на основании которого арендатору по акту приема-передачи передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 27:23:0041401:58 по адресу: <...>, под окончание строительства объекта обслуживания автомобилей (объект незавершенного строительства), и под объект охраны порядка.

Договор заключен сроком на три года, срок действия определен до 16 июня 2019 года.

До окончания срока аренды истец обратился к арендодателю с заявлением от 10 апреля 2019 года № 01-70/3674 о заключении дополнительного соглашения о продлении договора аренды земельного участка.

Письмом от 17 апреля 2019 года № 17-05/4382 арендодатель уведомил арендатора об отсутствии правовых оснований для продления срока действия договора аренды земельного участка, предоставленного под окончание строительства объектов незавершенного строительства.

18 июля 2019 года арендодателем составлен акт о соблюдении условий договора аренды земельного участка, согласно которому на момент проведения проверки на земельном участке расположен объект охраны порядка, объект незавершенного строительства – объект обслуживания автомобилей, на котором в настоящее время продолжается строительство.

Согласно данному акту на момент проверки зафиксировано наличие бетонного фундамента, возведен каркас здания (сварно-металлическая конструкция) - два этажа, на части земельного участка складированы стройматериалы; задолженности по арендной плате не имеется.

На основании указанного акта арендодатель направил арендатору уведомление от 25 июля 2019 года № 17-06/8294 об отказе от договора аренды от 17 июня 2016 года № 216 в соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор прекращает свое действие по истечении трех месяцев со дня получения арендатором настоящего уведомления.

Письмом от 30 августа 2019 года № 01-71/9193 Департамент архитектуры, строительства и землепользования администрации города Хабаровска уведомил арендатора о том, что в связи с отказом арендодателя от договора аренды от 17 июня 2016 года № 216 действие разрешения на строительство объекта «Объекта обслуживания автомобилей по ул. Горького» № RU 27301000-78/13 прекращается.

Отказ арендодателя от договора аренды от 17 июня 2016 года № 216 оспорен арендатором путем обращения в суд с настоящим иском.

Полагая, что отказ арендодателя от договора аренды от 17 июня 2016 года № 216 является незаконным, истец также заявил исковое требование о признании данного договора действующим, и, соответственно, о признании разрешения на строительство объекта «Объекта обслуживания автомобилей по ул. Горького» № RU 27301000-78/13 также действующим.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что на момент обращения истца с заявлением о продлении срока действия договора аренды либо о заключении нового договора без торгов для завершения строительства на земельном участке находится объект незавершенного строительства, который поставлен на кадастровый учет; истцом предпринимались меры по завершению строительства данного объекта до окончания действия разрешения на строительство и договора аренды от 17 июня 2016 года № 216; при таких обстоятельствах отказ арендодателя в продлении срока действия договора аренды либо в заключении с истцом нового договора аренды земельного участка для завершения строительства противоречит основополагающим принципам разумности, добросовестности.

Дав оценку собранным по делу доказательствам по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции признает выводы суда ошибочными.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 1 марта 2015 года регулируются положениями главы V.1 Земельного кодекса Российской Федерации, а также статьей 3 Закона № 137-ФЗ.

В силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.

Исключительные случаи, при которых договор аренды публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов, предусмотрены пунктом 2 статьи 39.6 названного Кодекса, а также пунктом 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ.

Согласно пункту 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в редакции Федерального закона от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 171-ФЗ), действующей с 1 марта 2015 года, в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду для строительства такого объекта, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с этим пунктом.

Правило, закрепленное в пункте 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ (в редакции, действовавшей до 1 марта 2015 года), о том, что собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 1 января 2012 года, имеет право приобрести публичный земельный участок, на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений, не содержало оговорки об однократном предоставлении участка в аренду собственнику объекта незавершенного строительства, а действовавшим до 1 марта 2015 года пунктом 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации было предусмотрено преимущественное право арендатора земельного участка на заключение нового договора аренды по истечении срока действия прежнего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами императивным нормам, действующим в момент его заключения.

В целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, Законом № 171-ФЗ внесены изменения, как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Таким образом, собственник объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, имеет право на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 года однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (правовая позиция приведена в пункте 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2, утвержденного Президиумом от 22 июля 2020 года).

На основании приведенных положений закона, учитывая, что право собственности истца на объект незавершенного строительства на спорном земельном участке зарегистрировано 2 апреля 2014 года, то есть до 1 марта 2015 года, земельный участок с кадастровым номером 27:23:0041401:58 площадью 3 049,0 квадратных метров предоставлен истцу сроком на три года (с 17 июня 2016 года по 16 июня 2019 года) без проведения торгов для завершения строительства объекта обслуживания автомобилей по ул. Горького по договору аренды от 17 июня 2016 года № 216.

Таким образом, истец реализовал предусмотренное пунктом 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в редакции, действующей с 1 марта 2015 года, право на однократноепредоставление земельного участка для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды сроком на три года.

Следовательно, правовых оснований для заключения с истцом нового договора аренды земельного участка без торгов, как и для продления срока действия договора аренды от 17 июня 2016 года № 216 на прежних условиях, и, соответственно, для признания действий ответчиков незаконными, у суда не имеется.

Судом установлено, что после истечения срока действия договора аренды от 17 июня 2016 года № 216 земельный участок арендатором арендодателю не возвращен, находился в пользовании арендатора.

В силу пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если договор аренды заключен или продлен на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Арендодатель в рассматриваемом случае воспользовался своим правом и уведомлением от 25 июля 2019 года № 17-06/8294 отказался от договора аренды земельного участка от 17 июня 2016 года № 216.

Уведомление направлено арендатору, что подтверждается квитанциями почтового отправления, его получение арендатором не оспаривается.

Следовательно, по истечении трех месяцев данный договор аренды прекратил свое действие.

В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 4 информационного письма от 1 января 2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», при соблюдении арендодателем требований пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеет правового значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды.

В силу приведенных норм права действия арендодателя по одностороннему отказу от договора аренды земельного участка от 17 июня 2016 года № 216 признаются судом правомерными.

Относительно искового требования истца о признании действующим разрешения на строительство объекта «Объекта обслуживания автомобилей по ул. Горького» № RU 27301000-78/13 суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 3 части 21.1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации действие разрешения на строительство прекращается на основании решения уполномоченного на выдачу разрешений на строительство органа местного самоуправления в случае расторжения договора аренды и иных договоров, на основании которых у граждан и юридических лиц возникли права на земельные участки.

В соответствии частью 21.4 статьи 51 названного Кодекса уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган принимает решение о прекращении действия разрешения на строительство в срок, указанный в части 21.2 настоящей статьи, при получении уведомления исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявшего решение о прекращении прав на земельный участок.

Основанием для прекращения действия разрешения на строительство объекта «Объекта обслуживания автомобилей по ул. Горького» № RU 27301000-78/13 явилось принятое органом местного самоуправления решение о прекращении прав на земельный участок.

Решение о прекращении действия разрешения на строительство принято Департаментом архитектуры, строительства и землепользования администрации города Хабаровска в пределах предоставленных ему полномочий на основании решения собственника земельного участка, что соответствует приведенным выше нормам права.

Вывод суда о принятии истцом мер для завершения строительства не соответствует фактическим обстоятельствам дела.

Доказательств принятия истцом всех необходимых мер для завершения строительства объекта либо наличия объективных препятствий к завершению строительства объекта суду не представлено.

Согласно письму Комитета государственного строительного надзора Правительства Хабаровского края от 3 мая 2018 года № Ж-158ж-1726 при осуществлении выезда на земельный участок с кадастровым номером 27:23:0041401:58 признаков осуществления строительства (производство строительно-монтажных работ, наличие строительной техники и механизмов, наличие рабочих и др.) не выявлено. Земельный участок огорожен, используется под стоянку автомобилей, складирование материалов и изделий различного характера.

Ссылка истца на Федеральный закон от 8 июня 2020 года № 166-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения новой коронавирусной инфекции» несостоятельна, поскольку на момент совершения ответчиками оспариваемых действий предусмотренных данным законом обстоятельств не существовало.

На основании совокупности изложенного обжалуемое решение суда подлежит отмене полностью на основании пунктов 3, 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с принятием нового судебного акта об отказе истцу в иске.

Расходы на государственную пошлину по апелляционной жалобе третьего лица, учитывая результат рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции, подлежат возложению на истца.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Хабаровского края от 17 июня 2020 года по делу № А73-22775/2019 отменить.

В иске отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Гермес Трейд» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Виктор-Л» расходы на государственную пошлину по апелляционной жалобе в размере 3 000 рублей.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий	Ж.В. Жолондзь
Судьи	М.О. Волкова
	Ж.А. Усенко